안 팔리니 전세로… 세입자는 월세로… 쌓이는 전세, 출구가 안 보인다

 

안 팔리니 전세로… 세입자는 월세로… 쌓이는 전세, 출구가 안 보인다

규제 완화 약발 안 먹히는 시장



정부가 서울과 경기도 4곳을 제외한 전국을 규제지역에서 풀고 공시가격과 재건축 규제 완화 방안을 줄기차게 내놓고 있지만, 주택 시장 침체가 갈수록 심해지고 있다. 집을 사려는 수요가 사라져 매물만 계속 쌓이고, 아파트 매매·전세 가격은 역대 최대 폭으로 떨어지는 상황이다. 부동산 전문가들 사이에선 “고금리로 위축된 주택 매수 수요를 살리기 위해 정부가 ‘특단의 대책’을 준비해야 한다”는 지적이 나온다. 정부도 양도세·종부세 완화에 이어 현재 최고 12%에 달하는 다주택자 취득세를 낮추고, 주택 임대사업자 혜택을 강화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

서울 아파트 값 한 달 만에 2% 급락

15일 한국부동산원에 따르면, 11월 전국(-2.02%)과 수도권(-2.49%), 서울(-2.06%)의 아파트 매매 가격이 모두 통계 집계 후 가장 큰 폭으로 내렸다. 서울 내에서는 특히 중저가 아파트가 밀집한 노원·도봉구(-3.28%)와 강북구(-2.95%)의 하락 폭이 컸다. 경기도(-2.54%)와 인천(-3.37%)도 서울보다 더 큰 폭으로 내렸다. 월간 집값 변동률이 1%를 넘게 오르거나 내리면 주택 시장에선 ‘비상등’이 켜진 것으로 본다.

과거엔 주택 매매 시장이 위축되면 전세로 수요가 몰리면서 전셋값이 불안해지는 경우가 많았다. 그런데 최근에는 전셋값이 훨씬 가파르게 내리면서 매매 가격 하락세를 더 부채질하는 상황이다. 지난달 아파트 전셋값은 전국 2.36%, 수도권 3.21%, 서울 2.89%씩 각각 떨어졌다. 역시 역대 최대 하락 폭이다. 정상적인 이주 수요까지 막히면서 급하게 처분하려던 아파트 매물까지 전세 시장으로 유입되고, 시중 전세대출 금리가 7%대로 치솟은 탓에 전세 수요마저 월세로 옮겨가면서 전셋값을 끌어내리고 있다.

서울 아파트 거래량은 평소엔 월평균 5000건 안팎을 유지했지만, 올해 7월부터 지난달까지 5개월째 1000건을 밑돌고 있다. 그 여파로 서울 아파트 전세 매물은 15일 기준 5만4587건으로 석 달 전(3만6828건)에 비해 48% 늘었다. 수도권 전세 매물은 14만건에 육박한다. 서울 성동구에서 영업 중인 한 공인중개사는 “세금이나 대출 이자 때문에 집을 팔고 싶은 사람은 호가(呼價)를 계속 내리는데, 좀처럼 거래가 안 되니 포기하고 전세 세입자라도 들이려 하는 것”이라고 말했다.

전문가들 “규제보다 금리 부담이 더 커”

주택 시장이 안정을 넘어 침체 국면에 빠지자 정부도 다급해졌다. 정부 출범 초기엔 집값 자극을 우려해 부동산 규제 완화에 신중한 입장이었지만, 최근 들어 굵직한 규제 완화 방안이 잇따라 나오고 있다. 지난 9월 세종시를 제외한 지방 전역을 규제지역에서 해제하고서 두 달 만에 사실상 서울만 남기고 전국을 비규제지역으로 만들었다. 초과이익 환수제와 안전진단 같은 재건축 관련 ‘대못 규제’도 대폭 완화했다. 1주택자는 물론, 2주택자까지 종부세를 완화해주는 법 개정안은 여야 합의가 이뤄져 국회 통과를 앞둔 상태다.

