서울 아파트값 20개월 만에 하락 반전… 불패신화 끝나나

 

서울 아파트값 20개월 만에 하락 반전… 불패신화 끝나나

대출규제·금리 인상이 수요 눌러
2년7개월째 오른 전세도 보합
‘집값, 대세 하락’ 근거 아직 없어

부동산 시장이 전환점 위에 섰다. 서울 아파트값이 1년8개월 만에 ‘하락’으로 돌아섰다.

정부는 그동안 집값을 잡기 위해 수많은 대책을 내놨지만 백약이 무효였다. 유동성이 늘어가는 상황에서 규제만 강화하는 정책은 역효과를 불렀다. 뒤늦게 내놓은 공급책의 방향은 모호하다. 이런 혼란 속에서 집값 상승세가 갑자기 꺾였다. 대출규제 강화에다 기준금리 인상이 결정타가 됐다. 다만 정부의 정책이 집값을 중장기 안정세로 이끌지 여전히 알 수 없다.

한국부동산원은 이달 4주차(24일 기준) 주간아파트가격동향을 발표하고, 서울 아파트 매매가격 변동률이 0.01%를 기록했다고 27일 밝혔다. 2020년 5월 이후 1년8개월 만에 하락 전환이다. 강남 3구(강남·송파·서초구)를 중심으로 마지막까지 상승세를 이어가던 동남권이 보합(0.00%)에 들어섰다. 양천구, 강서구 등 서남권도 보합을 보였고 서북권은 0.01%를 나타냈다.

특히 노원구를 중심으로 한 동북권 변동률은 0.02%였다. 동북권은 지난주에 이미 서울 권역 가운데 가장 먼저 하락세(-0.01%)로 돌아섰었다. 한때 서울 외곽지역 집값을 이끌었던 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’의 아파트 가격이 앞장서 내리고 있다.

이번 주에 매매가격 변동률은 노원구(-0.03%), 강북구(-0.03%), 도봉구(-0.02%), 성북구(-0.02%)가 서울 최하위권을 형성했다.

서울의 아파트 가격 하락세는 대출규제 효과로 보인다. 동북권은 젊은 실수요자의 패닉바잉이 몰렸던 지역이다. 정부가 부동산 대책을 내놓을 때마다 수요가 쏠렸었다. 12·16대책, 2·20대책, 6·17대책, 새 임대차법 시행 등 굵직한 대책이 발표되면 노도강 집값이 껑충 뛰었다. 결국 대출규제와 금리 인상이 이 지역의 수요를 억누른 것이다.

또한 서울의 아파트 전셋값이 보합에 진입했다. 전셋값은 집값 상승의 영향으로 2019년 6월 이후 2년7개월간 쉬지 않고 올랐었다. 진작 내림세에 접어든 인천(-0.06%)과 경기도(-0.02%)는 하락 폭을 키워 수도권 전체로 0.02%를 기록했다. 수도권 전셋값이 하락한 건 2019년 8월 이후 2년6개월 만이다.

실거래가격으로 확인한 월별 공동주택실거래가격지수에선 서울은 이미 지난해 11월 0.79%를 기록하며 내림세로 돌아섰다. 이후에도 내림세가 이어졌을 것으로 보인다.

다만 집값이 대세 하락으로 이어질 것이란 근거는 없다.

부동산원은 서울 집값 하락의 원인에 대해 “글로벌 통화긴축 우려 등에 따른 시장 불확실성 증가로 매수심리가 크게 위축됐다. 여기에 추가 금리 인상, 전세가격 하락 등의 다양한 하방압력이 맞물렸다”고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220128&prsco_id=005&arti_id=0001502022

노형욱 국토 "2025년까지 고령자 복지주택 1만가구 공급"

 

노형욱 국토 "2025년까지 고령자 복지주택 1만가구 공급"

노형욱 국토교통부 장관은 지난 27일 "초고령사회를 대비해 임대주택과 사회복지시설을 함께 공급하는 고령자복지주택을 2025년까지 1만가구 공급할 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 밝혔다. 

노 장관은 이날 설 명절을 앞두고 서울 번동 영구임대주택을 방문해 취약계층을 위한 주거 지원 현황을 점검하며 이같이 말했다.

