1987년 10월 대폭락의 교훈

 1987년 10월 대폭락의 교훈

절망 속에선 항상 싸게 판다

산을 너무 좋아하는 저로선 요즘 하루가 다르게 하나 둘 단풍이 드는 나무를 보면서 10월 내내 산속에 머무르면 얼마나 좋을까? 하며 입산(入山)의 꿈을 꿉니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10월을 맞아 제가 존경하는 가치투자의 대가인 피터 린치의 10월 대폭락 교훈을 되새겨볼까 합니다. 이는 부동산시장에서도 아주 유용한 ‘바이블’이라고 생각합니다. 고통에 빠진 투자자에겐 특히나 말입니다.

1987년 10월 대폭락의 교훈

“나는 항시 투자자들은 시장의 등락에 둔감해야 한다고 믿어왔다. 다행히도 대부분의 투자자들은 그날 벌어진 대사건에 거의 관심을 두지 않았던 것 같다. 가령 피델리티의 마젤란 펀드에 넣고 있는 백만명의 투자자 중 참담했던 그 한 주간에도 단기금융시장의 펀드로 옮겨 타고자 자금을 인출해 간 투자자의 비중이 3%가 안된다는 사실이 한 예가 될 것이다. 절망 속에 팔게 되면 항시 싸게 파는 결과가 빚어지는 법이다.

10월 19일 주식시장에 있는 여러분들에게 신경과민을 불러일으켰을지라도 절대로 그날, 아니 그 다음날에도 분위기에 휩쓸려서 주식을 팔아치울 필요는 없었다. 포트폴리오에서 점차로 주식의 비중을 줄여나갔다면 공포에 질린 대개의 매도자들 보다도 충분히 앞서서 시장을 빠져나올 수가 있었다. 시장은 그 뒤로도 12월을 기점으로 하여 서서히 살아났다. 1988년 6월에 이르러서는 400 포인트까지 회복하며 총 하락폭은 23% 정도로 좁혀졌다.

10월로부터 얻을 수 있는 교훈이라면 수십 가지가 있을 수 있겠지만, 나는 크게 세 가지로 집약한다.

첫째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 포트폴리오를 망치지 말 것.

둘째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 휴가를 망치지 말 것.

셋째, 주머니가 가벼울 때는 절대로 휴가를 가지 말 것.”

위 글은 피터 린치의 ‘전설로 떠나는 월街의 영웅’(국일증권경제연구소)에서 인용했습니다. 피터 린치는 다우지수가 전날보다 508포인트 폭락한 1987년 10월 19일 블랙 먼데이가 발생한 시기에 10월 16일부터 10월 20일까지 아주 오랜만에 아내와 함께 아일랜드를 여행하는 중이었습니다.

2012년 10월은 절망? 희망?

주택시장을 살리기 위한 규제완화책 중 양도소득세 면제와 취득세 감면이 우여곡절 끝에 올 연말까지 한시적으로 시행되고 있습니다. 그렇지만 주택시장은 좀처럼 움직이지 않고 있습니다. 다만 미분양에 대한 관심이 추석 연휴이후 높아진 것이 그나마 위안거리라고 할 수 있겠습니다.

하우스 푸어는 아니더라도 살 때보다 집값이 떨어져 고민인 내집마련 보유자 여러분은 10월을 희망으로 맞이하길 바랍니다. 또 주택이나 토지 상가 등에 투자를 했지만 부동산시장이 오랫동안 침체돼 심각한 고민에 빠진 투자자도 마찬가지입니다.

상투적인 말이겠지만 10월을 희망으로 맞이할 거냐?, 절망으로 맞이할 거냐? 는 전적으로 투자자 여러분의 마음에 달려있다고 생각합니다. 물론 그전에 투자자 여러분이 자문해야할 두 가지 질문이 있습니다.

첫째 당신은 여유자금으로 부동산에 투자했는가?

둘째 당신은 부동산 가치투자에 성공할 수 있는 자질을 갖추고 있는가?

투자 손실로 일상에 지장을 줄 정도가 아닌, 여유 자금으로 부동산에 투자하지 않았거나, 부동산 가치투자를 할 수 있는 자질을 갖추지 못했다면 지금이라도 손절매를 하는 것이 상책입니다.

투자에 성공할 수 있는 자질은 무엇이 있을까요? 피터 린치는 이에 대해 △자제하며 견디는 참을성 △자신에 대한 신뢰 △정상적으로 분별할 수 있는 상식 △고통을 감내하는 아량 △편견 없는 마음 △쉽게 흔들리지 않는 냉정함 △끈기 있게 버티는 지속성 △자신에 대한 겸손 △상황에 따른 유연성 △독자적으로 조사분석을 하려는 자발성 △실수를 기꺼이 시인하는 자세 △일상적인 혼란을 무시할 수 있는 능력을 꼽았습니다. 이 모든 것을 갖출 수는 없겠지요. 하지만 자신이 가치투자에 성공할 수 있는 자질을 갖췄는지를 알 수 있는 좋은 ‘참고서’가 될 것입니다.

저도 ‘일희일비(一喜一悲)하지 말자’ ‘다 지나간다’를 항상 가슴에 새기고 실행하려고 노력하고 있습니다. 하지만 쉽지 않습니다. 부동산에 투자한 부자노트 독자님들도 마찬가지 상황일 것입니다. 저는 요즘 다양한 책을 읽으며 마음을 추스르고 있습니다. 아이폰과 아이패드가 번번이 방해하고 있지만 말입니다.

