2022년 3월 15일 화요일

잠실·압구정 등 토지거래허가구역 연장될 듯…기준도 강화

 

잠실·압구정 등 토지거래허가구역 연장될 듯…기준도 강화



서울시 내달 도계위서 심의…규제완화 공약에 재지정 가능성 커
허가대상 대지면적 6∼15㎡ 이상으로 강화돼…거래 타격 불가피
조합원 지위양도 금지시점 앞당기는 규제 추진에 "재산권 침해" 반발


(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 토지거래허가구역내 허가 면적 기준을 대폭 강화한 가운데 다음달 27일과 6월 23일에 기한이 각각 만료되는 서울 도심내 토지거래허가구역이 재지정(연장)되면서 강화된 허가기준이 적용될 전망이다.

윤석열 대통령 당선인과 오세훈 서울시장이 재건축 등 규제 완화를 추진하기로 한 만큼 이와 병행해 집값 안정을 위한 선제적인 규제 조치를 취할 공산이 크다는 관측이 나온다.

그러나 시장에서는 가뜩이나 거래가 급감한 가운데 허가 기준이 강화되면 거래 침체 상태가 더욱 가중될 것으로 우려하고 있다.

특히 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 안전진단 통과 직후로 앞당기는 규제까지 시행될 경우 해당 지역 주민들의 반발은 한층 거세질 것으로 보인다. 주민들은 이미 이중규제, 과도한 재산권 침해라고 반발하고 있다.



서울 토지거래허가구역 연장 추진…내달 도계위서 심의16일 업계와 관계 당국에 따르면 서울시는 다음달 열리는 도시계획위원회에서 4월 26일로 토지거래허가구역 지정이 종료되는 강남구 압구정 아파트지구 24개 단지와 여의도 아파트지구 및 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업지구 아파트 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 4.57㎢를 토지거래허가구역으로 재지정하는 안건을 심의할 예정이다.

서울시 관계자는 "관계 부서와 자치구의 의견을 수렴하고 부동산 시장 동향 조사를 거쳐 재지정 여부를 결정한다"며 "앞으로의 정책 방향 등도 모두 고려 대상이 될 것"이라고 말했다.

잠실 일대 마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진 영향으로 토지거래허가구역으로 묶인 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)도 마찬가지다.

이들 지역은 올해 6월 22일로 지정 시한이 끝나 재지정 심의를 앞두고 있다.

관가에서는 윤 당선인과 오 시장이 재건축 안전진단 기준을 완화하고, 용적률과 층수 제한도 푸는 등 규제 완화를 추진하는 과정에서 다시 시장이 불안정해지는 상황을 막기 위해 선제적으로 토지거래허가구역 지정 기한을 연장할 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

토지거래허가구역 재지정으로 이들 지역에 대한 투자 수요 유입을 막아 가격 안정 효과를 기대하는 것이다.

강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "허가구역으로 묶이면서 거래가 줄다 보니 다른 지역에 비해 아파트값이 덜 오른 것은 분명하다"며 "강북에서조차 오히려 대치동 아파트가 상대적으로 싸다고 느끼고 문의가 올 정도"라고 말했다.




주민들 "상가 임대차 10년, 상가 팔려면 임차인 쫓아낼 판"토지거래허가구역이 지정된 지 최장 1년8개월을 넘어서면서 해당 지역 주민들 사이에는 불만도 쏟아지고 있다.

허가구역으로 지정되면 주택이나 상가 등을 거래할 때 반드시 실거주(실영업)할 사람만 살 수 있다. '갭투자자'를 포함해 전세를 끼고 구입해 임대를 놓는 형태의 매수가 불가능하고, 잔금납부 등 조건이 까다로워 거래가 크게 제한된다는 이유에서다.

실제 토지거래허가구역내 거래량은 다른 지역보다 급감해 '거래 절벽' 수준이다.

국토교통부 실거래가시스템의 거래 내역을 분석한 결과 송파구 잠실동의 경우 토지거래허가구역으로 지정된 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년간 아파트 전체 거래량(공개건수 기준)이 363건에 그쳐 허가구역 지정 전 1년(2019.6.23∼2020.6.22)의 1천366건에 비해 73.4% 감소한 것으로 나타났다.

같은 기간 잠실동을 제외한 송파구 전체 거래량이 종전 5천17건에서 3천327건으로 33.7% 감소한 것에 비해 2배 이상 감소폭이 큰 것이다.

