서울 아파트 거래, 3월 대선까지 ‘개점 휴업’

 

서울 아파트 거래, 3월 대선까지 ‘개점 휴업’

1월 거래량 776건…2006년 이후 최저치
“대선 앞두고 관망세 확산…거래절벽 이어져”

시장 관망세가 짙어지면서 올 1월부터 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 대출규제, 금리인상에 따른 돈줄 옥죄기에 이어 대선까지 맞물리면서 관망세는 더욱 짙어질 전망이다.

11일 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 서울 아파트 매매거래량은 전날 기준 776건으로 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치를 기록했다. 이는 지난해 1월(5795건)과 비교하면 8분의 1 가량 급감한 수치다.

지난달 서울에서 아파트 거래량이 가장 많았던 지역은 구로구로 131건으로 집계됐다. 하지만 이 역시도 지난해 1월(330건)과 비교해 절반 이상 줄어든 수치다. 이어 강서구 77건, 노원구 51건, 은평구 45건 등의 순이었다.

고가 아파트가 밀집한 강남 3구에서도 거래량 감소가 두드러졌다. 지난해 1월 324건이었던 강남구 거래량은 지난달 29건으로 급감했으며, 서초구는 같은 기간 273건에서 36건으로, 송파구도 264건에서 29건 등으로 90% 이상 감소했다.

전문가들은 정부의 대출 규제 강화로 돈줄이 묶인 데다 대선 후보들의 부동산 규제 완화 예고로 불확실성이 커지면서 거래절벽 현상이 나타나고 있다고 풀이했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “주택 공급 확대를 위한 재건축 규제 완화와 함께 교통망 확충 등 여야 대선 후보들의 부동산 관련 공약이 쏟아지고 있지만 시장은 별다른 반응을 보이지 않고 있다”며 “3월 대선을 앞두고 불확실성이 커지면서 매도자와 매수자간 눈치 보기 양상이 더 깊어지며 거래 위축이 이어지고 있다”고 전했다.

그러면서 “뚜렷한 부동산 정책 기조가 나올 때까지는 시장의 관망세와 함께 극심한 거래 침체도 당분간 이어질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

한국부동산원 조사 결과, 1월 다섯째 주(31일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주 보다 0.6%포인트 하락한 88.7을 기록했다. 이는 지난 2019년 7월22일 87.2 이후 2년6개월 만에 가장 낮은 수치다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월15일 기준선(100.0) 아래인 99.6으로 떨어진 뒤 12주 연속 100 아래를 유지하고 있다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮다는 것은 현재 시장에서 살 사람보다 팔 사람이 더 많다는 것을 의미한다.

한 부동산 전문가는 “대선을 앞두고 새 정부의 정책 변화를 지켜보려는 관망세가 확산하면서 주택 거래량이 급감하고 있다”며 “극심한 거래 감소와 매수세 위축 속에 부동산 정책의 큰 변화가 예상되는 새 정부 출범 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산될 것”이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220211&prsco_id=119&arti_id=0002574639

"집값 14% 하락" IMF 경고…4억 빚내 10억 집 산 영끌족 비명

 

"집값 14% 하락" IMF 경고…4억 빚내 10억 집 산 영끌족 비명

40대 김 모 씨는 지난해 1월 서울 강서구의 한 아파트를 10억9000만원에 사면서 4억5000만원가량을 주택담보대출과 신용대출로 충당했다. 말 그대로 '영끌(영혼까지 끌어모음)', 빚투(대출로 투자)'지만, 맞벌이 부부의 소득을 고려할 때 감당이 가능하단 계산이 섰다. 그런 김씨가 최근 걱정이 늘었다. 서울 집값이 하락세로 돌아선 데다 1년 만에 주담대 금리가 0.7%포인트 올랐기 때문이다. 실제 늘어난 원리금은 월 13만원 정도지만 금리가 더 오를 것이란 소식을 접할 때마다 가슴이 철렁하다. 요즘 김 씨와 같은 '영끌족(族)'의 걱정이 늘고 있다.