지난 정부에서 ‘투기꾼’ 취급을 받았던 다주택자에 대한 반(反)시장적 규제도 완화되고 있다. 내년 5월까지 양도소득세 중과(重課)가 유예됐고, 취득세도 낮추는 방안이 논의 중이다. 정부는 이달 중엔 임대사업자 활성화 방안도 발표할 예정이다. 집을 추가로 살 여건을 만들고, 다주택자가 여분의 집을 무주택자에게 공급하도록 한다는 취지다. 윤석열 대통령도 15일 국정과제 점검회의에서 “다주택자에 대한 과세를 경감해 열악한 지위에 있는 임차인들이 저가에 임차할 여건을 만들 것”이라고 했다.

하지만 정부의 규제 완화 노력에도 높은 금리와 경기 불확실성 때문에 주택 시장 침체가 회복되는 데엔 상당한 시간이 걸릴 것이란 전망이 많다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지금 상황에선 규제를 추가로 더 푼다고 해도 단기적으로 거래량이 늘어나기는 어렵다”며 “서울 강북권이나 과천·성남 같은 곳도 규제지역에서 해제하는 것을 검토해야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221217&prsco_id=023&arti_id=0003734926

반포 '아파트지구' 폐지…"용적률·높이·규제 완화로 주택공급 촉진"

 

반포 '아파트지구' 폐지…"용적률·높이·규제 완화로 주택공급 촉진"

아파트지구 폐지하고 지구단위계획 전환
재건축 사업 발목 잡은 규제 풀어 공급 촉진
기존의 경직적인 용도 구분에서 벗어나
용도 완화하고 용적률·높이도 유연 적용
"주변 경관과 어우러진 도시관리체계 마련"

반포아파트지구가 46년 만에 역사 속으로 사라졌다. 서울시는 지난 9일 재건축 사업 걸림돌이었던 ‘아파트지구’ 제도를 없애고 지구단위계획으로 전환하겠다고 밝힌 바 있다.

15일 서울시는 전날 제17차 도시·건축공동위원회를 열고 기존의 반포아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환하는 ‘반포아파트지구 지구단위계획(안)’을 수정가결했다고 밝혔다.

서울시 관계자는 “반포아파트지구의 지구단위계획 전환을 통해 주변지역과 조화로운 통합적 도시관리체계를 마련하고 주택공급도 촉진할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

1976년 도입된 아파트지구 제도는 대규모 아파트단지 조성 및 주택난 해소를 위해 지정한 용도지구로서 도시관리 기법이 평면적이고 재건축 정비계획과 상호 연계성이 떨어지는 문제가 제기돼왔다. 토지용도 구분이 엄격해 과거와 달라진 생활 수요를 충분히 반영하지 못했다. 예를 들어 주택용지에 상업시설을 지을 수 없는 등 재건축 사업의 발목을 잡는 제도로 지적돼왔다.

이번 지구단위계획 전환으로 반포아파트지구 내 재건축 사업 추진 시 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화돼 사업성이 더 높아질 것으로 전망된다.

시는 재건축 대상 단지를 특별계획구역으로 지정해 정비계획수립 시 가이드라인이 되는 특별계획구역 지침을 제시할 계획이다. 이로써 개별 단지가 아닌 지구 차원에서의 체계적이고 신속한 정비계획 수립을 지원한다. 기존 아파트지구 내 주택용지였지만 공동주택 개발에 참여하지 못한 개발잔여지에는 기존에 불허하던 비주거용도 도입을 허용하고, 상업 기능을 담당하던 중심시설용지도 주거용도 도입이 가능해진다. 높이기준도 기존의 5층 이하에서 대상지 여건에 따라 40m까지 완화 가능하다.

단 중심시설용지 주거용도 허용은 관련위원회 심의를 거쳐야 한다. 또 주거용도 허용 시 발생하는 계획이득(지가상승)을 고려해 5~10% 범위 내로 공공기여가 필요하다.

금번 심의한 반포아파트지구 지구단위계획에서는 기존에 단지내 소규모 형태로 계획된 공원을 한강공원 반포나들목의 접근 동선 주변에 집중적 배치하여, 공원으로서의 효율성과 한강으로의 접근성?쾌적성을 높일 수 있도록 했다.

