잠잠한 전세시장… ‘임대차법 2년’ 맞는 8월이 변곡점 될 듯

 

잠잠한 전세시장… ‘임대차법 2년’ 맞는 8월이 변곡점 될 듯

임대차법 시행으로 폭등한 전세 시장은 작년 하반기부터 상승폭이 둔화하며 잠잠해진 모습이다. 그러나 완전한 안정세로 진입했다고 판단하긴 이르다는 우려가 나온다. 임대차법 시행 만 2년이 되며 계약갱신청구권이 만료된 세입자들이 줄줄이 새 전셋집을 구해야 해서다.

24일 KB부동산 통계에 따르면, 서울 아파트 전셋값은 임대차법 영향으로 2020년 7월 1.00%, 2020년 11월 2.77% 등 급등했다가 작년 하반기 상승폭이 줄며 지난달 0.31% 상승하는 데 그쳤다. 최근 3개월간 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.92%→0.45%→0.31%로 상승폭이 내리 줄었다.

수치로는 안정세인데, 부동산 시장에서는 오는 8월이 되면 전셋값이 요동칠 수 있다는 우려가 나오고 있다. 올해는 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 시장에 나오는 첫 해기 때문이다.

KB경영연구소가 이달 발간한 ‘2022 KB부동산 보고서’에 따르면, 건설·시행·금융·학계 등 부동산 전문가 대다수는 올해 전국 전셋값이 상승한다고 예상했다. KB경영연구소가 전문가 161명을 설문조사한 결과, 이들 중 76%는 올해 전국 전셋값이 상승한다고 전망했다. 수도권의 경우 82%가 상승을 전망했고, 상승폭은 5~7%일 것이라는 의견이 22%로 가장 많았다. 특히 전문가 17%는 전셋값이 7% 이상 오른다고 전망했다. 앞선 2019년 수도권 아파트 전셋값은 0.53% 하락했으나 2020년 10.23%, 2021년 14.42% 급등한 바 있다.

전문가들은 설문조사에서 수도권 전셋값 상승 요인으로 ‘임대차법 이후 전세 물건 감소’와 ‘계약갱신 만료로 이주 증가’ 등 임대차법 영향을 주목했다. 임대차법 때문에 거래가 적고 얼어붙은 현 전세 시장에서 경고음이 울리는 것이다.

임대차법 계약갱신청구권은 임차인이 원할 때 기본 임대차 기간(2년)보다 2년 더 연장할 수 있는 권리로, 2020년 8월 시행됐다. 갱신권을 사용한 전세 물건들은 올해 8월부터 순차적으로 시장에 출현한다. 그간 임대료 인상폭이 5%로 제한된 만큼, 집주인들은 이번 신규 전세 계약 시 4년 치 인상분을 한꺼번에 반영할 것으로 예상된다. 이 경우 재계약이 부담스러운 임차인들이 외곽 지역으로 이동하는 사례가 증가할 전망이다.

가뜩이나 가계 대출 총량 관리 영향으로 전세 대출과 신용대출 규제가 강화됨에 따라, 임차인들은 증가한 전세보증금을 감당하기 어려울 것으로 예상된다. 이를 바탕으로 KB경영연구소는 “전세시장 안정은 2022년 주택시장의 가장 큰 화두가 될 것”이라면서 “임대차법 시행 2주년을 맞아 임차인 혼란이 가중될 수 있다”고 진단했다.

전셋값 상승은 하락 전환한 매매가격을 다시 밀어 올릴 수도 있어 매매시장에서도 관심사다. 전문가들의 올해 집값 전망이 엇갈리는 가운데, 전세시장 불안은 상승론의 주요 근거로 꼽히고 있어서다. 앞선 2020년 7월 말 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행되자, 전셋값과 매매가격이 무섭게 동반 상승한 경험이 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “집주인으로서는 이번에 전셋값을 올리면 향후 4년간 전월세상한제 영향으로 전셋값을 5% 초과해 올리지 못하니, 대부분 전셋값을 많이 올리거나 반전세로 전환할 것으로 보인다”면서 “가뜩이나 서울과 수도권엔 신규 입주 물량이 부족한 상황이라 전세시장 불안이 예상된다”고 말했다.

