전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?
집 살까, 전세로 버틸까… 전세가율 '빨간불' - 서울 아파트 임대계약 37% '월세'
대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.
가파르게 오른 전셋값과 함께 금리 인상 등으로 전세살이를 하던 세입자들이 ‘월세행’을 택하고 있다. 전셋값이 급등하면서 큰 금액의 전세대출을 받는 상황이 됐기 때문이다. 실제 시중은행의 전세대출이자가 4%대를 기록하고 있는 가운데 일부 은행의 경우 5%를 넘었다. 전세대출금리가 전·월세전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)보다 높을 경우 세입자들의 전세 탈출이 가속화될 수 있다. 은행에서 돈을 빌려 집주인에게 맡기는 것보다 월세를 내는 비용이 더 저렴해서다.
한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전·월세전환율은 4.7%. 일부이긴 하지만 이미 시중은행의 전세대출이자율이 5%를 넘어선 상황에서 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 큰 만큼 앞으로 이자는 더 오를 수밖에 없다. 여기에 월세 세액공제까지 감안하면 세입자들이 더 이상 전세를 고집할 이유와 명분이 약해진다는 의견이다. 월세 세액공제는 총 급여가 7000만원 이하인 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하인 무주택자로, 집의 규모가 85㎡ 이하 또는 기준 시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 받을 수 있다.
전세대출이자와 전·월세전환율을 비교해 주거 비용을 따졌을 경우 그 차이는 더욱 확연히 드러난다. 예를 들어 자기자금 3억원과 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 산다고 가정하면 대출금리 5%인 경우 연간 대출이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다. 만약 보증금을 3억원으로 줄이고 전·월세전환율 4.7%를 적용, 반전세 형태로 변경한다면 예상 월세는 117만5000원(연간 1410만원)으로, 전세대출보다 지출 부담이 덜하다.
서울 아파트 월세 집중, 임대 계약 100건 중 37건
전세를 기피하고 월세를 택하는 현상은 수치로도 나타났다. 지난해 서울시내 아파트 월세 거래량은 7만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고 기준 총 7만1073건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다.
월세 거래량은 2011~2012년 2만7000~2만8000건을 시작으로 2015년 5만4000건으로 증가했으나 2016년부터 감소세를 나타냈다. 이후 2018년에 4만8000건으로 줄었다. 하지만 2019년 다시 5만건대로 올라섰고 2020년에는 6만건을 넘기며 기록을 갈아치운 후 지난해 또 다시 신기록이 작성됐다. 임대차 거래에서 월세를 낀 계약 비율도 치솟으면서 2021년엔 37.4%로, 2020년(31.1%)보다 6.3%포인트 증가하며 역대 최고치를 기록했다.
깡통전세 불안에 각종 사기 행각까지세입자들이 월세를 택하는 또 다른 이유엔 깡통전세의 영향도 있다는 분석이다. 최근 매매시장과 전세시장 분위기를 감안할 때 매매가대비 전세가율이 높아지면서 자칫 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 불안감이 작용한다는 것이다. 무리한 주택 투자를 통해 돈을 벌어보려는 몰지각한 행태로 인한 피해도 상당하다. 실제 최근엔 이중 계약과 갭투자 등을 통한 사기 행각이 만연해 있지만 국토교통부 등 중앙 정부는 물론 지방자치단체들도 대부분 손을 놓고 있어 피해자가 양산된다는 지적이다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에 따르면 2017년 525억원이던 전세보증금 미반환사고 피해액은 2018년 1965억원으로 3.7배 이상 급증한 후 2019년(6051억원)과 2020년(6468억원)엔 각각 6000억원을 넘었다. 2022년에도 8월까지 4047억원였던 점을 감안하면 연간 전세보증금 미반환사고 피해액은 3년 연속 6000억원을 넘을 것으로 예상된다. 이처럼 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 급증한 시점이 집값이 단기 급등한 때와 일치한다. 그만큼 집값을 마구 올려 돈만 벌어보겠다는 투기 행태가 만연했다는 방증이기도 하다.
한 전문가는 “중개업자가 집주인 몰래 당초 월세인 계약 방식을 전세로 속여 중간에 보증금을 떼먹는가 하면 매매가와 전세가가 비슷한 수십채의 집을 확보해 전세를 놓은 후 은행 대출금을 상환하지 않아 경매 처분되면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 비일비재했다”고 꼬집었다.
깡통전세, 전세사기 막으려면전문가들은 깡통전세로 인한 피해를 막기 위해선 무엇보다 집주인에 대한 정확한 정보와 함께 계약서를 쓰기 전은 물론 잔금을 납부하기 전까지 해당 주택의 등기부등본을 수시로 확인해 융자 상황 등을 점검해야 한다고 조언한다. 집주인이 전세 계약서를 쓴 후 잔금을 낸 상황에서도 근저당을 설정할 수도 있어서다.
