2022년 5월 9일 월요일

어떻게 원하는 것을 얻는가

 어떻게 원하는 것을 얻는가

어떻게 원하는 것을 얻는가


스튜어트 다이아몬드 와튼스쿨 교수


"27년 전 한국을 찾은 적이 있어요. 전두환 대통령 집권 시절로 기억하는데 뉴욕타임스 기자로 일하던 1985년 한국의 부패한 정치를 취재하기 위해 왔죠. 한국을 전혀 모르는 다른 미국인들과는 다르다고 봐야지요." 

서울 강남역 근처에서 만난 스튜어트 다이아몬드 교수의 말이다. 그는 "`1998년 대우를 방문해 대우가 망할 수밖에 없다`는 것을 감지했다. 이번이 네 번째 방한"이라고 자신을 소개했다. 그는 "한국 문화를 잘 모르면서 한국에서의 협상에 대해 어떻게 확언할 수 있느냐"는 질문에 한국을 완벽히 아는 것은 아니지만 한국을 이해하고 있다는 것을 보여주기 위해 노력하는 모습을 보여줬다. 

그 표정에서 `협상에서 가장 중요한 것은 상대방의 믿음을 얻는 것이고 그러기 위해서는 상대방을 잘 이해하고 있어야 한다`는 자신의 책 속 이야기를 실천하며 살고 있음을 느낄 수 있었다. 협상을 전공으로 하는 다이아몬드 교수는 "협상이란 모든 사람이 매일 같이 반복하는 행동"이라고 표현했다. 

-본인에게 있어서 협상이란. 

▶많은 한국 사람은 협상이라는 단어에 대해 오해하는 것 같다. 협상을 비즈니스맨들이나 외교인사들만 하는 무슨 중대한 일이라고 착각하는 듯한 인상을 받는다. 하지만 사실 그렇지 않다. 내가 말하는 협상이란 매일 일어나는 일상생활이다. 여행을 가든 쇼핑을 하든 심지어 부모와 대화를 할 때도 모두 협상이 이뤄진다. 모두가 언제나 협상을 하고 있다는 것이다. 그렇다면 이런 일상생활 속 협상에서 질 수 없지 않은가. 이겨야 하지 않겠는가. `어떻게 원하는 것을 얻는가`라는 책은 그냥 나온 책이 아니다. 20년 동안 400명이 넘는 사람들을 연구한 결과물이다. 45개국에서 연구를 했기 때문에 문화적 차이를 떠나 전반적으로 모두에게 적용되는 이야기다. 매일 원하는 것을 얻기 위해 노력하는 것, 그것이 바로 협상이다. 



-예전에 호라시오 팔카오 인시아드 교수와 `가치 협상`에 대한 인터뷰를 한 적이 있다. 본인이 강조하는 가치와 어떻게 다른가. 


▶나는 나 외의 다른 `가치 협상`에 반대한다. 내가 말하는 가치 협상은 일반적인 것과 완전히 다른 것이다. 보통 사람들은 협상에 대한 생각을 정리할 때 무조건 논리에 중점을 둔다. 나는 그렇지 않다. 사람들은 이성적이지 않다. 오히려 감정적이다. `가치 창조`라는 이론은 너무 좁다. 협상 테이블에서 서로 윈윈하기 위해 어떤 가치를 찾는다는 것은 내 이론과 정반대되는 논리다. 나는 상대방의 전체적인 삶에 가치를 둔다. 나의 방법을 알려주면 나는 전혀 새로운 곳에서 누군가와 처음 만나서 협상을 해야 할 때 가장 먼저 이렇게 묻는다. `어디서 태어났어요`라고 말이다. 협상과는 전혀 상관없어 보이는 질문으로 상대방의 마음을 연다. 그럼 상대방이 자신의 삶에 대해서 이야기를 계속한다. 맞장구를 쳐주면서 나는 작은 디테일을 기억한다. 나는 상대방의 믿음을 얻게 되고 그가 무엇을 좋아하고 어떻게 해야 그에게 잘 통할지 알아차린다. 어떤 음식을 좋아하는지, 스포츠를 즐기는지, 바이올린이나 다른 악기를 할 줄 아는지 등 사소한 것을 잘 기억하고 상대방과 마치 오랜 친구처럼 관계를 형성한다. 이것이 바로 내가 말하는 가치다. 



-협상에 있어서 상대방에게서 신뢰를 얻는 것을 매우 중시하고 있다. 어떻게 하면 신뢰를 얻을 수 있는가. 


