올해 SOC 토지보상비 1조9천억원 풀린다…작년보다 약 50% 늘어

 

올해 SOC 토지보상비 1조9천억원 풀린다…작년보다 약 50% 늘어

고속도로·국도·철도 순…대선-지방선거 앞두고 보상비 늘어난 듯
공공택지 30조원 합쳐 32조5천억원 육박…시장 자극 불쏘시개 우려

올해 철도·도로 등 사회간접자본(SOC) 사업으로 풀리는 토지보상금이 지난해보다 50% 가까이 증가한 1조9천억원에 달할 전망이다.

올해 신도시 등 공공택지지구 건설과 도시개발사업 등으로 풀릴 토지보상비와 합치면 최대 32조5천억원의 자금이 부동산 시장에 유입될 수 있다는 관측이 나온다.

21일 부동산개발정보플랫폼 '지존'이 국토교통부와 한국도로공사, 국가철도공단 및 각 지방국토관리청의 올해 예산 세부내역을 분석한 결과 사회 기반시설인 SOC 사업으로 풀릴 보상비는 총 1조9천7억원에 달하는 것으로 조사됐다.

이는 지난해 1조2천750억원에 비해 49.1% 증가한 것이다.

유형별로는 고속도로가 22곳 노선에 1조3천661억원, 국도 및 국도대체 우회도로가 74개 노선에 2천752억원, 철도가 27개 노선에 2천594억원 등이었다.

고속도로 건설사업은 4천349억원이 배정된 포천∼세종(서울-세종) 노선을 포함한 18개의 재정사업과 이천∼오산 노선 등 4개의 민자사업에서 토지보상이 이뤄진다. 작년(9천393억원) 대비 45% 이상 늘어난 규모다.

남북관계가 경색된 상황에서도 남북연결 도로 사업인 문산∼개성 간 고속도로 중 남측구간인 문산∼도라산 고속도로 건설사업과 관련해선 185억원의 보상비가 풀린다.

철도 보상비는 지난해(1천405억6천만원)보다 84% 이상 증가했다. 호남고속철도 2단계 등 고속철도 4곳과 광역철도 1곳, 일반철도 22개 등 총 27개 노선에서 보상이 이뤄지며 광주송정∼순천 철도건설사업(일반철도)에서 가장 많은 401억9천만원가량의 보상비가 풀릴 예정이다.

국도·국도대체 우회도로와 관련해선 익산지방국토관리청이 발주하는 '국도77호선(압해-화원) 도로건설공사' 보상비 215억6천400만원을 포함해 작년(1천952억원)보다 41% 많은 토지보상비가 풀린다.

지존은 올해 SOC 보상금이 예년보다 늘어난 것은 현 정부 들어 추진한 토목사업의 보상이 본격화되는 데다 올해 대선과 지방선거 등 양대 선거를 앞두고 보상액을 늘린 영향이 큰 것으로 보고 있다.

올해 신도시 등 공공택지 보상금으로 총 30조5천628억원이 풀릴 예정인 것을 고려하면 SOC까지 합해 연내 부동산 시장에 풀리는 보상비는 32조4천635억원에 달할 전망이다.

지존 신태수 대표는 "최근 부동산 시장이 안정세를 보이고 있고, 대토보상 등의 방식으로 보상비의 시장 유입을 막고 있지만 일부 자금의 시장 유입은 막기 어려울 것"이라며 "차기 정부의 부동산 규제 완화와 맞물러 부동산 시장을 자극할 불쏘시개가 될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=001&arti_id=0013001560

2021년 순수토지 거래 ‘역대 최대’

 

2021년 순수토지 거래 ‘역대 최대’

거래량 124만8000건… 10.4%↑
금액도 사상 첫 100조원 넘어서
수도권 GTX 등 개발 호재 영향

지난해 전국적으로 순수토지(토지와 건축물이 일괄 거래된 내역을 제외한 토지) 거래가 사상 최대 규모였던 것으로 나타났다. 주택 매매시장이 거래절벽에 빠진 가운데 풍부한 유동성이 토지시장으로 유입된 결과다.

20일 한국부동산원의 토지거래 현황 자료에 따르면, 지난해 전국 순수토지 거래량은 124만8084필지(건)로, 2006년 관련 통계 작성 이후 가장 많았다. 지난해 건축물 부속 토지를 포함한 전체 토지 거래량은 329만6622건으로 전년보다 6.0% 줄었지만, 순수토지 거래량은 10.4% 늘었다.

지역별로는 경기 지역에서만 31만7838건이 거래되며 전국 17개 시·도 중 1위를 차지했다. 전체 순수토지 거래 비중에서 4분의 1이 넘는 수치다. 이 밖에 충남(13만8999건), 전남(13만5407건), 전북(9만646건), 충북(7만5644건), 인천(3만2919건)에서도 지난해 순수토지 거래량이 연간 최다치를 경신했다.

거래액도 사상 최다 규모로 성장했다. 토지·건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵이 국토교통부의 실거래가 공개시스템 통계를 분석한 결과, 지난해 지분거래를 제외하고 계약된 전국 토지 거래액은 110조509억원으로 집계됐다. 토지 거래액이 100조원을 넘은 것은 이번이 처음이다.

