10억 무너진 서울 중위가격…고가 아파트는 굳건

 

10억 무너진 서울 중위가격…고가 아파트는 굳건

평균 아파트값 12억대, 중위가격은 7개월째 내림세
“세 부담 줄어, 갈아타기 수요로 양극화 계속”

2월 서울 아파트의 평균 매매가는 12억2482만원인 반면, 중위 매매가격은 9억9333만원으로 2021년 5월(9억9833만원) 이후 21개월 만에 10억원 선이 무너졌다. 

지난달 서울 아파트 중위 매매가격이 10억원 밑으로 떨어진 가운데 고가 아파트는 여전히 굳건한 모습을 보이는 것으로 나타났다.

29일 KB부동산의 월간 시계열 자료에 따르면 2월 서울 아파트의 평균 매매가는 12억2482만원인 반면, 중위 매매가격은 9억9333만원으로 2021년 5월(9억9833만원) 이후 21개월 만에 10억원 선이 무너졌다. 이는 전월(10억1333만원) 대비 2000만원(-2.0%) 하락한 것이다.

서울 아파트 중위가격은 2021년 6월 10억원을 돌파한 후 상승세를 이어가다 지난해 7월(10억9291만원) 정점을 찍은 뒤 7개월째 내림세를 기록하고 있다.

아파트 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 저가 주택 또는 고가주택의 가격 변동 폭에 크게 좌우되는 평균가격보다 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다.

다만 전문가들은 일부 고가 아파트의 가격이 상대적으로 높고, 극단값으로 분포해 대부분의 아파트들과 편차가 발생하고 있다고 분석했다.

특히 올해는 공동주택 공시가격이 역대급으로 하락하면서 부동산 세금 부담이 줄어들어 고가 아파트는 더욱 견고해질 수 있다는 전망이다.

그간 보유세 부담으로 매입을 꺼리던 무주택자나 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요 등으로 양극화는 계속 진행될 것으로 보이기 때문이다.

집값과 비례할 수밖에 없는 공시가격은 2021년 19.05%, 2022년 17.20% 등 큰 폭으로 인상되며 부동산 관련 세제뿐 아니라 각종 사회보장제도에 영향을 주면서 사회적 부담으로 이어졌었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황”이라며 “고가주택 등에 대한 세 부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있겠다”고 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “최근 가격 하락 폭이 크고 과거 공시가격 상승률이 높았던 세종, 인천, 경기, 대구 등의 지역을 중심으로 공시가가 큰 폭으로 하락했다”며 “이는 지난해 부동산 시장이 빠르게 침체되면서 시세의 하락분이 공시지가에도 그대로 투영됐다”고 판단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=119&arti_id=0002697561

다음 달부터 임대인 동의 없이 미납 세금 확인할 수 있어

 

다음 달부터 임대인 동의 없이 미납 세금 확인할 수 있어

다음 달 1일부터 세입자는 전국 모든 지방자치단체에서 집주인이 납부하지 않은 지방세를 임대인 별도 동의 없이 확인할 수 있게 된다.

행정안전부는 임차인의 재산권과 권리보호를 위해 임대인 미납지방세에 대한 임차인 열람권을 확대하는 지방세징수법 및 하위법령 개정을 완료하고 다음 달 1일부터 시행한다고 30일 밝혔다. 이번 개정안은 전세사기 종합대책 일환으로 추진됐다.

미납지방세 열람이 가능해지면 주택이나 상가 건물 임차인은 임대인이 납부하지 않은 지방세를 확인할 수 있다. 앞서 임대인들의 미납 세금으로 건물은 압류나 경매 등으로 넘어가거나 최악의 경우 전세금을 돌려받지 못하는 피해도 발생했다.

임차인 권익보장을 위해 필요한 제도였지만 지금까지 임대인의 지방세 체납액을 임차인이 열람하기 위해서는 임대차계약 전 임대인 동의를 구해야 했다. 앞으로는 임차보증금 1000만원이 넘을 시 계약체결 이후부터 임대차계약 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 임대인은 미납지방세 열람이 언제든지 가능하다.