역시 토지거래허가구역으로 묶인 양천구 목동 신시가지 1∼14단지 아파트도 작년 4월 27일부터 올해 2월 말까지의 거래량이 107건에 불과해 지정 전 동기간(2020.4.27∼2021.2.28) 779건이 거래된 것보다 감소폭이 82.3%에 달했다.

목동 신시가지 7단지 아파트의 한 중개업소 대표는 "허가구역으로 묶인 뒤 10개월간 2천550가구 단지의 매매 거래가 단 4건에 불과했다"며 "30년이 넘고 지하 주차장도 없는데 실입주를 하라고 하니 극심한 거래 침체를 겪고 있는 것"이라고 전했다.

특히 토지거래허가구역 지침상 잔금 납부일이 3개월 내로 제한되면서 매수자들이 부담스러워 거래를 포기하는 경우도 많다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "아파트값이 20억∼30억원을 넘어가는데 대출도 막히다 보니 실입주자가 3개월 내에 고액의 잔금을 마련하는 것을 어려워한다"며 "잔금 일자를 맞추지 못해 매수를 포기하는 경우가 적지 않다"고 말했다.

더욱이 계약갱신청구권 시행으로 임대차 계약이 4년으로 늘어나면서 매도가 더 어려워졌다는 지적이 많다. 집을 팔고 싶어도 갱신권이 남은 경우 매수자가 직접 입주할 수 없기 때문이다.



상가는 거래가 더 어렵다. 상가임대차보호법이 10년인데 실입주를 해야 허가가 나다 보니 상가를 팔려면 임차인을 내보내야 거래가 가능한 상황이다.

잠실동의 한 중개업소 대표는 "대로변 구분상가 건물에 학원·병원 등 허가 대상의 상가를 보유한 임대인이 경제적인 문제로 상가를 팔고 싶어도 10년 임대차보호법에 걸려 못 파는 경우가 허다하다"며 "임차인이 전출 동의서를 써주지 않는 이상 팔 수가 없는데 동의서를 받기가 매우 힘들다"고 현장 분위기를 전했다.

이들 지역은 이번에 허가구역으로 재지정되면 종전보다 허가 기준이 강화돼 소형 연립·다세대 등 틈새 거래조차 모두 막힐 전망이다.

국토부는 최근 부동산거래신고법 등을 개정해 토지거래허가구역내 허가 대상 면적을 주거지역은 종전 대지면적 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 등으로 강화했다.

허가제의 사각지대로 꼽힌 도심의 소형 연립·빌라·다세대·구분상가 등의 투자수요를 원천 차단하겠다는 것이다.

잠실 리센츠 전용면적 27㎡는 그간 대지면적이 13㎡로 허가 대상에서 제외돼 전세를 낀 투자가 가능했지만 6월에 토지거래허가구역으로 재지정되면 이후부터 실입주자 외에는 거래가 불가능해진다.

잠실동의 한 중개업소 대표는 "소형 연립은 노후 대비 등을 위한 임대용 구매가 대부분이지 실입주를 하려고 매수하는 사람은 거의 없었다"며 "허가구역이 연장되면 이들 빌라·연립 거래도 사실상 올스톱되면서 집주인들이 집을 팔기 어려워질 것"이라고 예상했다.




조합원 지위양도 시점 단축은 재산권 침해 논란도이들 토지거래허가구역내 재건축·재개발 추진 단지들은 토지거래허가구역 재지정 외에 또 다른 규제가 대기 중이다.

국토부와 서울시는 지난해 6월 재건축·재개발 구역내 투자 수요 유입을 막기 위해 조합원 지위양도 금지 시점을 재건축은 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후부터, 재개발구역은 정비구역 지정 이후로 각각 앞당기는 방안에 합의하고 현재 법 개정을 추진 중이다.

국민의힘 송석준 의원이 지난해 이런 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의해 현재 국회에 계류돼 있다.

허가구역내 주민들은 이 법안까지 시행될 경우 과도한 이중규제가 된다며 벌써부터 강력히 반발하고 있다.

재건축 안전진단과 재개발 구역지정이 되는 순간부터 해당 주택을 매수한 사람은 조합원 자격이 없는 '물딱지'를 사는 것이 돼 집을 팔 수 없기 때문이다.

강남구 은마아파트는 2010년 3월 안전진단 통과 후 12년 동안 여전히 추진위 설립 단계에 머물러 있다.