▶현재 대한민국 비즈니스의 가장 큰 문제가 무엇인지 알고 있는가. 에덜먼 신뢰 바로미터(Edelman Trust Barometer)에 따르면 대한민국 비즈니스 내 신뢰도가 작년에 비해 45% 떨어졌다고 한다. 신뢰가 없는 비즈니스를 생각하기 어렵다. 그렇다면 비즈니스가 신뢰를 얻으려면 어떻게 해야 하는가. 결국 비즈니스도 사람들이 모여서 하는 것이기 때문에 사람들이 무엇을 어떻게 하는가가 중요하다. 나는 그 누구도 컨트롤할 수 없다. 잘 못 믿겠거든 그것을 표현하라. 나는 가끔 있는 그대로 말한다. `당신은 내게 낯선 사람이고 나는 당신을 모르겠습니다. 당신이 나와 거짓 없이 이야기를 한다면 우리 관계는 더욱 좋아지리라 생각됩니다. 자, 내가 당신의 신뢰를 얻기 위해서 무엇을 해야 합니까`라고 말이다. 신뢰를 얻는 가장 좋은 방법은 계속해서 묻는 것이다. `오늘 기분이 어때요` `약간 피곤해 보이네요` `무슨 일 있습니까` 등을 물어보기 시작하면 생각보다 많은 것을 얻을 수 있다. 



-상대방 입장에서 생각하기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 책에 수많은 예를 들어주셨는데 혹시 책에 없는 다른 예를 매일경제 독자들에게만 공개할 수 있는가. 

▶책을 보면 정말 많은 사람들의 이야기를 볼 수 있을 것이다. 모두 실명인 데다 진짜 일어난 일이기 때문에 공감하기도 쉽다. 필라델피아 공항에서 내 제자가 경험한 책에 없는 내용을 하나 이야기하겠다. 기상 악화로 비행기가 연착되었다. 4시간 동안 연착이 되자 승객들 불만이 쏟아져 나오기 시작했고 많은 사람이 승무원에게 항의하기 시작했다. 물론 내 제자는 승무원에게 원하는 것이 있지 않았다. 그렇지만 상대방 입장에서 생각하는 것이 생활화돼 있던 이 청년은 승무원에게 가서 말했다. `앉아서 기다리는 우리도 힘든데 4시간째 서서 여러 사람들 불만을 듣느라 고생이 많으세요. 기상 악화는 승무원이나 항공사의 잘못이 아닙니다. 마음 불편해하지 말고 함께 기다려요.` 

특별히 꼭 해야 할 말도 아니었고 내 제자가 무엇을 원한 것도 아니었다. 그럼에도 불구하고 상대방 입장에서 생각하고 그것을 표현했다. 기상이 호전돼 비행기가 뜨고 목적지에 도착하자 한 승무원이 나와 내 제자에게 봉투를 건넸다. 600달러짜리 항공권이었다. 언제 어디서든 상대방을 이해하려고 노력하는 것은 생각보다 어려운 일이지 않다. 



-질문하는 것, 표현하는 것에 대해서도 많이 강조한다. 한국 문화에서 있는 그대로 표현하는 것은 어렵다. 상대방이 어떻게 받아들일지 모르기 때문이다. 

▶나는 리츠칼튼 호텔에서 묵고 있다. 출판사 측에서 거기를 잡아줬다. 그런데 내 방이 내겐 너무 더운 것이다. 그래서 나는 프런트로 내려가 `당신의 잘못은 아니지만 내 방은 너무 덥다. 나는 미국에서 먼 걸음을 했는데 방이 너무 더워 충분히 쉴 수 없다. 어떤 조치를 취해줄 수 있겠는가`라고 말했다. 이것저것 두드려 보더니 나는 곧 보통 룸에서 스위트 룸으로 옮겨졌다. `너무 신경써 줘서 고맙다`라고 표현한 뒤 스위트로 올라갔다. 그런데 방이 또 더운 게 아닌가. 나는 다시 내려갔다. `자꾸만 귀찮게 해서 정말 미안하다. 하지만 내가 아는 리츠칼튼 호텔 체인은 꽤 멋진 서비스를 제공한다. 나는 방이 더워서 이야기를 한 것이었는데 스위트룸도 아직 내겐 너무 덥다. 미안하지만 덥지 않은 방이 있으면 그곳으로 옮겨 달라`고 말했다. 나는 곧 디럭스 스위트 룸으로 옮겨졌고, 리치칼튼 측은 자신들이 고객 니즈를 충족시켰다는 생각에 즐거워했고 당연히 나도 즐거웠다. 

