부정적(-) 레버리지 효과는 나쁜가?

 부정적(-) 레버리지 효과는 나쁜가?

지렛대 효과(레버리지 효과;Leverage Effect)를 긍정적(+)으로 잘 이용하면 높은 수익률을 얻을 수 있다는 것을 잘 알고 있다. 그러나 레버리지 효과가 긍정적(+)으로 작용하지 않고 부정적(-)으로 일어난다면 본전도 못 건지고 오히려 더 물어줘야 하는 경우가 생긴다.

  우선 긍정적(+) 레버리지 효과와 반대되는 부정적(-) 레버리지 효과를 더 잘 이해하기 위해 아래의 예제를 살펴보자.

  김현주씨는 연 임대소득이 1억 원으로 기대되는 총 10억 원짜리 상가건물을 매입하고자 할 때, 7%의 대출금리로 7억 원을 웰컴은행에서 대출받는다면 자기자본 3억 원에 대한 투자수익률은17%가 된다는 것을 알고 있다. (지난 차시에 상세히 설명)

  그런데, 갑자기 은행대출금리가 7%에서 12%로 상승한다면 김현주씨가 실제 투자한 자기자본3억 원에 대한 투자수익률은 어떻게 변하게 될까?

  금리가 7%에서 12%로 상승하게 되면 대출이자는 8,400만원(=7억 원×12%)이 된다. 총 10억 원짜리 상가건물의 연 임대소득은 1억 원이므로 3억 원에 대한 자기자본수익은 1,600만원(=1억원-8,400만원)이 된다. 그러므로 김현주씨의 자기자본수익률은 약 5.33%(=1,600만원/3억원)이 된다.

  단순하게 생각하면 대출금리가 7%에서 12%로 5%포인트 상승했을 뿐인데, 자기자본수익률은17%에서 5.33%로 거의 1/3토막이 났다.

  즉, 총투자수익률(10%=1억원/10억원)보다 높은 대출이자율(12%) 때문에 자기자본수익률(5.33%)은 오히려 총투자수익률(10%)보다 낮아지게 된다는 것을 알 수 있는데 이것을 부정적(-)레버리지 효과라고 한다.

  * 부정적(-) 레버리지 효과 : 총투자수익률〈대출이자율 → 자기자본수익률〈총투자수익률

  만일 대출이자율이 15%로 더 상승한다면 자기자본수익률은 어떻게 되는지 한 번 더 계산해 보자.

  이때, 대출이자는 1억500만원(=7억원×15%)이 되는데 이는 연 임대소득 1억 원보다 더 크기 때문에 오히려 자기자본수익률은 마이너스 즉, 약 -1.67%(=-500만원/3억원)이 된다. 즉, 괜히 대출받아 투자하여 임대소득보다 더 높은 이자를 주고 나니 오히려 손해가 되므로 투자하지 않은 것만 못하게 되는 것이다.

  위의 예를 통해 부정적(-) 레버리지 효과에 대해 다음과 같이 다시 정리할 수 있다.

  대출이자율이 총투자수익률보다 높아지게 되면, 자기자본수익률은 총투자수익률보다 더 작게 되는 부정적(-) 레버리지 효과가 일어난다는 것이다. 즉, 대출을 받으면 오히려 총투자수익률보다 더 낮은 자기자본수익률이 발생하기 때문에, 부정적(-) 레버리지 효과가 발생할 것으로 예상되면 대출을 받지 말고, 모두 자기자본을 이용하여 투자하여야 한다는 것이다. (물론 총투자금액이 없으면 당연히 투자는 할 수 없게 된다.) 이는 자신의 자본을 이용하는 것에 비해 타인자본을 이용하는 데 더 많은 대가를 지불한다는 뜻이 되기 때문이다.

  그런데 부정적(-) 레버리지 효과가 발생해도 대출을 받는 사람이 있을까? 위의 예를 생각한다면10%의 총투자수익률이 기대되는데 15%대출금리로 대출받는 사람이 있을까?