또 기존에 이미 해당 용도지역에서 건립 가능한 규모를 초과하여 설치된 상업시설의 용도별 설치규모를 완화 적용함으로써 기존 대규모 상가나 업무시설들이 기존 규모 이상으로 재건축이 가능하도록 했다.

일반적으로 3종일반주거지역에서 판매시설은 바닥면적 2000㎡, 업무시설은 바닥면적 3000천㎡까지만 건축이 가능하나 이번 지구단위계획 전환을 통해 이 규정을 완화한 것이다.

서울시는 향후 주민열람공고를 거쳐 내년 초에 반포아파트지구 지구단위계획을 최종 결정고시할 예정이다.

시는 지난 9일 '아파트지구 지구단위계획 전환 지침'을 발표하며 재건축 정비계획과 연계성이 높은 지구단위계획으로 전환해 종합적·입체적인 도시관리를 하겠다는 방침을 밝혔다.

서울 내에는 △화곡 △여의도 △원효 △이촌 △서빙고 △이수 △반포 △서초 △압구정 △청담·도곡 △아시아선수촌 △잠실 △가락 △암사·명일 등 총 14개의 아파트지구가 있다. 총 208개 단지 14만9684가구 규모다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221215&prsco_id=011&arti_id=0004133693

새 아파트 '10집 중 4집' 주인 없는 이유는…

 

새 아파트 '10집 중 4집' 주인 없는 이유는…

부동산 거래절벽 현상이 심화하면서 집이 팔리지 않는 가운데 10명 중 4명은 아파트 입주를 못 하고 있는 것으로 나타났다. 지난달 전국 아파트 입주율은 역대 최저 수준을 기록했다.

15일 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면 지난달 전국 입주율은 66.2%로 전달(72.5%) 대비 6.3%포인트(p) 하락한 것으로 나타났다. 이 같은 수치는 2017년 8월 조사 이래 최저치다.

같은 기간 지역별로 살펴보면 수도권은 80.4%에서 76.6%로 3.8%포인트가 낮아졌다. 이어 5대 광역시는 71.5%→67.0%로 4.5%포인트가 기타지역은 70.2%→61.6%로 8.6%포인트가 각각 낮아졌다. 미입주 원인으로는 ▲기존 주택매각 지연(52.0%) ▲세입자 미확보(24.0%) ▲잔금대출 미확보(22.0%) 등의 순으로 조사됐다.

주산연 관계자는 "기존 주택매각 지연 사유가 전월 대비 14.5%포인트(37.5%→52.0%) 증가했다"며 "규제지역 축소·대출규제 완화 등으로 자금조달은 다소 용이해졌으나 고금리로 인한 대출비용 부담 증가·주택가격 하락 등으로 주택거래가 감소한 영향으로 보인다"고 설명했다.

이달 전국 아파트 입주전망지수는 전월 대비 5.6포인트 오른 51.9로 집계됐다. 같은 기간 지역별로 ▲수도권 43.9→45.4 ▲광역시 46.6→55.9 ▲기타지역 47.0→51.4 등으로 조정될 것으로 나타났다. 다만 서울 아파트 입주전망지수는 55.8에서 50.0으로 하락할 것으로 조사됐다. 이는 조사 이래 최저치다.

주산연 관계자는 "미국의 금리 인상 속도 조절론에 대한 기대감과 서울과 서울 연접 일부 지역을 제외한 규제지역 전면 해제, 무주택자와 실수요자 대출규제 완화 등으로 입주전망지수가 소폭 상승한 것으로 보인다"며 "수도권을 제외한 지역은 50선을 회복했지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지하고 있다"고 말했다.

