2022년 5월 11일 수요일

성공하려면 여성처럼 투자하라!!

 성공하려면 여성처럼 투자하라!!


우리는 흔히 여자가 남자보다 운전을 못한다고 인식하고 있다.남자가 아무래도 운동신경도 발달해  있고 운전거리도 많아서 그렇고 여자 운전자들의 어이없는 운전 실수가 인터넷이나 뉴스를 통해 화제가 되면서 김여사라는 운전이나 주차를 황당하게 하는 여성 운전자를 일컫는 별칭까지 생겼다.

 

하지만 도로교통공단의 ‘운전자 성별 사상자수’ 통계를 살펴보면 지난해 교통사고로 인한 부상자 수는 남성(21831)이 여성(5296)보다 4배가량 많았다사망자 수를 비교하면 남성(1680)이 여성(104)보다 무려 16배나 많았다


남성 운전자가 여성보다 많고평균 주행거리 역시 길다는 점을 고려해도 매우 큰 차이라고 볼 수 있겠고 그만큼 중상으로 이어지는 대형 사고일수록 여성 운전자 비율은 낮아진다는 것을 볼 수 있다.

 

이처럼 남성과 여성의 운전에 대한 인식처럼 투자에 있어서도 남성이 여성보다 더 높은 수익률을 거두고 잘 한다는 인식이 팽배하다.아무래도 여성들은 일정한 나이가 되면 전업주부가 되고 가정을 돌보면서 투자에 대한 정보도 부족하고 실제 투자에 대해서 스스로가 문외한이라고 단정하기 때문이다.

 

미국의 투자전문가 로앤 로프턴(Louanne Lofton)의 저서 여성처럼 투자하라! - 워렌 버핏 투자법 (Warren Buffett Invests Like a Girl: And Why You Should Too)’에서는 이러한 일반적인 인식을 완전히 바꾸는 여성스러운 투자전략에 대해서 가르쳐 주고 있다.

 

그 내용을 살펴보면 투자의 대가라고 할 수 있는 워렌 버핏도 한다는 여성스러운 투자방법은 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.


 

첫 번째로 많이 벌기 위해 적게 거래하라이다.

 

여성 투자자들은 일반적으로 남성 투자자보다 거래가 적은데 워렌 버핏은 분명 이런 여성들의 거래 철학을 받아들이고 있다그는 좋아하는 보유기간은 영원이다라는 말을 했을 정도로 잦은 거래보다는 가치있는 종목을 매수해서 장기투자를 권하고 있다.

 

 “다른 사람들이 단기적인 시각을 지향하는 세상에서 장기적인 시각을 갖는 일은 엄청난 모험이다. 하지만 단기 투자자 무리들이 시장을 움직일 , 자립심이강한 장기 투자자들은 반대편을 향해서 결국 엄청난 수익을 거둘  있다.”

- 워렌 버핏(Warren Buffett)

 

여성스러운 투자방법 두 번째는 자만심을 경계하라이다.



여성 투자자들은 그들 자신이 많은 정보를 가지고 있고 많이 알고 있다는 자신감이 많지 않기때문에 늘 투자에 신중을 기한다.

 

아울러 공격적인 투자보다는 안정적인 투자를 지향하고 높은 수익률을 기대하기 보다는 원금손실에 대해서 더 두려워 한다.


그들은 자신이 가진 역량의 범주 내에 머무르는 것으로 투자방법을 활용하고 워렌 버핏의 역량의 범주는 일반 사람들과 다르기 때문에 여기서 따라야 할 기본 철학은 아래와 같이 정리할 수 있다.

 


1. 자신의 개인적인 ‘이해의 범위를 파악하라.

2. 점차 역량의 범주를 넓히기 위해 열심히 노력하라.

3. 어찌됐건 자신의 역량의 범주 내에서의 투자를 고수하라.

4. 자신이 이해하고 설명할 수 있는 기업에만 투자하라.

