부동산 전문가들 "올해 주택 가격 완만한 하락세 보일 것"

 부동산 전문가들 "올해 주택 가격 완만한 하락세 보일 것"

기사내용 요약

KDI, 부동산 시장 전문가 812명 대상 설문조사
정부 정책 효과 미흡…금융규제·세제 완화해야
양도소득세 '완화' 요구…"매물 확대 필요성 제기"

부동산 관련 전문가들은 올해 주택 매매 가격이 완만한 하락세를 보일 것이라는 전망했다.

27일 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 2021년 4분기 부동산시장 동향에 실린 부동산 시장 전문가 설문조사에 따르면 전국 주택매매가격은 2021년 하반기에 높은 상승률을 보였으나 2022년에는 완만한 하락을 예상한 응답이 다수를 차지했다.

조사 결과 올해 주택 매매 가격이 '하락'할 것이라고 답한 비중은 51.3%로 절반을 넘겼다. '보합'과 '상승'은 각각 18.3%, 30.4%로 집계됐다.

가격 하락을 전망한 이유로는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정'(31.7%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 '금리 인상'(28.5%), '금융규제'(19.3%) 등이 뒤를 이었다.

지역별 주택매매가격 상승률 평가와 전망도 전국과 대체로 유사한 가운데, 서울의 주택매매시장 가격 상승률은 여전히 높다는 판단이 우세했다.

올해 서울과 비수도권 모두 주택매매가격의 '완만한 하락'(-5~0%)을 예상하는 응답 비중이 가장 높게 나타난 가운데 서울에서는 '신규 공급 입주물량 부족'(31.1%)이, 비수도권에서는 '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'(24.3%)가 매매가격 상승에 영향을 미칠 것으로 응답했다.




정부의 부동산 정책 효과에 대해서는 대체로 미흡하다는 평가가 많았다.

지난해 시행된 정부의 주요 부동산 정책이 주택 매매 시장 안정에 효과가 있을지를 묻는 질문에는 응답자의 58.6%가 '매우 낮음' 또는 '낮음' 등 부정적인 의견을 선택했다.

특히, 전세시장 안정 효과가 '높다'라는 응답은 13.1%에 그쳤다.

매매시장 안정을 위해서는 금융 규제와 세제를 완화해야 한다는 의견도 있었다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등을 '완화'해야 한다는 비중은 43%를 차지했다.

또한 취득세와 보유세 '완화'를 선택한 응답자도 각각 53%, 43%에 달했다. 양도소득세의 경우 이 비중이 63%로 유독 높았다.

KDI는 "보유세의 경우 현금 흐름이 원활하지 않은 고령 납세자들을 위한 정책적 배려가 필요하다는 인식이 일부 작용한 것으로 판단된다"며 "양도소득세 '완화' 의견이 지배적인 이유는 매물 확대를 통해 시장 안정을 도모해야 할 필요성을 제기한 것"이라고 전했다.

이번 설문조사는 지난해 12월28일부터 사흘간 교수·연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 부동산시장 전문가 812명을 대상으로 진행됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=003&aid=0010969911

“중도금도 입주때 내세요”… 미분양 우려에 ‘중도금 유예’ 다시 등장

 

“중도금도 입주때 내세요”… 미분양 우려에 ‘중도금 유예’ 다시 등장

금융당국의 대출규제가 강화된 가운데 미분양 우려가 커지자 중도금 납부를 미뤄주는 상품이 다시 등장하고 있다. 수익형 부동산은 물론 아파트 분양현장에서도 나오고 있다.

27일 분양업계에 따르면 서울시 중구에 들어서는 고급 오피스텔인 ‘버밀리언 남산’은 초기 계약금 10%만 내면 잔금을 치를때까지 중도금을 유예하는 혜택을 내걸었다. 이곳은 지난해 말 모집공고를 냈기 때문에 올해 1월부터 적용된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 피했다. 그러나 3.3㎡(1평)당 8000만~9500만원에 달할 정도로 분양가가 비싸 중도금이 부담으로 작용하던 상황이다.

분양 관계자는 “2024년 4월 입주 예정인데, 계약금 10%만 내면 중도금을 낼 필요 없이 입주 시점에 나머지 90%를 납부하면 된다”면서 “지금은 대출이 어려운 상황이지만, 입주시점에는 규제가 완화될 수 있는 만큼 당장 자금 마련이 어려운 고객들에게는 유리한 조건이 될 것”이라고 했다.