표현하는 데 있어서 한국 문화가 적합하지 않다고 생각하지 않는다. 물론 내가 미국이라면 `당신이 나보다 권력이 많다고 내 엉덩이를 걷어차지는 말아주십시오`라고 말할 것을 한국에선 `당신이 이뤄낸 성공에 존경을 표합니다`라고 다르게 표현할 것이다. 표현 자체를 싫어할 사람은 아무도 없다. 말하기 30초 전에 같은 말을 어떻게 다르게 표현할지 생각만 한다면 한국에서도 내 협상법은 잘 통하리라고 믿는다. 



-비즈니스나 다른 거래를 할 때 하는 협상 이외 어떤 협상이 있을까. 

▶나에게 열 살짜리 아들이 있다. 알렉산더라는 이 꼬맹이가 태어날 때부터 나는 아이와 협상을 했다. 아이가 네 살이 되었을 때 아내와 나는 아이에게 피아노를 가르치기로 했다. 처음에 알렉산더는 피아노를 싫어했다. 그래서 나는 피아노 연습을 1분 할 때마다 만화를 1분 볼 수 있게 허락하겠다고 말했다. 알렉산더는 자신이 원하는 만화영화를 다 보려면 그 시간만큼 피아노 연습을 해야 했다. 많은 부모는 아이들이 텔레비전 시청을 하겠다고 말하면 강압적으로 안 된다고 한다. 하지만 아이들은 거래를 좋아한다. 그들이 원하는 것과 부모들이 원하는 것을 거래하는 것은 아이 정서에도 아주 좋다. 알렉산더는 여섯 살이 되자 만화를 잘 안 보기 시작했는데 여전히 피아노는 좋아한다. 비즈니스든 쇼핑이든 친구와의 관계든 부모 자식 간의 관계든 협상을 해서 원하는 것을 얻는 데는 별 차이가 없다. 한 가지를 잘하는 사람은 다른 것도 잘하게 될 것이다. 


-1998년 한국 방문 이유는 대우였다. 흥미로운 경험으로 여겨지는데. 

▶그렇다. 1998년 대우에서 중간관리자 워크숍을 부탁했다. 나는 놀라움을 금치 못했다. 임원이나 최고경영자의 의지는 전혀 반영돼 있지 않았으며 회사의 목표조차도 공감하지 못하는 중간관리자들로 가득 채워져 있었다. 그때 나는 대우가 곧 없어질 것 같다는 직감을 했다. 나는 최고경영자에게 가서 "당신의 열정과 목표를 워크숍에 참여했던 중간관리자들에게서 찾아볼 수 없었습니다. 대우의 미래가 매우 염려됩니다"라고 말했다. 그때 문제는 인지 가능했지만 해결책을 준비하기엔 이미 너무 늦었다. 아마 내가 지금만큼 노련했다면 당시에 어떤 해결책을 제시해줄 수 있었을지 모르겠지만 10년이 지난 후에야 난 진정한 전문가가 되었다. 안타깝게도 워크숍은 진행했지만 대우에 별 도움이 되지 못했다. 



■ 매일경제 독자들에게…모든 것은 사람이다 

-매일경제 독자들에게 하고 싶은 말은. 

▶모든 것은 사람이다. 사람에게 집중하면 완벽한 협상을 할 수 있을 것이다. 상대방 입장에서 생각하는 연습을 하라. 전 세계에 있는 모든 사람은 필요한 것이 비슷하다. 국가별ㆍ인종별로 다르지 않다. 파푸아뉴기니 원주민들에게 무엇을 원하는지 물었던 적이 있다. 이들은 집도 없이 땅바닥에서 생활하고 옷도 걸치지 않은 사람들이었는데 놀랍게도 그들이 원하는 것은 미국 사람들이 원하는 것과 별반 다르지 않았다. `우리 가족이 언제나 이용할 수 있는 의료시스템을 가장 원한다. 그리고 집이 있었으면 좋겠고 넉넉한 식량이 있었으면 좋겠다`가 그들의 얘기였다. 의료시스템이라고는 찾아볼 수 없는, 주술 등을 사용하는 원주민에게서 들은 답은 충격적이었지만 결국 어디에 있는 사람이든 다 비슷하다는 생각을 심어주게 되었다. 한국 사람들도 자신만을 알기보다는 타인에 대한 이해도를 높이려고 노력하다 보면 일상적인 협상에서 항상 원하는 것을 얻을 수 있을 것이다. 

★ He is… 

펜실베이니아대 와튼스쿨 MBA와 하버드대 로스쿨을 졸업했다. 퓰리처상을 수상했을 정도로 실력 있는 기자로 뉴욕타임스에서 일했다. 하지만 컨설턴트와 변호사로 자신의 직업을 바꾸면서 협상전문가로 부상했다. JP모건체이스, IBM, 구글, 마이크로소프트 등 주요 기업을 컨설팅했고 유엔과 다른 국제기구에서도 협상에 대해 조언했다. 현재는 13년 연속 와튼스쿨 내 최고 인기 강의를 하고 있는 교수로 재직하고 있으며 필요로 하는 기업 컨설팅도 함께하고 있다. 