한국은행이 지난해 8월 이후 세 차례 기준금리 인상(0.50→1.25%)을 단행한 이후 부동산 시장은 급속도로 얼어붙었다. '집값 고점' 인식과 강력한 대출 규제 등이 맞물리며 역대급 거래절벽 현상이 이어지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 주택 거래는 2008년 이후 가장 적었다. 매물이 쌓이고 간간이 급매물만 거래되면서 집값도 하락세다. 지난주 수도권 주간 아파트값 상승률은 -0.02%를 기록, 2019년 7월 이후 2년 4개월여 만에 하락 전환했다.

집값 추세적 하락에...이자 부담 늘어난 '영끌족'

정부는 최근 집값이 '추세적 하락'에 접어들었다고 평가한다. 지난해 말 이후 집값 상승 동력이 떨어졌다는 것이다. 특히 '주력 매수세'였던 20~40대 영끌족의 힘이 빠졌다. 무섭게 오르는 금리와 모든 부채를 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등으로 자금 마련이 어려워졌고 이자 부담도 만만치 않기 때문이다. 최근 한국개발연구원(KDI)이 발간한 보고서에 따르면 지난해 10∼11월 신규 가계대출의 고정금리 대출 비중은 19.2%에 그쳤다. 금리가 오를수록 이자 부담이 커지는 구조다.

이런 '영끌족의 비명'은 비단 한국만의 현상은 아니다. 최근 들어 전 세계 집값이 사실상 꼭대기에 다다랐다는 평가가 나온다. 코로나19 팬더믹 이후 세계 각국은 경기 위축 우려 속에 저금리 기조를 유지했다. 풍부해진 유동성에, 재택근무 확산 등이 더해지면서 주거 수요는 폭발적으로 증가했다. 주택 공급이 이를 뒷받침하지 못하면서 세계 각국의 집값은 급등했다. 경제협력개발기구(OECD)는 "지난해 3분기 회원국의 주택 가격이 평균 13.1% 상승했다"고 밝혔다.

지난해 12월 영국 부동산 정보업체 나이트 프랭크가 공개한 '글로벌 주택 가격 지수(Global House Price Index)'에 따르면 지난해 3분기 기준 조사 대상 주요 56개국 중 54개국에서 집값이 올랐고, 평균 상승률(명목 기준)은 9.4%로 나타났다. 다만 물가상승률을 고려한 실질 상승률은 한국이 23.9%로 가장 높았다. 스웨덴(17.8%)과 뉴질랜드(17.0%), 터키(15.9%) 등이 뒤를 이었고, 미국도 집값이 1년 새 13.3% 오른 것으로 나타났다. 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 미국의 기존 주택 중위가격은 34만6900달러(약 4억1600만원)로 역대 최고가를 찍었다.

집값 급등, 인플레이션 압력에 금리 인상 카드

하지만 세계 경제 회복세에 인플레이션 압력이 이어지면서 각국 중앙은행이 통화정책 정상화를 추진하고 있어 주택 시장이 안정세에 접어들 것이라는 전망이 우세하다. 지난해 6월 블룸버그 통신이 평가한 집값 거품 순위에서 1위에 오른 뉴질랜드 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 지난해 10월과 11월 두 차례에 걸쳐 0.25%씩 기준금리를 올렸다. 뉴질랜드 중앙은행은 "인플레이션 압력과 집값 상승세, 역대 최저 수준의 실업률 등을 고려해 금리 인상을 결정했다"고 밝혔다.

미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인상 일정을 앞당길 가능성이 커지고 주택담보대출 금리가 오르면서 미국과 캐나다 등의 주택시장은 올 초 거래가 줄고, 가격 상승세가 다소 둔화했다. 미국의 지난해 12월 기존주택 매매 건수는 1년 전보다 7.1% 감소했다. 미국 국책 모기지 보증기관 패니메이가 지난달 미국인 1000명을 대상으로 한 설문조사에서 '주택을 사기 좋은 시기'라고 답한 비율이 역대 최저인 25%로 집계됐다. 국제통화기금(IMF)은 지난해 10월 반기 금융안정보고서에서 "집값 하방 위험이 상당한 것으로 보인다"며 "이러한 위험이 현실화할 경우 선진국에서 14%, 신흥국에서 22% 집값이 내려갈 수 있다"고 경고했다.