피터 린치는 보스턴대학 시절엔 전공(이학사) 대신 역사학, 심리학, 정치학, 형이상학, 논리학, 종교학, 고대희랍철학, 인지학 등 인문학 공부에 열을 올렸다고 합니다. 그리고 후에 린치 자신도 가치투자엔 통계학보다 역사 철학을 공부한 것이 더 도움이 됐다고 회고했습니다.

10월을 맞아 올 가을엔 여러분에게 힘이 돼줄 수 있는 인문학 책을 한권 사서 읽기를 권합니다. 로버트 쉴러의 ‘버블 경제학’ 보다는 허균의 ‘숨어사는 즐거움(한정록)’이 더 재미있더군요. 영화 ‘광해’를 봐서 그런가요?

마지막으로 다시 한번 피터 린치의 말씀입니다. 지금처럼 힘들 때 조금 위로가 될 것입니다.

“시장예측에 있어서 중요한 기술은 경청하는 것이 아니라 졸 수 있는 자세이다. 여기서 묘수는 당신의 육감을 따르는 것이 아니라 그것을 무시할 수 있는 훈련을 하는 것이다.”

원문:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_246_1&ch=land&no=254&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=&old_id=_column_246_1&skin=&keyword=&category=&tag=&pagenum=&sel_order=&desc=desc&cmt_page=1&cmt_order=&cmt_desc=asc

출처:한국경제부동산

서울 강남 오피스텔 분양가, 5년새 3배로 올랐다

 

서울 강남 오피스텔 분양가, 5년새 3배로 올랐다

공사원가 상승 여파로 분양가 오름세 더 가팔라질 듯

서울 강남지역 오피스텔의 분양가가 5년 만에 약 3배로 오른 것으로 나타났다.

11일 부동산시장분석업체 부동산인포가 부동산R114 오피스텔 분양가 통계를 분석한 결과에 따르면 지난해 서울 강남구에서 분양된 오피스텔의 분양가는 3.3㎡당 5천468만원을 기록했다.

이는 2016년(1천843만원) 대비 약 3배로 오른 것이다.

특히 이달 기준 평균 분양가는 5천868만원으로 집계돼 분양가 상승세가 지속 중인 것으로 확인됐다.

이는 아파트보다 규제가 덜한 오피스텔에 대한 관심이 높아진 데 따른 것이다.

강남구에서 마지막으로 아파트가 분양됐던 때는 2020년이다.

그해 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제가 4년 7개월 만에 실질적으로 부활돼 시행되면서 이후 아파트 분양이 사실상 끊겼다.

건설사들은 아파트 대신 분양가상한제로부터 자유로운 오피스텔로 시선을 돌렸다.

오피스텔은 상한제를 적용받지 않을 뿐 아니라 통상 준주거지역이나 상업지역 등 상대적으로 땅값이 비싼 곳에 지어져 높은 분양가 책정과 함께 상품 고급화가 용이하기 때문이다.

이에 2020년부터는 3.3㎡당 1억원 이상의 초고가 오피스텔이 속속 등장했다.

2020년에 3.3㎡당 1억2천만원대의 '르피에드 인 강남'이 분양됐고, 지난해에는 1억4천만원대의 '루시아 도산 208'과 '갤러리 832 강남' 등이 분양했다.

올해 들어서는 1억5천만원대의 '아티드'와 '레이어 청담'이 분양에 들어갔다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "민간택지 분양가상한제가 다시 시행된 이후 고가 오피스텔 시장의 규모가 빠르게 커지고 있다"며 "땅값, 자잿값, 인건비 등의 오름세가 최근 더욱 가팔라지면서 앞으로 오피스텔의 분양가 상승세는 더욱 가팔라질 수 있다"고 전망했다.

더욱이 올해는 강남구의 아파트 입주 물량이 급감하는 것으로 나타나 오피스텔의 주목도가 더욱 높아질 전망이다.

연도별 강남구 아파트 입주 물량(임대 포함)은 2017년 413가구, 2018년 1천390가구, 2019년 3천401가구, 2020년 2천424가구, 2021년 3천279가구 등이며 올해 예정 물량은 555가구로 5년 만에 세 자릿수로 감소하는 것으로 집계됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=001&arti_id=0013170347

재건축이냐, 리모델링이냐…기로에 선 1기 신도시

 

재건축이냐, 리모델링이냐…기로에 선 1기 신도시

기사내용 요약

새 정부, '1기 신도시 재건축 특별법' 제정 추진
용적률 최대 500% 상향…10만 가구 추가 공급
정비사업 정책 윤곽 드러날 때까지 혼란 계속

"사업성과 직결되는 용적률을 얼마나 올려주냐에 따라 조합원들의 선택이 달라질 것 같아요."

지난 10일 경기 안양시 평촌동의 한 아파트 정비사업 추진준비위원회 관계자는 "1기 신도시 재건축 용적률 완화와 특별법 제정 얘기가 나오면서 조합원들 사이에서 재건축과 리모델링을 두고 의견이 엇갈리고 있다"며 이같이 말했다.