이전에는 임대차 건물이 있는 지자체의 지방세 미납 내역만 확인할 수 있었지만 임대인의 전국 지자체 지방세 미납액도 확인이 가능해졌다. 계약 후 임대인의 미납 지방세를 확인하려면 임차인은 신분증과 임대차계약서 사본을 갖고 시·군·구청의 세무부서 등에 방문해 신청하면 된다.

임차인과 주민등록상 주소를 같이 하는 동거가족과 임차인이 법인일 경우 법인의 직원도 열람 신청을 할 수 있다. 동거가족은 신분증과 임대차계약서만으로 열람이 가능하며 법인의 직원은 위임장과 재직증명서를 추가로 제시해야 한다.

한창섭 행안부 차관은 "이번 개정안 시행으로 임차인이 임대인의 지방세 납세 여부를 쉽게 확인할 수 있어 전세사기 예방에 도움이 될 것"이라며 "미납 지방세 열람제도를 잘 활용할 수 있도록 안내하고 지원해 나가겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=417&arti_id=0000908149

"세입자도 집주인도 비명"... 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나

 "세입자도 집주인도 비명"... 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나

갭투자, 독이 든 성배
'전셋값 폭등→매맷값 상승' 공식에
2030부터 주부까지 영끌로 갭투자
세입자 경매 3배 급증... 위기 본격화

#1. 황모씨는 전세 계약이 끝나는 4월 집을 비우겠다고 집주인에게 지난해 12월 통보했지만, 아직까지 집을 보러 온 이가 없다. 집주인은 "집이 안 팔리면 어쩔 도리가 없다"고만 했다. 법대로 하겠다며 변호사를 찾은 황씨는 낙담했다. 전세금 반환 소송을 한 뒤 강제경매까지 최소 반년은 걸린다는 것이다.

"본인 돈 4,000만 원으로 전세 끼고 3억5,000만 원짜리 집을 산 갭거지가 그렇게 주인 행세를 했나 싶어 화가 솟구쳐요."

#2. 30대 직장인 김모씨는 지난해 6월 서울의 9억 원짜리 아파트를 샀다. 최고 13억 원까지 갔던 물건이 급급매로 나온 거라는 중개업자 말에 기존 전세 계약(보증금 7억 원)을 승계하는 조건으로 매입했다. 부족한 돈 2억 원은 2금융권 대출까지 끌어와 메웠다. 올 들어 집값은 8억 원, 전셋값은 4억 원 후반까지 밀려도 버텼지만, 곧 나가겠다는 세입자 얘기에 그는 무너졌다.

"당장 전세금을 돌려주려면 2억 원은 있어야 하는데, 일단 고금리 대출이라도 받아 이자 내며 버틸지, 손해 보고 집을 팔아야 할지 막막합니다."

주택 매맷값과 전셋값이 동반 급락하는 초유의 사태가 벌어지자 전세 끼고 집을 산 일명 '갭(gap)투자자'가 부동산시장 리스크의 핵으로 떠올랐다. 갭투자 중심으로 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하자, 인터넷엔 '갭거지'란 단어가 유행처럼 나돌 정도다. 업계와 학계에선 갭투자 리스크가 올 하반기부터 본격화할 거란 경고가 쏟아진다. 정부도 발걸음이 빨라졌다.

극단적 투자 '갭투자'

갭투자는 전셋값과 매맷값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 사는 투자법으로 크게 세 가지다. ①금융권 대출(주택담보·신용 등)을 받아 집을 산 뒤 전세 임대 ②매매 계약(집값 10%) 체결 뒤 전세금으로 잔금을 치르는 매매·전세 동시진행 ③기존 전세금을 승계해 집을 사는 방식 등이다. 이 방식을 이용하면 월 500만 원 남짓 버는 일반 직장인도 9억 원짜리 고가 주택을 살 수 있다.

갭투자의 지상 목표는 집값 상승. 세입자가 건넨 전세보증금은 제로금리 대출(이자 0%)이나 마찬가지라 전셋값을 높일수록 조달비용이 낮아진다. 집값이 오르는 만큼 전부 수익으로 잡힌다. 따라서 집값 차익만 있다면 집을 산 뒤 1, 2개월 안에 집을 파는 극단적 투자도 가능하다. 전셋값만 올라도 충분하다. 그만큼 제로금리 대출 한도가 늘어나는 셈이기 때문이다. 결국 집값이 꾸준히 오를 거라는 기대감 하나에만 베팅하는 고위험 투자법이 바로 갭투자다.