  있다!　

  그 투자자는 단기간(또는 투자자의 목표기간) 내에 부동산가격이 급등할 것이라고 기대하고 있어(확실한 정보 등) 매매차익을 얻기 위해선 지금 무조건 매입해야 하는데 투자금액이 충분하지 않다면 어쩔 수 없이 높은 대출금리가 적용되어도 대출을 받아야 하기 때문이다. 한때 우리나라도 부동산가격이 계속 오르는 시기에 투자자들이 단기간에 매매차익을 얻고자 높은 대출이자를 부담하는 경우가 많았다.

  즉, 지금 당장 대출이자를 많이 내더라도 향후 얻게 될 매매차익으로 보유기간 동안 발생한 손해액과 투자비용(이자 등)을 모두 상회하고도 남아 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는 믿음이 있는 투자자라면 현재 부정적(-) 레버리지 효과가 나타나더라도 당연히 대출받게 된다. 물론 생각처럼 부동산가격이 올라가지 않거나 오히려 떨어지게 되면 손해액은 눈덩이처럼 불어나게 된다.

 

원본:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_374_1&ch=ft&no=10&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=&old_id=_column_374_1&skin=&keyword=&category=&tag=&pagenum=&sel_order=&desc=desc&cmt_page=1&cmt_order=&cmt_desc=asc

출처:한국경제부동산

시행 2년 된 임대차법, 어떻게 손질 될까

 

시행 2년 된 임대차법, 어떻게 손질 될까

임대차법 시행 후 서울 전셋값 2억 가까이 ‘껑충’
8월 계약갱신권 만료…하반기 전세난 예고
“신고 의무화 제외하고 계약갱신·상한제 개정 검토할 듯”

 안정세였던 임대차 시장이 수요는 꾸준한 가운데 최근 임대차법에 따른 매물 감소로 일부 지역에서는 호가가 높아지는 분위기다. 신규 입주물량도 부족한 가운데 8월 시행 2년을 앞둔 계약갱신청구권 만료 기간이 다가오면서 하반기 전세난이 예고되고 있다.

실제로 임대차법 시행 후 약 2년 만에 서울 아파트의 평균 전셋값은 2억원 가까이 올랐다. 12일 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3294만원으로 임대차 2법 시행 전인 2020년 7월 말 평균 4억6458만원 대비 36.2%(1억6836만원) 상승했다. 이는 2년 전 3월 전셋값(4억6070만원)과 비교해도 평균 37.6%(1억7224만원) 오른 가격이다.

이에 지난 10일 출범한 윤석열 정부는 임대차법 손질을 검토 중에 있다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 “폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다”는 입장을 밝히기도 했다.

전문가들은 당장 폐지는 없겠지만, 임대차3법 축소 등 대대적인 손질이 이뤄질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “새 정부가 실거래가 신고 의무화를 제외하고 갱신계약권과 임대료 상한제 개정을 검토할 것으로 예상된다”며 “다만 갱신계약을 앞둔 세입자의 반발과 월세화 문제, 충분히 주택공급을 할 수 있는 토대 마련이 전제될 필요가 있다는 점에서 공급대책이 선제화되고 임대료 보조책 병행, 대규모 건설 및 법인 임대사업자 대책이 우선될 필요가 있다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “하반기 임대차 시장의 불안이 예상되기 때문에 서민들의 주거안정과 비용 부담을 줄이기 위한 주거복지와 관련된 금융과 세제 등의 조속한 시행을 기대한다”고 말했다.

그러면서도 “임대차3법의 일부 조정이나 폐지 등에 대한 의지는 강하지만 사실 당장 법안이 개정되기는 어려워 보인다”며 “임대차 시장은 완전 실수요 시장으로의 공급 대책이 현실화되도록 빠른 실행이 가장 필요하다”고 강조했다.