이 관계자는 "리모델링 추진하고 있는 일부 단지에서는 조합 설립을 앞두고 지금이라도 재건축으로 선회해야 한다는 주장이 나오고 있다"며 "언제 될지도 모르는 재건축을 기약 없이 기다리기보다는 리모델링을 서두르자는 조합원들의 의견도 있다"고 전했다.

새 정부가 출범하면서 1기 신도시 아파트 단지들이 '재건축'과 '리모델링' 등 정비사업 방식을 두고 선택의 기로에 놓였다. 30만 가구의 평촌과 일산, 분당, 산본, 중동 등 1기 신도시에서 정비사업이 최대 이슈로 떠오르면서 뒤숭숭한 분위기가 감지되고 있다.

당장 리모델링을 추진할지, 재건축 규제 완화를 기다릴지를 두고 1기 신도시 주민들 사이에서 의견이 분분하다. 대통령직 인수위원회가 110대 국정과제로 내놓은 부동산 정책에 1기 신도시 재건축 활성화를 위한 '1기 신도시 특별법' 제정으로 10만 가구를 공급한다는 내용이 담겼다.

하지만 인수위가 1기 신도시 정비사업 특별법 추진과 관련해 '신속하게 추진하겠다'고 했다가, '중장기 과제'로 바꾸는 등 오락가락한 행보를 보이면서 1기 신도시 주민들의 혼란을 부추겼다는 지적이다.

수도권 1기 신도시에서 리모델링을 추진하던 단지가 재건축 사업을 검토하는 사례가 나오고 있다. 1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

1기 신도시에서는 안전진단과 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등 현 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 재건축 대안으로 리모델링을 선택하는 단지들이 늘었다. 주택업계에 따르면 평촌신도시 내 아파트 단지는 모두 54개로 이중 절반인 27개 단지에서 현재 리모델링을 추진하고 있다.

사업성만 놓고 보면 재건축 사업이 수익성이 더 좋지만, 리모델링은 재건축 초과 이익환수제 대상이 아니고, 사업 기간도 상대적으로 짧다. 무엇보다 안전진단과 관련한 규제가 상대적으로 덜하기 때문에 속도감 있게 사업을 추진할 수 있는 장점이 있다.

현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 상황이다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.

부동산 시장에선 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않다는 분석이 나온다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수밖에 없다. 또 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.

이와 함께 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등이 불가피하고, 주택임대시장이 불안해질 수 있다. 또 용적률 상향분 가운데 절반을 임대주택으로 공급하는 것을 두고 조합원들의 반발도 예상된다.

일각에선 1기 신도시 특별법 제정이 형평성에 어긋난다는 지적도 있다. 서울에 40~50년이 지난 아파트 단지의 재건축 추진이 쉽지 않은 상황에서 1기 신도시만 특별법을 제정해 규제를 완화하는 것은 일종의 특혜나 다름없다는 것이다.

전문가들은 새 정부의 1기 신도시 정비사업 정책에 대한 구체적인 윤곽이 드러날 때까지 정비사업 방식을 둘러싸고 주민들의 혼란이 이어질 것으로 전망했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시는 용적률이 높기 때문에 리모델링 방식으로 정비사업이 추진됐다"며 "1기 신도시 특별법 제정 등으로 기대감이 커지면서 1기 신도시 주민들이 리모델링 대신 재건축으로 선회할 가능성도 있다"고 설명했다.

권 교수는 "1기 신도시에 대한 규제를 한 번에 풀 경우 집값 상승과 주택 임대시장 불안 등 부작용이 나타날 수 있다"며 "신도시 전체의 용적률을 상향하면 교통 문제나 상·하수도 문제 등 주거의 질이 떨어질 수 있다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=003&arti_id=0011176477

1주택자 종부세 작년보다 더 내려갈까…정부, 공정가액비율 추가 인하 검토

 

1주택자 종부세 작년보다 더 내려갈까…정부, 공정가액비율 추가 인하 검토

8월 말 전 시행령 개정해야
11월 발부 고지서에 반영

정부가 종합부동산세(종부세)와 재산세 등의 산정 기준으로 활용되는 공정시장가액비율을 윤석열 대통령의 공약보다 더 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 최근 공시가격 급등과 세율 인상 등으로 급격하게 늘어난 종부세 부담을 덜어주기 위함으로 풀이된다.

종부세는 공시가격에서 일정 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 과세표준을 산출한다. 공정시장가액비율이 내려가면 1세대 1주택자의 종부세 부담이 지난해보다 더 줄어들 게 된다.

11일 기획재정부 등에 따르면 정부가 종부세 공정시장가액비율을 윤 대통령이 공약에서 제시한 95%보다 더 낮추는 방안을 검토할 것으로 보인다.

전 정부는 1세대 1주택자의 작년 공시가를 적용해 올해 종부세를 매기기로 했다. 하지만, 공정시장가액비율이 올라가면 공시가를 동결하더라도 종부세는 올라갈 수밖에 없다. 공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%, 2021년 95%로 꾸준히 인상됐다.

윤 대통령은 올해 100%로 올라갈 예정이었던 공정시장가액비율을 2021년 수준인 95%로 동결하겠다고 공약한 바 있다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 국회 인사청문회 서면 답변에서 "공정시장가액비율을 100%로 상향 조정하는 것은 종부세 납세자에 대한 과도한 세 부담을 야기하기 때문에 재검토가 필요하다"고 말했다.