반대로 집값 또는 전셋값이 내려가면 벼랑에 몰린다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "전세제도 자체가 이미 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 불완전한 제도인데, 갭투자는 전세금 미반환 위험을 극대화한다"고 지적했다.

너도나도 가세… 갭투자 광풍

갭투자 규모를 정확히 나타내는 국가 통계는 없다. 다만 여러 자료를 종합하면 글로벌 금융위기 이후 전셋값이 뛰기 시작한 2010년부터 갭투자가 번져 2017년 전후 서울·수도권 집값 상승 바람을 타고 전국적 광풍으로 이어진 것으로 추정된다. 2015년 전후 갭투자란 용어가 생겨났다.

한국일보가 빅데이터 전문회사 데이터앤리서치에 의뢰해 온라인에서 갭투자를 키워드로 작성된 기사· 블로그 포스팅 등의 정보량을 분석했더니, 2017년(7만3,000건)을 시작으로 아파트값이 폭등한 2020년(19만3,000건)과 2021년(25만2,040건) 갭투자에 대한 대중 관심도가 2, 3배 넘게 급증했고 지난해엔 36만3,210건 수준까지 뛰었다.

이 시기 과연 무슨 일이 있었던 걸까. 2010년부터 2015년까지 전국 아파트 전셋값은 55%(KB시세) 올라 집값 상승률(20%)을 크게 웃돌았다. 전세대출과 전세보증 상품이 처음 출시되며 전세 수요가 급증한 영향이다. 이 덕분에 전국 아파트 전세가율은 2010년 1월 54%에서 2015년 12월 74%로 무려 20%포인트 뛰었다. 서민을 위한 전세 지원 정책이 갭투자 기반이 된 것이다.

전국 집값의 바로미터인 서울 아파트값이 2014년 상승으로 돌아서며 꾸준히 오름세를 이어가자 이를 기회 삼은 갭투자가 본격 유행했다. 이후 문재인 정부의 규제 강화에 따른 공급 감소 우려와 기준금리(0.25%) 역대 최저 등의 요인이 맞물리면서 2020년부터 집값 상승이 전국으로 번지자 그야말로 갭투자 광풍이 불었다. 2020년 7월 임대차 3법(주택임대차보호법) 시행으로 2020~2021년 전국 아파트 전셋값이 무려 18%나 뛴 게 한몫했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "이 시기 집을 가져야 한다는 사회적 심리가 맞물리며 젊은이 중심으로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 열풍이 불며 너도나도 갭투자에 뛰어들었다"고 진단했다.

전세금 떼일 위기 세입자 급증

지난해부터 올해 2월까지 전국 아파트값은 6.4%, 전셋값은 9% 하락(부동산원 기준 각 -11.8%·-14.7%)했다. 연간 기준 집값·전셋값이 동반 하락한 건 1998년·2004년·2019년 세 번인데, 하락폭은 1998년 이후 역대 두 번째다. 지금까지는 전셋값이 꾸준히 우상향해 그나마 갭투자 리스크가 적었는데 상황이 180도 달라진 것이다.

요즘 신규 전셋값이 계약 당시보다 밑도는 역전세 아파트가 쏟아지자, 시장에선 자산이 없어 전세금을 내줄 형편이 못 되는 이른바 '갭거지'가 최대 리스크로 떠올랐다. 우려는 점점 현실이 되고 있다.

지난해 세입자가 집주인을 상대로 경매(집합건물)를 신청한 건수는 978건으로 2018년(375건·지지옥션)보다 2.6배 급증했다. 경매 전 단계인 임차권등기 건수도 역대 최대에 이르렀다. 요즘 법무법인엔 전세금 반환 소송을 상담하는 세입자로 넘쳐난다. 법도의 엄정숙 변호사는 "역전세를 당한 세입자 상담 건수가 급증하고 있다"며 "갭투자한 집주인이 다른 자산이 없다고 하는데 어떻게 대응해야 하냐고 묻는 유형이 가장 많다"고 했다.

