지난해 서울 빌딩 거래량 40%↓…매매지수 3년 만에 하락

 

지난해 서울 빌딩 거래량 40%↓…매매지수 3년 만에 하락

기사내용 요약

빌딩 거래량 3925건→2205건
여의도 권역 거래 51.5% 줄어
서울 오피스매매지수도 5.6%↓

지난해 서울 상업·업무용 빌딩 거래량이 역대 최대 하락 폭을 기록한 것으로 나타났다.

21일 상업용 부동산 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2022년 서울 상업·업무용 빌딩 거래량은 2205건으로, 2021년 3925건 대비 43.8% 감소했다. 이는 국토부가 실거래가를 공개하기 시작한 2006년 이후 가장 많이 하락한 것이다.

권역별로는 YBD(여의도권역) 거래량이 반토막 수준으로 줄었다. YBD는 지난해 총 246건의 거래가 이뤄지며 2021년(507건) 대비 51.5% 감소했다. 이어 GBD(강남권역) -43%, CBD(도심권역) -39.9%로 나타났다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 1월부터 계속된 기준 금리 인상으로 서울 상업·업무용 빌딩 매매 시장도 직격탄을 맞으며 역대 가장 큰 거래량 하락 폭을 찍었다"며 “금리 상승은 부동산 개발이나 투자를 위해 필요한 자금 조달 비용 증대와 수익률 하락으로 인한 부동산 가치 하락을 초래할 가능성이 매우 높으므로 투자 대상 물건의 임대수익률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 투자 전략이 필요하다"고 말했다.

한편 지난해 4분기 서울 오피스 매매지수도 3년 만에 하락한 것으로 나타났다. 금리 인상으로 자금 조달과 투자 수익률에 대한 부담이 커진 영향으로 분석된다.

상업용 부동산 기업 알스퀘어에 따르면 2022년 4분기 서울 오피스 매매 지수는 520.19로, 전 분기보다 5.6% 하락했다. 알스퀘어가 집계하는 이 지수가 전 분기보다 하락한 것은 2019년 4분기 이후 처음이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "올해 서울 오피스 가격은 고점 대비 10% 하락할 것"이라고 전망했다. 그는 "캡 레이트(cap rate·투자 대비 수익률)와 국고채 금리와의 차이인 스프레드가 사상 최저 수준"이라며 "높은 임대료 상승이 기대되지만, 캡 레이트가 대출금리에 비해 여전히 낮다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230221&prsco_id=003&arti_id=0011702255

HUG, 강제경매 신청 1월 107건, 2배↑...세입자 신청건도 증가세

 

HUG, 강제경매 신청 1월 107건, 2배↑...세입자 신청건도 증가세

기사내용 요약

HUG 신청 강제경매 12월 57건→1월 107건
전세보증금 사고 늘면서 경매 신청도 증가
깡통전세 늘면서 세입자가 경매 부치기도

집값 하락세가 이어지면서 전세보증금이 매매가를 웃도는 '깡통전세'가 급증하고 있다.

집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 늘면서 경매로 넘어가는 집도 늘고 있다.

21일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 1월 주택도시보증공사(HUG)가 집주인을 상대로 신청한 강제경매 건수는 107건으로 집계됐다. 지난해 12월 57건과 비교하면 2배가량 급증했다.

HUG가 경매를 신청한 아파트와 빌라(다세대·연립)는 매년 늘고 있다. 2020년에는 40건에 그쳤지만 2021년 347건으로 늘었고, 2020년에는 505건으로 증가했다.

지난달 HUG가 경매를 신청한 주택은 아파트가 71건으로 가장 많았다. 이어 다세대 32건, 연립 2건, 주상복합 2건 등으로 집계됐다.

HUG가 신청한 경매 건수가 늘어나고 있는 것은 전세금 반환보증 사고가 그만큼 증가했기 때문이다. HUG는 전세보증금 사고가 발생할 경우 세입자에게 전세금을 우선 돌려준 뒤 경매 등을 통해 보증금을 회수한다.

전세보증금 사고액과 대위변제 금액은 매년 증가세다. 사고액은 지난 2019년 3442억원에서 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 늘었다. 지난해에는 전년 대비 2배가량 늘면서 사고액이 처음으로 1조원(1조1726억원)대를 돌파했다.