원문:http://mba.mk.co.kr/view.php?sc=51000003&cm=Hello%20CEO&year=2012&no=108193&relatedcode=&sID=300

출처:MK MBA


거~재건축하기 딱 좋은 용적률이네

 

거~재건축하기 딱 좋은 용적률이네




'사업성 높이자' 곳곳에서 용적률 완화 요구
1기 신도시 '용적률 500%' 여부에 쏠리는 눈

'닭장 아파트' 한계도…교통·일조권 등 어쩌나
최근 재건축 추진 단지들이 '용적률 규제 완화'만 목 빠져라 기다리는 분위기입니다. 윤석열 대통령 당선인이 주택공급 확대 차원에서 '용적률 최고 500% 상향'을 공약한 바 있거든요. 

조합원 입장에선 용적률을 높일수록 일반분양 가구수가 늘어나면서 사업성을 충분히 확보할 수 있는데요. 동시에 교통난, 일조권 침해 등의 부작용이 우려되기도 합니다. 과연 적당한 용적률이란 어느 정도일까요. 


올리면 올릴수록 좋은 것? 용적률! (feat.조합원)

재건축 투자자들이 반드시 확인하는 수치 중 하나가 '용적률'입니다. 건축할 수 있는 대지가 한정돼 있어 향후 용적률을 얼마나 높일 수 있느냐에 따라 투자 수익이 달라지기 때문이죠.

용적률은 대지 면적에 대한 건축물(지하층 제외)의 연면적 비율을 말합니다. 가령 땅의 면적이 100평이고 용적률이 150%라면 연면적인 150평까지 건축할 수 있다는 뜻이죠. 

조합원 입장에선 용적률을 높일수록 유리합니다. 건물을 더 높이 지을수록 일반분양 가구수가 많아지면서 분양 수익을 확보할 수 있거든요. 그럼 무조건 용적률을 높이면 되는 거 아니냐고요?

그렇게 쉬울리가 없죠. 국내에선 땅을 경제적·효율적으로 사용하기 위해 '용도지역'을 구분해 놨는데요. 아파트가 깔고 앉은 땅의 용도지역에 따라 용적률 상한이 정해져 있습니다. 

용도지역은 현행 도시관리계획에 따라 주거·상업·공업·녹지지역 등 4가지로 분류되는데요.

그중 주거지역은 용도지역에 따라 △제1종 전용 100% 이하 △제2종 전용 150% 이하 △제1종 일반 150% 이하 △제2종 일반 250% 이하 △제3종 일반 300% 이하 △준주거지역 500% 이하 등으로 용적률 상한이 부여됐습니다.




용도지역별로 정해진 용적률이 있으니 새로 재건축을 한다고 해도 추가로 용적률을 올리는데 한계가 있는데요. 

가령 현재 용적률이 180%인 아파트가 3종 주거지역에 위치한다면 재건축 시 120%의 용적률을 추가로 올릴 수 있지만, 2종 주거지역에 위치한다면 250%가 최대라 추가 용적률 상향이 60%밖에 안 됩니다. 

이 때문에 재건축 단지들이 '종 상향'을 요구하곤 하는데요. 특별한 경우가 아닌 이상 종 상향이 이뤄지기 힘들기 때문에 투자자들은 애초에 저층 노후아파트를 찾곤 합니다. 

시장에선 일반주거지역에 위치한 아파트의 경우 '용적률 160~180%' 정도를 재건축 사업성의 마지노선으로 보곤 하는데요. 절대적인 잣대가 되진 못합니다. 

용적률뿐만 아니라 건폐율과 대지지분 등도 함께 봐야 하고요. 고급화가 가능한 지역에선 일반분양 가구가 적어도 분양가를 올려서 수익을 낼 수 있는 등 단지 컨디션에 따라 사업성이 다 다르기 때문이죠.   1기 신도시, 용적률 높이면 '만사 OK'?

최근 재건축 추진 단지들이 곳곳에서 '용적률 상향!'을 외치고 있는데요. 특히 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 주민들의 목소리가 점점 커지고 있습니다. 1기 신도시는 평균 용적률이 169~226%라 용적률을 300% 이상으로 높이지 않으면 재건축 사업성을 확보하기 어려운 상황인데요.

윤석열 당선인이 용적률 규제 완화 내용을 담은 '1기 신도시 재정비 특별법' 제정을 공약하면서 기대감이 높아지고 있습니다. 윤 당선인은 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다는 구상을 내놨는데요.