김 위원은 이어 “전셋값이 매매가격까지 밀어 올릴지는 지역별로 영향이 다를 것 같은데, 서울 업무밀집지역 인근 아파트는 이미 전셋값이 높고 임차수요가 많아 전셋값 상승이 매매가격 상승세를 견고하게 받쳐줄 것”이라면서 “반면 서울 외곽이나 일부 수도권은 전셋값이 올라간다 하더라도 매매 대출 규제 영향으로 집값을 반등시키기는 어려울 것”이라고 했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “임대차법 초창기엔 신규 계약 물량이 갱신 물량보다 많았는데, 작년 하반기부턴 갱신 물량이 신규 물량을 초과할 정도로 많아졌다”면서 “갱신권이 만료된 전세 물량이 상당수라, 이들은 전셋값을 상승시키며 시장에 강한 상승압력을 줄 것”이라고 전망했다. 이어 “최근 국내 주택시장은 전셋값과 매매가격의 동조 현상이 짙은 만큼, 전세시장 불안이 매매가격 상승압력으로도 작용할 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=366&arti_id=0000795676

대선후보들 앞다퉈 "용적률 500%"…신도시-강남 재건축 해법될까

 

대선후보들 앞다퉈 "용적률 500%"…신도시-강남 재건축 해법될까

1기 신도시 리모델링→재건축 전환 가능성…도시 고밀화 부작용 우려도
용적률 이익 환수, 李 "세입자에도 주택" vs 尹 "무주택자에 임대" 상이
차기 정부 시행시 파급효과 클 듯…현실성, 도시계획 문제 따져봐야

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 여야 대선후보인 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보가 신도시를 포함해 재건축·재개발 용적률을 500%로 상향하겠다는 공약을 내놓으면서 시장에서 찬반양론이 거세다.

재건축이 어려운 신도시 등지의 정비사업이 활성화될 것이라는 기대가 있는 반면 실현 가능성이 떨어지는 데다 도시계획 측면에서 부작용을 우려하는 목소리도 크다.

24일 한 부동산 전문가는 "대통령 인수위를 거치며 다듬어지는 공약을 봐야겠지만 실제 시행이 된다면 정비사업에 적잖은 파장을 가져올 정책임엔 틀림없다"고 말했다.

4종 일반주거지 신설 "신도시 포함 재건축·재개발 용적률 500%로"여야 유력 대선 후보들이 일제히 대선 공약으로 '정비사업 용적률 500%' 도입을 꺼내 든 것은 전적으로 수도권 1기 신도시와 서울 등 수도권 재건축 추진 단지들의 표심을 겨냥한 것이다.

분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시는 지난해 9월 분당 시범단지를 시작으로 오는 2026년까지 29만여가구의 아파트가 차례로 '입주 30년'을 맞아 재건축 연한이 도래한다.

1기 신도시는 현재 용적률이 약 170∼220%로 높아 그간 재건축이 힘들다고 보고 일부 단지들이 리모델링을 추진해왔다. 현재 3종 일반주거지의 재건축 허용 용적률이 250∼300% 이내여서 재건축을 통한 일반분양 수익이 적다 보니 수익성이 떨어지는 것이다.

그러나 대선 국면을 맞아 지난해 10월 분당 시범·서현 등 21개 아파트 단지 주민이 '분당재건축연합'을 출범시키며 재건축 추진에 불씨를 지폈다.

이에 부응하듯 여야 대선 후보들이 앞다퉈 '용적률 500%' 허용을 공약으로 들고나왔다. 현행 최대 300%인 용적률을 500%까지 올려주면 재건축 등 정비사업에 물꼬가 트일 것이라는 게 여야의 예상이다.

이를 위해서는 신도시를 위한 별도의 특별법을 제정하던지 현재 일반주거지역에서 3종까지 허용된 국토계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 4종을 신설하는 등의 법 제·개정이 필요하다. 도시계획법의 근간이 달라지는 것이다.

대선 후보들의 용적률 500% 공약은 1기 신도시에 국한되지 않는다. 용도지역이 변경되면 서울 강남권은 물론 전국적으로 4종 일반주거지 지정이 가능해 용적률 500%까지 정비사업을 할 수 있다.

늘어난 용적률 환수 방식, 李 "세입자에 누구나집" vs 尹 "무주택자 공급" 차이여야 유력 대선 후보들은 이렇게 종상향(용도지역 변경)으로 늘어난 용적률의 절반 또는 일부는 임대아파트로 건설해 무주택자에게 공급하겠다는 계획이다.

그러나 세부적으로 임대주택 공급방식에는 차이가 있다.