김성우 주택도시금융연구원 연구위원은 "3월 미국 기준금리 인상 가능성이 있어 한국의 통화정책도 동조화 현상을 보일 것"이라며 "향후 한은의 기준금리 추가 인상과 정부의 신규 주택공급, 금융당국의 가계대출관리정책 등으로 주택시장 안정세가 가속할 것"이라고 내다봤다. KDI가 최근 부동산시장 전문가 812명을 대상으로 한 올해 집값 전망 설문조사에서도 응답자 51.3%가 하락할 것으로 예상했다.

일각에서는 국내의 경우 서울 주택 공급난 여전해 3월 대통령선거 이후 정책 변화에 따라 분위기가 바뀔 가능성이 있다고 주장한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "최근 몇 년간 주택 시장은 전약후강의 흐름으로 5월 이후 서서히 반전하는 패턴을 보였다"며 "3월 대선, 5월 새 정부 출범을 기점으로 부동산 시장의 방향이 재설정될 것으로 보인다"고 설명했다.

금리 인상 영향 크지 않다는 주장도

세계 각국의 집값 역시 큰 폭으로 하락할 가능성이 작다고 보는 의견도 있다. 미국 하버드대 경제학과 가브리엘 초도로-라이히 교수는 최근 논문에서 "주택 가격이 거품처럼 보이는 것은 근본적인 경제 전환의 산물일 수 있다"고 설명했다. 영국 경제전문 매체 이코노미스트는 최근 "과거와 달리 소득이 받쳐주는 사람만 집을 살 수 있어 금리 인상에도 덜 민감할 것으로 보인다"고 설명했다. 미국에서 담보대출 상환액은 가처분 소득의 3.7%를 차지해 사상 최저 수준이며, 영국에선 신규 모기지 신청자는 대부분 5년 고정금리로 영란은행 금리 인상에 영향을 받지 않는다고 이 매체는 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220210&prsco_id=025&arti_id=0003172426

“주춤한 거래에도 '안전자산' 믿음 여전"…숨 고르는 강남3구

 

“주춤한 거래에도 '안전자산' 믿음 여전"…숨 고르는 강남3구

거래절벽 속 신고가·하락 지표 공존…대세하락으로 이어질까 '주시'
"하락 급매 있지만 '똘똘한 한 채' 수요 여전…대선 후 방향성 윤곽"

"일단 자고 일어나면 확 올라있던 시절은 지난 것 같긴 해요. 팔 사람이든 살 사람이든 전부 결단을 내리지 못하고 있고요. 그렇다보니 좀 내린 급매물 위주로 가끔 거래되고 있습니다. 하지만 대세 하락까지 갈지는 모르겠어요. 여전히 강남은 '안전자산'이라는 믿음이 강하거든요"(강남구 소재 A 공인중개소 대표)

8일 뉴스1이 찾은 강남3구(강남·서초·송파구) 공인중개소는 대체로 한산했다. A공인 대표는 "거래절벽이 뭔지 실감하고 있다"며 "원래는 겨울이 끝나가면서 슬슬 기지개를 켤 시긴데 기미도 보이지 않는다"고 말했다.

강남3구의 거래절벽은 수치로도 확인된다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 신고 건수는 21건에 그쳤다. 강남3구를 통틀어 1건의 거래만 신고됐다. 송파구가 1건, 강남구와 서초구는 0건이다.

서울 아파트값이 2주 연속 하락한 가운데 강남3구도 2020년 11월 이후 약 1년 4개월 만에 상승세를 멈췄다. 갭투자 비율도 급감했다. 시세를 견인하는 갭투자 거래도 사실상 멈췄다. 올해 강남3구 전체 갭투자 거래는 2건에 불과하다.

강남3구는 서울 집값 바로미터로 불린다. 2018년 9·13 부동산 대책 이후 강남3구 집값이 내리기 시작하며 서울과 수도권 집값이 전체적으로 조정 국면으로 들어섰다. 이후 강남이 반등하자 서울에서 전반적인 집값 상승세가 시작됐다.

주춤한 강남 시장에 '대세 하락'이 굳어질까 시장도 주시하는 분위기다.