2018년 이후 자취를 감췄던 ‘중도금 유예’ 마케팅은 작년부터 다시 등장했다. 정부의 대출규제로 자금 조달이 어려운 고객이 늘었기 때문이다. 작년 도입된 가계대출 총량제로 대출한도가 크게 줄었고, 올해 1월부터는 개인별 대출총액이 2억원을 넘길 경우 DSR이 40%로 제한되면서 대출이 더욱 어려워졌다. 이에 미분양을 우려한 분양시장에서 분양 대금 납부 시점을 아예 늦춰 고객을 끄는 것이다.

작년 8월 중도금 60%에 대해 납부 유예를 실시한 서울 강동구 고덕아이파크 디어반 오피스는 미분양 없이 계약이 완료됐다. 현재는 프리미엄이 평당 500만원까지 붙어 거래되는 상황이다.

최근에는 수익형 부동산 뿐 아니라 미분양이 우려되는 아파트도 중도금 납부유예를 내걸고 있다. 2020년 12월 17일 조정대상지역으로 묶인 광양에 들어서는 한라비발디 센트럴마크 아파트가 대표적인 사례다. 총 772가구가 들어서는 이 단지는 작년 9월 일반공급 238가구에 대해 청약을 실시했지만 전 평형에서 미분양이 발생한 바 있다.

회사 측은 청약 후 4개월이 지난 지금까지도 70가구가 주인을 찾지 못하자, 최근에는 잔여세대에 대해 조정지역이 해제될때까지 중도금을 유예해 주겠다고 나섰다. 분양 관계자는 “오는 5~6월 조정대상지역 해제 여부를 두고 정부가 재심사에 나서는 만큼, 그때까지는 고객들의 대출 부담을 줄여주겠다는 취지”라고 했다.

다만 부동산 시장 관계자들은 중도금을 내지 않더라도 잔금을 치룰 때 돈을 한꺼번에 내야 하므로, 입주 시점에 대출규제가 풀리지 않으면 부담이 더욱 커질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다고 지적한다. 또 납부를 유예하더라도 중도금이 발생된 만큼, 어느 한쪽이 자유롭게 계약을 해지할 수 없다는 점을 유의해야 한다고 조언한다.

한 시행사 관계자는 “중도금 납부유예를 하면 잔금 시점에 큰 돈을 지출해야 하는데다 중도금 대출이 무이자가 아닐 경우에는 납부 유예된 중도금에 대한 이자도 내야한다”면서 “입주 시점에 정책에 의해 대출이 더 줄면 오히려 자금부담이 커질 수 있어 유의해야한다”고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “중도금을 납부했더라도 당사자 사이에서 합의점을 찾으면 계약파기가 가능하지만, 합의가 되지 않으면 소송으로 가거나 지연이자가 발생하므로 계약 시 계약서 내용을 꼼꼼히 읽어봐야 한다”고 했다

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=366&arti_id=0000789994

명동 상가 '두 곳 중 한 곳' 텅텅 비었다

 

명동 상가 '두 곳 중 한 곳' 텅텅 비었다

지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 상업용부동산의 공실은 늘어나고 임대료도 하락했다. 다만 수익률은 연 6~8%대를 기록하며 전년대비 상승한 것으로 나타났다. 서울의 대표 상권 중 하나인 명동상권의 경우 상가 절반은 비어있는 것으로 확인됐다.

26일 한국부동산원에 따르면 상업용부동산 연간 투자수익률은 오피스는 8.34%, 소규모·중대형 상가 각각 6.12%, 7.02%, 집합상가 6.58%로 집계됐다. 이 같은 수치는 저금리·시중 유동성 증가와 주택시장 규제 강화로 상업용부동산 시장으로 투자자금이 유입돼 자산가치가 상승했기 때문이다. 다만 임대료는 하락하고 공실은 증가하면서 임대 수익은 전년 대비 감소했다.

시장 임대료 변동을 나타내는 ‘임대가격지수’는 지난해 전반적으로 하락한 것으로 나타났다. 오피스 임대가격지수는 전년대비 0.49% 하락하면서 99.5로 조사됐다. 상가의 경우 같은 기간 0.79~0.94% 하락했다. 부동산원은 노후 오피스 수요 감소와 렌트 프리 증가 등으로 인해 임대가격지수가 하락한 것으로 분석했다. 특히 상가는 코로나19가 장기간 지속되고 확진자가 급증하면서 정부의 방역패스 시행으로 인해 상권 침체가 계속됐다.