 


이러한 투자 방법은 남성들보다는 여성들에게 더 어울리는 투자 전략으로 남성들은 남들이 모르는 주식을 발굴해 내는데에 쾌감을 느끼고 있고 나만의 작전주나 나만의 테마주를 찾기위해서 애를 쓰곤 한다.반대로 여성 투자자들은 흔히 아는 우량한 가치주 위주의 투자를 주로 하기 때문에 주가 등락의 폭이 크지 않고 주로 고베타 종목 보다는 저베타 종목 위주로 투자를 한다고 보면 된다.

 

(*베타계수 : 증권시장 전체의 변동에 대한 개별자산의 수익률의 민감도(sensitivity)를 나타낸다베타계수는 증권시장 전체의 수익률의 변동이 발생했을 때 이에 대해 개별기업 주가수익률이 얼마나 민감하게 반응하는가를 측정하는 계수이다.)

 

여성스러운 투자법이 세 번째는 낙관주의를 버리고 현실적으로 투자하라 이다.

 

모든 투자자들은 투자 하는 순간 낙관주의자가 된다고 한다.

 

어떻게 잘 되겠지….조금만 버티면 될꺼야

 

식으로 남성 투자자들은 자신의 투자에 대해서 끝까지 밀어붙이기 식으로 전폭적인 신뢰를 보인다.물론 그만큼의 신뢰를 줄 정도라면 정말 꼼꼼하게 투자의 수익률이나 위험요소를 챙겼겠지만 실제 살펴보면 그렇지 못한 경우가 많기 때문이다.

 

어렵게 투자를 했는데 비관적이고 부정적으로만 보자는 것은 아니다.다만 낙관주의적인 마인드보다는 현실적인 수익률이나 위험요소를 살펴보는 객관성이 더 필요하다고 생각된다.

 

이밖에도 여성스러운 투자법에는 위험을 피하라’,’투자하기 전에 더 많이 연구하라’,’동료집단의 압력에 덜 민감해져라’,’실수를 통해서 투자의 원칙을 배워라’,’극단적인 투자 위험은 감수하지 말라’ 등이 있다.

 

위에서 필자가 언급한 여성스러운 투자방법에는 남성들이 여성 못지 않게 투자의 정도를 걸어서 더 나은 수익률을 거두는 경우도 허다하고 실제 여성들이 더 낙관론자가 되거나 특유의 귀가 얇음을  통해서 주변의 얘기에 잦은 거래를 통해서 수수료나 기타 비용의 과다 발생으로 수익률을 깎아 먹는 경우도 많다.


다만 본 지면을 통해서 필자가 강조하고 싶은 바는 남성 투자자와 여성 투자자를 가르기 보다는 몇 개의 투자원칙을 통해서 향후 2013년을 준비하자는 것이다.


2013년의 국내외 경제 전망은 어둡기만 하고 세계경제가 한 테두리 안에서 움직이기 때문에 단편적인 몇 몇 부분만 생각하고 투자하거나 조각조각 지역이나 투자 종목을 나눠서 투자하기에는 연결작용이 크다는 것을 명심해야 한다.

 

이러한 향후 투자시장의 흐름속에서 그래도 스스로의 원칙을 세워서 투자한다면 남들보다 나은 수익률이나 원금손실의 좋지 않은 결과는 없지 않을까?

 

 

 “다양하게 배우고 독서하라. 세상은 복잡하고 적응하는 곳이기 때문에 중요하다. 나는 아무런 관련이 없는 것처럼 보이는 체계가 되풀이되는 세상에 패턴이있다는 점을  번이고 목격했다. 호기심을 가진 사람은 호기심을 갖지 못한 다른 사람보다 더욱 확신을 가져야 하는 증거가  정보의 단편을 발견할 가능성이 높다.

 

이는 호기심을 갖게 만드는 원동력이며, 자연히 폭넓게 배우고 독서를 하려는사람이 더욱 훌륭한 분석가가  가능성이 높다. 그리고  번째로, 폭넓은 다양한 독서는 보다 확고한 패턴과 교류, 그리고 네트워크를 제공하며, 세상 돌아가는 이치를 이해하는  도움을  것이라고 생각한다.”