그는 또 “주택임대사업자제도 부활이나 전셋값을 많이 올리지 않은 집주인에 대한 인센티브 제공, 전세자금대출 완화 등 8월부터 신규 계약을 해야 하는 임차인들을 위해 할 수 있는 일을 적극 검토하고 협의해야 할 것”이라고 덧붙였다.

현재 임대차 시장에서도 학군, 교통 등이 좋고 생활 편의시설이 잘되어 있는 주거지는 수요가 공급보다 많아 가격이 상승할 가능성이 높다.

특히 임대차법으로 인해 이번에 계약을 하면 거의 동일한 금액으로 4년간 임차를 줘야하기 때문에 집주인 입장에서는 지난 2년간 못 올린 금액에 향후 4년간의 상승 금액을 모두 반영해 매물을 내놓을 것이란 우려가 나오고 있다.

김 위원은 “금리 인상기에 전세자금대출 이자 부담이 높아져 전세보증금을 올리는 대신 일부 보증금을 월세로 전환하는 월세화 비율도 크게 높아질 전망”이라며 “최근 시중은행의 전세자금대출 규제가 일부 완화되었기 때문에 하반기 전세 수요자들은 미리 준비할 필요가 있다”고도 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=119&arti_id=0002603452

부동산 규제 완화 강드라이브… 시장은 기대반 우려반

 

부동산 규제 완화 강드라이브… 시장은 기대반 우려반

윤석열정부 부동산 정책 전망

양도세 한시 완화… 종부세 손질 등 예고
지난 이틀 새 서울 아파트 매물 4.4% ↑
대출 규제가 문제… 거래량 증가 ‘아직

여소야대 정국 입법 지연 가능성 대두
부동산 들썩이자 속도조절론도 제기
일각 “집값 안정화까지 시간 필요할 것”

윤석열정부 출범을 계기로 재건축·재개발 등 정비사업과 각종 세제 등 부동산 정책의 대대적인 변화 조짐이 엿보인다. 취임 첫날부터 ‘부동산 정상화’ 방안이라며 다주택자의 양도소득세 중과 한시 배제를 곧장 시행하는 등 부동산 드라이브에 나섰다. 다만 여소야대의 정치 지형으로 부동산 관련 입법 작업은 지연될 가능성이 크고, 부동산 가격 상승에 따른 규제 완화 속도조절론이 부상할 수도 있어서 시장이 어떻게 움직일지는 쉽게 예측하기 어렵다는 반응이 나온다.

12일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 전날 기준으로 전국 17개 모든 시·도에서 윤 대통령 취임 직전(9일)보다 아파트 매물이 늘었다. 서울은 9일 5만5509건에서 11일 5만7935건으로 4.4% 늘었고, 경기(10만7742건 → 11만3133건)와 인천(2만4046건 → 2만5226건)도 같은 기간 각각 5.0%, 4.9%씩 증가했다. 전국에서 매물 증가율이 가장 높았던 광주는 9844건에서 1만548건으로, 불과 이틀 만에 7.2%나 매물이 급증하기도 했다.

부동산 업계는 새 정부 출범과 맞물려 시행된 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 조치의 영향으로 보고 있다. 현행 소득세법은 기본세율(6∼45%)에다 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 더하는 구조다. 정부는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 지난 10일부터 최고 45%인 기본세율만 적용한다. 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 완화되면서 기존 주택을 1년이 아닌 2년 안에만 팔면 된다. 마침 다음 달 1일이 과세 기준일이어서 그 전에 주택을 처분하면 종합부동산세 등 보유세 부담도 덜 수 있는 만큼 이번 기회에 매매를 진지하게 고민하는 다주택자가 늘고 있다는 게 업계의 분석이다. 새 정부의 ‘110대 국정과제’에는 양도세뿐 아니라 종부세 등 다른 세제도 단계적으로 개편하는 내용이 포함됐다. 공시가격과 공정시장가액 비율 조정 등을 통해 부담을 경감하고, 중장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방안도 검토하기로 했다.