공실률은 오피스를 제외하고 모두 증가했다. 지난해 4분기 전국 평균 공실률은 오피스의 경우 10.9%로 전분기보다 0.2%포인트 낮아졌고 중대형 상가와 소규모 상가는 13.5%, 6.8%로 전분기대비 0.5%, 0.4% 높아졌다. 공실률이 낮았던 오피스의 경우 비대면 업종 증가와 프롭테크 기업 업무공간 확대로 안정적인 수요를 유지한 것으로 보인다. 중대형 오피스 신규 공급이 어려웠던 테헤란로 등을 중심으로 수요가 이어져 서울 오피스 공실률은 7.8%의 낮은 수준으로 집계됐다.

반면 상가는 다중이용시설을 중심으로 공실률이 증가했다. 외국인 관광객 의존도가 높았던 명동 상권은 코로나19 영향으로 공실이 급증했다. 서울 명동 상권의 중대형 상가 공실률은 50.1%, 소규모는 50.3%로 절반을 넘었다. 홍대·합정 등 상권은 침체가 지속되면서 중대형 상가 공실률은 16.9%, 소규모 상가는 28.1%로 나타났다. 평균권리금은 3807만원으로 전년대비 6.5% 하락했다. 권리금 존재 비율은 54.0%로 집계됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=417&arti_id=0000779693

임대차법 부작용 계속되는데 李 적응 vs. 尹 개편

 

임대차법 부작용 계속되는데 李 적응 vs. 尹 개편

민주당, 야당 반발에도 임대차 3법 단독 통과
“임대차법이 시장 불안 초래…실패 인정해야”

정부가 전세 시장 안정을 위한 임대차 3법을 시행한 지 1년 반이 지났지만, 오히려 세입자들의 주거 불안은 더욱 심각해진 상황이다. 비교적 안정세를 보이던 전월세 가격까지 급등했고, 전세 시장이 불안해지면서 전셋집에서 월세로 밀려난 세입자는 대거 늘었다.

하지만 전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권 등 임대차3법에 대해 대선 후보들은 입장 차이를 보였다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 현 제도 적응에 초점을 두고, 윤석열 국민의힘 대선후보는 전면 개편을 내세웠다.

이 후보는 최근 한 방송사 인터뷰에서 임대차3법에 대한 질문에 “지금은 (법 시행) 초기라서 혼란이 좀 있기는 한데, (법을) 원상 복귀시켰을 때 (발생할) 혼란이 앞으로 안정화시킬 때 혼란보다 더 클 것 같다”며 제도를 안착시키는 게 우선이라고 밝혔다.

이에 반해 윤 후보는 임대차 3법을 전면 개정해야 한다는 입장을 내비췄다. 윤 후보는 “임대차 3법으로 임대인과 임차인의 갈등이 커졌다. 임차인의 경우 당장 전·월세 갱신에 따른 이점을 누릴 수 있으나, 2년 뒤 급등한 전월세 가격을 감당해야 하는 상황”이라며 “임대차 3법의 맹점과 부작용을 면밀히 살펴보겠다”고 공약했다.

임대차3법은 세입자가 기존 계약을 1회에 한해 2년 연장할 수 있게 해 총 4년(2+2년) 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권’, 계약 갱신시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 ‘전월세 상한제’, 임대차 계약 신고를 의무화한 ‘전월세 신고제’를 뜻한다.

민주당은 지난 2020년 8월 야당의 반발에도 임대차 3법을 단독으로 통과시켰다. 임차인의 주거 안정성을 향상시킨다는 취지다.

그러나 이후 1년 반이 지난 지금까지도 임대차법 추진이 전월세 가격 상승 등 시장 불안을 초래하는 원인이라는 비판이 계속되고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부가 지금이라도 임대차 3법의 실패를 인정해야 할 것”이라며 “임대차법에 따라 전세 매물이 급격하게 줄어들었고, 대출 규제 등으로 목돈을 마련하지 못한 세입자는 월세로 내몰렸다”고 지적했다.