정부가 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못한 경우는 지위 양도를 허용하는 예외 사유를 두기로 했지만, 소유자들의 재산권 행사에 제약이 가해지는 것은 마찬가지다.

대치동의 한 중개업소 대표는 "가뜩이나 허가구역에 묶여 거래가 안 되는데 안전진단 통과 단지라고 졸지에 물딱지가 되고 집을 못 팔게 하는 것은 과도한 이중규제라는 불만이 많다"고 지적했다.

현재 안전진단을 추진하고 있는 목동 신시가지 아파트 일대도 안전진단을 추진하고 있지만 통과 이후에는 완전히 거래가 막힐까 봐 우려하고 있다.

J&K도시정비 백준 대표는 "안전진단은 단순히 재건축의 첫 단추를 끼우는 수준에 불과하고 조합설립인가 전까지 사업이 장기화될 가능성도 크다"며 "토지거래허가구역이라는 투기 억제 수단이 있는데 조합원 지위 양도까지 금지하는 것은 재산권 침해 소지가 있어 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=001&arti_id=0013053439

주식 양도세 폐지·다주택 중과 백지화… ‘부자 감세’ 비판 넘을까

 

주식 양도세 폐지·다주택 중과 백지화… ‘부자 감세’ 비판 넘을까



[미리 본 Y노믹스] <3> 부동산·금융 분야 세제 개혁





윤석열 대통령 당선인은 부동산·금융 분야 세제를 대폭 손질하겠다고 예고했다. 가장 눈에 띄는 것은 주식 양도소득세 폐지, 가상자산 공제금액 기준 상향 등 ‘파격’ 공약들이다. 문재인정부 시절 추진한 부동산 세제 정책을 원점으로 돌리는 ‘부동산 세제 정상화’ 공약도 핵심이다. 근로장려세제(EITC) 대상·지원금액 확대 및 퇴직소득세 폐지 등 각종 감세 공약도 다수 포함돼 있다.

15일 윤 당선인의 공약집에 따르면 주식 양도세 전면 폐지는 주요 세제 공약 중 하나다. 고액자산가의 부담을 줄여 이른바 ‘큰손’ 자금이 국내 증시에 머무르도록 하겠다는 게 주목적이다. 증권거래세에 대해선 현행을 유지하겠다는 입장을 냈다. 주식 양도세는 주식을 팔 때 거둬들인 수익에 대해 내는 세금이다. 현재 비상장주식, 해외주식을 거래하는 모든 투자자나 상장주식을 매매하는 대주주에게 부과한다. 국내 양도세 납부 대상자는 전체 투자자의 2% 정도로 추정된다.

문재인정부는 대주주에게 부과하는 세금과는 별도로 2023년부터 주식거래를 통해 얻는 차익이 5000만원을 넘으면 대주주 여부와 관계없이 양도차익의 최대 25%를 세금으로 매길 계획을 세워놨다. 하지만 윤 당선인이 대주주 양도세는 물론 양도차익 5000만원 이상에 대한 세금까지 전면 백지화하겠다고 공약했다.

다만 해당 공약이 실현될 수 있을지에 대해서는 의구심 섞인 시선이 많다. 선진 주식시장 과세 추세와는 정반대 방향일 뿐 아니라 ‘개미 투자자’가 아닌 재벌 등 대주주와 고액자산가 등 부자들을 위한 감세 정책이라는 비판이 불가피하기 때문이다. 실제 주식 투자로 연간 5000만원이 넘는 수익을 올리기 위해서는 투자금의 규모가 최소한 ‘억 단위’를 넘어야 한다는 분석이 나온다. 장혜영 정의당 의원실이 공개한 ‘2017~2020년 주식 양도세 100분위 자료’에 따르면 해당 기간 연평균 주식 양도세는 3조4706억원으로 이 중 95%(3조2938억원)는 상위 10%가 냈다.

가상자산 공제 금액을 연간 투자 수익 5000만원까지 높이기로 한 점도 눈에 띈다. 당초 정부는 내년부터 기본 공제금액 250만원 이상 수익에 대해 과세하기로 했는데, 비과세 기준을 주식양도세 수준으로 올리겠다는 것이다. 다만 이와 관련해서는 가상자산을 주식·펀드 등과 동일 선상에 놓는 것은 부적절하며 비상장주식과 채권, 파생상품, 해외주식과의 형평성 문제를 고려해야 한다는 의견이 적지 않은 상황이다.