더불어민주당 선대위에 따르면 이 후보는 늘어난 용적률로 건설된 임대주택을 해당 정비사업 단지에 사는 무주택 세입자에게 공급한다는 계획이다.

당초 3종 주거지에서 허용된 300%에서 4종 주거지로 바뀌면서 추가된 200%(전체 500%)에 해당하는 주택의 절반가량을 세입자에게 사전분양가 확정형 분양전환주택(누구나집)으로 공급하겠다는 것이다.

누구나집은 1인·청년가구와 동거가 가능한 세대분리형 주택으로 공급해 임대료 수익도 얻을 수 있도록 하겠다는 구상이다.

민주당 선대위 관계자는 "10년 임대 기간이 지난 뒤 사전에 약정된 분양가로 싸게 분양전환해 정비사업 후 집주인뿐만 아니라 세입자에게도 내 집 마련의 기회를 주자는 취지"라고 설명했다.

민주당은 서울지역 704개 단지, 72만 가구가 적용 대상이 될 것으로 추정했다.

이 후보는 이 경우 주택소유자 재건축 초과이익환수금은 면제하되 개발이익은 광장·문화·복지시설 등 인근 지역주민을 위한 공간으로 환원해 단지 주민이 아닌 일반인도 복리시설을 이용할 수 있도록 하겠다는 공약을 제시했다.

윤 후보의 공약은 종상향으로 늘어난 용적률의 절반을 '세입자'로 특정하지 않고 무주택 서민을 위한 임대주택으로 공급하겠다는 점에서 차이가 있다.

또 재건축 초과이익환수제와 관련해선 "교통유발, 환경부담 등이 생기면 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공 환수를 하는 게 맞다"며 근본적인 손질 의사를 밝혔다.

신도시 재건축 수요 늘지만 고밀 개발 따른 주거환경 악화 우려전문가들은 일단 용적률이 500%까지 늘어나면 신도시를 중심으로 재건축 수요가 나올 수 있다고 본다.

건설업계의 한 관계자는 "신도시 정비사업의 가장 큰 걸림돌은 현재 용적률이 높아 재건축이 어렵다는 점이었는데 용적률을 500%까지 허용해준다면 사업 추진이 본격화될 수 있다"며 "리모델링보다 재건축 선호도가 높아서 이 제도가 실제로 시행되면 기존 리모델링 추진 단지들도 재건축으로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다.

그러나 도시관리의 근간인 용도지역까지 흔들며 용적률을 높이는 부분에 대해선 우려의 목소리가 크다.

과거 서울 도곡동 타워팰리스를 필두로 한 도심 주상복합아파트들이 600∼1천%에 육박하는 용적률을 적용받아 지은 적이 있지만 도로가 인접한 상업지역이고, 동간 거리가 넓은 1∼2동짜리 초고층으로 지어져 주거 간섭이 상대적으로 적다.

그러나 상업지역이 아닌 일반주거지역 내에서 500%의 용적률을 적용하면 동간 거리가 좁아져 답답하고 일조권, 사생활 침해 등의 부작용이 우려된다는 게 전문가들의 지적이다.

용적률이 늘어나 가구수가 2배가량 증가하면 교통, 상하수도, 학교, 병원 등 기반시설 부족 문제도 필연적으로 뒤따를 수밖에 없다.

경기대 도시교통공학과 김진유 교수는 "용적률을 500%로 높이면 45∼50층 내외의 초고층 아파트를 지어야 하는데 주거환경이 악화할 소지가 크다"며 "땅값이 비싼 도심내 기반시설 추가 확충도 결코 쉬운 문제가 아니다"고 말했다.

한양대 도시공학과 이창무 교수는 "당장 신도시에 손쉽게 500% 용적률을 부여해 재건축을 하면 나중에 해당 주택이 다시 노후화될 경우 어떻게 감당할 것인지 의문"이라며 "무엇보다 도시공간 구조로 볼 때 일산 등 수도권 외곽지역의 신도시는 밀도를 높였을 때 교통 악화, 수요 부족 등 여러 면에서 부작용이 발생한다"고 우려했다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장도 "도심 한복판을 50층으로 재건축해 콘크리트벽만 바라보며 생활하라는 것이 도시계획적으로 바람직한지 의문"이라며 "나중에 50층 아파트의 재건축을 위해 100층을 허용할 것인지도 고민해봐야 할 문제"라고 지적했다.