하지만 현장에서는 속단은 이르다며 선을 그었다. 대부분 공인중개소에서는 매도자와 매수자 모두 눈치싸움 중이라고 입을 모았다. 정책이 급변할 것을 예상하고 사고 팔 시기를 재고 있느라 거래절벽이 유지될 뿐, '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 죽지 않았단 것이다.

서초구 반포동의 B 중개업소 관계자는 "5000만원~1억원 낮춘 급매물들이 거래되곤 있지만, 급하지 않은 경우는 세금 낼 돈은 맞춰야 한다며 호가를 내리지 않는다. 대선 뒤를 기다리겠다며 물건을 잡고 있는 고객도 많다"며 "매수자도 고점을 잡을까 싶어 선뜻 나서지 못하고 있다"고 귀띔했다.

송파구 잠실동의 C 중개업소 관계자는 "거래 절벽 속에서 급매물 위주로 하락이 늘었지만, 1월 강남3구 30%가 신고가"라며 "정부가 각종 규제로 수요를 끊으려고 하는 데도 뜻대로 되지 않는 것은 '똘똘한 한 채' 수요가 강남 집값을 받치고 있다는 것"이라고 말했다.

일부 조정이 올 수 있다는 의견도 있었다. 강남구의 D 중개업소 대표는 "단기간에 크게 올랐고, 대출도 안 되는데 갭 투자도 어려워 웬만한 부자도 접근이 어려운 시장"이라며 "대세 하락까지는 어렵겠지만, 상승하는 폭이 줄거나 단지별로 조금 하락하는 곳도 나올 수 있다고 본다"고 했다.

전문가들도 당장은 강남3구의 하락을 점치긴 어렵다고 보고 있다. 현재 이들 지역에서는 소폭 하락한 소량의 급매물 위주로 바로바로 거래가 성사되고 있다. 하향세를 굳히기 위해선 이런 거래가 다수 일어나고, 그 아래 가격대 거래로도 이어지는 현상이 꾸준히 관측돼야 한다는 것이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정치적인 이슈에 금리 인상기, 대출규제 환경까지 겹치며 거래에 선뜻 나서기가 애매해졌다"며 "강남3구도 영향권을 벗어나기 어려워 1분기까지는 약세 전환 상태가 이어질 것"이라고 말했다. 이어 "차기 정부 윤곽이 잡히고 세금·대출 변동성이 해소되면 그때부터 변화 조짐이 있을 수 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220210&prsco_id=421&arti_id=0005894772

"빌라라도 내 집 있어야 버티지"…은평구 매매거래 주택 10채 중 7채 '빌라'

 

"빌라라도 내 집 있어야 버티지"…은평구 매매거래 주택 10채 중 7채 '빌라'

서울 연립 다세대 비율 51% '역대 최고'
14개월 연속 빌라>아파트

"비싸고 대출 막힌 아파트 대신 빌라 매수세 이어질 듯"
궤도에 오른 민간·공공재개발사업도 한 몫

지난해 서울에서 매매된 주택 2건 가운데 1건은 빌라(다세대·연립주택)로 조사됐다. 가격이 천정부지 치솟은 아파트 매입 부담에 재개발 규제 완화 정책 등이 맞린 결과로 풀이된다. 2020년까지만 해도 아파트 매매량은 빌라보다 통상 월간 2∼3배까지도 많았다.

10일 한국부동산원 주택유형별 매매 통계(신고일 기준) 자료에 따르면, 작년 1∼12월 서울의 빌라 매매 건수는 총 6만4821건으로 , 같은 기간 전체 주택(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 매매 건수 12만6834건의 51.1%에 달한다. 이 비율은 2006년 이래 연간 최고치다.

서울 주택 매매 시장에서 빌라가 차지하는 비율은 2014년 27.9%에서 지난해까지 7년 연속으로 고공행진했다. 반면, 같은 기간 아파트 매매 비율(39.2%)은 처음으로 40% 아래로 떨어졌다. 빌라 매매 비율이 아파트 매매 비율을 웃돈 것은 2007년(빌라 44.0%·아파트 41.3%)에 이어 두 번째다.