하지만 우려하는 목소리도 만만치 않게 커지고 있습니다. 

용적률을 높여 가구수가 늘어나면 주거의 질이 하락할 수 밖에 없거든요. 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용하면 그야말로 '닭장 아파트'가 예상되는데요.

동간 거리가 짧아져 일조권, 조망권, 사생활 침해 등이 우려되고요. 도로 등 교통망이 확보되지 않으면 교통난도 생길테고요. 

이에 대통령직인수위원회는 "용적률 500% 상향은 있을 수 없는 일"이라며 일단 선을 긋긴 했는데요. 여전히 1기 신도시 재건축과 관련해 특별법 추진에 속도를 내겠다는 입장은 고수하고 있습니다. 

규제 완화 기대감에 벌써부터 1기 신도시 집값이 꿈틀대고 있는데요. 

부동산R114 조사에 따르면 지난달 말 기준 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조7663억3200만원으로 대선 직전인 2월 말과 비교해 0.34%(4873억3700만원) 증가했습니다. 같은 기간 서울 아파트 시가총액이 0.14%(1조8606억6800만원) 오른 것과 비교하면 1기 신도시의 가격 증가율이 두 배 이상 높습니다. 

용적률 완화가 실제 적용되면 이같은 부작용도 점점 수면 위로 드러날 듯 한데요. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "용적률을 올리려면 늘어나는 가구수에 맞게 도로, 교통, 수도, 전기, 폐기물, 인프라, 학교 등 전반적으로 검토를 해야 하기 떄문에 용적률 완화가 선별적으로 적용될 가능성이 높다"고 내다봤습니다.

이어 "무턱대고 용적률만 올린다면 교통난, 학교난, 정비사업 지연 등의 각종 부작용이 나타날 수 있다"며 "아울러 개인한테 과도한 이익을 몰아주는 셈이라 공공기여 비율을 높일 수밖에 없는데 이에 따른 반발도 예상되기 때문에 신중한 접근이 필요하다"고 제언했습니다. 


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220510&prsco_id=648&arti_id=0000007826

코로나 겪으니 "집, 내부 평면구조 중요"

 

코로나 겪으니 "집, 내부 평면구조 중요"



직방 15일 간 어플리케이션 통해 설문조사
응답자 61.7%, 코로나로 선호요인 바껴

코로나19시대를 겪으면서 집안 ‘내부 평면 구조’의 중요성을 더욱 크게 인식하고 있는 것으로 나타났다.

주거공간 선택 시, 코로나19로 인한 선호 요인 변화 여부
직방이 지난달 18일부터 지난 2일까지 진행한 설문조사에 따르면 주거공간 선택 시, 코로나19로 인해 선호하는 요인이 달라졌는지를 묻는 질문에 전체 응답자 중 61.7%가 ‘예’라고 응답했다. 연령별로는 30대, 40대에서 다른 연령대보다 선호 요인이 달라졌다는 응답 비율이 상대적으로 높았다.

설문조사는 직방 어플리케이션 내 접속자를 대상으로 했으며 전체 응답인원 750명, 표본오차 95% ± 3.58%p다.

코로나19 시대 주거공간 선택 시, 가장 중요한 요인(연령별)

코로나19시대에 주거공간을 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 요인은 ‘내부 평면 구조’가 28.8%로 가장 응답이 많았다. 그 다음으로는 △전망, 조망(17.6%) △편의시설(14.7%) △인테리어(13.2%) △배치, 향(8.0%) 등의 순으로 응답됐다.

연령별로는 20~30대와 40대 이상 모두 ‘내부 평면 구조’를 주거공간 선택 시, 가장 중요한 요인으로 봤으나 2순위는 연령대별로 차이를 보였다. 20~30대는 ‘편의시설’(23.2%)을 그 다음 중요하게 살폈고, 40대 이상은 ‘전망, 조망’(18.5%)을 중요한 요소로 꼽아 차이를 보였다.

코로나19시기인 2020년 이후에 주거공간 내부 구조 및 인테리어 변경을 한 적이 있는지를 묻는 질문에는 ‘예’라고 답한 응답자는 30.5%로 10명 중 3명꼴로 내부 구조 및 인테리어 변경을 했다고 답했다. 연령별로는 20대이하 연령층에서 내부 구조 및 인테리어 변경을 했다는 응답 비율이 높았고, 이어 30~40대가 높게 나타났다.

내부 구조 및 인테리어 변경을 했다고 답한 응답자 229명을 대상으로 어떤 부분에 중점을 뒀는지 묻는 질문에는 ‘취미, 휴식 공간’이 21.0%로 가장 응답이 많았다. 이어 △업무, 학습 공간(17.9%) △가구, 소품, 조명, 타일, 벽지 등 부분 변경(16.6%) △발코니, 테라스 등 서비스 공간(13.1%) △주방, 요리 공간(11.4%) 등 순으로 나타났다.