 

- 리사 라푸아노(Lisa Rapuano), 래인 파이브 캐피탈 매니지먼트(Lane FiveCapital Management) 창업주


원본:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_76_1&no=455&ch=ft

출처:한국경제

글로벌 자산거품 언제 꺼지나… 숨만 쉬고 모아도 서울 집 사는 데 '19년' 필요해

 

글로벌 자산거품 언제 꺼지나… 숨만 쉬고 모아도 서울 집 사는 데 '19년' 필요해







서울 중위소득 가구가 서울에 있는 중위가격의 주택을 구매하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않아도 19년을 모아야 하는 것으로 나타났다. 이 기간은 2017년 5년 10.9년이었지만 5년 만에 두 배 가까이 늘어났다.

11일 KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난해 12월 서울 중위소득 가구(3분위)의 연소득 대비 3분위 주택가격비율(Price Income Ratio·PIR)은 19.0으로 집계됐다. PIR은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 소득이 중간 수준인 3분위 가구가 3분위 주택을 구매할 때 해당 가구가 급여를 쓰지 않고 19년을 모아야 한다는 의미다.

PIR 상승은 글로벌 저금리 장기화로 부동산가격이 폭등한 영향과 함께 2020년 3월 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 전염병 대유행) 이후 가구 소득 감소도 원인으로 작용했다.

서울을 포함 전국의 PIR은 7.6으로 집계됐다. 소득을 사용하지 않고 집을 사는 데 소요되는 시간이 7.6년인 셈이다. 전국 PIR은 같은 기간 5.7년에서 2년 가까이 늘어난 수치다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220512&prsco_id=417&arti_id=0000811744

양도세 족쇄 풀렸는데 거래절벽 해소될까…대출규제가 문제

 

양도세 족쇄 풀렸는데 거래절벽 해소될까…대출규제가 문제



기사내용 요약
지난 10일부터 다주택 양도세 중과 한시 유예 시작
다주택자 절세용 매물 일부 나와…남양주 매물 급증
대출 규제에 매수세 약해…거래 가뭄 해소에 한계
다주택자 부담부 증여 기회로 활용 될 것이란 전망도



정부가 이사·상속 등 부득이한 사유로 인한 일시적 2주택자에 대해 1세대 1주택자 혜택을 주는 방안을 검토한다고 밝혔다. 한편 정부는 다주택자에 부과하는 양도소득세 중과세율을 한시적으로 완화하겠다는 인수위의 방침에 거부 입장을 나타냈다. 인수위는 새 정부가 출범하면 양도세 중과 한시 배제 조치를 소급 적용하겠다고 밝혔다. 사진은 12일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 도심의 모습. 2022.04.12. mangusta@newsis.com[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 윤석열 정부 출범과 함께 지난 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예하는 조치가 시행됐다. 역대급 거래절벽 상황이 이어지고 있는 가운데 양도세 완화 조치가 부동산 거래 활성화와 집값 안정화로 이어질 지 관심이 쏠린다.

11일 부동산 업계에 따르면 지난 10일부터 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과세율을 1년 동안 한시적으로 깎아주는 정책이 시행됐다.

정부는 한시적인 양도세 중과 배제 조치를 통해 다주택자들에게 '퇴로'를 열어주고 이를 통해 매물 가뭄에 시달리던 주택시장에 매물을 공급해 거래 숨통을 트이게 하겠다는 것이다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "이번 다주택자 양도세 중과 유예는 높은 양도세 때문에 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들도 자연스럽게 시장에 나오게 하려는 목적"이라며 "지금까지는 양도세 중과로 오히려 시장을 왜곡시킨 경향이 있다"고 설명했다.

실제로 그동안 양도세 중과에 '퇴로’가 막혀 집을 팔 수 없었던 다주택자는 이번 조치로 세금을 줄일 수 있게 되자 보유세 과세 기준일인 6월1일 전에 주택을 매도하기 위해 매물을 내놓으면서 시장에 나온 물건이 늘어나고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 대통령직인수위원회가 이 방안을 공식화한 지난 3월31일 이후 아파트 매물이 경기도는 10.4%(9만9911→11만370건), 서울은 9.8%(5만1537→5만6568건) 늘어났다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "양도세 중과 유예 조치로 절세를 위한 급매물이 나올 수 밖에 없다"며 "급매물은 1차로 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 나오고 2차로는 올 연말 12월 종합부동산세 고지서를 받아든 시점부터 내년 3월 안에 나올 것”이라고 내다봤다.