노 장관은 “1990년 우리나라 최초로 건설된 서울 번동 영구임대주택에 올해 중 찾아가는 마이홈센터가 설치되고 단지 내 유휴 공간에는 고령자복지주택이 증축되며 노후 주택에는 그린 리모델링이 시행될 예정"이라고 밝혔다.

이어 "이 사업으로 입주민들은 주거복지 전문가와 함께 일자리 제공, 음식 나눔 등 다양한 주거복지서비스를 누리고 전등·창호가 교체돼 관리비도 줄어들고 부엌·화장실 등이 개선돼 거주여건도 대폭 향상될 것"이라며 "번동과 같이 영구임대주택 대부분이 노후화된 현 시점에서 노후 공공임대 그린리모델링 사업을 실시해 18만6000가구 임대주택의 에너지 성능을 향상시키고, 생활여건을 개선할 것"이라고 말했다.

그러면서 노 장관은 “설 명절을 앞둔 시점에서 주택시장은 안정 국면에 진입하고 있다"면서 "취약계층에 대한 현장 맞춤형 주거복지도 강화되고 방역도 빈틈없이 관리될 수 있도록 적극적인 노력을 기울여달라”고 당부했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220128&prsco_id=417&arti_id=0000780247

부동산 전문가들 "올해 주택 가격 완만한 하락세 보일 것"

 부동산 전문가들 "올해 주택 가격 완만한 하락세 보일 것"

기사내용 요약

KDI, 부동산 시장 전문가 812명 대상 설문조사
정부 정책 효과 미흡…금융규제·세제 완화해야
양도소득세 '완화' 요구…"매물 확대 필요성 제기"

부동산 관련 전문가들은 올해 주택 매매 가격이 완만한 하락세를 보일 것이라는 전망했다.

27일 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 2021년 4분기 부동산시장 동향에 실린 부동산 시장 전문가 설문조사에 따르면 전국 주택매매가격은 2021년 하반기에 높은 상승률을 보였으나 2022년에는 완만한 하락을 예상한 응답이 다수를 차지했다.

조사 결과 올해 주택 매매 가격이 '하락'할 것이라고 답한 비중은 51.3%로 절반을 넘겼다. '보합'과 '상승'은 각각 18.3%, 30.4%로 집계됐다.

가격 하락을 전망한 이유로는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정'(31.7%)을 가장 많이 꼽았다. 이어 '금리 인상'(28.5%), '금융규제'(19.3%) 등이 뒤를 이었다.

지역별 주택매매가격 상승률 평가와 전망도 전국과 대체로 유사한 가운데, 서울의 주택매매시장 가격 상승률은 여전히 높다는 판단이 우세했다.

올해 서울과 비수도권 모두 주택매매가격의 '완만한 하락'(-5~0%)을 예상하는 응답 비중이 가장 높게 나타난 가운데 서울에서는 '신규 공급 입주물량 부족'(31.1%)이, 비수도권에서는 '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'(24.3%)가 매매가격 상승에 영향을 미칠 것으로 응답했다.




정부의 부동산 정책 효과에 대해서는 대체로 미흡하다는 평가가 많았다.

지난해 시행된 정부의 주요 부동산 정책이 주택 매매 시장 안정에 효과가 있을지를 묻는 질문에는 응답자의 58.6%가 '매우 낮음' 또는 '낮음' 등 부정적인 의견을 선택했다.

특히, 전세시장 안정 효과가 '높다'라는 응답은 13.1%에 그쳤다.

매매시장 안정을 위해서는 금융 규제와 세제를 완화해야 한다는 의견도 있었다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등을 '완화'해야 한다는 비중은 43%를 차지했다.

또한 취득세와 보유세 '완화'를 선택한 응답자도 각각 53%, 43%에 달했다. 양도소득세의 경우 이 비중이 63%로 유독 높았다.

KDI는 "보유세의 경우 현금 흐름이 원활하지 않은 고령 납세자들을 위한 정책적 배려가 필요하다는 인식이 일부 작용한 것으로 판단된다"며 "양도소득세 '완화' 의견이 지배적인 이유는 매물 확대를 통해 시장 안정을 도모해야 할 필요성을 제기한 것"이라고 전했다.