전문가들은 무엇보다 용적률 500%가 앞으로 중대 과제로 떠오른 신도시 도시정비의 근본적인 해법이 될 것이냐에 대해 의문 부호를 단다. 신도시 문제는 수도권 전체에 영향을 미치는 만큼 즉흥적인 해법이 아닌 심도 있는 고민과 논의가 필요하다는 것이다.

재건축 사업 부진에 대한 원인 진단이 잘못됐다는 의견도 나온다. 일단 강남권 아파트는 임대아파트 건설에 부정적인 의견이 많다.

J&K도시정비 백준 대표는 "정부가 '2·4 대책'으로 추진하는 공공재건축 사업도 인센티브로 증가한 용적률만큼 임대주택을 지으라고 하니 대부분 하지 않겠다고 발을 빼는 것"이라며 "강남땅에 늘어난 용적률의 절반을 임대로 지으라고 하면 조합들이 수용할지 의문이고, 또 고가의 전세를 사는 강남 세입자에게 분양전환 임대의 우선권을 줘야 하는지도 논란이 될 수 있다"고 말했다.

백 대표는 "현재 강남권 재건축 사업이 지지부진한 것은 용적률이 아니라 가구당 수억원에 달하는 재건축 초과이익 부담금과 분양가 상한제 등 기존 규제의 영향이 크다"며 "차라리 이를 손질하는 게 재건축 활성화에 보탬이 될 것"이라고 덧붙였다.

이 때문에 차기 정부에서 '용적률 500%' 제도가 도입되더라도 제한적으로 이뤄질 것이라는 관측이 많다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "도심에 공급을 늘리는 방안으로 용적률 인센티브를 부여하는 시도는 바람직하지만 현실적으로 난관도 많을 것"이라며 "시행을 하더라도 일부 지역, 일부 단지만 선별적으로 채택할 가능성이 크다"고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=001&arti_id=0013009525

내일 금통위 기준금리 결정…영끌 2030 부담 더 커질까

 

내일 금통위 기준금리 결정…영끌 2030 부담 더 커질까

1.25% 동결 관측 속 물가상승 압박 따른 인상 가능성도
"대출 상환 부담 크게 늘 것"…"확대해석 금물"

한국은행 금융통화위원회가 이번 주 기준금리 인상 여부를 결정하는 가운데 이번 판단이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 특히 금리가 오르면 이른바 '영끌'로 주택을 산 2030세대의 부담이 크게 늘 것이란 관측이다.

23일 한국은행에 따르면 금통위는 지난 1월에 이어 다음날(24일) 기준금리 인상 여부를 결정하기 위한 회의를 연다. 이번 금통위는 현 이주열 한은 총재가 주관하는 마지막 회의다.

금융권에선 금통위가 현재 기준금리 1.25%를 동결할 가능성을 크게 보고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 거센 상황, 3차례 연속 금리 인상에 대한 부담 등이 배경으로 꼽힌다.

금융안정의 대상이었던 가계부채의 증가세가 둔화하고, 부동산 시장도 가격이 점차 안정되는 모습이 나타나 금리 인상을 서두를 필요가 없단 의견도 나온다.

앞서 한국은행은 코로나19 사태 이후 사상 최저로 떨어진 0.50%의 기준금리를 지난해 8월 한 차례 인상한 데 이어 같은 해 11월과 올해 1월에 걸쳐 추가 금리 인상을 단행했다.

다만 미국 연방준비제도의 금리 인상 등에 대응하고, 3%대 물가가 4개월째 이어지는 상황을 고려해 기준금리를 추가로 올릴 수 있다는 시각도 적지 않다.

금융권 한 전문가는 "원자재 수입 가격이 오르고 환율이 급등한 점을 고려하면 금리를 신속히 인상해 외환을 흡수하고 원화의 가치를 올려야 한다"고 말했다. 기준금리 인상은 부동산 시장 등만으로 결정할 선택지가 아니라는 설명이다.

이 경우 지난해 가용할 수 있는 대출과 자금을 이용해 추격매수에 나섰던 영끌세대가 매달 주택담보대출 '영끌이자' 부담에도 시달릴 것이란 관측이다. 집값 하락 시기에 금리까지 오르면 2030을 중심으로 대출이자 상환 능력이 떨어지는 등 '하우스 푸어'가 늘어날 가능성도 거론된다.