특히 경기도 남양주의 경우 이 기간 매물이 37.3%(4694건→6443건) 급증했다. 한 부동산 전문가는 "남양주 지역은 그동안 투기성 매수세가 많이 집중 됐었는데 이번에 양도세 중과 유예를 기회 삼아 차익 실현에 나서려는 성향과 왕숙 등에 장기간 공급이 예정돼 있어서 상승 여력이 낮다는 판단이 맞물리면서 다른 지역보다 먼저 내놓으려는 심리가 깔린 것으로 보인다"고 설명했다

이처럼 서울 외곽과 경기도를 중심으로 매물이 늘고 있지만 매수세가 약해 거래 활성화를 기대하기는 어렵다고 전문가들은 입을 모은다. 그동안 집값이 많이 올라 주택 구매 부담이 커진데다 강력한 대출 규제가 작동하고 있어 주택을 구매하려고 해도 한계가 있기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "매물이 아예 안 나오는 상황에 비해서는 그래도 긍정적으로 평가할 수 있는 요소는 있지만 집값 안정 수준까지 이르기는 어려울 것으로 보인다"며 "대출 이자가 높은 이상 매수자들은 사고 싶어도 쉽게 의사결정하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

또 금리 인상기에 접어들면서 주택 매수심리가 위축되고 있고, 집값이 더 내려갈 수 있다는 생각에 매수인들이 매매를 주저하는 분위기가 강해 실제 거래로 이어지는 사례가 많지 않은 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매 거래량은 1431건으로 간신히 1000건을 넘어섰고, 4월 거래량의 경우에도 1139건(10일 기준)에 불과하다. 아직 집계 기한(계약 후 30일 이내)이 남아있는 점을 감안해도 작년 4월 3655건의 절반에도 못미칠 전망이다.

다주택자들이 양도세 완화 혜택을 증여 기회로 활용할 수 있다는 관측도 나온다. 전세가 낀 주택을 증여하는 '부담부 증여'의 경우 전세 보증금은 양도하는 것으로 간주한다. 이 때문에 증여할 때도 이번 양도세 중과 유예 조치로 절세 효과를 볼 수 있다.

박원갑 위원은 "다주택자에 대해 양도세를 감면하면 전체 부담부 증여 금액이 줄어드니 다주택자들이 이 때를 활용해 부담부 증여를 할 것으로 보인다"며 "다주택자들이 1차로 시장에 매각을 시도하다가 여의치 않으면 2차로 부담부 증여를 선택할 가능성도 없지 않다"고 설명했다.

이은형 연구위원은 "정부의 지금 정책은 1년 한시적 유예지만 1년 뒤에 다시 연장되거나 내용이 변동될 가능성도 무시할 수 없다"며 "추후 보유세까지 유의미한 수준으로 조정될 것으로 예상하는 다주택자라면 굳이 빨리 팔 이유도 없다"고 말했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220512&prsco_id=003&arti_id=0011176483

2022년 5월 10일 화요일

1987년 10월 대폭락의 교훈

 1987년 10월 대폭락의 교훈


절망 속에선 항상 싸게 판다



산을 너무 좋아하는 저로선 요즘 하루가 다르게 하나 둘 단풍이 드는 나무를 보면서 10월 내내 산속에 머무르면 얼마나 좋을까? 하며 입산(入山)의 꿈을 꿉니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10월을 맞아 제가 존경하는 가치투자의 대가인 피터 린치의 10월 대폭락 교훈을 되새겨볼까 합니다. 이는 부동산시장에서도 아주 유용한 ‘바이블’이라고 생각합니다. 고통에 빠진 투자자에겐 특히나 말입니다.


1987년 10월 대폭락의 교훈

“나는 항시 투자자들은 시장의 등락에 둔감해야 한다고 믿어왔다. 다행히도 대부분의 투자자들은 그날 벌어진 대사건에 거의 관심을 두지 않았던 것 같다. 가령 피델리티의 마젤란 펀드에 넣고 있는 백만명의 투자자 중 참담했던 그 한 주간에도 단기금융시장의 펀드로 옮겨 타고자 자금을 인출해 간 투자자의 비중이 3%가 안된다는 사실이 한 예가 될 것이다. 절망 속에 팔게 되면 항시 싸게 파는 결과가 빚어지는 법이다.