최근 경매로 나온 주택은 90%가 빌라로 추정된다. 하반기부터는 전세금을 못 갚아 경매로 몰린 아파트가 쏟아질 거란 우려가 나온다. 박덕배 금융의창 대표는 "임대차 3법 이후 전세금이 최고조에 달했을 때 뛰어든 갭투자자들, 그중에서 20·30대 영끌족이 직격탄을 맞을 수 있다"고 분석했다.

정부의 자금조달계획서에 따른 갭투자 비율은 대략 30~40% 선이다. 2020~2021년 주택 거래량은 260만 건으로 이 중 80~104만 건이 갭투자 주택으로 추산된다. 실제 인터넷 커뮤니티에도 20대 직장인, 30대 주부 등 계층을 가리지 않고 "전셋값 하락으로 집을 팔아야 할지 말아야 할지 기로에 섰다"는 유형의 상담글이 적지 않다. 국토연구원은 갭투자 리스크가 내년에 정점을 찍을 거라고 분석했다.

국토부 "시장 상황 심각하게 인식"

전문가들은 정부의 기민한 대응을 요구하고 있다. 집값 하락이 이어지고, 금리까지 오르면 더는 버티지 못한 갭투자 주택이 시장에 쏟아질 가능성이 크다. 김덕례 실장은 "역전세, 갭투자가 맞물려 시장 쇼크가 온 만큼 정부가 신속히 개입 여부를 판단해야 한다"며 "최악의 경우 경매에 나온 주택을 정부가 매입해 공공임대로 활용하는 방안도 검토해 볼 수 있다"고 했다.

주무부처인 국토부도 대책 마련에 착수했다. 국토부 고위 관계자는 "지금까지 전세사기 위주로 대응했지만 앞으로의 시장 상황을 심각하게 인식하고 있다"며 "어떻게 대응할지 여러 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/ranking/article/469/0000731045?ntype=RANKING&sid=001

"우리 아파트가 5억8000만원이라니…" 집주인들 '발칵'

 "우리 아파트가 5억8000만원이라니…" 집주인들 '발칵'

GTX에 12억 넘었던 인덕원 아파트
2주 만에 1억 떨어진 5억8500만원 '중개거래'

수도권광역급행철도(GTX) C노선으로 주목받았던 인덕원에서 4년 전 가격으로 거래가 이뤄져 주목된다. 급작스러운 실거래가 하락에 주민들도 해석이 분분하다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 안양시 동안구 '푸른마을 인덕원 대우' 전용 84㎡가 이달 5억8500만원(3층)에 중개업소를 거쳐 손바뀜됐다. 이 아파트 같은 면적이 5억원대에 거래된 것은 중개 거래를 기준으로 2019년 12월 5억7100만원(2층) 이후 처음이다.

푸른마을 인덕원 대우는 GTX C노선 호재에 집값이 급등한 안양 인덕원 지역의 대표 단지다. 2021년 8월에는 전용 84㎡가 12억4000만원(16층)에 팔리면서 화제를 모았다. 그러나 지난해 부동산 시장이 냉각되면서 집값이 하락을 거듭했다. 지난해 5월을 마지막으로 9억원대 거래가 자취를 감췄고 지난달에는 6억8700만원(1층)에 실거래됐다.

이후 7억1500만원(26층), 7억1000만원(4층), 7억3500만원(24층) 등 7억원대 거래가 이어지며 집값이 바닥을 찍었다는 기대감이 높아졌다. 그러던 차에 7억2000만원(15층)인 직전 거래 대비 1억원 넘게 급락한 5억8500만원 실거래가가 체결되면서 지역 주민들 사이에 논란이 됐다.

이 아파트의 온라인 커뮤니티에서 일부 이용자들은 "5억8000만원, 정체가 뭐냐", "가족 간 특수거래일 것" 등의 반응을 보였다. 다른 이용자들은 "오르면 실거래고, 떨어지면 특수거래냐", 반등 요인이 없다. 하락 추세인 것은 맞다"고 글을 남겼다.