부동산 정책 변화에 따른 기대감으로 매물은 점차 늘어나고 있지만, 거래량은 그 속도를 따라오지 못하는 분위기다. 기준금리 인상과 대출 규제 등의 영향으로 아직 집을 사려는 사람이 많지 않아서다. 정부는 대출 규제 완화도 추진 중이다. 규제지역에 따라 40∼50%인 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 높이고, 생애 최초 주택 구매자의 경우 80%까지 상향할 계획이다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “양도세 중과 배제가 다주택자에게 어느 정도 퇴로를 열어 줘서 시장에 매물을 내놓게 하는 효과를 가져올 수 있을 것”이라면서 “다만 다주택자들이 매도를 시도하다가 여의치 않으면, 전세 낀 주택을 자녀 등에게 부담부증여로 넘기면서 매물 증가 효과가 오래 지속되지 않을 수도 있다”고 말했다.

결국 주택 거래 활성화로 부동산 시장이 안정 단계에 접어드는 시점은 전문가들도 쉽게 점치지 못하고 있다. 정부가 추진 중인 부동산 정책 중 상당수는 법 개정이 불가피한데 여소야대 구도에서 한덕수 국무총리 후보자 인준 절차 등 내각 구성부터 지연되는 등 국회 차원의 협조를 받기 힘든 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 원자재 가격 급등이 공사비에 부담을 줘서 아파트 분양가에도 영향을 미칠 가능성이 크고, 재건축·재개발 규제 완화 조치도 실제 공급 확대로 이어지려면 시간이 필요하다”면서 “현재로서는 당장 집값이 안정화될 요인은 딱히 보이지 않는 것 같다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=022&arti_id=0003695252

전세의 월세화 가속도… 8월 어쩌나

 

전세의 월세화 가속도… 8월 어쩌나

서울 1분기 월세 거래 2만건 돌파
매물 줄어 전월세 가격 치솟을 여지

올해 1분기 서울 아파트 임대차 거래 가운데 월세가 차지하는 비중이 역대 최대치를 기록했다. 이른바 ‘전세의 월세화’가 가속하고 있다. 동시에 거래를 기다리는 전월세 매물이 감소세다. 매물이 극단적으로 줄고 전셋값은 치솟는 ‘전세난’이 오는 8월에 현실화할 수 있다는 우려가 커진다.

서울부동산정보광장은 올해 1분기 서울의 아파트 월세 거래량이 2만1009건으로 집계됐다고 12일 밝혔다. 지난해 같은 기간(1만6452건)보다 27.7% 늘었다. 1분기 아파트 월세 거래량이 2만건을 넘기기는 서울시에서 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음이다.

서울의 월세 거래량은 이미 지난해 연간 7만건을 돌파하면서 최대치를 작성했었다. 올해는 지난해보다 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 서울의 1분기 임대차 거래에서 월세 비중은 38.7%였는데, 지난해 1분기(34.6%)보다 4.1% 포인트 올랐다. 전세의 월세화 현상은 새 임대차법이 시행되면서 속도를 내고 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 때문에 집주인들이 월세를 더 선호한다.

또한 새 임대차법 시행(2020년 7월 31일)에 맞춰 갱신됐던 임대차 물량의 계약 종료시점이 다가오면서 임대차 시장에서 긴장감이 고조되고 있다. 갱신계약했던 매물이 새 계약을 위해 시장에 나오면 지난 6년간의 상승분을 한꺼번에 반영할 수 있다는 우려가 크다.

매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세(월세 포함) 매물은 4만1695건(12일 기준)으로, 한 달 전(4만2193건)보다 1.2%(498건) 감소했다. 거래 가능한 매물이 적어 언제든 전월세 가격이 치솟을 여지가 있는 것이다.

다만 시장에서 아직 직접적 변화는 나타나지 않는다. 서울 아파트의 전셋값은 내림세 혹은 보합을 이어가는 중이다. 한국부동산원에 따르면 이달 2주차(9일 기준) 서울 아파트 전셋값 변동률은 전주에 이어 보합(0.00%)이었다. 경기도(-0.01%)와 인천(-0.03%)은 내림세를 지속했다. 그 결과 수도권 전체에서 올해 들어 전셋값 누적 변동률은 0.44%로 뚜렷한 하락세를 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=005&arti_id=0001525678

성공하려면 여성처럼 투자하라!!