이번 설문조사는 지난해 12월28일부터 사흘간 교수·연구원, 금융기관, 건설사 종사자 등 부동산시장 전문가 812명을 대상으로 진행됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=003&aid=0010969911

“중도금도 입주때 내세요”… 미분양 우려에 ‘중도금 유예’ 다시 등장

 

“중도금도 입주때 내세요”… 미분양 우려에 ‘중도금 유예’ 다시 등장

금융당국의 대출규제가 강화된 가운데 미분양 우려가 커지자 중도금 납부를 미뤄주는 상품이 다시 등장하고 있다. 수익형 부동산은 물론 아파트 분양현장에서도 나오고 있다.

27일 분양업계에 따르면 서울시 중구에 들어서는 고급 오피스텔인 ‘버밀리언 남산’은 초기 계약금 10%만 내면 잔금을 치를때까지 중도금을 유예하는 혜택을 내걸었다. 이곳은 지난해 말 모집공고를 냈기 때문에 올해 1월부터 적용된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 피했다. 그러나 3.3㎡(1평)당 8000만~9500만원에 달할 정도로 분양가가 비싸 중도금이 부담으로 작용하던 상황이다.

분양 관계자는 “2024년 4월 입주 예정인데, 계약금 10%만 내면 중도금을 낼 필요 없이 입주 시점에 나머지 90%를 납부하면 된다”면서 “지금은 대출이 어려운 상황이지만, 입주시점에는 규제가 완화될 수 있는 만큼 당장 자금 마련이 어려운 고객들에게는 유리한 조건이 될 것”이라고 했다.

2018년 이후 자취를 감췄던 ‘중도금 유예’ 마케팅은 작년부터 다시 등장했다. 정부의 대출규제로 자금 조달이 어려운 고객이 늘었기 때문이다. 작년 도입된 가계대출 총량제로 대출한도가 크게 줄었고, 올해 1월부터는 개인별 대출총액이 2억원을 넘길 경우 DSR이 40%로 제한되면서 대출이 더욱 어려워졌다. 이에 미분양을 우려한 분양시장에서 분양 대금 납부 시점을 아예 늦춰 고객을 끄는 것이다.

작년 8월 중도금 60%에 대해 납부 유예를 실시한 서울 강동구 고덕아이파크 디어반 오피스는 미분양 없이 계약이 완료됐다. 현재는 프리미엄이 평당 500만원까지 붙어 거래되는 상황이다.

최근에는 수익형 부동산 뿐 아니라 미분양이 우려되는 아파트도 중도금 납부유예를 내걸고 있다. 2020년 12월 17일 조정대상지역으로 묶인 광양에 들어서는 한라비발디 센트럴마크 아파트가 대표적인 사례다. 총 772가구가 들어서는 이 단지는 작년 9월 일반공급 238가구에 대해 청약을 실시했지만 전 평형에서 미분양이 발생한 바 있다.

회사 측은 청약 후 4개월이 지난 지금까지도 70가구가 주인을 찾지 못하자, 최근에는 잔여세대에 대해 조정지역이 해제될때까지 중도금을 유예해 주겠다고 나섰다. 분양 관계자는 “오는 5~6월 조정대상지역 해제 여부를 두고 정부가 재심사에 나서는 만큼, 그때까지는 고객들의 대출 부담을 줄여주겠다는 취지”라고 했다.

다만 부동산 시장 관계자들은 중도금을 내지 않더라도 잔금을 치룰 때 돈을 한꺼번에 내야 하므로, 입주 시점에 대출규제가 풀리지 않으면 부담이 더욱 커질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다고 지적한다. 또 납부를 유예하더라도 중도금이 발생된 만큼, 어느 한쪽이 자유롭게 계약을 해지할 수 없다는 점을 유의해야 한다고 조언한다.

한 시행사 관계자는 “중도금 납부유예를 하면 잔금 시점에 큰 돈을 지출해야 하는데다 중도금 대출이 무이자가 아닐 경우에는 납부 유예된 중도금에 대한 이자도 내야한다”면서 “입주 시점에 정책에 의해 대출이 더 줄면 오히려 자금부담이 커질 수 있어 유의해야한다”고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “중도금을 납부했더라도 당사자 사이에서 합의점을 찾으면 계약파기가 가능하지만, 합의가 되지 않으면 소송으로 가거나 지연이자가 발생하므로 계약 시 계약서 내용을 꼼꼼히 읽어봐야 한다”고 했다

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=366&arti_id=0000789994

명동 상가 '두 곳 중 한 곳' 텅텅 비었다

 

명동 상가 '두 곳 중 한 곳' 텅텅 비었다

지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 상업용부동산의 공실은 늘어나고 임대료도 하락했다. 다만 수익률은 연 6~8%대를 기록하며 전년대비 상승한 것으로 나타났다. 서울의 대표 상권 중 하나인 명동상권의 경우 상가 절반은 비어있는 것으로 확인됐다.