코로나19 시기에 내부 구조 및 인테리어 변경하지 않았다고 답한 521명을 대상으로는 만약 변경을 할 경우, 가장 중점을 두고 싶은 부분이 무엇인지 물었다. 그 결과, 내부 구조 및 인테리어 변경을 진행했던 응답자와 동일하게 ‘취미, 휴식 공간’이 21.7%로 가장 높게 나타났다. 그 다음으로는 △발코니, 테라스 등 서비스 공간(16.7%) △주방, 요리 공간(14.2%) △가족 구성원 공간 분리(12.1%) △가구, 소품, 조명, 타일, 벽지 등 부분 변경(10.6%) 순으로 나타났다.

코로나19로 지난 2년여간 사회적 거리두기로 외출 제한도 많았고 대인 관계 형성에도 제약이 생기면서 그런 욕구를 외부가 아닌 주거공간 내부에서 누리기 위한 인식과 구조 변경 변화가 많았다. 설문 결과에서도 확인했듯이 ‘취미, 휴식 공간’에 대한 니즈가 내부 구조나 인테리어 변경으로 이어지기도 했다. 직접 구조나 인테리어 변경을 하진 않았지만 주거공간과 외부공간을 이어주는 발코니, 테라스 공간을 활용하고자 하는 니즈도 많았다. 외부 음식점 출입도 제한이 많아지면서 배달을 이용하거나 주거공간에서 직접 요리를 할 수 있는 주방, 요리 공간에 변화를 희망하는 수요도 많은 것을 확인할 수 있었다.

직방은 “코로나19 이전 생활로 복귀를 준비하면서 변화됐던 주거공간에 대한 인식이 어떻게 달라질지 살펴봐야 하겠지만, 앞으로도 새로운 외부적인 변화 요인으로 인해 주거공간에 대한 인식과 니즈, 욕구는 계속적으로 변화될 것”이라고 전망했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220510&prsco_id=018&arti_id=0005210585

서울 아파트 전세 다시 꿈틀, 13주 만에 하락 멈추고 매물도 뚝

 

서울 아파트 전세 다시 꿈틀, 13주 만에 하락 멈추고 매물도 뚝



올해 들어 안정세를 유지하던 서울 아파트 전세 시장에 경고등이 켜졌다. 수요는 늘고 있지만 전세 물건이 큰 폭으로 줄었다. 게다가 새 아파트 입주 물량 마저 부족하다.

8일 한국부동산원에 따르면 지난주(2일 기준) 서울 아파트 전셋값은 13주 만에 보합세로 전환했다. 서울 아파트 전셋값 변동률은 지난 1월 마지막 주 -0.02%를 기록하며 하락 전환한 뒤 내림세가 이어졌다. 민간조사기관인 부동산R114의 지난주 조사(4일 기준)에서도 서울 아파트 전셋값은 0.01% 오르며 14주 만에 상승 전환했다.

가격의 선행지표 격인 수급지수 역시 오름세다. 부동산원에 따르면 지난주(2일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 이번 주 94.7을 기록하며 대선이 끝난 3월 14일(89.6) 이후 7주 연속 상승했다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 지난 3월 첫째 주(7일 기준) 120.6에서 이달 첫째 주(2일 기준) 128.2로 두 달 동안 7.6P 올랐다.

전문가들은 최근 시중은행이 전세자금대출 규제를 일부 완화하면서 가격을 낮춘 급전세 등이 빠르게 소화된 것을 주요 원인으로 보고 있다. 실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행의 4월 말 기준 전세자금 대출은 전월 말(131조3349억원) 대비 2086억원 증가한 131조5435억원으로 나타났다.

반면, 시장에선 전세 물건이 큰 폭으로 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 8일 기준 서울의 아파트 전세 물건은 2만5980건으로 두 달 전(3만585건)과 비교해 17.8% 감소했다. 성북구(-33.6%), 강동구(-26.3%), 송파구(-26.2%) 등의 감소 폭이 컸다. 서울 아파트 전·월세 물량은 2020년 8월 임대차3법(계약갱신청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제) 시행 이후 많이 감소해 그해 10월 1만6000건 수준까지 줄었다가 이후 조금씩 늘었고, 대출규제 등의 여파로 거래량이 줄면서 지난 3월에는 5만2398건(5일 기준)까지 증가했다.