 성공하려면 여성처럼 투자하라!!

우리는 흔히 여자가 남자보다 운전을 못한다고 인식하고 있다.남자가 아무래도 운동신경도 발달해  있고 운전거리도 많아서 그렇고 여자 운전자들의 어이없는 운전 실수가 인터넷이나 뉴스를 통해 화제가 되면서 ‘김여사’라는 운전이나 주차를 황당하게 하는 여성 운전자를 일컫는 별칭까지 생겼다.

 

하지만 도로교통공단의 ‘운전자 성별 사상자수’ 통계를 살펴보면 지난해 교통사고로 인한 부상자 수는 남성(2만1831명)이 여성(5296명)보다 4배가량 많았다. 사망자 수를 비교하면 남성(1680명)이 여성(104명)보다 무려 16배나 많았다. 


남성 운전자가 여성보다 많고, 평균 주행거리 역시 길다는 점을 고려해도 매우 큰 차이라고 볼 수 있겠고 그만큼 중상으로 이어지는 대형 사고일수록 여성 운전자 비율은 낮아진다는 것을 볼 수 있다.

 

이처럼 남성과 여성의 운전에 대한 인식처럼 투자에 있어서도 남성이 여성보다 더 높은 수익률을 거두고 잘 한다는 인식이 팽배하다.아무래도 여성들은 일정한 나이가 되면 전업주부가 되고 가정을 돌보면서 투자에 대한 정보도 부족하고 실제 투자에 대해서 스스로가 문외한이라고 단정하기 때문이다.

 

미국의 투자전문가 로앤 로프턴(Louanne Lofton)의 저서 ‘여성처럼 투자하라! - 워렌 버핏 투자법 (Warren Buffett Invests Like a Girl: And Why You Should Too)’에서는 이러한 일반적인 인식을 완전히 바꾸는 여성스러운 투자전략에 대해서 가르쳐 주고 있다.

 

그 내용을 살펴보면 투자의 대가라고 할 수 있는 워렌 버핏도 한다는 여성스러운 투자방법은 대략 아래와 같이 정리할 수 있다.

 

첫 번째로 ‘많이 벌기 위해 적게 거래하라’이다.

 

여성 투자자들은 일반적으로 남성 투자자보다 거래가 적은데 워렌 버핏은 분명 이런 여성들의 거래 철학을 받아들이고 있다. 그는 “좋아하는 보유기간은 영원이다”라는 말을 했을 정도로 잦은 거래보다는 가치있는 종목을 매수해서 장기투자를 권하고 있다.

 

 “다른 사람들이 단기적인 시각을 지향하는 세상에서 장기적인 시각을 갖는 일은 엄청난 모험이다. 하지만 단기 투자자 무리들이 시장을 움직일 때, 자립심이강한 장기 투자자들은 반대편을 향해서 결국 엄청난 수익을 거둘 수 있다.”

- 워렌 버핏(Warren Buffett)

 

여성스러운 투자방법 두 번째는 ‘자만심을 경계하라’이다.

여성 투자자들은 그들 자신이 많은 정보를 가지고 있고 많이 알고 있다는 자신감이 많지 않기때문에 늘 투자에 신중을 기한다.

 

아울러 공격적인 투자보다는 안정적인 투자를 지향하고 높은 수익률을 기대하기 보다는 원금손실에 대해서 더 두려워 한다.

그들은 자신이 가진 역량의 범주 내에 머무르는 것으로 투자방법을 활용하고 워렌 버핏의 역량의 범주는 일반 사람들과 다르기 때문에 여기서 따라야 할 기본 철학은 아래와 같이 정리할 수 있다.

 

1. 자신의 개인적인 ‘이해의 범위’를 파악하라.