10월 19일 주식시장에 있는 여러분들에게 신경과민을 불러일으켰을지라도 절대로 그날, 아니 그 다음날에도 분위기에 휩쓸려서 주식을 팔아치울 필요는 없었다. 포트폴리오에서 점차로 주식의 비중을 줄여나갔다면 공포에 질린 대개의 매도자들 보다도 충분히 앞서서 시장을 빠져나올 수가 있었다. 시장은 그 뒤로도 12월을 기점으로 하여 서서히 살아났다. 1988년 6월에 이르러서는 400 포인트까지 회복하며 총 하락폭은 23% 정도로 좁혀졌다.

10월로부터 얻을 수 있는 교훈이라면 수십 가지가 있을 수 있겠지만, 나는 크게 세 가지로 집약한다.

첫째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 포트폴리오를 망치지 말 것.

둘째, 하찮은 극성스러움으로 좋은 휴가를 망치지 말 것.

셋째, 주머니가 가벼울 때는 절대로 휴가를 가지 말 것.”

위 글은 피터 린치의 ‘전설로 떠나는 월街의 영웅’(국일증권경제연구소)에서 인용했습니다. 피터 린치는 다우지수가 전날보다 508포인트 폭락한 1987년 10월 19일 블랙 먼데이가 발생한 시기에 10월 16일부터 10월 20일까지 아주 오랜만에 아내와 함께 아일랜드를 여행하는 중이었습니다.

2012년 10월은 절망? 희망?

주택시장을 살리기 위한 규제완화책 중 양도소득세 면제와 취득세 감면이 우여곡절 끝에 올 연말까지 한시적으로 시행되고 있습니다. 그렇지만 주택시장은 좀처럼 움직이지 않고 있습니다. 다만 미분양에 대한 관심이 추석 연휴이후 높아진 것이 그나마 위안거리라고 할 수 있겠습니다.

하우스 푸어는 아니더라도 살 때보다 집값이 떨어져 고민인 내집마련 보유자 여러분은 10월을 희망으로 맞이하길 바랍니다. 또 주택이나 토지 상가 등에 투자를 했지만 부동산시장이 오랫동안 침체돼 심각한 고민에 빠진 투자자도 마찬가지입니다.

상투적인 말이겠지만 10월을 희망으로 맞이할 거냐?, 절망으로 맞이할 거냐? 는 전적으로 투자자 여러분의 마음에 달려있다고 생각합니다. 물론 그전에 투자자 여러분이 자문해야할 두 가지 질문이 있습니다.

첫째 당신은 여유자금으로 부동산에 투자했는가?

둘째 당신은 부동산 가치투자에 성공할 수 있는 자질을 갖추고 있는가?

투자 손실로 일상에 지장을 줄 정도가 아닌, 여유 자금으로 부동산에 투자하지 않았거나, 부동산 가치투자를 할 수 있는 자질을 갖추지 못했다면 지금이라도 손절매를 하는 것이 상책입니다.

투자에 성공할 수 있는 자질은 무엇이 있을까요? 피터 린치는 이에 대해 △자제하며 견디는 참을성 △자신에 대한 신뢰 △정상적으로 분별할 수 있는 상식 △고통을 감내하는 아량 △편견 없는 마음 △쉽게 흔들리지 않는 냉정함 △끈기 있게 버티는 지속성 △자신에 대한 겸손 △상황에 따른 유연성 △독자적으로 조사분석을 하려는 자발성 △실수를 기꺼이 시인하는 자세 △일상적인 혼란을 무시할 수 있는 능력을 꼽았습니다. 이 모든 것을 갖출 수는 없겠지요. 하지만 자신이 가치투자에 성공할 수 있는 자질을 갖췄는지를 알 수 있는 좋은 ‘참고서’가 될 것입니다.