이번 거래에 대해 일선 중개사들은 특수관계인 간 거래일 가능성이 높다고 지적했다. 이 아파트 상가의 한 개업중개사는 "시장에 나오지 않았던 매물"이라며 "중개 거래라 해도 매물이 나오지 않고 거래가 됐다면 직거래로 봐야 한다"고 말했다. 인근의 다른 개업중개사도 "최근 집값 하락이 멈추면서 증여 상담이 늘었다"며 "이번 거래도 증여성 직거래를 중개업소가 계약서만 작성(대서)한 것으로 보인다"고 했다.

현행법상 거래금액과 시가의 차이가 시세의 30% 또는 3억원보다 낮으면 정상 매매로 인정해 증여세를 부과하지 않는다. 이 때문에 시장에 급매가보다 30% 또는 3억원가량 낮은 금액에 이뤄지는 직거래는 증여세를 아끼기 위해 부동산 거래를 가장하는 '증여'로 해석된다. 실제 거래임을 입증하지 못하면 양도소득세가 메겨질 수도 있다.

한편 국토교통부는 지난달 부동산 직거래에 대해 기획조사를 거쳐 편법 증여‧명의신탁 등 위법 의심 거래 276건을 적발했다. 원희룡 국토교통부 장관은 "고·저가 직거래를 편법 증여나 명의신탁의 수단으로 활용하는 것은 시세를 왜곡해 시장 불안을 초래하므로 엄정하게 관리하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004826117?cds=news_edit

압구정·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 풀릴까...한 달 뒤 재결정 주목

 

압구정·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 풀릴까...한 달 뒤 재결정 주목

기사내용 요약

"재산권 침해"…강남·송파·양천구 서울시에 해제 건의
집값 낙폭 줄고, 거래량 증가…서울시 해제 '신중모드'

서울 주요 지역 토지거래허가구역 지정기한 만료가 한 달 앞으로 다가온 가운데, 해당 지역 지자체들이 잇따라 해제를 건의하면서 해제 여부에 관심이 집중되고 있다.

강남구 압구정동·영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등은 내달 26일, 강남구 삼성·청담·대치동·송파구 잠실동 등은 오는 6월 22일 토지거래허가구역 재지정 기한이 도래한다. 이에 따라 서울시는 내달 도시계획위원회에서 해제나 연장 여부를 결정할 예정이다.

송파구는 지난 26일 주민 재산권 보호를 위해 잠실동의 토지거래허가구역 전면 해제를 서울시에 건의했다. 서강석 송파구청장은 "송파구는 지난 1월 정부가 규제를 해제한 지역에 포함되지 않아 여전히 규제지역인데, 잠실동은 토지거래허가구역으로도 지정돼 있어 이중 규제를 받아 주민들의 재산권에 과도한 규제가 가해지고 있다"고 강조했다.

앞서 강남구는 압구정동 일대 114만9476㎡를 묶은 압구정 아파트지구를, 양천구는 목동, 신정동 일대 228만2130㎡인 목동신시가지 1~14단지를 토지거래허가구역에서 해제해 달라고 서울시에 건의했다.

금리 인상 여파로 지난해 하반기부터 부동산 거래가 위축되면서 토지거래허가제의 실효성이 떨어진다는 게 지자체들의 공통된 설명이다. 게다가 초고가 주택이 밀집한 반포나 도곡 등 일부 지역이 토지거래허가제를 비켜간 터라 역차별 논란도 뒷받침하고 있다.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적의 매매만 허용된다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'가 불가능하다.

부동산 시장에선 토지거래허가구역 해제가 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 토지거래허가구역으로 묶여있는 해당 지역에선 정비사업 등 대형 개발 호재가 많아 자칫 집값을 자극할 수 있기 때문이다. 또 최근 해당 지역의 집값 낙폭이 줄고, 거래량이 일부 회복된 점도 한몫하고 있다.

서울시는 토지거래허가구역 해제 여부에 대해 신중모드다. 오세훈 서울시장은 지난 1월 "안정적 하향 추세를 지속적으로 유지·관리해 문재인 정부 초기 부동산 가격 정도로 회귀하는 것이 바람직하다"고 언급한 바 있다.

