LTV·DSR까지 풀어준다는데…2030 다시 집 살까?

 

LTV·DSR까지 풀어준다는데…2030 다시 집 살까?

생애최초 내집마련 LTV에 DSR까지 완화
이자 부담에 기대이익 적어 매수세 약할 듯
8월 '전세 탈출 수요' 부상 가능성도정부가 오는 3분기부터 청년들의 내 집 마련을 위한 금융 접근성을 높이겠다고 약속한 가운데 '2030 세대'가 부동산시장에 돌아올지 관심이다. '패닉바잉' 등으로 주택 매수에 열을 올렸던 청년 세대는 대출규제 강화 등에 밀려 부동산 시장에서 멀어진 상황이다.

문제는 금리다. 기준금리 인상 여파 등으로 대출 금리가 빠르게 오르면서 이자 부담이 커지고 있다. 동시에 전국 집값은 하락하면서 기대 이익이 줄어들어 선뜻 매수에 나서기 어려운 상황이다.

다만 오는 8월 계약갱신청구권 만료시점이 돌아오면서 '전세대란'이 벌어질 경우 저렴한 주택을 매수하려는 수요가 되살아날 수 있다는 전망이 나온다.

집값은 내려가는데…이자는 계속 오르네

정부는 지난달 30일 '서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트'를 통해 청년이 생애 최초 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화하겠다고 발표했다.

생애 최초로 주택을 구입하면 현재 60~70%로 제한된 LTV를 최대 80%까지 상향한다. 아울러 청년층은 DSR 산정 시 미래소득 반영폭을 확대할 예정이다. 시행 시점은 올 3분기 내다. 청년·신혼부부를 대상으로 50년 만기 모기지도 출시할 계획이다.

자산이 적은 청년들이 집을 살 수 있도록 돈을 많이 빌려주겠다는 취지다. 다만 현실적으로 DSR확대가 큰폭으로 이뤄지긴 어려울 것으로 보인다. 게다가 지금 같은 금리 상승기에는 실효성이 크지 않다는 지적도 나온다. 주요 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리가 최고 6% 후반까지 오른 상황이다

김인만 부동산경제연구소장은 "한국은행이 9개월 새 5번이나 기준금리를 인상하면서 코로나19 발 저금리 파티가 끝나가고 있다"며 "시장의 예상대로 연말까지 기준금리가 2.5%까지 오르게 되면 시중은행의 주택담보대출 금리는 최저 5%에서 최고 7% 이상으로 인상될 것"이라고 말했다.

작년까지 청년들이 공격적으로 주택 매수에 나설 수 있었던 건 '저금리' 덕이 크다. 한국부동산원에 따르면 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 작년 9월(44.1%) 정점을 찍었고, 금리 인상이 본격화된 10월 이후부터 지난 2월까지는 내리막이었다.

게다가 최근 전국 집값이 하락을 반복하고 있어 미래이익을 기대하기도 어려운 실정이다. 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주 전국 주간 아파트 매매 가격은 전주보다 0.01% 떨어지며 5주째 하락했다. 서울 역시 2주째 하락세를 유지하고 있다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "기준금리가 꾸준히 오르면서 대출 이자에 대한 부담이 커지고 있다"며 "집값이 꾸준하게 오른다면 차익에 대한 기대감 때문에 이자를 감당하겠지만, 상승 기대감이 적은 현재 상황에선 실수요자가 유입되기 어렵다"고 말했다.

/사진=이명근 기자 qwe123@서울 아파트 너무 비싼데…'전세대란' 관건

급격히 오른 집값 탓에 서울에선 구매할만한 집을 찾기조차 어렵다. 부동산R114에 따르면 지난달 27일 기준 서울 9억원 초과 아파트는 전체 67.9%(82만3079가구)를 차지한다. 6억원 이하 아파트는 9만2013가구로 7.59%에 그친다.