HUG가 집주인을 대신해 갚아준 보증금도 2019년 2837억원에서 2020년 4415억원, 2021년 5040억원으로 매년 늘었고, 지난해에는 9241억원으로 급증했다.

전세금 반환보증에 가입하지 않은 임차인의 경우에는 직접 경매를 신청해 보증금을 되찾아야 한다. 깡통전세가 늘면서 세입자가 신청한 강제경매 건수도 증가세를 보이고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 전국에서 강제 경매개시결정 등기가 신청된 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등)은 지난해 9월 1697건에서 ▲10월 1753건 ▲11월 2150건 ▲12월 2346건 등으로 늘었다.

이같이 전세 사기와 깡통전세가 늘면서 경매에 부쳐지는 집들이 늘고 있지만 경매 시장 침체로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 하락하면서 전세보증금을 모두 회수하기 어려울 수 있다는 우려도 나온다.

최근에는 이른바 '빌라왕' 김모씨가 소유하던 다세대 주택에 거주하던 세입자가 강제경매를 신청했지만 3차례 유찰되면서 '울며 겨자 먹기'로 집을 매수한 사례도 나왔다.

지난 6일 주택 1100여 채를 보유하다 숨진 ‘빌라왕’ 김모씨 명의의 경기 광주시 곤지암읍 다세대주택이 1억8400만원에 낙찰됐다. 낙찰자는 이곳에 거주하던 세입자 신모씨다.

신씨는 집이 낙찰될 경우 전입신고와 확정일자를 갖춰 주택임대차보호법상 전세보증금 1억8500만원을 우선적으로 받을 수 있었지만, 경매는 3차례나 유찰됐다.

결국 신씨는 자신의 전세보증금보다 높은 가격에 낙찰받을 사람이 없다고 보고 4차 경매에서 1억8400만원에 매수했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매를 통해 전세금을 회수하려는 임차인들이 늘고 있지만 낙찰가율 등이 하락하다 보니 전세금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다"고 밝혔다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230221&prsco_id=003&arti_id=0011702094

거래량 반등에 고개 드는 '집값 바닥론'…"악성매물 위주라 시기상조"

 

거래량 반등에 고개 드는 '집값 바닥론'…"악성매물 위주라 시기상조"

지난주 서울 아파트값 -0.28%…1주만에 다시 하락세 둔화
서울 아파트 매매 거래량 지난해 5월 이후 최고치 '1317건'

서울의 아파트값 하락폭은 축소되고 거래량은 늘어나는 등 부동산 시장 회복 조짐이 보이자 일각에서는 집값 '바닥론'이 고개를 들고 있다. 다만 전문가들은 급매 위주로 거래가 이뤄지는 등 질이 그다지 좋지 않다는 점에서 바닥론은 여전히 시기상조라고 분석했다.

20일 한국부동산원의 2월 2주(13일 기준) 주간 아파트가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트값 변동률은 -0.28%로 지난주(-0.31%)에 비해 하락세가 둔화했다.

지난달 정부가 대규모 규제 완화책을 담은 1·3 대책을 발표한 이후 5주 연속 낙폭이 축소되던 서울 아파트값은 지난주 0.31% 떨어지며 전주(-0.25%)보다 하락폭이 커졌으나 1주 만에 다시 하락세가 둔화한 것이다.

한편 지난 19일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 1317건으로 지난해 5월(1737건) 이후 8개월 만에 최대치를 기록했다.

월별 거래량이 1000건을 넘은 것은 지난해 6월 이후 처음이다. 지난달 거래된 아파트의 신고 기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 거래량은 이보다 늘어날 전망이다.

다만 월별 거래량은 2021년과 2020년 같은 기간 각각 5766건, 6508건에 달해 아직은 평년 대비 한참 뒤처지는 수준이다.

전문가들은 부동산 시장이 '바닥권'에 진입했다고 보기는 어렵다는 입장이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "숨통을 튼 상황인 것은 맞다"면서도 "다만 약보합세를 보이면서 악성 매물이 일부 소화되는 과정이므로 바닥 운운은 아직 이르다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 또한 "현 시장은 여전히 수요자들이 고금리 부담에 있고 추가 금리 인상 가능성까지 있어 매수세 회복이 더딜 수밖에 없다"며 "미분양 적체 또한 이어지고 있어 분양권 전매도 회복이 어려운 상황"이라고 설명했다.