그러면서 “결국 세입자 보호를 내건 임대차법이 전세가격을 올리고 월세 비중 증가를 초래했다”며 “다음 정부에서는 당장 임대차 3법을 없애기가 부담스럽다면 유예 기간을 둔다든지 세입자 보호를 위한 개정이 있어야 한다”고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “코앞에 다가온 설 연휴와 대통령 선거를 앞두고 세금과 대출 등에서 규제 완화 공약이 쏟아지고 있어 시장에 관망세가 짙어지고 있다”며 “불확실성이 커지는 반작용으로 거래량은 축소되면서 매매가격과 전세가격 모두 당분간 평행선을 달릴 것”이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=119&arti_id=0002570876

마포 아파트 팔고 일산 간 40대 부부…5년 뒤 `뼈저린 후회`

 마포 아파트 팔고 일산 간 40대 부부…5년 뒤 `뼈저린 후회`

40대 맞벌이 부부가 육아 때문에 서울을 떠났다가 급등한 집값 때문에 돌아올 수 없게 된 사연이 소개돼 화제다.

26일 업계에 따르면 고준석TV에서는 '2017년 어느날 만일 그때 마포에서 일산으로 가지 않았더라면'이라는 제목의 사연을 소개했다.

40대의 평범한 직장인 맞벌이 부부였던 A씨는 열심히 저축해 2014년 서울 마포구에서 내 집 마련에 성공했다. 마포 지역의 2015년 1월 최고 실거래가가 3억9900만원으로 4억원 수준이었고, 당시엔 대출 규제도 심하지 않아 몇년 만 고생하면 대출 끼고 충분히 내 집 마련이 가능했던 시기다. 또 2011년부터 2014년 초까지는 부동산 가격이 많이 오르지 않았고 일부 지역은 아파트값이 떨어진 지역도 있었던 시기다. A씨는 부동산 가격이 막 오를 가능성이 높았던 시기에 내 집 마련에 성공한 것이다.

이들 부부에게 고민이 생기기 시작한 것은 아이가 태어나면서부터다. A씨 부부는 육아 문제 때문에 친정인 일산 근처로 가서 살아야 할지 고민하고 있었다. 또 마포 아파트값이 이미 너무 많이 올랐다는 판단했는데 이들 부부가 이사를 고민했던 2017년 10월 마포 아파트 실거래 가격은 최고 5억9500만원으로 6억원에 육박했다.

마포는 직주근접에 최적화되어 있고 20년 전부터 재개발도 이뤄지는 등 미래가치가 높은 지역이었지만 이들 부부는 마포 집을 팔고 일산 집을 매수했다. 그러나 그 뒤로 마포 아파트값은 12억5000만원까지 뛰었다. 고준석 교수는 "당시 이 부부가 선택할 수 있는 최고의 방법은 마포 집을 소유하고 일산에 전세로 사는 것"이라며 "부동산을 살 때 가장 중요한 것은 교육환경, 편의시설, 교통시설, 자연환경 등 미래가치를 따져봐야 하는 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=029&aid=0002717803

서울 내에서도 양극화가…한강이남-이북 아파트 매매가 격차 5억원

 

서울 내에서도 양극화가…한강이남-이북 아파트 매매가 격차 5억원

정부 출범 후 2억원 이상 벌어져···전세 격차도 확대
'현금부자'와 달리 중저가 아파트 규제 직격타 맞은 탓

현 정부 들어 서울-지방 뿐 아니라 서울 내에서도 아파트 가격 양극화가 심화되고 있다. ‘현금부자’들이 노리는 고가 아파트와 달리 레버리지를 활용해야 하는 실수요자들이 주로 찾는 중저가 아파트들은 대출규제나 금리인상의 직접적인 영향을 받고 있어서다.

부동산 정보업체 경제만랩이 26일 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과 지난 1월 한강이남(11개구)과 한강이북(14개구)의 아파트 평균매매가격은 각각 14억 9,928만원, 9억 9,819만원으로 나타났다. 한강을 기준으로 이남-이북 간 가격 격차는 5억 109만원이다.

정부가 출범한 2017년 5월 두 지역 간 평균매매가는 각각 7억 3,347만원, 4억 5,864만원으로 2억 7,000만원 수준의 격차를 보였다. 정부 출범 5년 만에 격차가 2억 3,000만원 가까이 격차가 벌어진 것이다.

매매가격 뿐 아니라 전세가격 격차도 확대되고 있다. 2017년 5월 한강이남-이북 아파트 평균전세가격은 각각 4억 9,022만원, 3억 5,098만원으로 격차는 1억 3,924만원이었다. 하지만 지난 1월에는 한강이남 평균매매가가 7억 7,780만원, 한강이북이 5억 5,191만원으로 나타나면서 격차가 2억 2,589만원으로 확대됐다.