KB부동산은 지난달 기준 서울 아파트 중위가격이 10억9166만원이라고 집계했다. 단독주택과 연립을 포함해도 중위값은 9억2411만원에 이른다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "청년 등 실수요자의 LTV와 DSR이 함께 완화되면 서울에선 매수세가 회복될 수 있지만, 대출 이자 부담 탓에 9억원 이상의 주택으로 진입하기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

오는 8월 이후 전세시장이 관건이다. 계약갱신청구권 만료 시점이 순차적으로 돌아오면서 매수세에 불이 붙을 가능성이 있다. 세입자들이 전셋값을 올려 계약하는 대신 비교적 저렴한 주택을 매입할 수 있어서다.

임병철 팀장은 "대출을 많이 받아 자금력을 확보한 일부 실수요자들은 내집마련을 계획할 수 있다"며 "특히 이미 계약갱신청구권을 사용한 세입자들은 전셋값을 1억~2억원씩 인상해 새로 계약하기보다 서울 외곽 빌라, 수도권 아파트 등을 매입하는 쪽으로 방향을 전환할 수 있다"고 말했다.

윤수민 위원 역시 "8월 이후 전셋값이 오르면 대출규제 완화와 시너지 효과를 낼 것으로 판단한다"며 "임차보다는 대출 한도 내에서 매수하는 움직임이 일어날 것"이라고 내다봤다.

다만 무리한 '영끌'에 대한 우려는 여전하다.

서영수 애널리스트는 9일 발표한 '5월 금융 부동산 시장 동향 분석' 보고서에서 "신용대출, 전세자금대출 등을 이용해 무리해서 갭투자한 2030 영끌세대 등은 금리 인상의 영향, 부동산 시장 침체의 영향을 상대적으로 많이 받을 수밖에 없는 차주"라며 "원리금 상환 부담을 이겨내지 못하게 될 경우 보유 자산을 매각할 가능성이 높다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220610&prsco_id=648&arti_id=0000008444

새 정부 들어 꿈틀대는 분양가…올 들어 벌써 12%대 상승

 

새 정부 들어 꿈틀대는 분양가…올 들어 벌써 12%대 상승

자잿값 상승·분상제 개선에 급등 불가피
"일부 수요자, 가격 상승 전 분양 받으려 움직여"

새 정부에선 분양가 상승이 불가피할 것이란 전망이다. 원자잿값이 오르는 등 물가 상승(인플레이션)이 이어지는 데다 분양가 상한제가 개선되면 분양가를 밀어 올릴 수 있어서다.

10일 부동산R114 자료에 따르면 올해 들어 5월까지 분양가는 3.3㎡당 1473만원이다. 전년 동기 대비 12.18% 높은 수준이다. 지난 정부 5년간 분양가는 13%가량 올랐는데 이를 넘어설 것이란 전망이 나온다.

전문가들은 분양가 상승 이유로 인플레이션에 따른 원자재 가격 상승을 꼽는다. 한국자원정보서비스에 따르면 시멘트의 핵심 원료인 유연탄은 올 1분기 1t(톤)당 가격이 평균 250.55달러로 전년 동기 대비 약 3배가량 올랐다. 이 밖에 철근, 레미콘 등의 가격도 급등했다.

분양가 상한제 개편도 가격 급등 원인이다. 정부는 개편을 통해 재건축조합 이주비·사업비 금융이자, 영업보상·명도 소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반분양가에 반영하고, 택지비에 대해서는 미래 개발이익을 땅값 감정평가에 반영하도록 하는 방안을 검토하고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "인플레이션을 감당하지 못한 건설사들이 분양가 상한제가 개정되기만을 기다리고 있는 상황으로 자재 인상분을 반영하게 될 경우 분양가가 크게 오를 수 있다"고 했다.