그러면서 "서울 등 수도권 일부 지역을 제외한 규제지역이 모두 해제돼 경기(40.4→47.5), 인천(35.4→38.7), 세종(43.7→50.0) 등 3개 시·도에서 입주전망이 개선될 것으로 조사됐다"며 "해제가 안 된 서울은 악화할 것으로 나타났다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221215&prsco_id=417&arti_id=0000877869

상가 임차인, 묵시의 갱신 잘못하면 망한다

 

 상가 임차인, 묵시의 갱신 잘못하면 망한다

- 상가임대차에서 환산보증금 초과 임차인의 묵시의 갱신

최근 계속되는 금리 인상과 더불어 코로나 확산 기세가 꺾이는 상황에서 임대인의 임대료 인상 요구가 잦아지고 있다. 이런 시기에 계약 종료일이 다가온다면 아마 대부분의 임차인은 임대인의 연락이 없기를 바랄 것이다. 임대인에게 연락이 온다면 대부분 임대료 인상을 요구할 것이 분명하기 때문이다. 또한, 임차인이 먼저 임대인에게 연락을 한다면 계약 종료 후 퇴거나 임대료 감액에 대한 요구이기 때문에 임대인도 임차인의 연락을 그다지 반가워하지 않는다. 이러한 이유 등으로 인해 계약 종료 즈음이 되면, 실제 임대인과 임차인이 서로 아무런 연락을 취하지 않아 많은 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되고 있다.

상가임대차에서 이렇게 묵시의 갱신이 되면 모든 임차인에게 유리하게 적용되는 것은 아니다. 오히려 환산보증금을 초과하는 임차인이 묵시의 갱신이 된다면 임차인에게는 절대적으로 불리한 점이 많게 된다.

묵시의 갱신이라 함은 합의로 계약을 갱신하였으나 계약서를 쓰지 않은 경우는 해당하지 않고, 계약의 양 당사자가 계약이 종료될 무렵 아무런 말없이 지나가 계약이 계속 진행되는 상태이다. 이러한 묵시의 갱신은 민법의 규정과 주택임대차보호법의 규정, 그리고 상가건물임대차보호법에서 각각 규정하고 있는데 이 조건이 각각 달라 다음의 표와 같이 정리할 수 있다.

또한, 상가임대차법에서는 법 적용을 받는 임대차 계약을 일정범위로 정해두고 있다. 그 기준이 되는 금액을 환산보증금이라 하는데, 이는 “보증금 + (월차임 X 100)”으로 계산한다. 이렇게 계산된 환산보증금이 2022년 12월 현재 서울특별시의 경우 9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 원을 넘게 되면, 일부 사항에 대해 상가임대차법의 적용을 받지 못하고 민법의 임대차 규정을 적용받게 된다.

대표적인 예로 묵시의 갱신이 이에 해당한다. 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 경우 민법의 적용을 받게 되는데, 이때 묵시의 갱신이 되면 일반 상가임대차법 적용과 대표적으로 어떤 점이 다르게 적용되는지 살펴보자.

첫째, 묵시의 갱신이 되면 임대인의 해지권이 생긴다. 즉, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서는 묵시의 갱신이 되면 언제든지 임대인이 해지 통고를 할 수 있는 것이다. 이는, 서울시의 상가임대차 분쟁조정위원회에서도 간혹 보게 되는 사례다.

둘째, 환산보증금을 초과한 상가임대차에서 묵시의 갱신이 되면 임차인은 계약갱신요구권을 주장할 수 없다. 환산보증금을 초과한 상가 임차인에게도 계약갱신요구권은 보장되는데, 이는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안에만 주장할 수 있는 권리다. 그런데, 환산보증금을 초과한 상가 임대차는 묵시의 갱신이 되면 존속기간의 정함이 없는 규정이 적용되어 계약이 종료되는 시점을 특정할 수 없게 된다. 따라서 종료시점을 특정할 수 없어 종료 6개월 전에서 종료 1개월 전까지의 기간도 특정할 수 없게 되어 갱신요구를 할 수 없게 되는 것이다.

최근의 대법원 사건 판례를 통해서 그 구체적인 사례를 살펴보자.

환산보증금 25억 원에 해당하는 상가임대차에서 2018년 3월 묵시의 갱신이 되었는데, 임대인 측은 2019년 4월 임차인에게 해지 통고를 하였다. 따라서 임차인이 통고를 받고 6개월이 지난 2019년 10월 계약이 해지 되었다고 볼 수 있다. 다만, 해지의 효력이 발생하기 전인 2019년 9월 임차인이 계약갱신 요구를 하였는데 법원에서는 “이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다”고 판시하였다(대법원 2021.12.30. 선고, 2021다233730 판결).