현재 종부세 공정시장가액비율은 60∼100% 범위에서 시행령으로 정할 수 있도록 위임돼 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 개정을 추진할 수 있다.

정부가 공정시장가액비율을 추가 인하한다면 85~90% 수준이 대안이 될 수 있다. 이는 2019년과 2020년 공정시장가액비율이다. 일례로 1세대 1주택자가 보유한 주택의 공시가격이 작년 15억원(시가 21억4000만원)이었다면 공정시장가액비율이 95%였던 지난해 종부세(공제율 50% 가정) 91만7000원을 부담했다. 하지만, 공정시장가액비율이 100%로 올라가면 지난해 공시가격을 적용하더라도 올해 부담해야 하는 종부세는 98만4000원으로 올라간다.

하지만 공정시장가액비율이 95%로 동결되면 종부세는 지난해와 같은 수준으로 유지된다. 공정시장가액비율이 95%에서 추가로 인하되면 종부세액은 더 내려간다.

정부는 공정시장가액비율 인하 범위, 재산세 관련 조정 등 추가 논의를 거쳐 시기와 인하 폭 등을 검토할 방침이다. 인하된 종부세 고지서 발송 시기(11월)에 맞추려면 늦어도 8월 말 전 관련 제도가 정비돼야 한다.

다만, 정부 관계자는 "구체적 인하율이나 인하 시기에 대해서는 아직 결정된 바 없다"고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=009&arti_id=0004962127

어떻게 원하는 것을 얻는가

 어떻게 원하는 것을 얻는가

어떻게 원하는 것을 얻는가

스튜어트 다이아몬드 와튼스쿨 교수

"27년 전 한국을 찾은 적이 있어요. 전두환 대통령 집권 시절로 기억하는데 뉴욕타임스 기자로 일하던 1985년 한국의 부패한 정치를 취재하기 위해 왔죠. 한국을 전혀 모르는 다른 미국인들과는 다르다고 봐야지요." 

서울 강남역 근처에서 만난 스튜어트 다이아몬드 교수의 말이다. 그는 "`1998년 대우를 방문해 대우가 망할 수밖에 없다`는 것을 감지했다. 이번이 네 번째 방한"이라고 자신을 소개했다. 그는 "한국 문화를 잘 모르면서 한국에서의 협상에 대해 어떻게 확언할 수 있느냐"는 질문에 한국을 완벽히 아는 것은 아니지만 한국을 이해하고 있다는 것을 보여주기 위해 노력하는 모습을 보여줬다. 

그 표정에서 `협상에서 가장 중요한 것은 상대방의 믿음을 얻는 것이고 그러기 위해서는 상대방을 잘 이해하고 있어야 한다`는 자신의 책 속 이야기를 실천하며 살고 있음을 느낄 수 있었다. 협상을 전공으로 하는 다이아몬드 교수는 "협상이란 모든 사람이 매일 같이 반복하는 행동"이라고 표현했다. 

－본인에게 있어서 협상이란. 

▶많은 한국 사람은 협상이라는 단어에 대해 오해하는 것 같다. 협상을 비즈니스맨들이나 외교인사들만 하는 무슨 중대한 일이라고 착각하는 듯한 인상을 받는다. 하지만 사실 그렇지 않다. 내가 말하는 협상이란 매일 일어나는 일상생활이다. 여행을 가든 쇼핑을 하든 심지어 부모와 대화를 할 때도 모두 협상이 이뤄진다. 모두가 언제나 협상을 하고 있다는 것이다. 그렇다면 이런 일상생활 속 협상에서 질 수 없지 않은가. 이겨야 하지 않겠는가. `어떻게 원하는 것을 얻는가`라는 책은 그냥 나온 책이 아니다. 20년 동안 400명이 넘는 사람들을 연구한 결과물이다. 45개국에서 연구를 했기 때문에 문화적 차이를 떠나 전반적으로 모두에게 적용되는 이야기다. 매일 원하는 것을 얻기 위해 노력하는 것, 그것이 바로 협상이다. 



－예전에 호라시오 팔카오 인시아드 교수와 `가치 협상`에 대한 인터뷰를 한 적이 있다. 본인이 강조하는 가치와 어떻게 다른가. 

▶나는 나 외의 다른 `가치 협상`에 반대한다. 내가 말하는 가치 협상은 일반적인 것과 완전히 다른 것이다. 보통 사람들은 협상에 대한 생각을 정리할 때 무조건 논리에 중점을 둔다. 나는 그렇지 않다. 사람들은 이성적이지 않다. 오히려 감정적이다. `가치 창조`라는 이론은 너무 좁다. 협상 테이블에서 서로 윈윈하기 위해 어떤 가치를 찾는다는 것은 내 이론과 정반대되는 논리다. 나는 상대방의 전체적인 삶에 가치를 둔다. 나의 방법을 알려주면 나는 전혀 새로운 곳에서 누군가와 처음 만나서 협상을 해야 할 때 가장 먼저 이렇게 묻는다. `어디서 태어났어요`라고 말이다. 협상과는 전혀 상관없어 보이는 질문으로 상대방의 마음을 연다. 그럼 상대방이 자신의 삶에 대해서 이야기를 계속한다. 맞장구를 쳐주면서 나는 작은 디테일을 기억한다. 나는 상대방의 믿음을 얻게 되고 그가 무엇을 좋아하고 어떻게 해야 그에게 잘 통할지 알아차린다. 어떤 음식을 좋아하는지, 스포츠를 즐기는지, 바이올린이나 다른 악기를 할 줄 아는지 등 사소한 것을 잘 기억하고 상대방과 마치 오랜 친구처럼 관계를 형성한다. 이것이 바로 내가 말하는 가치다. 