그러면서 "일부 수요자들 사이에서는 더 늦기 전에 이미 분양한 단지라도 분양받으려는 움직임이 포착되고 있다"며 "당분간 실수요자들은 분양가 상한제 개정 전 모집공고를 낸 주요 단지와 분양가 상한제가 적용된 단지 분양에 관심을 가질 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220610&prsco_id=015&arti_id=0004709841

자녀 창업자금, 특례 활용땐 5억 비과세

 

자녀 창업자금, 특례 활용땐 5억 비과세

창업자금 증여세 특례 적용하면 5억 단순 증여보다 1억 절세 효과
5억 넘어도 30억까지 세율 10%… 2년내 창업하고 사후관리 받아야
요건 못 지키면 年 9.125% 가산세, 제조-건설업 가능… 식당도 허용

공부도 다 하고 나이도 찬 자녀가 취업은 하지 않고 있다면 부모 된 입장에서 답답하기 마련이다. 세상 물정 모르는 철없는 자녀가 일을 잘해 나갈지도 걱정이다.

하지만 ‘대기만성’이라는 말이 있지 않은가. 부모로선 자녀를 믿고 지원해줄 수밖에 없다. 금전적으로 다소 여유가 있다면 더욱 그렇다. 마음을 먹었다면 남은 문제는 하나다. 자녀에게 주택을 마련해 주든, 사업 자금을 지원해 주든 이 과정에서 발생하는 세금이다. 부모가 자녀에게 금전을 증여하면 발생하는 증여세 부담이 만만치 않다.

예를 들어 5억 원이라는 금액을 부모가 자녀에게 증여할 경우 5000만 원의 증여공제를 제외하고 7760만 원의 증여세가 발생한다. 게다가 해당 증여세는 자녀 본인의 자금으로 마련해야 한다. 그러지 않으면 7760만 원도 추가로 증여한 것으로 보아 증여세가 더 나오게 된다. 이를 증여세 대납에 따른 추가 증여세라고 한다.

추가 증여세를 고려하면 5억 원을 주더라도 증여세를 빼고 남는 돈은 4억2240만 원 수준이다. 거꾸로 생각하면 자녀가 5억 원이라는 순자금을 부모로부터 받기 위해서는 6억270만 원을 증여받고, 약 1억300만 원의 증여세를 내야 한다는 의미다.

세금을 줄일 방법이 없는 것은 아니다. 창업자금에 대한 증여세 과세특례제도를 이용할 수 있다. 만 18세 이상 자녀가 만 60세 이상의 부모로부터 중소기업을 창업할 목적으로 재산을 증여받는 경우 30억 원(창업으로 10명 이상을 고용하는 경우엔 50억 원)을 한도로 5억 원을 공제해 준다. 5억 원을 초과하는 경우 10%의 낮은 세율로 증여세를 과세한다.

이렇게 증여한 자금은 기간과 상관없이 향후 상속 시에 가산해서 다시 정산한다. 5억 원 이내라면 아예 증여세 없이 증여를 해줄 수 있다. 5억 원이 넘는 경우에도 최소 30% 이상인 증여세율이 10%로 낮아지는 데다 향후 상속(사망)이 늦을수록 합산되더라도 사전 증여의 효과가 커진다.

절세의 효과가 큰 만큼 창업자금특례의 요건은 매우 엄격한 편이다. 증여받은 날로부터 2년 이내에 조세특례제한법상의 중소기업을 창업해야 한다. 또한 창업 4년이 되는 날까지 창업자금을 모두 해당 목적에 사용해야 한다. 4년(그 전에 창업자금을 모두 사용한 경우엔 그날이 속하는 과세연도) 동안 매 기간 과세표준 신고 기한까지 창업자금의 사용 내용도 제출해야 한다. 사용 내용을 제출하지 않거나 사실과 다르게 제출한 경우에는 0.3%의 가산세를 부과한다.