오는 8월 임대차3법 시행 2년이 되면서 임대차 시장이 다시 한번 크게 요동칠 가능성이 큰데, 물량이 두 달 새 20% 가까이 감소한 것을 놓고 일부에서는 그 전조 현상으로 보기도 한다. 제도 시행 이후 한 차례 계약갱신청구권을 행사했던 세입자들은 8월부터 신규 계약을 해야 한다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “8월 계약갱신청구권 만료를 앞두고 일부 집주인들이 전세 물량을 거두거나 호가를 높이는 분위기”라며 “신규 입주 물량마저 적어 상승 폭이 커질 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 새 정부가 추진 중인 임대차3법 개편을 통한 보완대책 마련이 시급하다고 강조한다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 최근 임대차3법에 대해 “거의 폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다”고 설명했다. 대통령직인수위원회 역시 임대 리츠 활성화를 통한 민간임대 주택 공급 촉진, 건설임대 등 등록임대 주택 확충도 추진하겠다고 밝혔다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “임대차3법을 손보겠다고 했지만, 당장 실질적인 제도 개선으로 이어질 가능성이 작다”며 “임대차3법으로 인한 전셋값의 상승, 다중가격의 형성, 전세의 월세화 등의 부작용이 당분간 지속할 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “계약 갱신 기간을 2+1년으로 묶고, 고가 전세에 한해 5% 상한을 폐지하는 등 부작용을 줄이는 방안을 찾는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220510&prsco_id=025&arti_id=0003193320

2022년 5월 8일 일요일

새 정부 재건축 규제 완화, 분양가 상한제부터 손볼 듯

 

새 정부 재건축 규제 완화, 분양가 상한제부터 손볼 듯



초과이익 환수제·안전진단은 시장 자극 우려 커, 신중 가능성
분양가, 시세의 80%로 형성 전망


윤석열 정부 110대 국정과제에 재건축 규제 완화가 포함되면서 어떤 규제가 얼마나 완화될지에 시장 관심이 쏠리고 있다. 대통령직 인수위원회는 분양가상한제, 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 등 정비사업 관련 3대 규제를 합리적으로 조정해 도심 주택 공급을 촉진하겠다는 입장이지만, 안전진단과 초과이익 환수제는 재건축 시장을 불필요하게 자극할 수 있어 신중해야 한다는 목소리가 많다. 결국 상대적으로 부작용 우려가 적고 단기적인 주택 공급 효과가 큰 분양가 상한제부터 검토될 것이란 관측이 나온다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자도 지난 2일 국회 인사청문회에서 분양가 규제의 완화 가능성을 언급했다. 당시 공사비 증액 문제로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 아파트에 대한 정부 차원의 대응 필요성을 묻는 질문에 원 후보자는 “둔촌주공은 분양가 상한제와 관련된 부분”이라며 “안전진단, 재초환(재건축 초과이익 환수제)은 재건축 시장을 너무 한꺼번에 자극하고 혼란에 빠지게 만드니 신중하게 접근해야겠지만, 시공을 둘러싼 이해관계는 숨통을 틔워주는 방안에 대해 심사숙고할 것”이라고 답했다. 원 후보자는 또 차기 정부에서 공급하게 될 주택의 분양가에 대해 “시세의 80% 전후로 형성될 것”이라고 답했다. 현재 분양가 상한제를 적용받는 아파트의 분양가는 대체로 시세의 60~70% 수준이다.

분양가 규제가 완화되면 주택 공급에는 즉각적인 효과가 있을 것으로 전망된다. 조합 입장에서 분양가를 높이면 재건축 사업비를 분양수익으로 충당할 수 있게 되기 때문이다. 다만 청약을 기다리던 무주택자 입장에서는 기대 수익이 적어져 반발할 수 있다. 규제 완화의 즉각적인 수혜를 보는 일부 단지에서는 가격이 뛰는 부작용이 나타날 수도 있다.

양지영 R&C연구소장은 “청약이 무주택자들의 내 집 마련을 돕는 주거복지 차원의 정책이기는 하지만 문재인 정부는 분양가를 너무 과도하게 규제한 탓에 주택 공급이 막히면서 집값이 더 오르는 부작용을 낳았다”며 “적정 분양가에 대한 사회적 공감대를 찾은 후 비현실적인 규제는 정상화할 필요가 있다”고 말했다. 원희룡 후보자는 분양가 상한제 개선과 관련해 “아직 정해진건 없다”고 설명했다. ‘시세의 80% 수준’ 분양가에 대해서는 “공감대가 그 정도에 있지 않을까 생각한다”고 말했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=023&arti_id=0003690189

새 정부 출범 앞두고 서울 아파트 매수심리 다시 회복

 

새 정부 출범 앞두고 서울 아파트 매수심리 다시 회복



부동산원 매매수급지수 91.1…강남4구 97.0으로 가장 높아



지난주 잠시 주춤하는 듯했던 아파트 매수심리가 다시 소폭 회복됐다.