지역별로 빌라 매매 비율은 은평구가 69.4%로 서울 25개 구 중 가장 높았다. 강북구(68.2%), 광진구(63.0%), 강서구(62.4%), 양천구(61.9%)와 송파구(59.5%)와 금천구(58.3%), 관악구(57.9%), 강동구(53.2%), 마포·동작구(각 52.8%), 중랑구(52.1%)의 빌라 매매 비율도 각각 60%, 50%를 상회했다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "빌라는 환금성이 떨어지고, 가격도 잘 오르지 않는다는 인식 때문에 주택 선호도 측면에서 아파트에 밀리는 모습을 보여왔다"면서 "하지만, 최근 몇 년간 아파트 매매값이 급등하면서 피로감이 쌓이고, 대출 규제와 금리 인상까지 겹치면서 지난해 매매 건수가 급감했다"고 진단했다.

실제 지난해 서울 아파트 매매 건수(정부 주택 매매 통계 기준)는 4만9751건으로, 전년 동기와 비교해 47.0% 급감했다. 5년 평균치와 대비하면 '반토막' 수준인 49.5%로 감소했다.

빌라 매매비율이 증가한 이유도 이와 무관치 않다. 주거안정을 바라는 수요자들이 비싼 아파트 대신 빌라로 몰린 것이다. 작년 12월 서울 평균 아파트값(한국부동산원 시세 통계 기준)은 11억5147만원으로, 빌라 평균 매매가(3억5284만원)의 3배 이상 비싸다.

여기에 시가 9억원을 넘지 않는 빌라는 아파트와 달리 무주택자가 매수하면 별도의 전세자금 대출을 받을 수 있다. 특히 올해부터 신규 취급되는 대출은 총대출액이 2억원을 초과하는 경우 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상이 되기 때문에 대출을 받지 못해 집을 사지 못하는 사례도 늘고 있다.

서울에서는 작년 1월부터 이달까지 14개월 연속으로 빌라 매매 건수가 아파트 매매 건수를 추월하는 현상이 이어지고 있다.

서울부동산정보광장 자료를 보면 올해 1월과 2월 서울 빌라 매매(계약일 기준)는 각각 2121건, 93건을 보이고 있다. 이 기간 아파트 매매건수는 776건, 29건에 그쳤다. 거래 등록 신고 기한(30일)을 고려하면 수치 자체는 변동될 수 있지만, 아파트보다 빌라 매매가 많은 추세가 변동되기는 어려울 것이라는 게 부동산 전문가들의 시각이다.

이들은 또 올해 역시 서울에서 빌라 매수세는 이어질 것으로 내다보고 있다. 민간·공공재개발 사업이 궤도에 오르고 빌라 가격 상승에 대한 기대감이 커지고 있기 때문이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220210&prsco_id=009&arti_id=0004919946

"똘똘한 한 채는 안 떨어져"…강남 집값 양극화되나

 

"똘똘한 한 채는 안 떨어져"…강남 집값 양극화되나

"똘똘한 한 채는 안 떨어져"
강남 집값 양극화되나

65주 만에 멈춘 강남 집값 상승세
"분위기 전반적 침체, 대선까지 지속"

"강남 부동산 시장도 분위기가 쳐진 것은 맞지만 일부 재건축 및 신축 단지 등 '똘똘한 한 채'에 대한 문의는 계속되고 있습니다. 강남 집값은 내리지 않을 것이라는 믿음에 싼값에 나오는 물건을 잡기 위한 수요자들이 있는 상황입니다. "(서울 강남구 개포동 T 공인 중개 대표)

서울 집값 풍향계로 불리는 강남3구(강남·서초·송파구)에서 집값 상승세가 멈췄다. 이들 지역이 동시에 보합권에 접어든 것은 2020년 11월 둘째 주(9일) 이후 65주 만이다. 거래가 뜸하면서 전반적으로 분위기는 가라앉았지만 정중동(靜中動)의 상황이다. 일부 재건축·신축 단지 등에 대한 문의는 꾸준하기 때문이다. 특수한 경우가 아니면 대장 아파트들의 호가는 좀처럼 하락하지 않고 있다. 시장에서는 이런 '눈치보기' 장세가 내달 대선까지 이어질 것으로 본다.