창업자금을 부친과 모친으로부터 나누어 증여받는 경우에는 합해서 계산한다. 해당 자금은 기계장치 등 사업용 자산뿐 아니라 사업장의 보증금과 임차료로도 사용할 수 있다. 이때 조세특례제한법상의 중소기업이라 하면 거창한 사업을 해야 한다고 생각할 수 있지만 실제로는 제조업, 건설업과 물류산업은 물론이고 음식점업도 가능하다. 다만 변호사업과 세무사업 등 전문 자격사업 창업이나 부동산임대업, 오락장과 같은 사행사업은 대상이 아니다.

특례를 적용받고 나서 2년 이내에 창업을 하지 않거나 창업에 사용하지 않는 등의 경우엔 연 9.125%의 가산세를 부과한다. 특례를 받은 경우 예정대로 잘 쓰고 있는지 사후관리를 받는다는 뜻이다. 사후관리의 요건이 따라온다는 점에서 부담이 될 수 있겠으나 기왕에 자녀가 취업에 뜻이 없어 창업을 할 계획이고 금전적으로 자녀를 지원할 여유가 있다면 이와 같은 특례를 활용할 방법을 찾아보는 것도 좋은 절세의 방법이 될 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220610&prsco_id=020&arti_id=0003433520

전·월세 시장 불확실성↑…국토부, 등록임대사업자 부활 '신중'

 

전·월세 시장 불확실성↑…국토부, 등록임대사업자 부활 '신중'

하반기 전셋값 상승 전망…전세의 월세화 '가속'
"임대사업자 제도 활용, 공급부족 해소 나서야"
국토부 "장기적 관점에서 제도 개선 추진 예정"

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 2년을 맞아 오는 8월 이후 전세대란이 본격화할 거란 불안감이 가중되고 있으나 정부가 당장 민간등록임대주택 제도를 되살리는 데 대해선 신중한 입장을 보이고 있다

임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 2년을 맞아 오는 8월 이후 전세대란이 본격화할 거란 불안감이 가중되고 있다. 이런 가운데 정부는 당장 민간등록임대주택 제도를 되살리는 데 대해선 신중한 입장을 보이고 있다.

10일 KB부동산 월간시계열 통계자료에 따르면 지난달 서울의 전세수급지수는 135.0으로 한달 전 대비 8포인트 확대됐다. 지수는 0~200 범위 이내에서 기준선인 100을 넘어설 경우 수요 대비 '공급부족' 비중이 높다는 것을 의미한다.

같은 기간 전세가격전망지수는 100.7로 한 달 전보다 0.9포인트 상승했다. 지난해 10월 113.4를 기록한 이후 약 7개월 만이다. 현장 중개업소들을 대상으로 조사하는 해당 지수는 100을 초과할수록 전셋값 상승을 전망하는 응답이 많았다는 뜻이다.

전세난 우려가 커지는 만큼 월세시장도 불안한 모습이다. 입주물량이 갈수록 줄어드는 데다 세 부담을 낮추려는 집주인들과 대출 규제와 금리 인상으로 주거비 부담이 늘어난 세입자들이 월세로 돌아서고 있어서다.

지난달 서울의 아파트 월세지수는 102.3으로 집계됐다. 올 1월 서울 아파트 월세를 100으로 설정했을 때 얼마나 가격이 올랐는지 나타내주는 지표다. 관련 통계를 집계하기 시작한 2015년 12월부터 해당 지수는 줄곧 90~91 정도 수준을 나타냈으나 임대차2법이 본격화한 2020년 월 92.1로 올라선 이후 계속해서 상승세를 유지했다.

여기에 올 8월부터 계약갱신청구권을 사용한 매물들이 시장에 차츰 풀리면 전셋값이 시세 수준으로 크게 오를 거란 관측이 나온다.