이어 "대출 환경이 어렵다는 점도 고려하면 앞으로 시장이 더 조정받을 가능성을 높여 여전히 바닥이라 보기 어렵다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230220&prsco_id=421&arti_id=0006639668

부동산 침체에 내집마련 욕구도 시들…청약통장 해지 급증

 

부동산 침체에 내집마련 욕구도 시들…청약통장 해지 급증

작년 11월 52만 명 통장 해지, 가입자 작년 7월 이후 감소세- 부산 예치금 7개월간 5371억 ↓

부동산 경기 침체로 청약 시장 인기가 줄어들면서 청약통장 해지자가 빠르게 늘고 있다.

19일 한 은행에 주택청약저축을 안내하는 현수막이 붙어 있다. 청약 시장 인기가 식으면서 그동안 필수로 여겨졌던 청약통장을 해지하는 시민이 급속도로 늘고 있다. 연합뉴스19일 더불어민주당 양경숙 의원실이 국토교통부에서 받은 자료를 보면 지난달 전국 청약통약(주택청약종합저축 청약부금 청약예금 청약저축)의 예치금은 100조1849억 원으로 집계됐다. 이는 예치금이 정점을 찍은 지난해 7월(105조3887억 원)보다 5조2028억 원(-4.9%) 줄어든 것이다. 부산은 지난 7개월간 5371억 원 줄어 무려 8.8% 감소한 것으로 나타났다.

청약통장 가입자 수도 지난해 7월 이후 7개월 연속 감소세다. 가입자는 지난해 6월 2860만 명이었으나, 지난달에는 2774만 명으로 7개월 만에 86만 명이 줄었다. 청약통장 해지자 수는 지난해 1월 25만 명 수준이었는데, 하반기부터 매월 불어나는 추세다. 지난해 11월에는 한 달 동안 51만9000명이 청약통장을 해지했다.

청약통장 가입자가 줄어드는 이유는 부동산 경기 침체 속에 내 집 마련에 대한 욕구가 크게 줄어들었기 때문으로 풀이된다. 직장인 최모(30대) 씨는 “취업하자마자 주변에서 청약통장은 필수라고 해서 가입했는데 지금은 애물단지다. 집값이 내려가는 상황에서 청약을 넣는 것 자체가 부담”이라며 “넣어도 1인 가구라 당첨 가능성이 작고 금리도 낮아서 해지를 고민하고 있다”고 말했다.

그러나 전문가는 청약통장 해지는 신중하게 결정해야 한다고 조언한다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 “청약제도가 개편되더라도 통장을 오래 유지한 사람이 가점을 많이 받아 당첨 기회가 올라가는 것은 변함없다. 장기적 관점에서 보험처럼 길게 유지하는 편이 낫다”며 “급한 돈이 필요하면 통장 해지보다는 청약통장을 담보로 대출하는 방안을 고려할 수 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230220&prsco_id=658&arti_id=0000033469

`집값 떨어졌는데 아파트 지을 땅이 안 팔린다니`…전전긍긍하는 국토부·건설사

 

`집값 떨어졌는데 아파트 지을 땅이 안 팔린다니`…전전긍긍하는 국토부·건설사

최근 금리 인상과 집값 하락으로 미분양이 늘고 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달까지 어려워지자 수도권 유망 공공택지도 안 팔리고 있다. 수도권 공공택지와 3기 신도시 조성을 통해 주택 공급을 확대하고 집값 안정을 꾀하겠다던 청사진이 흔들리자 주무부처인 국토교통부는 적잖이 당황한 모양새다. 건설사들도 전전긍하고 있다.

20일 LH에 따르면 작년 12월 입찰 공고를 내고 분양에 들어간 공동주택용지 8개 필지 가운데 매각이 완료된 필지는 인천 검단과 경북 칠곡 북삼지구 아파트 용지 2개뿐이며, 전체의 75%인 6개 필지는 신청기업이 없어 유찰됐다. 남양주 진접2 주상복합용지 2개 필지를 비롯해 군포 대야미 주상복합용지, 구리 갈매역세권 및 김포 한강신도시 아파트 용지 등 수도권 유망 택지들이 줄줄이 미분양됐다.

작년까지 미매각 공동주택용지는 32개 필지, 1조7000억원 규모로 최근 5년 내 최저수준이다. 그러나 작년 11월 이후 미매각이 급격히 증가하는 추세다. 집값 하락이 본격화면서 분양성이 크게 악화된 데다 미분양까지 늘고 있어 건설사들이 택지 매입을 꺼려서다.