2. 점차 역량의 범주를 넓히기 위해 열심히 노력하라.

3. 어찌됐건 자신의 역량의 범주 내에서의 투자를 고수하라.

4. 자신이 이해하고 설명할 수 있는 기업에만 투자하라.

 

이러한 투자 방법은 남성들보다는 여성들에게 더 어울리는 투자 전략으로 남성들은 남들이 모르는 주식을 발굴해 내는데에 쾌감을 느끼고 있고 나만의 작전주나 나만의 테마주를 찾기위해서 애를 쓰곤 한다.반대로 여성 투자자들은 흔히 아는 우량한 가치주 위주의 투자를 주로 하기 때문에 주가 등락의 폭이 크지 않고 주로 고베타 종목 보다는 저베타 종목 위주로 투자를 한다고 보면 된다.

 

(*베타계수 : 증권시장 전체의 변동에 대한 개별자산의 수익률의 민감도(sensitivity)를 나타낸다. 즉, 베타계수는 증권시장 전체의 수익률의 변동이 발생했을 때 이에 대해 개별기업 주가수익률이 얼마나 민감하게 반응하는가를 측정하는 계수이다.)

 

여성스러운 투자법이 세 번째는 낙관주의를 버리고 현실적으로 투자하라 이다.

 

모든 투자자들은 투자 하는 순간 ‘낙관주의자’가 된다고 한다.

 

“어떻게 잘 되겠지….조금만 버티면 될꺼야”

 

식으로 남성 투자자들은 자신의 투자에 대해서 끝까지 밀어붙이기 식으로 전폭적인 신뢰를 보인다.물론 그만큼의 신뢰를 줄 정도라면 정말 꼼꼼하게 투자의 수익률이나 위험요소를 챙겼겠지만 실제 살펴보면 그렇지 못한 경우가 많기 때문이다.

 

어렵게 투자를 했는데 비관적이고 부정적으로만 보자는 것은 아니다.다만 낙관주의적인 마인드보다는 현실적인 수익률이나 위험요소를 살펴보는 객관성이 더 필요하다고 생각된다.

 

이밖에도 여성스러운 투자법에는 ‘위험을 피하라’,’투자하기 전에 더 많이 연구하라’,’동료집단의 압력에 덜 민감해져라’,’실수를 통해서 투자의 원칙을 배워라’,’극단적인 투자 위험은 감수하지 말라’ 등이 있다.

 

위에서 필자가 언급한 여성스러운 투자방법에는 남성들이 여성 못지 않게 투자의 정도를 걸어서 더 나은 수익률을 거두는 경우도 허다하고 실제 여성들이 더 낙관론자가 되거나 특유의 귀가 얇음을  통해서 주변의 얘기에 잦은 거래를 통해서 수수료나 기타 비용의 과다 발생으로 수익률을 깎아 먹는 경우도 많다.

다만 본 지면을 통해서 필자가 강조하고 싶은 바는 남성 투자자와 여성 투자자를 가르기 보다는 몇 개의 투자원칙을 통해서 향후 2013년을 준비하자는 것이다.

2013년의 국내외 경제 전망은 어둡기만 하고 세계경제가 한 테두리 안에서 움직이기 때문에 단편적인 몇 몇 부분만 생각하고 투자하거나 조각조각 지역이나 투자 종목을 나눠서 투자하기에는 연결작용이 크다는 것을 명심해야 한다.

 

이러한 향후 투자시장의 흐름속에서 그래도 스스로의 원칙을 세워서 투자한다면 남들보다 나은 수익률이나 원금손실의 좋지 않은 결과는 없지 않을까?

 

 

 “다양하게 배우고 독서하라. 세상은 복잡하고 적응하는 곳이기 때문에 중요하다. 나는 아무런 관련이 없는 것처럼 보이는 체계가 되풀이되는 세상에 패턴이있다는 점을 몇 번이고 목격했다. 호기심을 가진 사람은 호기심을 갖지 못한 다른 사람보다 더욱 확신을 가져야 하는 증거가 될 정보의 단편을 발견할 가능성이 높다.