시장에선 당장 공급 부족 현상을 해소하고 전·월세 시장 안정을 꾀하기 위해선 민간임대주택 공급자 역할을 하는 다주택자에 대한 일부 규제 완화가 필요하다고 입을 모은다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "다주택자의 긍정적인 기능을 인정하고 어느 정도 규제를 풀어줘야 한다"며 "단순히 임대사업자의 역할뿐만 아니라 현재 쌓이고 있는 재고주택을 처리하는 역할도 한다"고 설명했다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "당장 시급한 건 자동말소를 앞둔 사람들이다. 자동말소된 이후에는 저렴한 가격의 임대주택이 시세와 맞먹는 수준으로 폭등하게 될 것"이라며 "신규 등록을 확대하는 방안보다는 덜 부담스러운 수준으로 전셋값 상승을 막을 수 있을 것으로 판단해 국토부와 여야에 의견을 제안한 상태"라고 말했다.

현재 국토교통부는 내부적으로 민간등록임대제도 활성화를 위한 TF(태스크포스)를 구성하고 제도 개선 방안 마련을 검토 중이다.

다만 단기간 임대사업자 관련 제도를 개선하기보다 중장기적 관점에서 규제를 손질해 나가겠단 입장이다. 민간임대 물량을 늘릴 수 있는 리츠(REITs·부동산투자회사), 뉴스테이(기업형 민간임대주택)를 활성화하는 방안이 우선 검토될 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "법 개정이 필요한 부분도 있고 8월 전세대란 전망을 우려해 제도 개선에 나설 경우 오히려 부작용이 클 수 있어서 천천히, 충분히 많은 의견을 수렴하고자 한다"며 "단기간에 제도 개선을 하기보다 구조적, 전반적으로 고루 살펴보고 방안을 마련할 것"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220610&prsco_id=119&arti_id=0002611224

 

 은퇴 후 살 집은 의료·문화 가까운 곳에

은퇴하면 라이프 스타일도 바뀌어… 병원 멀지 않아야 최적의 주거지

집 한 채로 정말 노후 준비가 가능한지, 은퇴 주거지는 어디가 좋은지, 어떤 주택에 살아야 노후 준비에 유리한지 묻는 질문을 자주 받는다. 답은 "은퇴 후 주거지를 잘만 고르면 집 한 채로 주거 문제와 경제 고민을 한 방에 해결할 수 있다"다. 하지만 그러기 위해선 한 가지 법칙을 지켜야 한다. "수도권과 대도시의 도심권에서 직주의문(職住醫文·직장·주거·의료·문화 시설)에 근접하라"다.

인구는 서울을 포함한 수도권과 대도시로 몰리고 있다. 노년 인구도 대도시로 쏠리고 있다. 대중교통·교육·문화·의료·복지 체계가 완비되어 있기 때문이다. 인구 증가, 소득 증가, 인프라 확충, 행정계획이 존재하는 지역은 성장 지역이다. 서울·부산·대구·광주·대전 등 인구 1백만이 넘는 대도시는 앞으로 10년간 완만한 인구·경제 성장이 예견된다.

대도시 중에서도 중심부에 주목해야 한다. '도심회귀현상' 때문이다. 서울로 치면 '3도심'인 광화문, 강남, 여의도와 영등포를 비롯해 광역 중심에 속하는 용산, 성수, 마포, 목동, 청량리, 왕십리, 상암, 마곡, 가산·대림, 사당·이수가 대표적이다.

'직주근접'뿐 아니라 '직주의문'을 살펴봐야 한다. '직주근접'이란 직장과 주거지가 가까운 입지를 말한다. 통근 시간과 교통 비용을 줄이는 장점이 있다. 하지만 은퇴 후에 요구되는 주거 환경은 다르다. 라이프스타일과 주거 트렌드 등을 고려해야 하기 때문이다. 1차 베이비부머(1955~1963년생) 세대는 문화적 소비 욕구와 건강, 사회적 활동 참여 욕구가 강하다. 나이가 들수록 의료, 공공복지, 문화예술에 의존하는 시간과 비용도 증가한다.