이번에 금통위가 동결을 결정하더라도, 연내에는 기준금리를 2차례 이상 올릴 것이란 시각이 대체적이다. 한은은 기준금리 인상 기조를 당분간 이어갈 것으로 전망된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "장기적으로 봤을 때 금리 인상은 부동산 시장 하향 안정화에 영향을 주지만 당장 영끌한 사람들, 대출을 많이 받아 주택을 매수한 사람들은 금융 부담을 크게 느낄 것"이라고 말했다.

반면 기준금리가 인상되더라도 부동산 시장에 미치는 영향을 과도하게 해석할 필요가 없다는 견해도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택담보대출이나 신용대출은 대출액 규모가 상당히 제한적으로, 금리가 오르더라도 매월 부담하는 이자가 일부만 늘어 충분히 가계가 감당할 범위로 볼 수 있다"며 "금리 인상을 이유로 사안을 확대해석할 필요는 없다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=421&arti_id=0005924592

홍남기 "'강남4구 3.4억↓' 주택시장 하향…대부업 낀 대출 규제 연장"

 

홍남기 "'강남4구 3.4억↓' 주택시장 하향…대부업 낀 대출 규제 연장"

기사내용 요약

'부동산시장 점검 관계장관회의'서 발언
"올 들어 서울·수도권 등 하향 안정세 뚜렷"
"서울 전세수급지수 매매보다 하락 폭 커"
"주담대 규제 회피하는 다양한 대출 점검"
"올해 분양 46만호·인허가 55만호…20%↑"
"30년까지 매년 56만호 공급…과잉 수준"

정부가 올해 들어 강남 4구를 비롯한 주택시장이 추세적 하향 안정세에 접어들었다고 평가했다. 이 추세에 속도를 붙이기 위해 올해 분양 물량을 지난해보다 20% 많은 46만호까지 늘린다는 방침이다.

또한 저축은행, 여신전문금융사 등 대부업자를 끼고 주택담보대출비율(LTV) 한도 규제를 피해 돈을 빌리는 것을 막기 위해 관련 행정지도를 내년 3월1일까지 연장하기로 했다.

홍 부총리는 23일 오전 정부서울청사에서 열린 '제39차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석해 모두발언을 통해 이런 내용을 발표했다.

"서울·수도권 등 부동산 매매시장 하향 안정세 뚜렷"

홍 부총리는 이날 "최근 다양한 지표는 주택시장이 이제 변곡점을 지나 추세적 하향 안정 국면에 진입했다는 인식이 광범위하게 확산되고 있음을 시사한다"고 말했다.

또한 "최근 부동산 매매시장은 올해 들어 서울은 4주, 수도권은 3주, 강남 4구는 2주 연속 하락하는 등 하향 안정세가 뚜렷하고 빠르게 확산되는 모습"이라고 진단했다.

그러면서 "매매가 하락 지자체 수가 지난해 말 30개에서 2월 둘째 주 94개까지 확대됐다"며 "전날 발표된 2월 한국은행 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 97로 1년 9개월 만에 100을 하회했고, 이는 일반 국민들에게 가격 하락 기대가 보편적 인식으로 확산된 것"이라고 평가했다.

강남 4구 매매 시장의 경우 지난 2월 첫째 주부터 시장 재고주택 가격(매매가격지수)이 2주 연속 하락하고 있다는 데 주목했다.

홍 부총리는 "2월 1~20일 중 강남 4구에서 실거래 계약을 보면 16개 단지에서 전(前) 고가 대비 하락 사례가 포착되는 가운데 초소형(40㎡ 미만)을 제외한 아파트 평균 하락 금액은 3억4000만원에 이르는 것으로 파악된다"고 언급했다.

전세시장에 대해서는 "서울 전세수급지수가 2012년 7월 부동산원 집계 이후 최장인 14주 연속 하락했다"며 "수급 개선·매물 누적을 바탕으로 2월 둘째 주 강남 4구·서울이 전주 대비 -0.03~-0.04% 하락하며 매매시장보다도 하락 폭이 컸다"고 발언했다.

대부업 끼고 LTV 한도 피하는 대출 규제 연장

정부는 저축은행, 여신전문금융사 등 대부업자를 끼고 돈을 빌려 LTV 한도 규제를 피하는 것을 막기 위해 관련 행정지도를 내년 3월1일까지 연장하기로 했다.

앞서 정부는 지난 2020년 8월 부동산시장관계장관회의에서 오는 3월1일까지 대부업자에게 관련 대출을 받는 경우에도 LTV 규제를 적용하겠다는 내용의 행정지도를 발표한 바 있다.