6일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 91.1로 지난주(90.5)보다 0.6포인트(p) 올랐다.

서울 아파트 매매수급지수는 대선 이후 새 정부의 재건축·세제 등 규제 완화에 대한 기대감으로 7주 연속 상승하다가 지난주 하락 전환되며 회복세가 한풀 꺾이는 듯했다.

그러나 새 정부 출범을 앞두고 한 주 만에 다시 상승했다. 다만 매매수급지수가 여전히 기준선(100)보다 낮아 시장에는 여전히 집을 살 사람보다 팔 사람이 많은 상황이 이어지고 있다.

권역별로는 강남 4구가 있는 동남권이 97.0으로 지난해 12월 6일(97.2) 이후 5개월 만에 가장 높은 수치를 기록했고, 대통령 집무실 이전 재료가 있는 용산·종로구 등 도심권이 91.9로 그 뒤를 이었다.

목동·여의도 등지가 포함된 서남권도 재건축 기대감으로 지난주 91.5에서 금주 91.8로 소폭 상승했다.

서북권(87.3)과 동북권(87.5)은 지난주보다 지수가 상승했으나 아직 90을 밑도는 수준이다.

경기도 역시 1기 신도시 재건축 등에 대한 기대감으로 지난주 91.0에서 금주 92.4로 다시 지수가 상승했고 인천도 지난주 94.0에서 이번주 95.0으로 매수세가 늘어난 모습이다.

이런 분위기는 한국부동산원 조사에서 이번주 서울 아파트값(0.01%)이 15주 만에 상승 전환됐고, 경기·인천은 하락세를 멈추는 등 가격 변화로 이어졌다.

수도권의 매수심리 회복을 바탕으로 전국 아파트 수급지수도 지난주 93.6에서 94.1로 한 주 만에 다시 상승 전환됐다.

서울 아파트 전세수급지수는 이번주 94.7을 기록하며 대선 이후 9주 연속 회복세가 이어졌다.

전세자금대출 재개 이후 신규 급전세들이 일부 소진된데다 양도소득세 중과 한시 배제, 임대차 3법 손질 등 새 정부의 정책 변화를 앞두고 집주인들이 전월세 물건을 일부 거둬들인 영향이다.

전국도 지난주 93.6에서 이번주 94.1로 상승했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220509&prsco_id=001&arti_id=0013160214

코로나로 행인 사라졌던 2020~2021년에 '명동 상가 월세' 1372만원 동결

 

코로나로 행인 사라졌던 2020~2021년에 '명동 상가 월세' 1372만원 동결






서울 시내 주요 상권에 위치한 1층 점포의 통상 임대료가 ㎡당 평균 월 5만3900원으로 나타났다. 점포의 평균 면적은 64.5㎡로 서울 임차 상인은 점포당 월평균 348만원의 임대료를 지급하는 것으로 조사됐다.

6일 서울시가 발표한 '2021년 상가임대차 실태조사'에 따르면 지난해 5∼12월 교대, 종로3가, 연남동 등 시내 150개 생활밀접업종 상권 내 1층 점포 7500개의 통상임대료는 ㎡당 평균 5만3900원으로 2020년 대비 약 0.7% 낮아졌다.

평균 보증금은 ㎡당 82만원, 점포당 5289만원이었다. 통상임대료가 가장 높은 곳은 명동으로 ㎡당 월 21만원 수준이었다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 외국인 관광객이 급감했지만 임대료는 2020년과 동일했다.

인사동(9만500원) 강남역(8만9900원) 천호역(8만8800원) 여의도역(8만8700원) 중계동 학원가(8만1300원) 상권 등도 ㎡당 임대료가 월 8만원을 넘어섰다. 점포당 평균 전용면적(64.5㎡)으로 환산한 월평균 통상임대료는 명동 1372만원, 인사동 584만원, 강남역 580만원 순이다.

점포별 환산보증금(보증금+월세×100)은 평균 3억4916만원으로, '상가건물 임대차보호법' 일부만을 적용받을 수 있는 환산보증금 9억원 초과 점포 비율이 4.5%에 불과했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220509&prsco_id=417&arti_id=0000810393

하대원동 성남자이아파트 32평 매매 7억 4,000만원

  하대원동 성남자이아파트 32평 매매 7억 4,000만원 🏡 [하대원동 성남자이아파트 32평 매매] ✨ 💰 매매가 : 7억 4,000만원 📅 입주 : 협의 가능 (원하시는 일정 조율 가능!) 🌄 💎 전망 최고! 탁 트인 시야로 막힘 없는 개...