종합해보면 은퇴 주거지로 수도권, 대도시의 도심권 입지 환경에 문화예술 혜택과 첨단의료 서비스 체계를 충분히 갖춘 '직주의문 근접' 지역이 가장 선호된다. 5대 병원으로 불리는 삼성서울병원, 서울아산병원, 카톨릭성모병원, 연세세브란스병원, 서울대병원 인근 생활권과 교통, 상업, 문화예술관광 시설이 모두 공존하는 곳(주거단지)이 바로 최적의 은퇴 주거지로 꼽힌다. 흑석 중앙대병원, 이대목동병원, 한남 순천향병원, 구로고대병원, 공릉원자력병원, 상계백병원 등도 파급 효과는 유사하다.

축적한 재산과 자금이 넉넉지 않은 중산층이라면 국민연금과 더불어 주택연금으로 노후를 준비하는 전략도 좋다. 미래에 집값이 오르면 주택연금도 오르는 기쁨을 맛볼 수도 있다. '직주의문' 지역에 9억원 이하짜리 대지 지분이 넓은 중소형 아파트나 단독주택, 상가주택, 다가구주택 마련은 현명한 주거 대안이 아닐까.

출처:조선비즈

원문:https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/11/07/2018110700133.html

'주담대 7% 시대'=집값 하락기?

 

'주담대 7% 시대'=집값 하락기?

기준금리 인상…시중은행 주담대 7% 임박
'고금리 시대' 인식 확산…심리적 압박 커
집값 영향은 미지수…공급부족·규제완화 변수"주택담보대출 7% 시대가 온다"

요즘 부동산 시장에서 많이 언급되고 있는 말이죠. 조만간 시중은행의 주택담보대출 금리가 13년 만에 연 7%를 돌파할 것으로 전망되면서 집값에도 큰 영향을 미칠 수 있다는 전망이 나옵니다.

금리가 올라가니 대출받기가 꺼려지고, 결국 수요가 줄면서 집값도 떨어질 거라는 전망을 할 수 있는데요. 그런데 전문가들 사이에서는 금리가 인상된다고 해서 곧장 집값이 떨어지는 건 아니라는 분석도 나옵니다. 이건 도대체 무슨 말일까요? 과연 앞으로 부동산 시장은 어떤 흐름을 보이게 될까요.

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은행 주담대 연 7% 임박…고금리 시대?

한국은행이 지난달 기준금리를 연 1.75%로 인상하면서 시중은행의 대출 금리 역시 오르고 있습니다. 금융권에 따르면 주요 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리 상단이 6% 후반까지 올랐습니다.

한국은행이 올해 연말까지 금리를 최고 2.5%까지 올리겠다고 시사한 만큼 조만간 주담대 금리는 7%를 넘어서 연 8%대까지 진입할 거라는 전망이 나오는데요.

시장에서는 주담대 금리가 연 7%가 되면 수요자들이 대출받기를 더욱 꺼릴 거라는 분석이 많습니다. 그런데 왜 6%도 아닌 7%가 심리적 마지노선이 되는 걸까요.

물론 금리가 오르면 대출 부담이 커지는 건 당연한 일입니다. 갚아야 할 돈이 늘어나니까요. 여기에 더해 7%라는 숫자는 근래에 경험하지 못한 낯선 숫자라는 점에서 수요자들이 '고금리'라고 인식할 거라는 해석이 있습니다. 은행권 주담대 금리가 연 7%대를 기록한 건 2009년이 마지막이었다고 합니다. 무려 13년 전인 거죠.

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사실 지난해 하반기 은행 주택담보대출 금리가 5%대에 진입했을 때도 '4년 만에 5%대에 진입했다'며 시장의 주목을 받은 바 있는데요. 5%대는 그래도 감당할 수 있다는 심리가 컸다면, 7%대는 오래전 '고금리 시대'의 수준이라는 인식을 하기 시작한다는 해석입니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주담대 금리 5~6%는 코로나19 전에도 어렵지 않게 볼 수 있었다면, 7%대를 경험한 건 훨씬 오래전"이라며 "아무래도 7%대부터 고금리로 판단하기 시작하면서 심리적으로 저항이 생길 수밖에 없을 것"이라고 분석했습니다.