강남도 집값 상승세 멈춰

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동에 있는 ‘은마’ 전용 76㎡는 지난달 24억9000만원에 거래됐다. 지난해 11월 마지막 거래된 26억3500만원보다 1억4500만원 하락한 가격이다. 같은 동에 있는 ‘래미안대치하이스턴’ 전용 110㎡도 지난달 28억원에 팔렸다. 작년 마지막으로 거래된 30억원보다 2억원 떨어진 금액이다.

서초구 반포동에 있는 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡도 작년 12월 39억8000만원에 손바뀜해 직전에 이뤄진 45억원(11월)보다 5억2000만원 떨어졌고, 맞은편에 있는 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84㎡도 지난해 11월 34억4000만원에 팔려 직전 거래인 38억원보다 3억6000만원 낮은 가격에 새주인을 찾았다.

송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡도 지난달 25억원에 손바뀜해 지난해 마지막 거래 건인 25억7000만원보다 7000만원 떨어졌고, 같은 동에 있는 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 지난해 12월 25억1000만원으로 직전 신고가인 25억8000만원보다 7000만원 하락한 가격에 매매 계약을 맺었다.

강남3구 집값이 상승세를 멈춘 이유는 일단 거래 자체가 이뤄지기 어려운 시장 상황이기 때문이다. 압구정동 A 공인 중개 대표는 "그야말로 '거래 절벽'이다. 집을 사려는 수요자도 집을 팔려는 집주인도 드문 상황"이라며 "매물이 없는 데다 가격까지 치솟다보니 거래가 이뤄지기 어려운 환경이다. 시장 참여자들 모두가 지켜보고 있다"고 했다.

그럼에도 개별 아파트 면적대에 따라서는 신고가가 꾸준히 나오고 있다. 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 222㎡는 직전 신고가보다 1억6000만원 뛴 74억5000만원에 매매 계약이 맺어졌고, 강남구 개포동에 있는 '래미안블레스티지' 전용 84㎡는 지난달 30억원에 새주인을 찾았는데, 지난해 9월 거래된 29억5000만원보다 5000만원 더 올랐다.

시장 "대세 하락 아냐" vs 정부 "하향 안정"

호가도 여전히 높은 수준이다. 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡ 호가는 최고 40억원에 형성됐다. 개포동에 있는 '디에이치아너힐즈' 전용 84㎡ 호가도 최고 35억원으로 작년 거래된 이 면적대 최고가인 31억2000만원보다 수억원 높다.

개포동에 있는 B 공인 중개 대표는 "향후 집값이 오를 것으로 예상되는 재건축 단지나 신축 단지의 경우 여전히 수요자들이 찾는 매물이다. 이를 제외한 단지에서는 가격 하향 움직임이 포착된다"면서 "'똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지면서 강남 내 단지 별로 양극화되는 모습을 보이고 있다. 다만 현장에서 '대세 하락' 분위기는 감지되지 않고 있다"고 말했다.

오는 3월 열리는 대선이 부동산 시장 방향성을 가르는 분수령이 될 것이라는 게 현장의 설명이다. 서초구 반포동에 있는 C 공인 중개 대표는 "집을 사려는 실수요자도, 집을 내놓으려는 집주인도 '대선'만 목이 빠져라 기다리는 중"이라며 "매매 자체를 대선 이후로 미루는 모양새"라고 평가했다. 그는 "대선 결과에 따라 집값 방향성이 결정될 것"이라며 "(대선) 이후 상황을 지켜봐야할 것”이라고 봤다.

이러한 시장 분위기와는 달리 정부는 시장이 하향 안정세로 접어들고 있다고 보고 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "서울 아파트는 상승세를 멈췄다"며 "지난달 들어서는 강남, 서초, 성동, 일산 등 다수지역에서 1억원이 넘게 내린 거래 사례가 지속 포착되고 있다"고 했다.

그러면서 "최근 공급 확대, 심리 진정, 금리 추이 등을 종합적으로 보면 시장 하향 안정세는 더 속도를 낼 것"이라며 "그간 주택가격이 과도하게 오른 부분에 대한 하향 조정과정은 필요하다"고 말했다.