정부가 1·3 대책을 통해 부동산 관련 규제를 대대적으로 완화하면서 서울 주택 거래량이 증가했다. 부동산R114에 따르면 지난 1월 수도권 아파트 매매 거래 건수는 6647건으로 집계됐다. 이는 전월(4882건) 대비 36.1% 늘어난 수치다.

서울 아파트 거래량은 지난해 6월(1067건) 이후 7개월 만에 최대치를 기록했다. 올해 1월 서울 아파트 매매 거래 건수는 1220건으로, 지난해 6월 이후 처음으로 다시 1000건 이상을 넘어섰다.

전문가들은 토지거래허가제 해제 여부에 대해 신중한 접근이 필요하다고 조언했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "토지거래허가제가 재산권 침해나 이중 규제 등으로 볼 수 있지만, 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하는 등 공공적인 측면에서 효과가 있다"며 "고금리 기조로 토지거래허가구역을 해제하더라도 집값이 급등하는 등 부작용 가능성이 제한적으로 보이나, 해당 지역들은 정비사업 등 개발 호재가 많고, 자칫 가수요를 자극할 우려가 있는 점 등을 고려하면 해제 여부에 대해 신중하게 접근할 필요가 있다"고 설명했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230329&prsco_id=003&arti_id=0011769452

부동산 지표 ‘기지개’…매수심리는 ‘겨울잠’

 

부동산 지표 ‘기지개’…매수심리는 ‘겨울잠’

2월 서울 거래량, 1년반 만에 최대치
매수우위지수는 여전히 낮아
“거래량 점차 정상궤도…하락 관점은 유효”

2월 서울 아파트 매매 거래량이 2448건을 기록했다

각종 부동산 지표들이 다소 살아나면서 시장 회복 기대감이 커지고 있지만, 매수심리는 여전히 겨울잠에서 깨어나지 못하고 있다.

29일 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매 거래량(전날 기준)은 2448건을 기록했다. 이는 전국 아파트 가격이 최고점에 다다랐다고 인식되는 2021년 9월 거래량(2694건) 이후 최대치다. 또 지난해 2월(819건)과 12월(835건)에 비해 약 3배 가까이 증가했다.

지역별로 살펴보면, 부산은 거래량이 지난해 11월 1177건에서 12월 1231건, 올해 1월 1245건으로 2개월 연속 늘어났다. 광주 역시 지난해 12월 673건에서 올해 1월 852건으로, 울산 457건에서 535건, 경기 3698건에서 4093건으로 모두 거래량이 증가했다.

분양시장에 전반적인 지표를 나타내는 아파트 분양전망지수도 회복세다. 주택산업연구원 조사 결과, 3월 전국 분양전망지수는 73.6으로 2월보다 2.5p 상승했다. 금리 인상 여파로 지난해 10월 35.7까지 떨어진 지방 분양전망지수도 5개월 연속 상승세를 이어가며 올해 3월(74.0)까지 총 38.3p 올랐다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “정부의 연이은 규제완화 효과로 부동산 시장 전반에 회복 조짐이 나타나고 있다”며 “청약에 나서는 이들도 증가할 것으로 보인다”고 말했다.

다만 매수심리는 여전히 위축돼 있다. KB부동산의 월간 통계를 살펴보면 최근 6개월 간 매수우위지수는 17.3에서 21.9 사이에 형성돼 현재 아파트 매수를 원하는 수요자가 거의 없음으로 나타났다.

매수우위지수는 0~200범위 이내에서 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자가 많음’을, 100 미만일수록 ‘매도자가 많음’을 뜻한다. 지난해 1월부터 올해까지 매수우위지수는 단 한 차례도 100을 초과한 적이 없다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 지난해 말부터 금융 규제와 세금 규제를 완화하는 등 정책 효과들에 힘입어 거래량이 점차 정상궤도에 진입할 가능성이 높아 보인다”면서도 “여전히 절대적인 거래량이 부족하고, 해소되지 못한 급매물들도 시장에 쌓여 있는 만큼 하락 관점이 더 유효해 보인다”고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 공시가 하락에 더해 각종 규제들이 완화되면서 과세부담이 줄어들었다. 하지만 규제 완화가 집값 회복에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할만하다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230329&prsco_id=119&arti_id=0002697048