저도 ‘일희일비(一喜一悲)하지 말자’ ‘다 지나간다’를 항상 가슴에 새기고 실행하려고 노력하고 있습니다. 하지만 쉽지 않습니다. 부동산에 투자한 부자노트 독자님들도 마찬가지 상황일 것입니다. 저는 요즘 다양한 책을 읽으며 마음을 추스르고 있습니다. 아이폰과 아이패드가 번번이 방해하고 있지만 말입니다.

피터 린치는 보스턴대학 시절엔 전공(이학사) 대신 역사학, 심리학, 정치학, 형이상학, 논리학, 종교학, 고대희랍철학, 인지학 등 인문학 공부에 열을 올렸다고 합니다. 그리고 후에 린치 자신도 가치투자엔 통계학보다 역사 철학을 공부한 것이 더 도움이 됐다고 회고했습니다.

10월을 맞아 올 가을엔 여러분에게 힘이 돼줄 수 있는 인문학 책을 한권 사서 읽기를 권합니다. 로버트 쉴러의 ‘버블 경제학’ 보다는 허균의 ‘숨어사는 즐거움(한정록)’이 더 재미있더군요. 영화 ‘광해’를 봐서 그런가요?

마지막으로 다시 한번 피터 린치의 말씀입니다. 지금처럼 힘들 때 조금 위로가 될 것입니다.

“시장예측에 있어서 중요한 기술은 경청하는 것이 아니라 졸 수 있는 자세이다. 여기서 묘수는 당신의 육감을 따르는 것이 아니라 그것을 무시할 수 있는 훈련을 하는 것이다.”


원문:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_246_1&ch=land&no=254&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=&old_id=_column_246_1&skin=&keyword=&category=&tag=&pagenum=&sel_order=&desc=desc&cmt_page=1&cmt_order=&cmt_desc=asc

출처:한국경제부동산

서울 강남 오피스텔 분양가, 5년새 3배로 올랐다

 

서울 강남 오피스텔 분양가, 5년새 3배로 올랐다



공사원가 상승 여파로 분양가 오름세 더 가팔라질 듯



서울 강남지역 오피스텔의 분양가가 5년 만에 약 3배로 오른 것으로 나타났다.

11일 부동산시장분석업체 부동산인포가 부동산R114 오피스텔 분양가 통계를 분석한 결과에 따르면 지난해 서울 강남구에서 분양된 오피스텔의 분양가는 3.3㎡당 5천468만원을 기록했다.

이는 2016년(1천843만원) 대비 약 3배로 오른 것이다.

특히 이달 기준 평균 분양가는 5천868만원으로 집계돼 분양가 상승세가 지속 중인 것으로 확인됐다.

이는 아파트보다 규제가 덜한 오피스텔에 대한 관심이 높아진 데 따른 것이다.

강남구에서 마지막으로 아파트가 분양됐던 때는 2020년이다.

그해 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제가 4년 7개월 만에 실질적으로 부활돼 시행되면서 이후 아파트 분양이 사실상 끊겼다.

건설사들은 아파트 대신 분양가상한제로부터 자유로운 오피스텔로 시선을 돌렸다.

오피스텔은 상한제를 적용받지 않을 뿐 아니라 통상 준주거지역이나 상업지역 등 상대적으로 땅값이 비싼 곳에 지어져 높은 분양가 책정과 함께 상품 고급화가 용이하기 때문이다.




이에 2020년부터는 3.3㎡당 1억원 이상의 초고가 오피스텔이 속속 등장했다.

2020년에 3.3㎡당 1억2천만원대의 '르피에드 인 강남'이 분양됐고, 지난해에는 1억4천만원대의 '루시아 도산 208'과 '갤러리 832 강남' 등이 분양했다.

올해 들어서는 1억5천만원대의 '아티드'와 '레이어 청담'이 분양에 들어갔다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "민간택지 분양가상한제가 다시 시행된 이후 고가 오피스텔 시장의 규모가 빠르게 커지고 있다"며 "땅값, 자잿값, 인건비 등의 오름세가 최근 더욱 가팔라지면서 앞으로 오피스텔의 분양가 상승세는 더욱 가팔라질 수 있다"고 전망했다.