한편 경매 시장도 전반적으로 침체되고 있지만, 강남권 주요단지에서 나온 아파트들은 인기를 유지하고 있다. 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 100% 초반으로 떨어졌지만, 강남권 아파트 경매는 여전히 110%를 웃도는 상황이다. 서울의 낙찰가율은 103.1%로 지난해 2월(99.9%) 이후 11개월 만에 가장 낮았다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 낙찰가율은 113.30%로 지난 12월(112.5%) 보다 소폭 상승했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220209&prsco_id=015&arti_id=0004661398

"비싼 대출금리 낼 바에야"…전세의 월세화 가속

 

"비싼 대출금리 낼 바에야"…전세의 월세화 가속

기사내용 요약

보유세 부담 늘어난 집주인, 세입자에 월세 전가
대출금리 상단보다 전월세 전환율이 낮은 시대
세입자는 비싼 이자 내고 전세 살 필요 없어져
전문가 "전세의 월세 전환, 받아들여야 할 트렌드"

정부의 다주택자 규제와 금리인상 등으로 전세의 월세화가 빨라지고 있다. 전셋값이 너무 올라 큰 금액의 전세대출을 받아야 하는데, 대출이자가 부담스럽다보니 차라리 반전세나 월세를 택하는 이들이 늘어나는 것이다.

9일 서울부동산광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 계약된 아파트 전월세 1만6307건 중 월세를 조금이라도 낀 거래는 7015건으로 43%가 넘었다. 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되기 직전인 2020년 5월에는 전체 1만4436건 중 월세가 4143건으로 약 28.7% 수준이었다. 2020년 상반기까지 20%대였던 이 비율은 7월 30%를 넘어가더니 지난해 8월부터는 40%를 웃돌고 있다.

임대차2법 시행을 기점으로 전세가가 큰 폭으로 뛰면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 보증금을 유지하거나 낮추고 월세를 내는 보증부월세 형식을 선택한 것으로 풀이된다. 집주인 입장에서는 정부의 보유세 강화 정책에 따라 세금을 낼 현금을 손에 쥐기 위해 전세를 월세로 돌려야 할 필요성이 대두됐다.

월세 수요가 증가하면서 가격도 올랐다. 국책연구원인 한국개발연구원(KDI)이 발간한 '2021년 4분기 부동산시장 동향'에서 '전세의 월세화'를 파악할 수 있다. 준월세(보증금이 월세의 12~240배), 준전세(보증금이 월세의 12~240배를 초과)의 가격 상승폭은 전분기 대비 0.1%포인트, 0.2%포인트 확대되며 각각 0.8%, 1.2%를 기록했다. KDI는 "급등한 전셋값에 대한 부담, 대출금리 상승 등으로 전세수요가 월세로 이동한 것으로 보인다"고 판단했다.

최근에는 대출금리 상승으로 전세대출 이자가 부담스러워지자, 수억의 대출을 받느니 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세가 낫다고 판단하는 이들도 늘었다. 지난해 초 2~3%대에 머물던 전세대출이자는 올 들어 3%대 후반에서 4%대 후반까지 치솟았다. 앞으로 기준금리가 더 인상되면 5%를 웃돌 가능성도 있다.

전세대출금리가 전월세전환율보다 높으면 굳이 은행에서 목돈을 빌려 집주인에게 맡길 이유가 없다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전월세전환율은 4.7%다.

가진 돈 3억원에 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 살고있는 A씨를 예로 들어보자. 대출금리가 5%인 경우 2년간 내야 할 대출이자는 3000만원, 월 125만원이다. 만약 보증금을 3억원으로 깎고 전월세전환율 4.7%를 적용해 일부 월세를 내는 반전세 형태로 전환하면 예상 월 임대료는 117만5000원으로, 전세대출보다 저렴하다.