－협상에 있어서 상대방에게서 신뢰를 얻는 것을 매우 중시하고 있다. 어떻게 하면 신뢰를 얻을 수 있는가. 

▶현재 대한민국 비즈니스의 가장 큰 문제가 무엇인지 알고 있는가. 에덜먼 신뢰 바로미터(Edelman Trust Barometer)에 따르면 대한민국 비즈니스 내 신뢰도가 작년에 비해 45% 떨어졌다고 한다. 신뢰가 없는 비즈니스를 생각하기 어렵다. 그렇다면 비즈니스가 신뢰를 얻으려면 어떻게 해야 하는가. 결국 비즈니스도 사람들이 모여서 하는 것이기 때문에 사람들이 무엇을 어떻게 하는가가 중요하다. 나는 그 누구도 컨트롤할 수 없다. 잘 못 믿겠거든 그것을 표현하라. 나는 가끔 있는 그대로 말한다. `당신은 내게 낯선 사람이고 나는 당신을 모르겠습니다. 당신이 나와 거짓 없이 이야기를 한다면 우리 관계는 더욱 좋아지리라 생각됩니다. 자, 내가 당신의 신뢰를 얻기 위해서 무엇을 해야 합니까`라고 말이다. 신뢰를 얻는 가장 좋은 방법은 계속해서 묻는 것이다. `오늘 기분이 어때요` `약간 피곤해 보이네요` `무슨 일 있습니까` 등을 물어보기 시작하면 생각보다 많은 것을 얻을 수 있다. 



－상대방 입장에서 생각하기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 책에 수많은 예를 들어주셨는데 혹시 책에 없는 다른 예를 매일경제 독자들에게만 공개할 수 있는가. 

▶책을 보면 정말 많은 사람들의 이야기를 볼 수 있을 것이다. 모두 실명인 데다 진짜 일어난 일이기 때문에 공감하기도 쉽다. 필라델피아 공항에서 내 제자가 경험한 책에 없는 내용을 하나 이야기하겠다. 기상 악화로 비행기가 연착되었다. 4시간 동안 연착이 되자 승객들 불만이 쏟아져 나오기 시작했고 많은 사람이 승무원에게 항의하기 시작했다. 물론 내 제자는 승무원에게 원하는 것이 있지 않았다. 그렇지만 상대방 입장에서 생각하는 것이 생활화돼 있던 이 청년은 승무원에게 가서 말했다. `앉아서 기다리는 우리도 힘든데 4시간째 서서 여러 사람들 불만을 듣느라 고생이 많으세요. 기상 악화는 승무원이나 항공사의 잘못이 아닙니다. 마음 불편해하지 말고 함께 기다려요.` 

특별히 꼭 해야 할 말도 아니었고 내 제자가 무엇을 원한 것도 아니었다. 그럼에도 불구하고 상대방 입장에서 생각하고 그것을 표현했다. 기상이 호전돼 비행기가 뜨고 목적지에 도착하자 한 승무원이 나와 내 제자에게 봉투를 건넸다. 600달러짜리 항공권이었다. 언제 어디서든 상대방을 이해하려고 노력하는 것은 생각보다 어려운 일이지 않다. 



－질문하는 것, 표현하는 것에 대해서도 많이 강조한다. 한국 문화에서 있는 그대로 표현하는 것은 어렵다. 상대방이 어떻게 받아들일지 모르기 때문이다. 

▶나는 리츠칼튼 호텔에서 묵고 있다. 출판사 측에서 거기를 잡아줬다. 그런데 내 방이 내겐 너무 더운 것이다. 그래서 나는 프런트로 내려가 `당신의 잘못은 아니지만 내 방은 너무 덥다. 나는 미국에서 먼 걸음을 했는데 방이 너무 더워 충분히 쉴 수 없다. 어떤 조치를 취해줄 수 있겠는가`라고 말했다. 이것저것 두드려 보더니 나는 곧 보통 룸에서 스위트 룸으로 옮겨졌다. `너무 신경써 줘서 고맙다`라고 표현한 뒤 스위트로 올라갔다. 그런데 방이 또 더운 게 아닌가. 나는 다시 내려갔다. `자꾸만 귀찮게 해서 정말 미안하다. 하지만 내가 아는 리츠칼튼 호텔 체인은 꽤 멋진 서비스를 제공한다. 나는 방이 더워서 이야기를 한 것이었는데 스위트룸도 아직 내겐 너무 덥다. 미안하지만 덥지 않은 방이 있으면 그곳으로 옮겨 달라`고 말했다. 나는 곧 디럭스 스위트 룸으로 옮겨졌고, 리치칼튼 측은 자신들이 고객 니즈를 충족시켰다는 생각에 즐거워했고 당연히 나도 즐거웠다. 

표현하는 데 있어서 한국 문화가 적합하지 않다고 생각하지 않는다. 물론 내가 미국이라면 `당신이 나보다 권력이 많다고 내 엉덩이를 걷어차지는 말아주십시오`라고 말할 것을 한국에선 `당신이 이뤄낸 성공에 존경을 표합니다`라고 다르게 표현할 것이다. 표현 자체를 싫어할 사람은 아무도 없다. 말하기 30초 전에 같은 말을 어떻게 다르게 표현할지 생각만 한다면 한국에서도 내 협상법은 잘 통하리라고 믿는다. 