이는 저축은행·여전사가 LTV 규제가 배제되는 대부업자의 주담대 채권을 담보로 대출을 실행하는 경우 규제를 우회하는 효과가 있기 때문에 이를 막기 위한 것이다.

홍 부총리는 "최근 점검 결과 지난해 1~8월 저축은행 등의 대부업자 대출 신규 취급액은 3000억원으로 2020년 행정지도 시행 전 같은 기간과 비교해 70% 감소했다"며 "우회 대출 관행이 상당 부분 해소된 것으로 확인됐다"고 설명했다.

그는 "지난해 하반기 이후 가계대출 관리 강화 이행 과정에서 제2금융권을 경유한 규제 우회 대출 가능성이 있는 만큼 이 행정지도를 1년간 추가 연장하겠다"며 "금융감독원을 통해 주담대 규제를 회피하려는 다양한 형태의 대출에 대해서도 면밀히 점검해 나갈 것"이라고 전했다.

올해 분양 46만호 예정…"서울 도심 사전청약 첫 시행"

올해 분양 물량은 지난해보다 20% 늘어난 46만호에 달할 것으로 예상된다.

홍 부총리는 "올해 분양은 평년 대비 30% 이상, 지난해보다 20% 이상 많은 46만호가 예정됐다"고 밝혔다.

최근 2년간 분양 예정 물량은 2020년 34만9000호, 지난해 37만5000호 수준이었지만 올해는 사전청약 7만호를 합쳐 46만호가 예정돼 있다. 이달에는 역대 2월 최고 수준인 2만9000호 분양과 사전청약 7000호를 진행 중이다.

특히 홍 부총리는 "분양에 선행하는 인허가 실적은 작년 55만호로 전년 대비 약 20% 증가하는 등 분양 여건이 개선되는 상황"이라며 "2030년까지 공급 과잉 우려 수준의 매년 56만호 주택 공급 및 추가 증가 요인으로 작용할 전망"이라고 강조했다.

이어 "주택분양은 입주 물량 가늠 수단일 뿐 아니라 그 자체로도 가격 불안 심리 진정에 기여하는 중요한 주택 공급 지표"라며 "정부는 그간 충분한 분양 물량 확보를 통한 손에 잡히는 내 집 마련 기회 확대를 위해 총력을 기울였다"고 설명했다.

그러면서 그는 "정부도 서울 도심 사전청약 연내 최초 시행 등 선호입지 중심으로 분양 속도를 높이는데 적극 뒷받침할 계획"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=003&arti_id=0011021329

어린이집·종중 주택 등 투기 아닌 다주택자 '종부세율' 낮아진다

 

어린이집·종중 주택 등 투기 아닌 다주택자 '종부세율' 낮아진다

상속주택이나 어린이집 용도의 주택, 종중 주택 등 투기 목적이 아닌 주택에 대한 종합부동산세(종부세) 부담이 경감된다.

23일 기획재정부에 따르면 지난 15일 시행된 '종합부동산세법 시행령' 개정안에 따라 수도권·특별자치시(읍·면 제외) 광역시(군 제외) 외 지역의 상속주택은 상속 개시일로부터 3년, 이외 지역 2년까지 종부세율 적용 주택 수에 포함하지 않게 된다.

상속받은 주택이 조정대상지역에 있고 피상속인이 주택을 보유한 경우 2주택자로 중과세율이 적용되는 것을 막기 위한 조치다. 상속인은 종전대로 1주택자에 대한 종부세율(0.6~3.0%)을 적용받을 수 있다. 다만 해당 기간(2~3년)이 지난 후에 상속 주택을 매각하지 않고 보유하면 종부세율 적용 주택 수에 포함한다.

다른 주택 유형에 대한 세 부담 완화안도 마련했다. 사회적 기업, 사회적 협동조합, 종중이 보유한 주택에는 법인에 적용하는 단일 최고세율(3.0%·6.0%)이 아닌 개인과 같은 일반 누진세율(0.6~3.0%·1.2~6.0%)을 적용한다. 어린이집용 주택, 시·도 등록 문화재, 주택건설사업자 등 멸실 예정 주택도 종부세를 비과세(합산 배제)하기로 했다.

기재부 관계자는 "상속주택 등 보유자에 대한 종부세 부담이 경감될 것으로 예상된다"며 "1세대 1주택 실수요자의 보유세 부담 완화를 위해 3월 구체적인 보완 방안을 발표할 계획"이라고 말했다.