26일 한국부동산원에 따르면 상업용부동산 연간 투자수익률은 오피스는 8.34%, 소규모·중대형 상가 각각 6.12%, 7.02%, 집합상가 6.58%로 집계됐다. 이 같은 수치는 저금리·시중 유동성 증가와 주택시장 규제 강화로 상업용부동산 시장으로 투자자금이 유입돼 자산가치가 상승했기 때문이다. 다만 임대료는 하락하고 공실은 증가하면서 임대 수익은 전년 대비 감소했다.

시장 임대료 변동을 나타내는 ‘임대가격지수’는 지난해 전반적으로 하락한 것으로 나타났다. 오피스 임대가격지수는 전년대비 0.49% 하락하면서 99.5로 조사됐다. 상가의 경우 같은 기간 0.79~0.94% 하락했다. 부동산원은 노후 오피스 수요 감소와 렌트 프리 증가 등으로 인해 임대가격지수가 하락한 것으로 분석했다. 특히 상가는 코로나19가 장기간 지속되고 확진자가 급증하면서 정부의 방역패스 시행으로 인해 상권 침체가 계속됐다.

공실률은 오피스를 제외하고 모두 증가했다. 지난해 4분기 전국 평균 공실률은 오피스의 경우 10.9%로 전분기보다 0.2%포인트 낮아졌고 중대형 상가와 소규모 상가는 13.5%, 6.8%로 전분기대비 0.5%, 0.4% 높아졌다. 공실률이 낮았던 오피스의 경우 비대면 업종 증가와 프롭테크 기업 업무공간 확대로 안정적인 수요를 유지한 것으로 보인다. 중대형 오피스 신규 공급이 어려웠던 테헤란로 등을 중심으로 수요가 이어져 서울 오피스 공실률은 7.8%의 낮은 수준으로 집계됐다.

반면 상가는 다중이용시설을 중심으로 공실률이 증가했다. 외국인 관광객 의존도가 높았던 명동 상권은 코로나19 영향으로 공실이 급증했다. 서울 명동 상권의 중대형 상가 공실률은 50.1%, 소규모는 50.3%로 절반을 넘었다. 홍대·합정 등 상권은 침체가 지속되면서 중대형 상가 공실률은 16.9%, 소규모 상가는 28.1%로 나타났다. 평균권리금은 3807만원으로 전년대비 6.5% 하락했다. 권리금 존재 비율은 54.0%로 집계됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=417&arti_id=0000779693

임대차법 부작용 계속되는데 李 적응 vs. 尹 개편

 

임대차법 부작용 계속되는데 李 적응 vs. 尹 개편

민주당, 야당 반발에도 임대차 3법 단독 통과
“임대차법이 시장 불안 초래…실패 인정해야”

정부가 전세 시장 안정을 위한 임대차 3법을 시행한 지 1년 반이 지났지만, 오히려 세입자들의 주거 불안은 더욱 심각해진 상황이다. 비교적 안정세를 보이던 전월세 가격까지 급등했고, 전세 시장이 불안해지면서 전셋집에서 월세로 밀려난 세입자는 대거 늘었다.

하지만 전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권 등 임대차3법에 대해 대선 후보들은 입장 차이를 보였다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 현 제도 적응에 초점을 두고, 윤석열 국민의힘 대선후보는 전면 개편을 내세웠다.

이 후보는 최근 한 방송사 인터뷰에서 임대차3법에 대한 질문에 “지금은 (법 시행) 초기라서 혼란이 좀 있기는 한데, (법을) 원상 복귀시켰을 때 (발생할) 혼란이 앞으로 안정화시킬 때 혼란보다 더 클 것 같다”며 제도를 안착시키는 게 우선이라고 밝혔다.