더욱이 과거 서울 아파트 중위매매가격이 4억~5억원대(2009년, KB부동산 기준)였던 시절의 7%와 현재 10억원대에서의 7%는 체감 수준도 다릅니다. 대출규모 자체에서도 차이가 크기 때문에 금리 7%의 압박이 더욱 클수 있습니다. 

다른 해석도 있습니다. 매매자가 부담하는 연 7% 금리만큼의 집값 상승을 기대하기 어렵기 때문이라는 분석입니다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "7%의 고금리로 대출을 받는다는 건 그만큼의 집값 상승을 기대한다는 건데, 최근 자산 시장 침체 등의 분위기를 따져보면 올해 집값은 그 정도로 오르긴 어려울 것"이라며 "집값이 급등한 지난해 상승률이 10%대였다는 점을 고려하면 더욱 그렇다"고 설명했습니다.

집값 하락기?…공급부족·규제 완화 등 변수도

그렇다면 주담대 7% 시대가 되면 집값 역시 급락하게 될까요. 이에 대한 전망은 엇갈립니다.

금리가 집값에 직접적인 영향을 미치지는 않는다는 해석이 있습니다. 대출받아 집 사기를 포기하는 이들이 일부 생길 수 있지만, 집값에는 규제 완화나 주택 공급 부족 등의 여러 요인이 작용한다는 지적인데요.

실제 과거 기준금리가 급격하게 올랐다가 글로벌 금융위기로 다시 금리를 서둘러 내렸었던 때를 한 번 살펴볼까요. 한국은행은 2004년 이후 기준 금리를 3.25%에서 5%까지 올립니다. 이 시기 집값은 되레 올랐습니다. 이후 글로벌 금융위기가 도래하면서 기준 금리를 2%까지 내렸는데, 경기 침체로 집값 상승세는 위축했고요.

윤 수석연구원은 "금리가 오르는 중에 주택 공급이 원활하게 된다면 (금리 인상이) 가격 하락 요인이 될 수는 있다"며 "하지만 지금은 공급이 원활하지 못하다"고 지적했습니다. 이어 "대출금리가 오르면 수요가 단기간 위축할 수는 있지만, 향후 어느 정도 수준에 이르게 되면 더 이상 오르지 않을 가능성이 크고, 이 경우 심리적으로 내성이 생길 수도 있다"고 설명했습니다.

반면 금리 인상으로 부동산 시장이 위축할 수밖에 없다는 분석도 만만치 않은데요. 고 원장은 "저금리 시대에 유동성이 확대하면서 집값이 급등했듯이, 고금리 시대가 되면 반대로 부동산 시장이 위축하는 게 자연스러운 흐름"이라고 강조했습니다.

다만 고 원장은 올해 집값의 경우 크게 하락하지는 않을 거라고 전망했는데요. 새 정부의 규제 완화 정책이 '변수'로 작용할 거라는 분석입니다.

고 원장은 "윤석열 정부가 규제 완화를 대대적으로 추진하면서 재건축 단지나 강남, 용산 등의 지역 집값이 오르는 등 아직 불씨는 살아 있다"며 "올해 하반기까지는 집값이 하락 전환하기보다는 보합을 유지하는 조정 국면이 이어질 것"이라고 전망했습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220609&prsco_id=648&arti_id=0000008422

매수·매도자 간 '눈치보기' 계속…고가·저가 양극화 심화

 

매수·매도자 간 '눈치보기' 계속…고가·저가 양극화 심화

매물 늘어도 실제 거래는 '뚝'
대출규제 및 금리인상, 규제완화 기대감 등 혼재

'똘똘한 한 채' 선호…지역별·단지별 집값 편차↑

서울의 아파트 매물이 계속해서 쌓이고 있으나 매수자와 매도자 간 눈치보기 장세가 지속되면서 여전히 거래절벽 현상이 해소되지 않고 있다. 이런 가운데 똘똘한 한 채에 대한 선호가 두드러지면서 고가아파트와 저가아파트 간 가격 격차가 크게 벌어졌다.