작년 11월 매각 공고된 17개 공동주택용지의 경우 후반부에 공급된 화성 동탄신도시와 부천 원종·평택 소사벌 등 6개 필지는 아직 주인을 찾지 못했다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 미분양 물량은 6만8000호로, 정부가 위험 수준이라고 보는 20년 장기 평균(6만2000호)을 넘어섰다.

건설업계는 올해 2월까지 발생한 미계약분을 고려하면 전체 미분양이 현재 7만∼8만호에 달하며 올해 안에 10만호를 넘어설 것으로 추산하고 있다.

작년 10월 터진 레고랜드 사태가 이런 분위기에 찬물을 끼얹었다. 한 중견건설사 관계자는 "택지 매입과 관련한 의사결정은 자금 조달 가능성과 미래의 분양성까지 모두 고려해야 하는데 당장 PF 시장이 얼어붙으면서 이자가 급등하는 등 사업 전반에 걸쳐 자금조달이 쉽지 않은 상황이다. 민간 택지는 물론, 공공택지 택지 매입도 조심스러울 수밖에 없다"고 말했다.

집값은 떨어졌는데 LH 땅값이 높은 점도 미계약 증가의 원인으로 꼽힌다. 인천 검단 공동주택용지의 경우 2020년 3.3㎡당 427만원에 공급됐는데 작년 12월 분양된 공동주택용지는 분양가가 3.3㎡당 654만원으로 53%나 상승했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230220&prsco_id=029&arti_id=0002785042

'용적률 500%' 사업성 개선 기대…이주대책 우려도

 

'용적률 500%' 사업성 개선 기대…이주대책 우려도

기사내용 요약

용적률 종상향 수준으로…최대 500%
일반분양 늘어 사업성 개선 기대감
대규모 이주 대책·인프라 확보 과제

정부가 1기 신도시 특별법을 통해 재건축 아파트 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있도록 하자 기대감과 우려가 교차하고 있다.

용적률이 높아지면 조합원들이 분담해야 하는 비용도 낮아져 사업성이 개선될 것이라는 기대도 있지만 고밀 개발의 단점인 '닭장 아파트'가 양산될 수 있다는 우려도 만만찮다.

특히 용적률 상향으로 이주 수요가 몰릴 경우 기반 시설이 부족해지고, 시장 불안이 초래될 수 있다는 지적도 나온다.

20일 국토교통부가 최근 발표한 1기 신도시 특별법 주요 내용을 보면 재건축 아파트의 용적률이 종상향 수준으로 대폭 상향된다.

2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%로 올라간다. 역세권 등 일부 지역은 최대 500%도 가능하다.

정부는 또 노후 계획도시 특별정비구역을 입주 규제 최소구역으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하도록 했다.

1기 신도시는 기존 용적률이 높은 편이라 수익성이 높지 않아 재건축 사업의 걸림돌로 작용해왔다.

1기 신도시 평균 용적률은 일산과 분당을 제외하면 통상의 재건축 단지보다 높다. 분당 평균 용적률은 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등이다.

그러나 용적률 완화로 일반분양 물량이 늘어나면 조합원들이 분담하는 비용도 그만큼 줄어 사업성이 개선될 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "5층 이하의 저밀도 단지가 많지 않고, 대부분 10층 이상 중층 단지들이라 용적률 상향에 따른 정비 사업성 개선에 대한 기대감이 커질 것으로 보인다"고 밝혔다.

다만 고밀개발에 따른 우려도 만만찮다. 대표적인 것이 '닭장 아파트' 논란이다. 용적률이 높을수록 단지 내 건물 면적이 넓어져 동 간 거리가 짧아 일조권과 사생활 침해 우려가 있다.

대규모 이주에 따른 대책과 인프라 부족도 과제다. 함 랩장은 "수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만 명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제 해결이 필요할 전망"이라고 밝혔다.

또 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되기 때문에 초과 이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 보인다"고 말했다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 9일 1기 신도시 지자체장들과 만난 자리에서도 이 같은 의견들이 나왔다.

이동환 고양시장은 "용적률을 파격적으로 완화한 것은 감사하지만 주거환경 특성상 인프라 확보가 어려운 지역도 많다"며 "인프라 관련 기준을 세워야 한다"고 말했다.