따라서, 상가임대차에서 환산보증금을 초과한 임차인의 경우, 해당 영업장에서 계속 영업하고자 한다면 묵시의 갱신이 되지 않도록 임차인이 반드시 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 만약, 이미 묵시의 갱신 중 이라면 합의로 갱신하여 존속기간을 정하는 것 필요하다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221215&prsco_id=009&arti_id=0005060417

“집주인들 속 탄다” 급급매 안 팔려 전세로 내놓았지만…

 

“집주인들 속 탄다” 급급매 안 팔려 전세로 내놓았지만…

"임차인, 월세시장으로 수요 쏠려…전세 매물만 쌓여가는 분위기"

수도권 아파트 전세 매물이 점점 쌓여 14만건을 넘어선 것으로 나타났다. 집값이 크게 떨어지자 헐값에 파느니 매도시기를 늦추기 위해 전세로 돌리는 집주인이 늘었고, 임차인들은 월세시장으로 몰린 탓에 전세 수요가 줄면서 시장에 전세 매물이 적체되고 있다.
 
이는 수도권 전셋값이 역대 최대치로 떨어지는 결과로 이어졌다.
 
15일 뉴시스와 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 지난 14일 기준 수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매 매물은 총 18만9582건으로 한달 전(19만4035건)에 비해 2.3% 줄어든 것으로 나타났다.
 
반면 같은기간 전세 매물은 13만954건에서 14만79건으로 7.0% 증가했다. 한 달 사이 1만 건 가까이 늘었다.
 
서울 아파트값이 급락하고 거래절벽이 심화하자 집 팔기를 포기한 일부 집주인들이 매물을 전세로 돌리면서 전세 매물이 늘어나고 있다.
 
서울 도봉구 창동의 A 중개업소 대표는 "최근 시세 보다 1억원 낮은 8억원에 매물을 내놨던 집주인이 한 달 가까이 팔리지 않자 매매를 포기하고 전세로 돌린 케이스가 있다"며 "그런데 전세도 찾는 사람이 거의 없어 공실 상태인 집이 늘고 있다. 집주인들이 속이 타는 상황"이라고 전했다.
 
또 전세자금대출 금리가 7% 선까지 치솟자 세입자들이 월세를 선호하는 경향이 강해지면서 전세 시장에서는 수요가 크게 줄었다.
 
지난 14일 기준 시중 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세자금대출 금리는 연 5.03~7.37%다. 반면 한국부동산원에 따르면 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 연 환산이율인 전월세전환율은 지난 9월 서울 아파트 기준 4.9%로 은행 전세자금대출 금리 하단보다 낮다. 대출받아 이자를 내는 것보다 월세를 내는 게 더 낫다는 의미다.
 
실제 전세 시장에서는 공급에 비해 수요가 부족한 상황이 12개월 째 이어지고 있다. 한국부동산원이 발표하는 수도권 아파트 전세수급지수는 지난해 12월 둘째주 부터 기준선인 100을 밑돌고 있다.
 
지수가 100 아래면 공급 보다 수요가 적다는 뜻이다. 가장 최근 수치인 올해 12월 첫째주 지수는 68.0으로 2012년 7월 통계작성 이래 가장 낮다..
 
전세 시장에서도 가격을 시세보다 크게 내린 급매물 위주로 거래가 이뤄지는 상황이다. 지난 5일 기준 수도권 아파트 전셋값 변동률은 -1.00%로 2012년 5월 통계 작성 이래 가장 큰 하락률을 기록했다.
 
특히 서울에서는 성북구(-1.32%), 강북구(-1.26%), 은평구(-1.26%), 금천구( -1.20%) 등 중저가 아파트가 많은 외곽지역의 전셋값 하락세가 가파르게 나타난다.
 
도봉구 창동 북한산아이파크 전세 매물은 59건으로 한달 전 25건에 비해 2배 이상 늘어났다. 전세보증금은 전용면적 84㎡가 작년 말 6억3000만원까지 올랐던 게 최근 호가 기준으로 3억5000만원까지 떨어졌다.
 