－비즈니스나 다른 거래를 할 때 하는 협상 이외 어떤 협상이 있을까. 

▶나에게 열 살짜리 아들이 있다. 알렉산더라는 이 꼬맹이가 태어날 때부터 나는 아이와 협상을 했다. 아이가 네 살이 되었을 때 아내와 나는 아이에게 피아노를 가르치기로 했다. 처음에 알렉산더는 피아노를 싫어했다. 그래서 나는 피아노 연습을 1분 할 때마다 만화를 1분 볼 수 있게 허락하겠다고 말했다. 알렉산더는 자신이 원하는 만화영화를 다 보려면 그 시간만큼 피아노 연습을 해야 했다. 많은 부모는 아이들이 텔레비전 시청을 하겠다고 말하면 강압적으로 안 된다고 한다. 하지만 아이들은 거래를 좋아한다. 그들이 원하는 것과 부모들이 원하는 것을 거래하는 것은 아이 정서에도 아주 좋다. 알렉산더는 여섯 살이 되자 만화를 잘 안 보기 시작했는데 여전히 피아노는 좋아한다. 비즈니스든 쇼핑이든 친구와의 관계든 부모 자식 간의 관계든 협상을 해서 원하는 것을 얻는 데는 별 차이가 없다. 한 가지를 잘하는 사람은 다른 것도 잘하게 될 것이다. 

－1998년 한국 방문 이유는 대우였다. 흥미로운 경험으로 여겨지는데. 

▶그렇다. 1998년 대우에서 중간관리자 워크숍을 부탁했다. 나는 놀라움을 금치 못했다. 임원이나 최고경영자의 의지는 전혀 반영돼 있지 않았으며 회사의 목표조차도 공감하지 못하는 중간관리자들로 가득 채워져 있었다. 그때 나는 대우가 곧 없어질 것 같다는 직감을 했다. 나는 최고경영자에게 가서 "당신의 열정과 목표를 워크숍에 참여했던 중간관리자들에게서 찾아볼 수 없었습니다. 대우의 미래가 매우 염려됩니다"라고 말했다. 그때 문제는 인지 가능했지만 해결책을 준비하기엔 이미 너무 늦었다. 아마 내가 지금만큼 노련했다면 당시에 어떤 해결책을 제시해줄 수 있었을지 모르겠지만 10년이 지난 후에야 난 진정한 전문가가 되었다. 안타깝게도 워크숍은 진행했지만 대우에 별 도움이 되지 못했다. 



■ 매일경제 독자들에게…모든 것은 사람이다 

－매일경제 독자들에게 하고 싶은 말은. 

▶모든 것은 사람이다. 사람에게 집중하면 완벽한 협상을 할 수 있을 것이다. 상대방 입장에서 생각하는 연습을 하라. 전 세계에 있는 모든 사람은 필요한 것이 비슷하다. 국가별ㆍ인종별로 다르지 않다. 파푸아뉴기니 원주민들에게 무엇을 원하는지 물었던 적이 있다. 이들은 집도 없이 땅바닥에서 생활하고 옷도 걸치지 않은 사람들이었는데 놀랍게도 그들이 원하는 것은 미국 사람들이 원하는 것과 별반 다르지 않았다. `우리 가족이 언제나 이용할 수 있는 의료시스템을 가장 원한다. 그리고 집이 있었으면 좋겠고 넉넉한 식량이 있었으면 좋겠다`가 그들의 얘기였다. 의료시스템이라고는 찾아볼 수 없는, 주술 등을 사용하는 원주민에게서 들은 답은 충격적이었지만 결국 어디에 있는 사람이든 다 비슷하다는 생각을 심어주게 되었다. 한국 사람들도 자신만을 알기보다는 타인에 대한 이해도를 높이려고 노력하다 보면 일상적인 협상에서 항상 원하는 것을 얻을 수 있을 것이다. 

★ He is… 

펜실베이니아대 와튼스쿨 MBA와 하버드대 로스쿨을 졸업했다. 퓰리처상을 수상했을 정도로 실력 있는 기자로 뉴욕타임스에서 일했다. 하지만 컨설턴트와 변호사로 자신의 직업을 바꾸면서 협상전문가로 부상했다. JP모건체이스, IBM, 구글, 마이크로소프트 등 주요 기업을 컨설팅했고 유엔과 다른 국제기구에서도 협상에 대해 조언했다. 현재는 13년 연속 와튼스쿨 내 최고 인기 강의를 하고 있는 교수로 재직하고 있으며 필요로 하는 기업 컨설팅도 함께하고 있다. 

원문:http://mba.mk.co.kr/view.php?sc=51000003&cm=Hello%20CEO&year=2012&no=108193&relatedcode=&sID=300

출처:MK MBA

거~재건축하기 딱 좋은 용적률이네

 

거~재건축하기 딱 좋은 용적률이네

'사업성 높이자' 곳곳에서 용적률 완화 요구
1기 신도시 '용적률 500%' 여부에 쏠리는 눈

'닭장 아파트' 한계도…교통·일조권 등 어쩌나최근 재건축 추진 단지들이 '용적률 규제 완화'만 목 빠져라 기다리는 분위기입니다. 윤석열 대통령 당선인이 주택공급 확대 차원에서 '용적률 최고 500% 상향'을 공약한 바 있거든요. 