이번 시행령 개정은 올해 고지분부터 적용한다. 과세 기준일은 오는 6월1일이다. 국세청이 오는 11월 현재 주택·토지 보유분에 대한 세금을 고지하고 12월 1~15일 납부하면 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=417&arti_id=0000788054

집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

 

집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

기사내용 요약

1월 전국 아파트 평균 낙찰가율 97.1%…13개월 만에 100 밑으로
주택규제 반사이익 몸값 높아진 '꼬마빌딩'…평균 낙찰가율 120%
수익형 부동산 환금성 '뚝'·기준 금리 추가 인상…"투자 신중해야"

최근 부동산 경매 시장의 흐름이 변하고 있다. 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제로 아파트 등 주택 경매가 위축된 반면, 이른바 '꼬마빌딩' 등 상업용 부동산 투자 열기가 후끈하다.

정부의 규제로 꽉 막힌 주택 대신 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리면서 과열될 조짐을 보이고 있다. 주택에 대한 정부 규제가 강화되면서 상업용 부동산으로 눈을 돌린 투자 수요로 인해 '풍선효과'가 경매시장에서도 나타나고 있다.

전국 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 하락하면서 지난달 처음으로 90%대에 진입했다. 정부의 금융 규제 이후 집값 하락세가 두드러지면서 감정가보다 싼 값에 낙찰되는 물건이 증가한 것이다. 낙찰가율은 경매 물건 감정평가액 대비 낙찰가격 비율을 말한다.

법원경매 전문기업 지지옥션의 2022년 1월 경매동향보고서에 따르면, 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 1253건으로, 이 중 566건이 낙찰됐다. 낙찰률은 45.2%로 지난해 12월에 비해 2.5%p(포인트) 상승했으나, 경매 인기가 높았던 지난해 9월(57.8%)에 비하면 낮은 수치다.

경매시장 인기가 시들해지면서 낙찰가율도 하락세다. 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전달(100.6%) 대비 3.5%p 낮은 97.1%를 기록했다. 전국 아파트 낙찰가율이 90%대를 기록한 것은 지난 2020년 12월 이후 13개월 만이다.

서울 아파트 낙찰가율은 103.1%로 전달(103.3%)과 비슷한 수준을 유지했다. 낙찰률은 48.6%로 전달(46.9%)에 비해 소폭 올랐으나, 전년 동월(75.0%) 대비 26.4%p 낮은 수치다.

지난달 경기도 아파트 낙찰가율과 낙찰률이 동반 하락했다. 낙찰가율은 103.3%로 전월(109.9%) 보다 6.6%p 하락했고, 낙찰률은 54.5%로 전월(61.9%) 보다 7.4%p 하락했다. 또 인천 아파트 낙찰률은 56.4%로 전달(65.4%) 대비 9.0%p 하락했으나, 낙찰가율은 전월(105.7%) 보다 3.5%p 오른 109.2%를 기록했다. 감정가 1~2억원 대의 저가 아파트에 매수세가 몰리면서 낙찰가율이 상승했다.

지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 모두 하락했다. 하락폭이 가장 컸던 지역은 광주로 지난달 낙찰가율이 전월(106.9%) 대비 11.6%p 하락한 95.3%를 기록했다. 강원도 아파트 낙찰가율이 전월 대비 3.3%p 상승한 107.8%를 기록하며 수도권 이외 지역 중 유일하게 100%대를 유지했다.

반면, 소형 근린생활 시설과 중소형 건물 등 상업용 부동산의 경매 열기는 뜨겁다. 지난해 1~11월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 소형 빌딩(60억원 이만)의 평균 낙찰가율은 120%로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높은 수치다. 소형 빌딩 평균 낙찰가율은 2019년 97.1%, 2020년 99.2%로 감정가에 못 미쳤으나, 지난해 급등했다.

실제 지난해 11월 진행된 강남구 청담동 소재 536㎡ 규모의 빌딩 입찰에는 120명이 몰렸다. 이 빌딩은 감정가 52억1900만원의 2배에 육박하는 102억5100만원에 낙찰됐다.

수익형 부동산 경매가 과열 양상은 보이는 것은 시세보다 낮은 감정가 책정과 품귀 현상 때문이다. 꼬마빌딩의 연도별 경매 진행 건수는 ▲2015년 64건 ▲2016년 88건 ▲2017년 38건 ▲2018년 28건 ▲2019년 34건 ▲2020년 27건 ▲2021년 20건 등으로, 물건이 줄면서 갈수록 몸값이 높아지고 있다.