윤 당선인이 유세 기간 동안 자주 언급했던 세제 개편 방안은 단연 부동산 세제다. 5월 출범할 새 정부는 ‘부동산 세제 전반의 정상화 방안 태스크 포스(TF)’를 운영해 보유세 부과 수준 등 세제 전반을 개선할 방침이다. 문재인정부에서 개편된 부동산 세제를 일단 ‘비정상’으로 규정하고 나선 게 핵심이다.

윤 당선인은 종합부동산세와 재산세를 장기적으로 통합하겠다는 공약을 내놨다. 주택가격 상승에 따라 종부세를 고지받은 납세자들이 늘어난 상황에서 ‘이중과세’ 논란을 해소하겠다는 게 골자다. 종부세율 조정 계획도 밝혔다. 1주택자 대상 세율은 문재인정부 출범 이전 수준으로 낮추고, 1주택자와 비조정 지역 2주택자의 경우 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세 부담 상한 비율을 조정하겠다는 것이다. 조정지역 2주택자나 3주택자의 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮추겠다는 공약을 내세웠다.

부동산 보유세인 재산세·종부세의 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 ‘공정시장가액비율’도 현재 수준의 95%에서 동결하겠다는 입장이다. 이 경우 주택 공시가격은 2020년 수준으로 돌아갈 것으로 전망된다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용도 최대 2년간 한시적으로 배제키로 하는 내용이 담겨 있다. 취득세는 현행 1~3% 수준으로 부과되고 있는 체계를 단일화하겠다는 방침이며, 특히 생애최초주택 구매자에 대해선 취득세 면제 또는 1% 단일세율을 적용키로 했다.

이 같은 조치는 쉽게 말해 문재인정부에서 다주택자 대상 부동산 관련 거의 모든 세금을 중과했던 것을 ‘원점’으로 되돌리는 것이다. 문재인정부는 다주택자를 기본적으로 투기 가능성이 있는 이들로 규정하고 이들에게 취득세와 종부세, 양도소득세 등 부동산 관련한 거의 모든 세금을 중과해 왔다.

일단 정부는 오는 22일 올해 공동주택 공시가격안 공개에 맞춰 종부세 부담 완화 방안을 발표할 방침이다. 정부가 검토 중인 보유세 부담 완화 대책은 크게 세 가지다. 현행 150%인 보유세 증가 상한선을 100%로 낮추는 것, 올해가 아닌 지난해 공시가격을 적용해 종부세·재산세를 부과하는 것, 60세 이상 1주택자는 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부를 유예하는 것 등이다.

다만 ‘대수술 예고’ 공약과는 별개로 실제 정책까지 실현될 수 있을지는 장담이 어렵다는 게 정부 안팎의 시각이다. 가장 큰 난제는 여소야대 국면이다. 윤 당선인이 내놓은 세제 관련 공약 중 다수가 더불어민주당의 동의를 필요로 하기 때문이다. 다만 양도세 중과 완화 등은 국회 입법 없이 정부의 의지만으로 제도를 개편할 수 있다.

한편으로는 윤 당선인의 세제 관련 공약이 대부분 ‘감세’에 방점이 찍혀 있는 것에 대한 우려의 목소리도 나온다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “감세냐, 증세냐 절대적인 가치는 없지만 감세 공약을 낼 것이었으면 지출 공약도 함께 줄였어야 한다”며 “이대로면 국가 재정건전성이 불가피하게 하락할 수밖에 없다”고 말했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=005&arti_id=0001512196

2022년 3월 14일 월요일

새정부 LTV 높일까…"DSR DTI 함께 풀지 않으면 고소득자만 유리"

 

새정부 LTV 높일까…"DSR DTI 함께 풀지 않으면 고소득자만 유리"



9억원 아파트 살 때 연 5000만원, 1억원 소득자
대출 한도 각각 1300만원 3억원↑

금융 위험 여전히 커
대출규제 전면적 완화 '위험' 의견도





새 정부 출범으로 계속 좁아진 대출 문이 다시 넓어질지 시장에 관심이 쏠리고 있다.

15일 국민의힘 대선 공약집에 따르면 윤석열 당선인은 생애 최초 주택구매 가구 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높여 청년·신혼부부 등의 내 집 마련 기회를 늘리겠다고 약속했다. 첫 주택 구매가 아니라도 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 내용도 포함됐다.

현행 은행권의 LTV는 지역과 주택가격 등에 따라 20∼70%로 다르다. 수도권 규제지역 등에서는 대부분 40%를 넘기 어렵다. 금융 및 부동산 업계에서는 다음 정권에서 LTV가 높아질 가능성이 높다고 내다보고 있다.