조합원 입장에선 용적률을 높일수록 일반분양 가구수가 늘어나면서 사업성을 충분히 확보할 수 있는데요. 동시에 교통난, 일조권 침해 등의 부작용이 우려되기도 합니다. 과연 적당한 용적률이란 어느 정도일까요. 

올리면 올릴수록 좋은 것? 용적률! (feat.조합원)

재건축 투자자들이 반드시 확인하는 수치 중 하나가 '용적률'입니다. 건축할 수 있는 대지가 한정돼 있어 향후 용적률을 얼마나 높일 수 있느냐에 따라 투자 수익이 달라지기 때문이죠.

용적률은 대지 면적에 대한 건축물(지하층 제외)의 연면적 비율을 말합니다. 가령 땅의 면적이 100평이고 용적률이 150%라면 연면적인 150평까지 건축할 수 있다는 뜻이죠. 

조합원 입장에선 용적률을 높일수록 유리합니다. 건물을 더 높이 지을수록 일반분양 가구수가 많아지면서 분양 수익을 확보할 수 있거든요. 그럼 무조건 용적률을 높이면 되는 거 아니냐고요?

그렇게 쉬울리가 없죠. 국내에선 땅을 경제적·효율적으로 사용하기 위해 '용도지역'을 구분해 놨는데요. 아파트가 깔고 앉은 땅의 용도지역에 따라 용적률 상한이 정해져 있습니다. 

용도지역은 현행 도시관리계획에 따라 주거·상업·공업·녹지지역 등 4가지로 분류되는데요.

그중 주거지역은 용도지역에 따라 △제1종 전용 100% 이하 △제2종 전용 150% 이하 △제1종 일반 150% 이하 △제2종 일반 250% 이하 △제3종 일반 300% 이하 △준주거지역 500% 이하 등으로 용적률 상한이 부여됐습니다.

용도지역별로 정해진 용적률이 있으니 새로 재건축을 한다고 해도 추가로 용적률을 올리는데 한계가 있는데요. 

가령 현재 용적률이 180%인 아파트가 3종 주거지역에 위치한다면 재건축 시 120%의 용적률을 추가로 올릴 수 있지만, 2종 주거지역에 위치한다면 250%가 최대라 추가 용적률 상향이 60%밖에 안 됩니다. 

이 때문에 재건축 단지들이 '종 상향'을 요구하곤 하는데요. 특별한 경우가 아닌 이상 종 상향이 이뤄지기 힘들기 때문에 투자자들은 애초에 저층 노후아파트를 찾곤 합니다. 

시장에선 일반주거지역에 위치한 아파트의 경우 '용적률 160~180%' 정도를 재건축 사업성의 마지노선으로 보곤 하는데요. 절대적인 잣대가 되진 못합니다. 

용적률뿐만 아니라 건폐율과 대지지분 등도 함께 봐야 하고요. 고급화가 가능한 지역에선 일반분양 가구가 적어도 분양가를 올려서 수익을 낼 수 있는 등 단지 컨디션에 따라 사업성이 다 다르기 때문이죠.   1기 신도시, 용적률 높이면 '만사 OK'?

최근 재건축 추진 단지들이 곳곳에서 '용적률 상향!'을 외치고 있는데요. 특히 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 주민들의 목소리가 점점 커지고 있습니다. 1기 신도시는 평균 용적률이 169~226%라 용적률을 300% 이상으로 높이지 않으면 재건축 사업성을 확보하기 어려운 상황인데요.

윤석열 당선인이 용적률 규제 완화 내용을 담은 '1기 신도시 재정비 특별법' 제정을 공약하면서 기대감이 높아지고 있습니다. 윤 당선인은 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다는 구상을 내놨는데요.

하지만 우려하는 목소리도 만만치 않게 커지고 있습니다. 

용적률을 높여 가구수가 늘어나면 주거의 질이 하락할 수 밖에 없거든요. 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용하면 그야말로 '닭장 아파트'가 예상되는데요.

동간 거리가 짧아져 일조권, 조망권, 사생활 침해 등이 우려되고요. 도로 등 교통망이 확보되지 않으면 교통난도 생길테고요. 

이에 대통령직인수위원회는 "용적률 500% 상향은 있을 수 없는 일"이라며 일단 선을 긋긴 했는데요. 여전히 1기 신도시 재건축과 관련해 특별법 추진에 속도를 내겠다는 입장은 고수하고 있습니다. 

규제 완화 기대감에 벌써부터 1기 신도시 집값이 꿈틀대고 있는데요. 

부동산R114 조사에 따르면 지난달 말 기준 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조7663억3200만원으로 대선 직전인 2월 말과 비교해 0.34%(4873억3700만원) 증가했습니다. 같은 기간 서울 아파트 시가총액이 0.14%(1조8606억6800만원) 오른 것과 비교하면 1기 신도시의 가격 증가율이 두 배 이상 높습니다. 

용적률 완화가 실제 적용되면 이같은 부작용도 점점 수면 위로 드러날 듯 한데요. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "용적률을 올리려면 늘어나는 가구수에 맞게 도로, 교통, 수도, 전기, 폐기물, 인프라, 학교 등 전반적으로 검토를 해야 하기 떄문에 용적률 완화가 선별적으로 적용될 가능성이 높다"고 내다봤습니다.