이에 반해 윤 후보는 임대차 3법을 전면 개정해야 한다는 입장을 내비췄다. 윤 후보는 “임대차 3법으로 임대인과 임차인의 갈등이 커졌다. 임차인의 경우 당장 전·월세 갱신에 따른 이점을 누릴 수 있으나, 2년 뒤 급등한 전월세 가격을 감당해야 하는 상황”이라며 “임대차 3법의 맹점과 부작용을 면밀히 살펴보겠다”고 공약했다.

임대차3법은 세입자가 기존 계약을 1회에 한해 2년 연장할 수 있게 해 총 4년(2+2년) 거주를 보장하는 ‘계약갱신청구권’, 계약 갱신시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 ‘전월세 상한제’, 임대차 계약 신고를 의무화한 ‘전월세 신고제’를 뜻한다.

민주당은 지난 2020년 8월 야당의 반발에도 임대차 3법을 단독으로 통과시켰다. 임차인의 주거 안정성을 향상시킨다는 취지다.

그러나 이후 1년 반이 지난 지금까지도 임대차법 추진이 전월세 가격 상승 등 시장 불안을 초래하는 원인이라는 비판이 계속되고 있다.

한 부동산 전문가는 “정부가 지금이라도 임대차 3법의 실패를 인정해야 할 것”이라며 “임대차법에 따라 전세 매물이 급격하게 줄어들었고, 대출 규제 등으로 목돈을 마련하지 못한 세입자는 월세로 내몰렸다”고 지적했다.

그러면서 “결국 세입자 보호를 내건 임대차법이 전세가격을 올리고 월세 비중 증가를 초래했다”며 “다음 정부에서는 당장 임대차 3법을 없애기가 부담스럽다면 유예 기간을 둔다든지 세입자 보호를 위한 개정이 있어야 한다”고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “코앞에 다가온 설 연휴와 대통령 선거를 앞두고 세금과 대출 등에서 규제 완화 공약이 쏟아지고 있어 시장에 관망세가 짙어지고 있다”며 “불확실성이 커지는 반작용으로 거래량은 축소되면서 매매가격과 전세가격 모두 당분간 평행선을 달릴 것”이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220127&prsco_id=119&arti_id=0002570876

마포 아파트 팔고 일산 간 40대 부부…5년 뒤 `뼈저린 후회`

 마포 아파트 팔고 일산 간 40대 부부…5년 뒤 `뼈저린 후회`

40대 맞벌이 부부가 육아 때문에 서울을 떠났다가 급등한 집값 때문에 돌아올 수 없게 된 사연이 소개돼 화제다.

26일 업계에 따르면 고준석TV에서는 '2017년 어느날 만일 그때 마포에서 일산으로 가지 않았더라면'이라는 제목의 사연을 소개했다.

40대의 평범한 직장인 맞벌이 부부였던 A씨는 열심히 저축해 2014년 서울 마포구에서 내 집 마련에 성공했다. 마포 지역의 2015년 1월 최고 실거래가가 3억9900만원으로 4억원 수준이었고, 당시엔 대출 규제도 심하지 않아 몇년 만 고생하면 대출 끼고 충분히 내 집 마련이 가능했던 시기다. 또 2011년부터 2014년 초까지는 부동산 가격이 많이 오르지 않았고 일부 지역은 아파트값이 떨어진 지역도 있었던 시기다. A씨는 부동산 가격이 막 오를 가능성이 높았던 시기에 내 집 마련에 성공한 것이다.

이들 부부에게 고민이 생기기 시작한 것은 아이가 태어나면서부터다. A씨 부부는 육아 문제 때문에 친정인 일산 근처로 가서 살아야 할지 고민하고 있었다. 또 마포 아파트값이 이미 너무 많이 올랐다는 판단했는데 이들 부부가 이사를 고민했던 2017년 10월 마포 아파트 실거래 가격은 최고 5억9500만원으로 6억원에 육박했다.

마포는 직주근접에 최적화되어 있고 20년 전부터 재개발도 이뤄지는 등 미래가치가 높은 지역이었지만 이들 부부는 마포 집을 팔고 일산 집을 매수했다. 그러나 그 뒤로 마포 아파트값은 12억5000만원까지 뛰었다. 고준석 교수는 "당시 이 부부가 선택할 수 있는 최고의 방법은 마포 집을 소유하고 일산에 전세로 사는 것"이라며 "부동산을 살 때 가장 중요한 것은 교육환경, 편의시설, 교통시설, 자연환경 등 미래가치를 따져봐야 하는 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=029&aid=0002717803