부동산 업계에서는 집값 급등에 따른 피로가 누적과 정부의 잇단 규제 등의 영향으로 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나온다. 아파트나 빌라 등 주택시장에 대한 정부 규제로 불확실성이 커지면서, 투자 수요가 수익형 부동산으로 선회했다는 것이다.

상가나 오피스 등 수익형 부동산은 전매 제한이 따로 없고, 양도소득세나 취득세 등 다주택 세금 중과 대상에도 포함되지 않은 점도 한몫하고 있다. 꼬마빌딩은 세법상 비주택으로 분류되기 때문에 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과된다. 공시가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세가 부과된다. 여기에 상업용 부동산은 최대 70%까지 담보대출이 가능하다.

하지만 전문가들은 상업용 부동산은 주택보다 환금성이 떨어지고, 수익률 편차가 심하기 때문에 투자에 신중해야 한다고 조언했다. 비주택 담보대출 규제가 강화됐고, 올해부터는 총 대출금이 2억원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 시장에 대한 정부 규제가 이어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 경매 시장에 나온 상업형 부동산으로 옮겨가고 있다"며 "서울에 입지 조건이 비교적 좋은 꼬마빌딩은 경매 물건이 워낙 없어서 과열되고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "수익형 부동산은 경기에 따라 수익률 편차가 심하고, 주택보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자에 신중해야 한다"며 "수익형 부동산은 규격화된 아파트 등 주택과 달리 건물 상태, 입지 여건 등에 따라 차이가 많이 나기 때문에 직접 현장을 다니며 꼼꼼하게 조사해야 한다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=003&arti_id=0011018498

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

 

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

2월 주택가격전망…6개월 연속 하락
소비자심리지수도 전월 대비 1.3p 떨어져
한은 “코로나19 확진자 급증 및 물가 상승 영향”

주택가격전망 심리가 1년 9개월만에 최저 수준으로 떨어졌다. 소비자심리지수는 오미크론 확산과 물가 상승 영향에 다시 하락했다.

22일 한국은행이 발표한 ‘2022년 2월 소비자동향조사 결과’에 따르면 올해 2월 주택가격전망은 97로 1년 9개월만에 100 미만으로 떨어졌다. 전월보다는 3포인트 하락한 것이다.

한은은 아파트매매가격 오름세가 크게 둔화되는 가운데 금리 상승, 가계대출 규제 등으로 6개월 연속 하락했다고 분석했다. 황희진 한은 경제통계국 통계조사팀장은 “주택가격전망이 100 미만으로 떨어진 것은 2020년 6월 이후 처음”이라고 밝혔다.

소비자심리지수(CCSI)도 나빠졌다. 2월 소비자심리지수는 103.1로 전월 대비 1.3포인트 하락했다. 한은은 소비자심리지수가 지난해 12월 3.8포인트 하락한 후 올해 1월 소폭(0.6포인트) 상승했지만, 2월에 오미크론 변이 바이러스 확산에 따른 확진자 폭증으로 재차 떨어졌다고 밝혔다.

소비자심리지수가 100 이상이면 소비자가 2003년 1월~2019년 12월 평균치보다 현재 경제 상황을 낙관적으로, 100 이하면 부정적으로 인식하고 있다는 뜻이다.

황 팀장은 “우리나라의 오미크론 확산세가 언제까지 이어질지 등이 변수가 될 것”이라며 “최근 물가 상승에 생활이 어려워진 점도 소비자심리지수에 영향을 줬다”고 설명했다.

한은에 따르면 소비자심리지수를 구성하는 6개 구성지수 중 5개가 모두 하락했다. 하락한 5개 지수는 ▶현재생활형편(-1p) ▶가계수입전망(-1p) ▶소비지출전망(-1p) ▶현재경기판단(-1p) ▶향후경기전망(-2p) 등이다. 1개(생활형편전망)는 전달과 동일했다.

금리수준전망(139)은 전월과 동일했다. 한은은 시장금리 상승, 인플레이션 우려 등으로 금리수준전망이 높게 유지됐다고 분석했다. 취업기회전망(93)은 일자리 회복 기대감으로 1포인트 상승했다. 물가인식 및 기대인플레이션율은 각각 2.8%, 2.7%로 전월 대비 모두 0.1%포인트 올랐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=243&arti_id=0000023170