 

이는 호기심을 갖게 만드는 원동력이며, 자연히 폭넓게 배우고 독서를 하려는사람이 더욱 훌륭한 분석가가 될 가능성이 높다. 그리고 두 번째로, 폭넓은 다양한 독서는 보다 확고한 패턴과 교류, 그리고 네트워크를 제공하며, 세상 돌아가는 이치를 이해하는 데 도움을 줄 것이라고 생각한다.”

 

- 리사 라푸아노(Lisa Rapuano), 래인 파이브 캐피탈 매니지먼트(Lane FiveCapital Management) 창업주

원본:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_76_1&no=455&ch=ft

출처:한국경제

글로벌 자산거품 언제 꺼지나… 숨만 쉬고 모아도 서울 집 사는 데 '19년' 필요해

 

글로벌 자산거품 언제 꺼지나… 숨만 쉬고 모아도 서울 집 사는 데 '19년' 필요해

서울 중위소득 가구가 서울에 있는 중위가격의 주택을 구매하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않아도 19년을 모아야 하는 것으로 나타났다. 이 기간은 2017년 5년 10.9년이었지만 5년 만에 두 배 가까이 늘어났다.

11일 KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난해 12월 서울 중위소득 가구(3분위)의 연소득 대비 3분위 주택가격비율(Price Income Ratio·PIR)은 19.0으로 집계됐다. PIR은 주택가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 소득이 중간 수준인 3분위 가구가 3분위 주택을 구매할 때 해당 가구가 급여를 쓰지 않고 19년을 모아야 한다는 의미다.

PIR 상승은 글로벌 저금리 장기화로 부동산가격이 폭등한 영향과 함께 2020년 3월 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 전염병 대유행) 이후 가구 소득 감소도 원인으로 작용했다.

서울을 포함 전국의 PIR은 7.6으로 집계됐다. 소득을 사용하지 않고 집을 사는 데 소요되는 시간이 7.6년인 셈이다. 전국 PIR은 같은 기간 5.7년에서 2년 가까이 늘어난 수치다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220512&prsco_id=417&arti_id=0000811744

양도세 족쇄 풀렸는데 거래절벽 해소될까…대출규제가 문제

 

양도세 족쇄 풀렸는데 거래절벽 해소될까…대출규제가 문제

기사내용 요약

지난 10일부터 다주택 양도세 중과 한시 유예 시작
다주택자 절세용 매물 일부 나와…남양주 매물 급증
대출 규제에 매수세 약해…거래 가뭄 해소에 한계
다주택자 부담부 증여 기회로 활용 될 것이란 전망도

정부가 이사·상속 등 부득이한 사유로 인한 일시적 2주택자에 대해 1세대 1주택자 혜택을 주는 방안을 검토한다고 밝혔다. 한편 정부는 다주택자에 부과하는 양도소득세 중과세율을 한시적으로 완화하겠다는 인수위의 방침에 거부 입장을 나타냈다. 인수위는 새 정부가 출범하면 양도세 중과 한시 배제 조치를 소급 적용하겠다고 밝혔다. 사진은 12일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 도심의 모습. 2022.04.12. mangusta@newsis.com[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 윤석열 정부 출범과 함께 지난 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 유예하는 조치가 시행됐다. 역대급 거래절벽 상황이 이어지고 있는 가운데 양도세 완화 조치가 부동산 거래 활성화와 집값 안정화로 이어질 지 관심이 쏠린다.

11일 부동산 업계에 따르면 지난 10일부터 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과세율을 1년 동안 한시적으로 깎아주는 정책이 시행됐다.

정부는 한시적인 양도세 중과 배제 조치를 통해 다주택자들에게 '퇴로'를 열어주고 이를 통해 매물 가뭄에 시달리던 주택시장에 매물을 공급해 거래 숨통을 트이게 하겠다는 것이다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "이번 다주택자 양도세 중과 유예는 높은 양도세 때문에 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들도 자연스럽게 시장에 나오게 하려는 목적"이라며 "지금까지는 양도세 중과로 오히려 시장을 왜곡시킨 경향이 있다"고 설명했다.