노원구 월계동 한진한화그랑빌의 경우에도 노원구 월계동 한진한화그랑빌아파트 작년 9월 6억8000만원에 거래됐으나 최근에는 호가가 4억3000만원으로 하락했다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대인은 거래 순환이 안 되다 보니 팔지 못한 채 전세로 돌리려고 하고, 임차인은 월세시장으로 수요가 쏠리면서 전세 매물이 쌓여가는 분위기"라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221215&prsco_id=022&arti_id=0003764535

세입자도, 집주인도 "월세"…내년에도 오른다

 

세입자도, 집주인도 "월세"…내년에도 오른다

올 한해 서울 아파트 월세 거래비중이 처음으로 평균 40%를 돌파하며 역대 최대를 기록한 가운데 지난 11일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 아파트 월세 매물 정보가 붙어 있다. 내년에도 전세는 떨어지고 월세는 오를 것이란 전망이 나왔다.

금리 인상에 따라 전세자금 조달부담이 커진데다 월세 선호 현상이 높아졌기 때문이다. 다만, 전문가들은 내년 상반기 전세가격 저점을 기록하고 보합 전환될 가능성도 있다고 예상했다.

대출이자 부담에 월세 선호

14일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 내년 주택 전세가격은 전국 4.0% 떨어질 것으로 봤다. 수도권 경우 5.5%, 서울 3.5% 각각 하락으로 추산됐다. 올해 주택 전세가격은 전국 2.8%, 수도권 4.0%, 서울 2.8% 하락할 것으로 전망됐다. 반면 지난해 주택 전세가격은 전국 6.5%, 수도권 7.7%, 서울 4.9% 증가했다.

주산연은 전세가격은 내년 상반기까지 급격한 하락세를 지속한 이후 하반기부터 하락폭이 조정될 가능성이 있다고 내다봤다. 주산연 관계자는 “기준금리가 인상된 영향으로 전세수요가 감소하는 가운데, 매매가격 하락과 입주물량 증가로 인해 전세가격이 하락세를 지속하고 있으며 하락폭이 점차 확대되고 있다”고 말했다.

반면 내년 주택 월세가격은 전국은 1.3% 상승할 전망이다. 수도권은 1.5%, 서울은 1.0% 증가할 것으로 내다봤다. 월세가격은 당분간 상승국면을 횡보할 것으로 보인다. 매매 및 전세가격과는 달리 내년까지 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됐다. 다만, 수요급증과 고금리에 따른 월세 상승세는 내년 하반기 중 기준금리 하향조정이 시작되는 시점부터 진정될 것으로 예상됐다.

2023년 주택 전·월세가격 전망 

내년 월세 1.3%↑·전세 4.0%↓

현재 월세 선호현상은 점차 뚜렷해지고 있다.

고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세선호로 금년 9월에는 주택임대차중 월세비중이 사상최초로 50%를 초과했다. 주산연은 그동안 전월세가격이 같은 방향으로 움직였으나 올해는 입주물량 증가와 빠른 월세전환으로 전세는 떨어지고 월세는 오르는 현상을 보였다고 분석했다.

주산연 관계자는 “월세 전환수요로 인해 전세가격은 하락하고 월세가격은 상승하고 있다. 임대차 3법 등 영향으로 전월세시장이 불안정한 상황에서 금리 영향이 강하게 작용한 결과로 판단된다”며 “임차인의 주거비부담은 더 커질 것으로 예상된다. 공공주택 공급, 주거비 지원 등의 지원방안이 필요하다”고 말했다.

한편 주산연은 내년 전국 아파트 가격은 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 이는 경제변수와 한국부동산원 주택가격지수 등을 감안한 수치다. 수도권 및 서울 아파트는 각각 4.5%, 4.0% 하락할 것으로 내다봤다. 실거래가 기준 하락폭은 더 클 것으로 예상했다. 실거래가 기준 내년 아파트 매매가격은 전국 8.5%, 수도권 13.0%, 서울 9.5% 하락할 것으로 추정됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221214&prsco_id=014&arti_id=0004941762

정부, 다주택 8·12% 취득세 중과 2년여만에 해제 검토

 

정부, 다주택 8·12% 취득세 중과 2년여만에 해제 검토

2020년에 도입한 다주택 차단 부동산 중과세법 중 마지막
부동산 시장 급락에 정책 목표도 선회…가액따라 1·2·3%안 주목

정부가 8·12%로 설정된 다주택자 부동산 취득세 중과세율을 2년여 만에 해제하는 방안을 검토하기 시작했다.