서울 아파트 전세가 하락에도 월세 찾는 이유...전월세전환율 때문

 

서울 아파트 전세가 하락에도 월세 찾는 이유...전월세전환율 때문

서울 서대문구 한 부동산 중개업소에 월세를 안내하는 현수막이 붙어 있다. 부동산 정보제공업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 분석한 결과, 지난해 서울 주택 월세 거래가 역대 최다인 것으로 조사됐다. 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 49.2%를 기록, 2018년부터 4년 연속 증가세를 이어 갔다. 월세 거래 증가는 금리 인상의 영향으로 대출을 줄이려는 심리에 기반한 것으로 보인다.

서울 아파트 전세가격이 떨어지지만 여전히 월세를 찾는 세입자들이 늘고 있다.

금리인상에 대한 우려가 여전히 남았기 때문이다. 금리가 전월세전환율(전세보증금을 월세로 전환하는 비율) 보다 더 높은 상황에서 세입자가 목돈인 전세 대출을 부담스러워하는 이유도 있다. 전문가들은 현재 전월세 시장은 세입자가 각자 사정에 맞게 전세 또는 월세를 선택하는 상황이라고 봤다.

아파트 전세, 월세거래 동시에 증가

29일 서울시 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월세 거래량은 2월(9754건)으로 1월(8506건) 보다 약 1000건 넘게 늘었다. 전년동월(8960건)과 비교해도 더 많다. 동시에 전세 거래도 늘고 있다. 서울 아파트 전세 거래량은 2월 1만2603건으로 1월(1만537건) 보다 2000여건 더 증가했다. 다만, 전년동월(1만3109건) 보다는 소폭 하락했다.

전월세 거래가 동시에 늘어나는 이유는 전세가격이 떨어졌지만 여전히 전월세전환율이 전세자금 대출 금리 보다 낮기 때문이다. 전월세전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마나 내야 하는지 알려주는 기준이 된다. 예를 들어 1억원의 보증금을 월세로 전환할 경우 5%의 전환율을 적용하면 매달 41만7000원의 월세를 내야 한다.

전월세전환율보다 대출금리가 높으면 대출을 받아서 이자를 내는 것보다 월세로 전환하는 것이 유리해진다. KB부동산에 따르면 서울 전월세전환율은 2019년 12월(4.09%) 이후 올 2월(4.08%)로 최고치를 기록했다. 반면 전날 기준 KB국민·신한·우리은행의 전세자금 대출 금리(금융채 기준)는 3.48~5.10%다. 서울 전월세전환율이 급증했지만 여전히 전세 금리 보다는 낮아 월세가 유리한 셈이다.

세입자가 전세 대신 월세 찾는다

전문가들은 전세 수요자들이 반전세나 월세를 선택하는 경우는 계속 늘어날 것으로 예상했다.

서울 시내 아파트에서도 입주 물량에 따라 전월세 수요가 달라질 수 있다는 분석도 나온다. 김효선 NH농협은행 수석위원은 “입주 물량이 많은 지역은 전세가격이 일시적으로 하락폭이 더 클 수 있어 전세를 찾는 수요가 늘 수 있다”며 “반면 입주물량이 많지 않은 곳은 월세를 찾을 수 있다”고 말했다.

현재 세입자들은 2020년 8월 도입된 계약갱신청구권(2+2년, 총 4년)에서 2년 계약이 만기된 지난해 하반기 이후부터 전월세를 사정에 맞게 선택하는 분위기다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 대출금리인상 등으로 전세자금대출의 이자와 월세간의 차이가 줄어든 상황이다"며 "세입자가 사정에 맞게 유리한 방향으로 전월세를 선택한다”고 말했다.

한편 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 아파트 전세 거래량은 60만6686건으로 전년 대비 0.1%p 감소했지만, 월세 거래량은 45만2620건으로 전년 대비 28.5% 증가했다. 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 42.7%로 통계 작성 이래 최고치를 보였다.

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출처:네이버부동산

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