실제로 그동안 양도세 중과에 '퇴로’가 막혀 집을 팔 수 없었던 다주택자는 이번 조치로 세금을 줄일 수 있게 되자 보유세 과세 기준일인 6월1일 전에 주택을 매도하기 위해 매물을 내놓으면서 시장에 나온 물건이 늘어나고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 대통령직인수위원회가 이 방안을 공식화한 지난 3월31일 이후 아파트 매물이 경기도는 10.4%(9만9911→11만370건), 서울은 9.8%(5만1537→5만6568건) 늘어났다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "양도세 중과 유예 조치로 절세를 위한 급매물이 나올 수 밖에 없다"며 "급매물은 1차로 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 나오고 2차로는 올 연말 12월 종합부동산세 고지서를 받아든 시점부터 내년 3월 안에 나올 것”이라고 내다봤다.

특히 경기도 남양주의 경우 이 기간 매물이 37.3%(4694건→6443건) 급증했다. 한 부동산 전문가는 "남양주 지역은 그동안 투기성 매수세가 많이 집중 됐었는데 이번에 양도세 중과 유예를 기회 삼아 차익 실현에 나서려는 성향과 왕숙 등에 장기간 공급이 예정돼 있어서 상승 여력이 낮다는 판단이 맞물리면서 다른 지역보다 먼저 내놓으려는 심리가 깔린 것으로 보인다"고 설명했다

이처럼 서울 외곽과 경기도를 중심으로 매물이 늘고 있지만 매수세가 약해 거래 활성화를 기대하기는 어렵다고 전문가들은 입을 모은다. 그동안 집값이 많이 올라 주택 구매 부담이 커진데다 강력한 대출 규제가 작동하고 있어 주택을 구매하려고 해도 한계가 있기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "매물이 아예 안 나오는 상황에 비해서는 그래도 긍정적으로 평가할 수 있는 요소는 있지만 집값 안정 수준까지 이르기는 어려울 것으로 보인다"며 "대출 이자가 높은 이상 매수자들은 사고 싶어도 쉽게 의사결정하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

또 금리 인상기에 접어들면서 주택 매수심리가 위축되고 있고, 집값이 더 내려갈 수 있다는 생각에 매수인들이 매매를 주저하는 분위기가 강해 실제 거래로 이어지는 사례가 많지 않은 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매 거래량은 1431건으로 간신히 1000건을 넘어섰고, 4월 거래량의 경우에도 1139건(10일 기준)에 불과하다. 아직 집계 기한(계약 후 30일 이내)이 남아있는 점을 감안해도 작년 4월 3655건의 절반에도 못미칠 전망이다.

다주택자들이 양도세 완화 혜택을 증여 기회로 활용할 수 있다는 관측도 나온다. 전세가 낀 주택을 증여하는 '부담부 증여'의 경우 전세 보증금은 양도하는 것으로 간주한다. 이 때문에 증여할 때도 이번 양도세 중과 유예 조치로 절세 효과를 볼 수 있다.

박원갑 위원은 "다주택자에 대해 양도세를 감면하면 전체 부담부 증여 금액이 줄어드니 다주택자들이 이 때를 활용해 부담부 증여를 할 것으로 보인다"며 "다주택자들이 1차로 시장에 매각을 시도하다가 여의치 않으면 2차로 부담부 증여를 선택할 가능성도 없지 않다"고 설명했다.

이은형 연구위원은 "정부의 지금 정책은 1년 한시적 유예지만 1년 뒤에 다시 연장되거나 내용이 변동될 가능성도 무시할 수 없다"며 "추후 보유세까지 유의미한 수준으로 조정될 것으로 예상하는 다주택자라면 굳이 빨리 팔 이유도 없다"고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220512&prsco_id=003&arti_id=0011176483