이어 "무턱대고 용적률만 올린다면 교통난, 학교난, 정비사업 지연 등의 각종 부작용이 나타날 수 있다"며 "아울러 개인한테 과도한 이익을 몰아주는 셈이라 공공기여 비율을 높일 수밖에 없는데 이에 따른 반발도 예상되기 때문에 신중한 접근이 필요하다"고 제언했습니다. 

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220510&prsco_id=648&arti_id=0000007826

코로나 겪으니 "집, 내부 평면구조 중요"

 

코로나 겪으니 "집, 내부 평면구조 중요"

직방 15일 간 어플리케이션 통해 설문조사
응답자 61.7%, 코로나로 선호요인 바껴

코로나19시대를 겪으면서 집안 ‘내부 평면 구조’의 중요성을 더욱 크게 인식하고 있는 것으로 나타났다.

주거공간 선택 시, 코로나19로 인한 선호 요인 변화 여부

직방이 지난달 18일부터 지난 2일까지 진행한 설문조사에 따르면 주거공간 선택 시, 코로나19로 인해 선호하는 요인이 달라졌는지를 묻는 질문에 전체 응답자 중 61.7%가 ‘예’라고 응답했다. 연령별로는 30대, 40대에서 다른 연령대보다 선호 요인이 달라졌다는 응답 비율이 상대적으로 높았다.

설문조사는 직방 어플리케이션 내 접속자를 대상으로 했으며 전체 응답인원 750명, 표본오차 95% ± 3.58%p다.

코로나19 시대 주거공간 선택 시, 가장 중요한 요인(연령별)

코로나19시대에 주거공간을 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 요인은 ‘내부 평면 구조’가 28.8%로 가장 응답이 많았다. 그 다음으로는 △전망, 조망(17.6%) △편의시설(14.7%) △인테리어(13.2%) △배치, 향(8.0%) 등의 순으로 응답됐다.

연령별로는 20~30대와 40대 이상 모두 ‘내부 평면 구조’를 주거공간 선택 시, 가장 중요한 요인으로 봤으나 2순위는 연령대별로 차이를 보였다. 20~30대는 ‘편의시설’(23.2%)을 그 다음 중요하게 살폈고, 40대 이상은 ‘전망, 조망’(18.5%)을 중요한 요소로 꼽아 차이를 보였다.

코로나19시기인 2020년 이후에 주거공간 내부 구조 및 인테리어 변경을 한 적이 있는지를 묻는 질문에는 ‘예’라고 답한 응답자는 30.5%로 10명 중 3명꼴로 내부 구조 및 인테리어 변경을 했다고 답했다. 연령별로는 20대이하 연령층에서 내부 구조 및 인테리어 변경을 했다는 응답 비율이 높았고, 이어 30~40대가 높게 나타났다.

내부 구조 및 인테리어 변경을 했다고 답한 응답자 229명을 대상으로 어떤 부분에 중점을 뒀는지 묻는 질문에는 ‘취미, 휴식 공간’이 21.0%로 가장 응답이 많았다. 이어 △업무, 학습 공간(17.9%) △가구, 소품, 조명, 타일, 벽지 등 부분 변경(16.6%) △발코니, 테라스 등 서비스 공간(13.1%) △주방, 요리 공간(11.4%) 등 순으로 나타났다.

코로나19 시기에 내부 구조 및 인테리어 변경하지 않았다고 답한 521명을 대상으로는 만약 변경을 할 경우, 가장 중점을 두고 싶은 부분이 무엇인지 물었다. 그 결과, 내부 구조 및 인테리어 변경을 진행했던 응답자와 동일하게 ‘취미, 휴식 공간’이 21.7%로 가장 높게 나타났다. 그 다음으로는 △발코니, 테라스 등 서비스 공간(16.7%) △주방, 요리 공간(14.2%) △가족 구성원 공간 분리(12.1%) △가구, 소품, 조명, 타일, 벽지 등 부분 변경(10.6%) 순으로 나타났다.

코로나19로 지난 2년여간 사회적 거리두기로 외출 제한도 많았고 대인 관계 형성에도 제약이 생기면서 그런 욕구를 외부가 아닌 주거공간 내부에서 누리기 위한 인식과 구조 변경 변화가 많았다. 설문 결과에서도 확인했듯이 ‘취미, 휴식 공간’에 대한 니즈가 내부 구조나 인테리어 변경으로 이어지기도 했다. 직접 구조나 인테리어 변경을 하진 않았지만 주거공간과 외부공간을 이어주는 발코니, 테라스 공간을 활용하고자 하는 니즈도 많았다. 외부 음식점 출입도 제한이 많아지면서 배달을 이용하거나 주거공간에서 직접 요리를 할 수 있는 주방, 요리 공간에 변화를 희망하는 수요도 많은 것을 확인할 수 있었다.

직방은 “코로나19 이전 생활로 복귀를 준비하면서 변화됐던 주거공간에 대한 인식이 어떻게 달라질지 살펴봐야 하겠지만, 앞으로도 새로운 외부적인 변화 요인으로 인해 주거공간에 대한 인식과 니즈, 욕구는 계속적으로 변화될 것”이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220510&prsco_id=018&arti_id=0005210585