금리 인상기로 접어든 이후 급락하는 부동산 시장에 대한 지지대를 제공하는 차원에서 시장 급등기에 내놓은 다주택자에 대한 마지막 남은 중과 세제를 푸는 것이다.

14일 정부 당국에 따르면 기획재정부와 행정안전부, 국토교통부가 이런 내용 등을 담은 취득세 중과제도 개편 방안을 내부적으로 논의하고 있다.

이들 부처는 ▲2주택자 8% ▲3주택 이상·법인 12%로 설정된 다주택 취득세 중과제도를 해제, 기존 방식으로 원상 복귀시키는 방안을 내년 경제정책방향 과제 중 하나로 살펴보는 것으로 전해졌다.

현행 지방세법은 1주택 취득 때에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세(표준세율)를 부과하지만 2주택 이상자와 법인에는 8·12%의 중과세율을 채택하고 있다.

일례로 3주택 이상인 사람이 10억원 상당의 주택을 추가 취득할 경우 취득세만 1억2천400만원(지방교육세 포함)에 달한다.

[그래픽] 2020 7·10 대책 당시 취득세 개정 내용
[연합뉴스 자료그래픽]

정부는 이같은 중과제를 풀어 ▲취득가액 6억원까지 1% ▲6억원 초과 9억원까지 2% ▲9억원 초과에 3%를 일괄적으로 부과했던 2019년 방식을 개편안 중 하나로 살펴보고 있다.

개인은 ▲3주택까지 주택 가액에 따라 1~3% ▲4주택 이상은 4% ▲법인은 주택 수와 상관없이 주택 가액에 따라 1~3%를 부과하는 2020년 7·10대책 직전 방식도 대안이 될 수 있다.

전자보다는 후자가 상대적으로 완만한 원상복귀안이다.

정부는 취득세 중과제도 개편을 위해 관계부처 간 협의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 취득세는 지방세수인 만큼 세수 감소에 따른 지방자치단체의 반발도 변수가 될 수 있는 것으로 전해졌다.

문재인 정부는 부동산 시장 급등기인 2020년 7·10 대책에서 다주택자와 법인에 대한 이같은 취득세 중과세율 체계를 도입한 바 있다.

취득세 중과세율은 다주택자에 대한 종합부동산세 중과(1.2~6.0%), 양도소득세 중과(기본세율+20·30%포인트)와 함께 문 정부의 다주택자 중과세 3종 세트 중 하나였다.

부동산 시장의 추가 과열을 막고자 다주택자·법인의 주택 구입을 사실상 '투기'로 보고 징벌적 과세 체계를 구축했던 것이다.

하지만 수 차례 금리 인상으로 주택시장이 지난해 말 고점을 찍은 이후 올해 들어 급격한 하락세로 돌아서자 정부의 정책 목표도 급락 속도를 제어하는 쪽으로 선회하고 있다.

주택에 대한 수요가 급격히 동결되는 상황에서 상대적으로 여유가 있는 다주택자 계층의 도움을 받아 시장 급락을 막으려는 것이다.

윤석열 정부는 올해 5월 출범과 동시에 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 1년간 한시 중단했고, 7월 세제 개편안에선 종부세 중과세율 폐지안을 제시했다.

이달 1일부터는 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용했다.

내년 부동산 공시가격(공시지가) 현실화율을 2020년 수준으로 떨어뜨리는 방안도 제시했다.

국책연구원 관계자는 "다주택자에 대한 각종 중과조치를 시장 상황에 맞게 되돌리는 작업을 진행하는 것은 현시점에서 적절하다"면서 "다만 이런 조치의 시행 시점은 시장 상황을 면밀히 주시하면서 결정해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

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