이 같은 서울 내 양극화 심화는 정부의 주택 관련 규제가 영향을 미쳤다는 분석이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “한강이북의 경우 대출규제와 금리인상의 영향을 많이 받아 가격 하락 및 보합 지역이 늘어나고 있지만 한강이남의 경우 대출보다 현금 여력의 영향이 크기 때문에 두 곳의 아파트 가격 격차가 점점 확대되고 있는 분위기”라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=011&arti_id=0004012400

"외지인은 서울, 서울선 강남"…'똘똘한 부동산'發 집값 '빈부차' 짙어졌다

 

"외지인은 서울, 서울선 강남"…'똘똘한 부동산'發 집값 '빈부차' 짙어졌다

서울 집합건물 외지인 매수비중, 12년 만에 약 10% 증가
서울 거주자 19.5%는 강남3구 매수…강남 거주자 76%도 '다시 강남'

지난해 하반기 서울에서 아파트·상가 등 집합건물을 매입한 외지인 비중이 더욱 증가한 것으로 나타났다. 동시에 서울 거주자들 사이에선 '똘똘한 부동산' 선호 현상이 짙어지며 강남3구로 거래 비중이 집중된 현상이 나타났다.

전문가들은 '서울·강남' 쏠림을 유발하는 이 같은 추세가 집값 등의 양극화 현상을 더욱 촉발할 것이라고 전망한다.

26일 법원 등기정보광장 주소지별 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황에 따르면 지난해 하반기 서울 집합건물 매수자 중 서울 거주자는 약 73.5%로 나타났다. 지난 2012년 하반기 83.2%와 비교하면 9.3%포인트(p)가량 감소했다.

집합건물은 아파트 연립주택 오피스텔, 상가 등 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 적용을 받는 건축물을 말한다.

서울 거주자 매수 비율이 감소한 만큼 외지인의 서울 집합건물 매수 비중은 꾸준히 늘었다. 같은 기간 경기·인천 거주자 비중은 11.3%에서 18.1%로 높아졌다. 지방 거주자 비중도 5.5%에서 8.3%까지 증가했다. 서울 집합건물 4건 중 1건 이상은 외지인이 사들인 셈이다.

일례로 경기도에 거주하던 50대 A씨는 지난해 경기와 천안에 있는 아파트 3채를 처분해 송파구의 한 아파트를 20억원 대에 매수했다. A씨는 "세금 문제도 있고, 무엇보다 서울 부동산이 안전하단 생각에 방향을 바꿨다"고 설명했다.

서울 거주자들의 집합건물 매수에서는 강남권 쏠림 현상이 나타났다.

같은 기간 서울 거주자들의 서울 소재 집합건물 거래량은 총 8만6027건이었는데, 그 중 약 19.5%인 1만6861건이 강남3구(강남·서초·송파)에 집중됐다. 시내 집합건물을 산 서울 거주자 5명 중 1명은 강남3구에 있는 부동산을 택한 것이다.

강남권 선호 현상은 풍부한 자금력을 갖춘 현금부자들이 몰린 강남3구(강남·서초·송파)에서 더욱 뚜렷했다.

강남3구(강남·서초·송파구) 거주자가 자신들이 사는 강남권의 집합건물을 매입한 비중은 76.1%로, 지난해 상반기(55.2%) 대비 20p 이상 높아졌다. 지난 2012년에는 50.6%까지 떨어졌지만 반등한 것이다.

한 부동산 전문가는 "사더라도 '똘똘한' 부동산을 사겠다는 인식이 커지면서 지방에서는 서울로, 서울에서는 강남으로 수요가 몰리는 것"이라며 "최근 시장이 변곡점을 맞고 있지만, 집값이 꺾이더라도 이러한 추세는 변하지 않을 것"이라고 내다봤다.

이에 따라 지방과 서울 도심 간의 부동산 '빈부차'도 극심해지고 있다.

실제 KB국민은행의 월간 주택시장동향에 따르면 이달 서울·경기·인천 등 수도권 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 15억9832만원에 달한다. 하지만 광역시를 제외한 기타 지방은 상위 20% 아파트 평균 매매가격이 4억8819만원에 그쳤다. 이는 수도권 하위 40%(2분위) 평균 매매가격 4억9236만원 수준이다.

송승현 도시와경제 대표는 "지방의 고가 아파트를 팔아도 수도권 진입조차 어려운 상황이며 특히 선호도가 높은 서울 등엔 여전히 진입장벽이 높다"며 "다만 양극화의 지속여부는 정부와 민간의 공급상황과 금리변동 등의 변수에 따라 결정될 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=421&arti_id=0005867252