전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 필요하다. 전입신고의 경우 신고 다음날 0시부터 효력이 생긴다. 이에 비해 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에선 불리한 조건이다. 가장 안전한 전셋집은 전세 계약에 앞선 선순위 근저당이 없는 경우다. 만약 계약한 주택에 근저당이 많이 설정돼 있다면 자칫 보증금을 떼일 수 있는 만큼 전세보증금을 돌려받을 수 있는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환 보증보험’을 가입해 두는 것이 좋다.
대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.
 |
한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전·월세전환율은 4.7%. 일부이긴 하지만 이미 시중은행의 전세대출이자율이 5%를 넘어선 상황에서 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 큰 만큼 앞으로 이자는 더 오를 수밖에 없다. 여기에 월세 세액공제까지 감안하면 세입자들이 더 이상 전세를 고집할 이유와 명분이 약해진다는 의견이다. 월세 세액공제는 총 급여가 7000만원 이하인 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하인 무주택자로, 집의 규모가 85㎡ 이하 또는 기준 시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 받을 수 있다.
전세대출이자와 전·월세전환율을 비교해 주거 비용을 따졌을 경우 그 차이는 더욱 확연히 드러난다. 예를 들어 자기자금 3억원과 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 산다고 가정하면 대출금리 5%인 경우 연간 대출이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다. 만약 보증금을 3억원으로 줄이고 전·월세전환율 4.7%를 적용, 반전세 형태로 변경한다면 예상 월세는 117만5000원(연간 1410만원)으로, 전세대출보다 지출 부담이 덜하다.
서울 아파트 월세 집중, 임대 계약 100건 중 37건
 |
전세를 기피하고 월세를 택하는 현상은 수치로도 나타났다. 지난해 서울시내 아파트 월세 거래량은 7만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고 기준 총 7만1073건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다.
월세 거래량은 2011~2012년 2만7000~2만8000건을 시작으로 2015년 5만4000건으로 증가했으나 2016년부터 감소세를 나타냈다. 이후 2018년에 4만8000건으로 줄었다. 하지만 2019년 다시 5만건대로 올라섰고 2020년에는 6만건을 넘기며 기록을 갈아치운 후 지난해 또 다시 신기록이 작성됐다. 임대차 거래에서 월세를 낀 계약 비율도 치솟으면서 2021년엔 37.4%로, 2020년(31.1%)보다 6.3%포인트 증가하며 역대 최고치를 기록했다.
깡통전세 불안에 각종 사기 행각까지세입자들이 월세를 택하는 또 다른 이유엔 깡통전세의 영향도 있다는 분석이다. 최근 매매시장과 전세시장 분위기를 감안할 때 매매가대비 전세가율이 높아지면서 자칫 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 불안감이 작용한다는 것이다. 무리한 주택 투자를 통해 돈을 벌어보려는 몰지각한 행태로 인한 피해도 상당하다. 실제 최근엔 이중 계약과 갭투자 등을 통한 사기 행각이 만연해 있지만 국토교통부 등 중앙 정부는 물론 지방자치단체들도 대부분 손을 놓고 있어 피해자가 양산된다는 지적이다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에 따르면 2017년 525억원이던 전세보증금 미반환사고 피해액은 2018년 1965억원으로 3.7배 이상 급증한 후 2019년(6051억원)과 2020년(6468억원)엔 각각 6000억원을 넘었다. 2022년에도 8월까지 4047억원였던 점을 감안하면 연간 전세보증금 미반환사고 피해액은 3년 연속 6000억원을 넘을 것으로 예상된다. 이처럼 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 급증한 시점이 집값이 단기 급등한 때와 일치한다. 그만큼 집값을 마구 올려 돈만 벌어보겠다는 투기 행태가 만연했다는 방증이기도 하다.
한 전문가는 “중개업자가 집주인 몰래 당초 월세인 계약 방식을 전세로 속여 중간에 보증금을 떼먹는가 하면 매매가와 전세가가 비슷한 수십채의 집을 확보해 전세를 놓은 후 은행 대출금을 상환하지 않아 경매 처분되면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 비일비재했다”고 꼬집었다.
깡통전세, 전세사기 막으려면전문가들은 깡통전세로 인한 피해를 막기 위해선 무엇보다 집주인에 대한 정확한 정보와 함께 계약서를 쓰기 전은 물론 잔금을 납부하기 전까지 해당 주택의 등기부등본을 수시로 확인해 융자 상황 등을 점검해야 한다고 조언한다. 집주인이 전세 계약서를 쓴 후 잔금을 낸 상황에서도 근저당을 설정할 수도 있어서다.
전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 필요하다. 전입신고의 경우 신고 다음날 0시부터 효력이 생긴다. 이에 비해 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에선 불리한 조건이다. 가장 안전한 전셋집은 전세 계약에 앞선 선순위 근저당이 없는 경우다. 만약 계약한 주택에 근저당이 많이 설정돼 있다면 자칫 보증금을 떼일 수 있는 만큼 전세보증금을 돌려받을 수 있는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환 보증보험’을 가입해 두는 것이 좋다.
출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=417&arti_id=0000787143
댓글 없음:
댓글 쓰기