신상진 성남시장은 "이주단지 문제가 해결되지 않으면 정비 사업에 큰 제약이 따를 것"이라며 "보존 가치가 낮은 개발제한구역을 풀어 이주단지로 활용할 수 있도록 해달라"고 제안했다.

이에 대해 원 장관은 "특별법이 취지대로 잘 작동할 수 있도록 기본방침과 시행령안을 내실 있게 마련하겠다"며 "지자체의 자율권과 주민들의 자주적 요구, 아이디어를 최대한 담을 것"이라고 답했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230220&prsco_id=003&arti_id=0011700115

서울 재건축, 하락 멈췄다…5개월 만에 '보합' 전환

 

서울 재건축, 하락 멈췄다…5개월 만에 '보합' 전환

서울 재건축 및 1기 신도시 아파트, 규제 완화 기대감 확산에 문의 증가

'1.3대책'에 이어 '1기 신도시 특별법' 발표로 사업 물꼬가 트인 재건축 아파트에 대한 관심이 커지는 가운데 서울 재건축 아파트값이 2022년 9월 중순 이후 5개월 만에 보합(0.00%)으로 전환됐다. 1기 신도시도 분당, 일산의 일부 단지도 문의가 늘면서 해당 지역 가격 하락이 주춤해졌다.

17일 부동산R114에 따르면 이번주 서울 아파트값 변동률은 -0.06%을 기록했다. 재건축 가격이 보합(0.00%) 전환됐고, 일반 아파트는 0.07% 하락했다. 재건축 추진 기대감이 커지면서 1기 신도시에서 가격 하락폭(-0.08%→-0.05%)이 둔화된 반면, 2기 신도시의 낙폭이 확대되면서 신도시는 전주와 동일하게 0.06% 떨어졌다. 경기·인천은 0.07% 내렸다. 전세시장은 서울이 0.13% 내리면서 2주 연속 하락폭이 축소됐고 신도시가 0.09%, 경기·인천은 0.10% 떨어졌다.

서울 아파트 매매가격은 올해 들어 송파, 강동의 대단지 및 노원의 재건축 아파트 위주로 거래가 이어지고 있지만, 급매물 소화 수준에 그치면서 가격 약세는 계속됐다. 지역별로 △관악(-0.40%) △도봉(-0.29%) △구로(-0.27%) △강남(-0.13%) △광진(-0.13%) △성북(-0.13%) △금천(-0.11%) △종로(-0.08%) 순으로 떨어졌다.

신도시는 입주 여파로 광교, 동탄의 하락폭이 확대된 반면 1기 신도시 아파트값은 대체로 하락세가 둔화됐다. 지역별로는 △광교(-0.26%) △평촌(-0.20%) △동탄(-0.10%) △파주운정(-0.06%) △분당(-0.03%) △산본(-0.03%) 순으로 내렸고, 나머지 지역은 보합(0.00%)을 나타냈다.

부동산R114 제공
경기·인천은 △시흥(-0.19%) △수원(-0.16%) △용인(-0.14%) △고양(-0.11%) △인천(-0.10%) △김포(-0.06%) △부천(-0.06%) 순으로 떨어졌다.

전세 시장도 약세는 이어졌다. 서울은 △성북(-0.49%) △관악(-0.45%) △구로(-0.44%) △강남(-0.31%) △금천(-0.29%) △동대문(-0.20%) △중랑(-0.20%) 순으로 내렸다.

부동산R114 제공
신도시는 △광교(-0.38%) △평촌(-0.33%) △동탄(-0.18%) △산본(-0.06%) △분당(-0.05%) 순으로 하락했다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "잇따른 규제 완화책에 대한 기대감과 대출 규제 완화 영향으로 고점 대비 수억 원 내린 급매물부터 순차적으로 소화되는 분위기"라면서도 "지난해 말에 비해 올해 1월 아파트 거래가 늘었지만 매수세가 본격 회복됐다고 해석하기는 아직 이르다"고 분석했다.

이어 "급매물 소진 후 시세 하한가가 소폭 오를 수 있겠지만, 수요자들이 추격매수를 자제하면서 가격 반등까지는 갈 길이 멀다"며 "집값 고평가 인식과 이자 부담이 여전한데다, 실물 경기 위축 우려와 서울 및 수도권 아파트 입주 여파에 따른 전셋값 하락도 매매 거래 저해 요인으로 작용할 전망"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230218&prsco_id=079&arti_id=0003739045