당장 LTV 상향 조정에 따른 법과 제도상 제약도 많지 않다. LTV는 은행업감독업무 시행세칙인 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따라 산출된다. 현재 주택담보대출 과정에서 금융감독원이 행정지도 등으로 정한 지역·조건별 LTV 이내 범위에서 대출이 이뤄지고 있다.

2017년 6월 주택시장 안정화 방안 시행 이전까지 전 지역에서는 공통으로 최고 LTV 70%가 적용됐다. 시중은행들이 LTV 70% 적용 복원이 어렵지 않다고 보는 이유도 이 때문이다. 신혼부부·청년·무주택자들의 최초 주택 구입을 지원할 목적으로 LTV 80%를 적용하는 부분도 행정지도 내용 중 지역·조건별 세부 사항에 대한 재검토만 이뤄지면 된다.

한 시중은행 관계자는 "주택 가격에 비해 낮은 LTV 적용으로 지금까지 자금 여력이 부족한 주택 매수 대기자는 구입 기회조차 박탈당했다"면서 "LTV를 올린다면 대출로 부족한 자금 여력을 채워 주택 매수 기회가 늘어날 수 있다"고 말했다.

DSR 총량관리도 함께 풀어야 효과 커져


현행 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 DTI(총부채상환비율) 등의 조정 없이 대출 문턱을 낮추는 것은 한계가 있다는 지적도 나온다. 현행 개인별 DSR 규제 아래에서는 LTV 완화에 따른 대출 한도 증액 효과가 고소득자에 집중될 수밖에 없어서다.

일례로 LTV가 40%에서 70%로 높아지면 시세 9억원 아파트를 살 때 5000만원 연소득자의 대출 한도는 3억6000만원(40%)에서 3억7300만원(70%)으로 1300만원 늘어나지만, 1억원 연봉자의 경우 3억6000만원(40%)에서 6억3000만원(70%)으로 3억원이나 증가한다.

정책 취지에 맞춰 청년층 등의 주택 대출 문을 넓혀주려면 DSR의 조정도 함께 추진돼야 한다는 주장이 나오는 이유다.

이 경우 금융 당국이 개인별 DSR을 도입하면서 강조한 '채무상환 능력에 따른 대출한도 설정'이라는 목표는 일정 부분 훼손될 수밖에 없다.

금융당국의 대출 총량 관리를 없애야 한다는 주장도 있다. 연간 대출 총량 관리(2022년 기준 가계대출 평균 증가율 4.5% 수준)는 근거 법령이 없는 권고 차원의 제도로 구두 지시만으로도 해제가 가능하다.

반면, 아직 가계대출 규제를 전면적으로 풀어주기에는 금융 위험이 여전히 크다는 우려의 목소리도 있다. 한 은행권 관계자는 "가계대출 등 신용위험 급증은 거시건전성 악화로 이어질 수 있고, 미국의 기준금리 인상까지 임박한 상황에서 가계대출이 너무 많으면 변동금리 대출 비중이 큰 국내 금융 시장 특성상 이자비용 등이 국가 차원의 리스크(위기)가 될 수도 있다"며 "가계부채 관리 필요성은 여전히 크고, 실제 혜택이 필요한 대상 위주로 부분적으로 완화하는 게 바람직하다"고 말했다.

또 앞으로 부실 발생 시 담보자산인 주택의 매각가율, 경매비용, 주택가격 하락 가능성 등을 고려할 때 70%를 넘어 80% 수준은 은행 입장에서도 부담스러울 수 있다고 부연했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220315&prsco_id=009&arti_id=0004934725

주택 공급 확대 위해 규제·대출 푼다지만…‘여소야대’가 걸림돌

 

주택 공급 확대 위해 규제·대출 푼다지만…‘여소야대’가 걸림돌



[미리 본 Y노믹스] <2> 공급과 가격안정 ‘두마리 토끼’




국민의힘 소속 의원들이 최근 재건축 안전진단 규제를 완화하는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 발의했다. 새 정부 출범과 맞물려 재건축 기대감이 커지고 있다. 사진은 14일 서울 시내 한 재건축 추진 아파트 입구에 붙어있는 현수막. 이한결 기자
윤석열 대통령 당선인은 현 정부 부동산 정책을 ‘비정상’으로 규정하고 이를 정상화하는 것을 부동산 정책의 주요 목표로 삼았다. 이에 따라 부동산 정책의 큰 방향도 주택 공급에 걸림돌이 되는 규제를 풀고, 대출 역시 실수요자의 내 집 마련의 사다리가 될 수 있도록 설계했다. 임대차 불안을 잡기 위해 시장 원리에 맞지 않는 임대차 관련 제도도 재정비하겠다고 약속했다. 주택 임대차 시장 안정과 공급 확대로 부동산 시장 안정을 이뤄내겠다는 포석이다.