만약 무주택 세대주로서 총급여액이 7000만원 이하인 근로자, 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 또는 기준시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 월세세액공제도 받을 수 있어 굳이 전세를 고집할 필요가 없다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "보증금 마련이 어려운 매수자와 종합부동산세가 부담되는 다주택자 임대인 사이에서 전세보증금을 올리는 대신 월세로 전환하는 비중이 더 증가할 것으로 예상된다"며 "또 총부채원리금상환비율(DSR)규제에 고가 전세대출이 포함될 가능성도 여전히 열려있어 전세의 월세 전환은 받아들여야 할 트렌드 변화로 보인다"고 짚었다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220209&prsco_id=003&arti_id=0010989533

'서른살' 1기 신도시 리모델링 속도…대선 바람 타고 활기

 

'서른살' 1기 신도시 리모델링 속도…대선 바람 타고 활기

고양·중동서 잇단 조합 설립 움직임…분당에선 하반기 첫 삽
여야 대선주자 '특별법' 내걸며 기대감↑…추진열기 계속될까

1기 신도시 아파트 리모델링 사업이 속도를 내고 있다. 대선을 앞두고 각종 규제로 둘러싸인 재건축의 대체재로 주목받았던 리모델링이 더욱 주목받고 있다. 지자체 독려와 대선 후보들이 내건 활성화 바람에 기대감이 높아지는 분위기다.

9일 부동산 업계에 따르면 2026년이면 분당·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 1기 신도시 전원이 30년 이상 노후 주택이 된다. 이들 신도시는 1990년대 초부터 순차적으로 29만2000가구가 입주한 바 있다.

노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있다. 주차공간 부족과 상하수도 부식, 층간 소음 등 각종 문제가 생기면서다. 고령화와 이에 따른 인구 유출, 슬럼화도 우려되는 지점이다. 이에 재구조화 문제가 화두가 되고 있다.

이에 다수 단지가 리모델링을 추진 중이다. 1기 신도시 평균 용적률이 170~226% 수준이라 재건축으로는 사업성이 부족하기 때문이다. 유연한 안전진단 기준과 초과이익환수제 미적용, 5~7년의 짧은 사업기간으로 대안으로 주목받았다.

한국리모델링협회 조사 결과 지난해 12월 기준 조합 설립을 마친 리모델링 추진 단지는 전국 94곳(6만9085가구)다. 그중 1기 신도시를 중심으로 경기권에선 40곳(3만8254가구)가 사업을 추진 중이다. 추진 위원회 단계까지 포함하면 규모는 더욱 커진다.

최근 경기 고양시 일산신도시와 중동신도시에서 연이어 리모델링 조합 설립 움직임이 일고 있다.

일산서구 문촌마을16단지 뉴삼익아파트는 지난달 일산 최초로 리모델링 조합창립총회를 마치고 설립인가를 기다리고 있다. 강선15단지 두산아파트도 이달 조합창립총회를 연다. 부천 상동 한아름현대1차 아파트의 리모델링 조합 설립이 임박했다.

이미 조합이 설립된 신도시에서도 열의가 높다. 군포 산본신도시에서는 지난 14일 산본 내 조합·추진위 18개 단지가 모여 리모델링연합회를 꾸렸다. 평촌신도시도 지난해 21개 단지로 구성된 연합회가 조성된 바 있다.

성남 분당에서는 1기 신도시 중 처음으로 리모델링 공사에 착수하는 단지가 탄생할 예정이다. 정자동 한솔마을5단지 리모델링 조합은 이달 총회를 통해 세대별 공사 분담금을 확정, 하반기 착공 예정이다. 무지개마을 4단지도 5월 전 분담금 확정을 위한 총회를 진행할 계획이다.

각 지방자치단체들이 전담 부서를 꾸리는 등 리모델링 활성화를 위해 팔을 걷어붙이고, 유력 대선 후보들까지 1기 신도시 재구조화를 위한 규제 완화를 공약으로 내걸며 기대감도 높은 상황이다.

이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 후보 모두 1기 신도시를 재정비하기 위한 특별법을 내세웠다. 이재명 후보는 안전성 검토기준 완화와 수직증축 확대를, 윤석열 후보는 1기 신도시 정비사업 활성화로 10만가구 공급을 약속했다.

다만 부동산 시장이 하향 안정세로 접어들어 사업성이 떨어지면 일부는 사업 진행이 멈출 가능성도 존재하는 점은 유의해야 한다. 1기 신도시의 주요 약점이었던 용적률을 대폭 완화하겠단 공약도 나오면서 향후 추진 단지 내부에서 재건축이냐 리모델링이냐를 두고 이견이 나올 수도 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "불확실성이 존재하는 만큼 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220209&prsco_id=421&arti_id=0005891768