9일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 8일 기준 서울의 아파트 매물은 6만3195건으로 한 달 전(5만6462건)과 비교해 11.9% 증가했다. 올 1월1일 기준 4만4198건이던 것을 감안하면 5개월여 만에 매물이 39.8% 늘었다.

최근 아파트 매물이 빠르게 증가하는 데는 새 정부 출범 직후 실시된 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과 유예 조치가 영향을 미쳤다.

통상 보유세 과세 기준일인 6월1일 전후로 시장의 매물 증감에 변화가 있지만, 올해는 양도세 완화 조치가 시행됨에 따라 보유세를 절감하려는 다주택자 매물이 시장에 계속 남아있는 셈이다.

다만 매물 증가에도 거래절벽 현상은 좀처럼 해소되지 않고 있다. 대출 규제와 금리인상 여파 등으로 매수세가 매도세를 받쳐주지 못해서다.

한국부동산원에 따르면 5월 5주(30일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 4주 연속 내림세를 나타냈다. 매매수급지수는 기준선인 100을 밑돌면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많고 100을 넘어서면 그 반대를 의미한다.

실제 거래량도 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 아파트 매매거래량은(8일 기준) 1271건으로 한 달 전(1744건) 대비 27.1% 감소했다. 3월(1435건)과 비교하면 11.4% 빠진 수준이다.

전문가들은 새 정부 출범 이후 규제 완화에 따른 집값 상승 기대감과 향후 집값이 더 떨어질 거란 전망 등이 공존하면서 시장 관망세가 지속될 것으로 내다본다. 이 과정에서 고가아파트와 저가아파트 간의 가격 격차는 더 크게 벌어질 거란 견해다.

경제만랩이 KB부동산 주택가격동향을 살펴본 결과 고가아파트가 밀집한 한강이남의 중형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하)의 평균 매매가격은 18억9970만원으로 조사됐다. 상대적으로 중저가 아파트가 많은 한강이북은 같은 평형대 아파트 매매가격이 11억9893만원이다. 고가아파트와 저가아파트의 가격 격차가 7억원 정도인 셈이다.

이미 대출이 어려운 15억원 초과 고가아파트의 경우 금리인상에 따른 영향이 미미한 반면, 중저가 아파트는 실수요자들의 대출 부담이 늘면서 직격탄을 맞았다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "새 정부에서도 다주택자에 대한 규제가 풀리지 않으면서 다주택자들이 선호도가 떨어지는 주택을 처분하고 역세권, 한강변, 우수학군 등 입지가 뛰어난 곳으로 몰리고 있다"며 "똘똘한 한 채에 대한 선호현상이 더욱 커지면서 집값 편차는 더 벌어질 수밖에 없다"고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "현재 매도자와 매수자가 생각하는 집값의 격차가 큰 상황이어서 거래가 활성화되는 어려울 것"이라며 "매수 대기자들은 주택가격이 더 하락할 수 있단 전망과 대출 규제 완화 가능성 등으로 지금과 같은 금리 인상기에 급하게 주택 매입을 결정하기 힘들다"고 진단했다.

그러면서 "모든 주택가격이 오르는 시장은 저물고 지역별, 단지별로 초양극화 장세가 심화될 것"이라며 "특히 패닉바잉, 영끌 등으로 거래가 많이 이뤄진 서울 외곽지역, 개발 호재에 대한 기대감이 가격에 선반영돼 급등한 일부 경기 지역 등은 조정 장세로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220609&prsco_id=119&arti_id=0002610849