하지만 당장 윤 당선인의 구상대로 부동산 정책을 100% 실행하기 어려운 현실이다. 법 개정이 필요한 사안이 많은데 여소야대 의석 구조로 인해 국회의 벽에 막힐 수 있기 때문이다. 대선 과정에서는 여야 모두 주택 공급 확대를 약속하는 등 부동산 공약에 큰 차이가 없었지만, 임대차법 개정이나 재건축초과이익환수제 등 일부 사안에서는 이견이 크다. 공약 내용대로 실행하더라도 ‘디테일의 함정’을 조심해야 한다는 지적도 나온다.

윤 당선인의 주택 공급 공약에서 가장 눈에 띄는 부분은 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화다. 윤 당선인이 5년 내 공급 목표로 제시한 전국 250만 가구 가운데 정비사업을 통한 목표 물량은 47만 가구로 5분의 1 수준에 불과하다. 공급 확대 기조 속에서도 끝내 재건축 규제는 풀지 않은 현 정부와 가장 차별화된 내용이다. 재건축을 꽁꽁 싸맨 규제들을 하나하나 풀어 필요한 곳에서 얼마든지 재건축이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 게 윤 당선인의 구상이다.

우선 현 정부에서 올려놓은 재건축 정밀안전진단 기준부터 개선한다. 2018년 국토교통부는 정밀안전진단 심사에서 20%였던 구조안전성 비중을 50%까지 대폭 확대했는데 이를 다시 30%로 낮춘다는 계획이다. 준공 30년 넘은 노후 아파트는 정밀안전진단을 면제하기로 했다.

공급 위축의 원인으로 지목된 분양가상한제 역시 토지비와 건축비, 가산비 산정 등에 있어 정비사업에 부담이 되지 않도록 일부 손본다는 계획이다. 정밀안전진단 개선과 분양가 규제는 행정부의 시행령 개정으로 시행할 수 있다.

재건축 조합원에게 막대한 부담금 압박을 줬던 재건축초과이익환수제에 대해서도 부과기준 상향 조정 등 완화를 추진한다는 계획이다. 재건축·재개발뿐 아니라 리모델링에 대해서도 주택법과 별도로 ‘리모델링 추진법’을 법제화해 법적 근거를 마련하고, 개발 30년이 지난 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 역시 특별법을 만들어 재정비하겠다고 윤 당선인은 공약했다.




다만 이 사안들은 모두 법 제·개정이 필요한 사안으로 국회 동의를 거쳐야 한다. 리모델링법이나 1기 신도시 특별법은 선거 과정에서 더불어민주당도 공약했거나 여야 간 이견이 없지만, 재건축초과이익환수제는 다르다. 재건축으로 얻는 개발이익이 3000만원 이상일 경우 최대 50%까지 부담금으로 내도록 한 이 제도는 노무현정부에서 처음 법제화됐지만 이후 보수 정권에서 계속 시행 유예됐다가 현 정부 출범 뒤인 2018년부터 시행됐다. 이 때문에 재건축초과이익환수제 완화에 민주당이 협조할 가능성은 크지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 14일 “이 제도는 재건축의 최종 걸림돌로 이를 완화하지 않는 한 재건축이 속도를 내기는 어렵다”고 말했다.

일부 공약에 대해서는 부동산 전문가들 사이에서 신중한 재검토가 필요하다는 의견도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 주택 250만 가구 공급 계획과 관련해 “정부가 목표 물량을 정해 놓고 끼워 맞추는 식의 ‘공급 폭탄’은 지양해야 한다. 공급에 걸림돌이 되는 제도를 개선하는 식으로 접근해야 한다”고 말했다. 준공 후 30년 지난 아파트에 대한 정밀안전진단 면제 역시 신중해야 한다는 목소리가 나온다. 국회입법조사처에 따르면 지난해 6월 기준 서울 시내 아파트의 17%가 준공 30년을 넘겼다. 안전진단 면제 아파트 단지가 속출하면 해당 지역을 중심으로 부동산 시세가 뛸 가능성이 크다. 박 수석전문위원은 “부동산 시세는 미래 기대를 먹고 자란다. 상반기까지 아파트 시장이 기대감으로 인한 강보합세 수준을 유지할 것”이라고 전망했다.