더욱이 올해는 강남구의 아파트 입주 물량이 급감하는 것으로 나타나 오피스텔의 주목도가 더욱 높아질 전망이다.

연도별 강남구 아파트 입주 물량(임대 포함)은 2017년 413가구, 2018년 1천390가구, 2019년 3천401가구, 2020년 2천424가구, 2021년 3천279가구 등이며 올해 예정 물량은 555가구로 5년 만에 세 자릿수로 감소하는 것으로 집계됐다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=001&arti_id=0013170347

재건축이냐, 리모델링이냐…기로에 선 1기 신도시

 

재건축이냐, 리모델링이냐…기로에 선 1기 신도시




기사내용 요약
새 정부, '1기 신도시 재건축 특별법' 제정 추진
용적률 최대 500% 상향…10만 가구 추가 공급
정비사업 정책 윤곽 드러날 때까지 혼란 계속



"사업성과 직결되는 용적률을 얼마나 올려주냐에 따라 조합원들의 선택이 달라질 것 같아요."

지난 10일 경기 안양시 평촌동의 한 아파트 정비사업 추진준비위원회 관계자는 "1기 신도시 재건축 용적률 완화와 특별법 제정 얘기가 나오면서 조합원들 사이에서 재건축과 리모델링을 두고 의견이 엇갈리고 있다"며 이같이 말했다.

이 관계자는 "리모델링 추진하고 있는 일부 단지에서는 조합 설립을 앞두고 지금이라도 재건축으로 선회해야 한다는 주장이 나오고 있다"며 "언제 될지도 모르는 재건축을 기약 없이 기다리기보다는 리모델링을 서두르자는 조합원들의 의견도 있다"고 전했다.

새 정부가 출범하면서 1기 신도시 아파트 단지들이 '재건축'과 '리모델링' 등 정비사업 방식을 두고 선택의 기로에 놓였다. 30만 가구의 평촌과 일산, 분당, 산본, 중동 등 1기 신도시에서 정비사업이 최대 이슈로 떠오르면서 뒤숭숭한 분위기가 감지되고 있다.

당장 리모델링을 추진할지, 재건축 규제 완화를 기다릴지를 두고 1기 신도시 주민들 사이에서 의견이 분분하다. 대통령직 인수위원회가 110대 국정과제로 내놓은 부동산 정책에 1기 신도시 재건축 활성화를 위한 '1기 신도시 특별법' 제정으로 10만 가구를 공급한다는 내용이 담겼다.

하지만 인수위가 1기 신도시 정비사업 특별법 추진과 관련해 '신속하게 추진하겠다'고 했다가, '중장기 과제'로 바꾸는 등 오락가락한 행보를 보이면서 1기 신도시 주민들의 혼란을 부추겼다는 지적이다.

수도권 1기 신도시에서 리모델링을 추진하던 단지가 재건축 사업을 검토하는 사례가 나오고 있다. 1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

1기 신도시에서는 안전진단과 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등 현 정부 들어 재건축 규제가 강화되면서 재건축 대안으로 리모델링을 선택하는 단지들이 늘었다. 주택업계에 따르면 평촌신도시 내 아파트 단지는 모두 54개로 이중 절반인 27개 단지에서 현재 리모델링을 추진하고 있다.

사업성만 놓고 보면 재건축 사업이 수익성이 더 좋지만, 리모델링은 재건축 초과 이익환수제 대상이 아니고, 사업 기간도 상대적으로 짧다. 무엇보다 안전진단과 관련한 규제가 상대적으로 덜하기 때문에 속도감 있게 사업을 추진할 수 있는 장점이 있다.

현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 상황이다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.

부동산 시장에선 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않다는 분석이 나온다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수밖에 없다. 또 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.

이와 함께 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등이 불가피하고, 주택임대시장이 불안해질 수 있다. 또 용적률 상향분 가운데 절반을 임대주택으로 공급하는 것을 두고 조합원들의 반발도 예상된다.

일각에선 1기 신도시 특별법 제정이 형평성에 어긋난다는 지적도 있다. 서울에 40~50년이 지난 아파트 단지의 재건축 추진이 쉽지 않은 상황에서 1기 신도시만 특별법을 제정해 규제를 완화하는 것은 일종의 특혜나 다름없다는 것이다.