윤 당선인은 임대시장 안정을 위해 임대차법 전면 재검토와 임대사업자 재활성화 정책을 추진하겠다고 밝혔다. 그러나 이 역시 국회의 벽을 넘기가 쉽지 않을 전망이다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “이미 임대차법이 어려운 과정을 거쳐 정착화되고 있는 만큼 완전히 되돌리기보다는 개정 임대차법에서 문제점을 보완하는 방향으로 가야 한다”고 말했다. 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 몰래 재임대한 집주인에 대한 처벌 규정이나 매매 계약에서 세입자가 계약갱신 여부를 번복하지 않도록 계약서상에 세입자 의사를 명시하도록 하는 등 보완 작업이 필요하다는 얘기다.

윤 당선인은 실수요자의 내 집 마련을 돕는다는 취지로 생애 최초 주택 구매자에 한해 최대 80%까지 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 완화하고, 지역과 관계없이 나머지에 대해서도 70%로 완화하겠다고 약속했다. 그동안 대출에 막혀 내 집 마련을 못 한 실수요자들은 환영하지만, 가계부채가 더 악화할 수 있다는 우려도 나온다. LTV 규제 완화가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제나 가계대출 총량 규제와 상충할 수 있어 대출 규제 전반의 재조정이 불가피할 것이란 관측도 제기된다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220315&prsco_id=005&arti_id=0001511920

"尹 공약, 안전보다 주거환경 개선"… 국민의힘, 재건축 장벽 제거한다

 

"尹 공약, 안전보다 주거환경 개선"… 국민의힘, 재건축 장벽 제거한다







국민의힘이 윤석열 당선인의 공약에 따라 재건축사업을 보다 쉽게 추진할 수 있도록 안전진단 완화를 시작으로 관련 장벽 제거에 본격 나선다.

15일 국회 의안정보시스템에 따르면 조수진 등 국민의힘 소속 의원 11명은 지난 11일 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'(도정법 개정안)을 발의했다. 개정안의 핵심 내용은 오래된 아파트를 재건축할 때 거쳐야 하는 안전진단 검사 기준을 완화하는 게 골자다.

주요 내용을 살펴보면 ▲도시미관을 저해하거나 노후화된 노후·불량건축물의 정의를 법률에 규정 ▲내진성능 미확보 건축물, 소방시설 미설치 건축물 등의 경우 안전진단을 생략할 수 있도록 함 ▲구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분하고 있는 재건축사업의 안전진단의 평가 기준을 법률에 규정함 ▲주거환경 중심 평가 시 구조안전성 분야의 가중치는 전체의 100분의 30을 넘지 아니하는 범위에서 정하도록 함 등이다.

현행 안전진단 평가항목은 ▲구조안전성 50% ▲건축마감 및 설비노후도 25% ▲주거환경 15% ▲비용 편익 10% 등으로 구성돼 있다. 앞서 현 정부는 2018년 구조안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 강화했고 주거환경 비중은 40%에서 15%로 낮췄다. 이 같은 기준은 결국 건물이 무너질 위험이 있지 않는 한 안전진단을 통과하기 어렵도록 했다는 전문가들의 설명이다.

윤석열 당선인은 안전진단 구조안정성 비중을 30%로 낮추고 주거환경 비중은 30%로 올리는 등 기준을 조정한다는 공약을 내걸었다. 한 전문가는 "국민의힘이 대선 후 첫 법안으로 안전진단 완화를 택한 것은 윤석열 정부가 곧 출범함에 따라 힘을 실어주기 위한 것으로 보여진다"고 설명했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220315&prsco_id=417&arti_id=0000794138

2022년 3월 13일 일요일

블로그 주인장의 칼럼 22년3월14일

 블로그 주인장의 칼럼

 

윤석열 대통령후보가 2022310일 당선이 되었다. 그의 공약집을 보자면

 

수도권에서는 분당의 변화와 인기가 클 것으로 생각된다.

 

종상향과 용적율 상향.

 

우선 분당에는 대단지 빌라가 매우 많다.