전문가들은 새 정부의 1기 신도시 정비사업 정책에 대한 구체적인 윤곽이 드러날 때까지 정비사업 방식을 둘러싸고 주민들의 혼란이 이어질 것으로 전망했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시는 용적률이 높기 때문에 리모델링 방식으로 정비사업이 추진됐다"며 "1기 신도시 특별법 제정 등으로 기대감이 커지면서 1기 신도시 주민들이 리모델링 대신 재건축으로 선회할 가능성도 있다"고 설명했다.

권 교수는 "1기 신도시에 대한 규제를 한 번에 풀 경우 집값 상승과 주택 임대시장 불안 등 부작용이 나타날 수 있다"며 "신도시 전체의 용적률을 상향하면 교통 문제나 상·하수도 문제 등 주거의 질이 떨어질 수 있다"고 덧붙였다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=003&arti_id=0011176477

1주택자 종부세 작년보다 더 내려갈까…정부, 공정가액비율 추가 인하 검토

 

1주택자 종부세 작년보다 더 내려갈까…정부, 공정가액비율 추가 인하 검토




8월 말 전 시행령 개정해야
11월 발부 고지서에 반영





정부가 종합부동산세(종부세)와 재산세 등의 산정 기준으로 활용되는 공정시장가액비율을 윤석열 대통령의 공약보다 더 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 최근 공시가격 급등과 세율 인상 등으로 급격하게 늘어난 종부세 부담을 덜어주기 위함으로 풀이된다.

종부세는 공시가격에서 일정 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 과세표준을 산출한다. 공정시장가액비율이 내려가면 1세대 1주택자의 종부세 부담이 지난해보다 더 줄어들 게 된다.

11일 기획재정부 등에 따르면 정부가 종부세 공정시장가액비율을 윤 대통령이 공약에서 제시한 95%보다 더 낮추는 방안을 검토할 것으로 보인다.

전 정부는 1세대 1주택자의 작년 공시가를 적용해 올해 종부세를 매기기로 했다. 하지만, 공정시장가액비율이 올라가면 공시가를 동결하더라도 종부세는 올라갈 수밖에 없다. 공정시장가액비율은 2019년 85%에서 2020년 90%, 2021년 95%로 꾸준히 인상됐다.

윤 대통령은 올해 100%로 올라갈 예정이었던 공정시장가액비율을 2021년 수준인 95%로 동결하겠다고 공약한 바 있다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 국회 인사청문회 서면 답변에서 "공정시장가액비율을 100%로 상향 조정하는 것은 종부세 납세자에 대한 과도한 세 부담을 야기하기 때문에 재검토가 필요하다"고 말했다.

현재 종부세 공정시장가액비율은 60∼100% 범위에서 시행령으로 정할 수 있도록 위임돼 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 개정을 추진할 수 있다.

정부가 공정시장가액비율을 추가 인하한다면 85~90% 수준이 대안이 될 수 있다. 이는 2019년과 2020년 공정시장가액비율이다. 일례로 1세대 1주택자가 보유한 주택의 공시가격이 작년 15억원(시가 21억4000만원)이었다면 공정시장가액비율이 95%였던 지난해 종부세(공제율 50% 가정) 91만7000원을 부담했다. 하지만, 공정시장가액비율이 100%로 올라가면 지난해 공시가격을 적용하더라도 올해 부담해야 하는 종부세는 98만4000원으로 올라간다.

하지만 공정시장가액비율이 95%로 동결되면 종부세는 지난해와 같은 수준으로 유지된다. 공정시장가액비율이 95%에서 추가로 인하되면 종부세액은 더 내려간다.

정부는 공정시장가액비율 인하 범위, 재산세 관련 조정 등 추가 논의를 거쳐 시기와 인하 폭 등을 검토할 방침이다. 인하된 종부세 고지서 발송 시기(11월)에 맞추려면 늦어도 8월 말 전 관련 제도가 정비돼야 한다.

다만, 정부 관계자는 "구체적 인하율이나 인하 시기에 대해서는 아직 결정된 바 없다"고 밝혔다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220511&prsco_id=009&arti_id=0004962127

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