 

1종일반주거지역의 용적율 100%의 단지가 많은데, 장점으로 볼 것은

 

바로 지분이 엄청나다.

 

예로들면 일반 아파트들은 24평은 지분9, 32평은 지분14평이 있다고 치면,

 

빌라단지의 지분은 24평은 지분21, 34평은 지분31평 정도가 나온다.

 

문제는 1종일반주거는 층수를 높일수 없기에 지분이 큰 의미는 없었지만,

 

윤석열대통령 공약집에는 종상향과 용적율 상향의 덤까지 이룰 수 있다.

 

또 분당의 재건축단지가 들썩거리는데, 우선 재건축연한을 40년에서

 

30년으로 낮춰줄 확률이 높다. 그러면 분당 전체가 재건축 가시권인데, 그래서

 

지금 분당 전체가 뜨겁다.

 

경제의 가장 큰 원리는 수요와 공급인데, 공급이 본격적으로 늘려면 입주가 될 시점이므로

 

아무리 빨라도 10년정도는 공급이 부족상태다.

 

감이 잡히시면 움직여라. 힌트는 줬다

서울 임대차 계약, 8년여만에 처음으로 월세가 전세 역전

 

서울 임대차 계약, 8년여만에 처음으로 월세가 전세 역전



2014년 1월1일 이후 첫 월세>전세
금리인상에 임차인 전세대출 부담
급매물 위주로 전세거래되면서 전세가 하락




서울에서 거래된 주택 임대차 계약 중 월세의 비중이 8년여만에 전세를 넘어섰다. 금리인상 때문에 전세 보증금을 얻어 이자를 내느니 아예 월세로 사는 게 유리해진 상황 변화가 영향을 줬다. 집주인의 경우 전셋값을 올리면서 그만큼을 월세로 내놓는 경우가 많다. 전세시장에선 주로 급매물 위주로 거래가 이루어지면서 서울 전셋값은 하락세를 보이고 있다.

11일 대한민국법원 등기정보광장 확정일자 전·월세건수에 따르면 지난달 월세 거래건수는 3만9494건으로 전세 3만5757건보다 많았다. 확정일자 부여사무가 전산화된 2014년 1월1일 이후 처음 있는 일이다. 확정일자란 법원 또는 동사무에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 증명하기 위해 계약서에 도장으로 찍은 날짜를 의미한다.

현장에서 만난 공인중개업소 관계자들은 금리인상으로 전세자금대출 부담이 커지자 월세 매물을 찾는 임차인들이 많아졌다고 입을 모았다. 임차인들이 매달 상환해야 하는 대출 이자가 월세로 전환했을 때 내야하는 비용보다 비싸진 경우가 많아진 것이다. 금융감독원에 따르면 시중 은행 전세자금대출 금융상품 중에는 당월 최고금리가 5.25%에 달하는 것도 있다. 서울시의 공동주택 전·월세전환율은 4.7%(지난해 12월 기준)다. 즉 4.7%보다 높은 금리를 부담해야 하는 임차인은 대출을 받는 것보다 그만큼 월세를 부담하는 게 유리하다.

임대인 입장에서도 전세값을 높여서는 거래가 되지 않기 때문에 인상분을 월세로 전환한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전월세상한제를 적용받지 않는 신규계약의 경우 전세보증금 인상분을 부분 월세로 전환하는 경우가 많아 전세의 월세화가 진행되고 있다"고 설명했다.

내놓은 매물에 비해 세입자 수요가 없다보니 전세 호가를 내리는 급매물 위주로 거래되면서 서울 아파트 전세가격은 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 지난주 아파트 전세가격은 2주 연속 하락(-0.03%)을 유지했다. 이번달 실거래 된 성북구 길음동 길음뉴타운9단지래미안(전용면적 59.92㎡)의 경우 4억5000만원에 거래됐다. 지난 2020년 9월 비슷한 층수가 5억에 거래된 데 비해 5000만원 떨어진 가격이다.

물론 서울 내에서도 지역별로 이런 현상은 다소 상이하게 나타난다. 지난달 월세건수가 전세보다 많았던 자치구는 25개 중 16개였다. 지난달 12개, 전년 동월 6개구에 비해 많아졌지만 여전히 전세가 많은 곳도 존재하는 것이다. 성북구 길음동 A 공인중개사사무소(공인) 관계자는 "작년 같으면 임대차계약 10건 중 4건이 전세였다면 지금은 3건 정도로 줄어든 상황"이라고 말했다.

출처:네이버부동산
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