지난해 토지 거래가 호황을 보인 것은 고강도 주택규제가 유지된 가운데 경기 지역을 중심으로 수도권 광역급행철도(GTX) 등 개발 호재가 쏟아진 영향이 크다는 분석이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “순수토지 거래는 보통 개발지역을 중심으로 이뤄지는데, 순수토지 거래가 늘었다는 것은 지난해 개발 이슈가 많았다는 것을 의미한다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=022&arti_id=0003668887

분양아파트 미입주자 39% “잔금대출 못 받아 포기”

 

분양아파트 미입주자 39% “잔금대출 못 받아 포기”

올해부터 대출한도 줄어든 영향1월 분양 아파트에 입주하지 못한 10명 중 4명은 잔금대출을 받지 못해 입주를 하지 못한 것으로 조사됐다. 올해부터 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되면서 대출 한도가 줄어든 영향으로 보인다.

17일 주택산업연구원은 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사인 주택건설업체 500여 곳을 대상으로 지난달 전국 아파트 미입주 사유를 조사한 결과 ‘잔금대출 미확보’가 38.6%로 가장 높은 비중을 차지했다고 밝혔다. ‘기존 주택 매각 지연’(33.3%) ‘세입자 미확보’(17.5%) ‘분양권 매도 지연’(3.5%) 등도 미입주 사유로 꼽혔다.

연구원이 이날 발표한 2월 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 76.9로 전달보다 5.9포인트 떨어졌다. HOSI 실적치 역시 77.3으로 전달 대비 4.0포인트 하락했다. HOSI는 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 아파트 단지의 입주 여건을 판단하는 지표다. 100 이상이면 입주 여건이 좋다는 것을, 그 미만이면 반대를 뜻한다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 “지난해 말 대출규제 강화 정책에 따른 잔금대출 확보에 대한 우려가 (HOSI 전망에) 반영된 것”이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220219&prsco_id=020&arti_id=0003411847

아파트 규제에 상가로…상업용 부동산 거래 역대급

 

아파트 규제에 상가로…상업용 부동산 거래 역대급

2017년 이후 처음으로 20만건 돌파
서울 아파트 거래량은 역대 최저

오피스와 상가 등 상업용 부동산 거래량이 지난해 20만건을 돌파하며, 지난 2017년 이후 처음으로 역대 최고 수준을 기록했다. 전문가들은 고강도 주택 규제 영향으로 유동자금이 상업시설로 몰린 탓이라고 분석했다.

18일 리얼투데이가 한국부동산원 부동산 통계를 살펴본 결과, 지난해 전국 상업용 부동산 거래량(상업·업무용에서 오피스텔을 제외한 거래)은 21만5816건에 달했다. 이는 기존에 가장 많았던 지난 2017년 거래량 20만6483건을 웃도는 수준으로 코로나19가 유행하기 전인 2019년 15만3637건보다 40.5% 많다.

투자수익률도 상승세를 나타냈다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 중대형(5.1%p->7.02%)와 소규모(4.62%p->6.12%)·집합(5.4%->6.58%) 상가의 연간 투자수익률은 모두 지난 2020년 대비 상승했다. 특히 중대형 상가의 경우에는 지난 2008년(10.91%) 이후 가장 높은 연간 투자수익률을 기록했다.

반면 지난해 12월 서울 아파트 매매거래량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 서울부동산정보광장을 살펴보면, 지난해 12월 서울의 아파트 매매거래량은 1117건으로 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치를 보였다.

올 1월에도 서울 아파트 매매거래량(전날 기준)은 949건으로 나타났다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치다. 지난해 1월(5795건)과 비교하면 84% 감소했다.

이는 정부의 잇따른 고강도 규제로 수요자들이 주택 시장에서 이탈해 상업용 부동산으로 눈을 돌린 것으로 분석된다.

리얼투데이 관계자는 “다주택자에 대한 양도세 중과와 실거주 의무 등 주택에 규제가 집중되자, 상업용 부동산 시장으로 많은 투자 자금이 유입된 것”이라며 “위드 코로나를 대비해 선점하는 투자자들이 늘어나는 등 올해 상업용 부동산 시장 전망도 긍정적이다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=119&arti_id=0002577124

"지자체도 대선후보도 동력 더해"…서울 재건축 단지 기대감↑

 

"지자체도 대선후보도 동력 더해"…서울 재건축 단지 기대감↑

여야 후보 '안전진단' 완화 공약에 초기 단지들 추진 움직임
市 층고완화 구체화에 각종 독려 제도…"재초환 등 이슈는 남아"

강남부터 강북까지 서울 재건축 단지들의 기대감이 높아지고 있다. 대선 후보들이 안전진단을 비롯한 사업의 걸림돌을 치우겠다는 공약을 들고 나오고, 지자체에서도 규제 완화 움직임이 구체화되면서다.

18일 부동산 업계에 따르면 최근 노후 재건축 단지들의 안전진단 추진 움직임이 이어지고 있다.

서울 서초구 삼풍아파트 재건축 추진준비위원회는 2월 말~3월 중순을 목표로 예비안전진단을 신청하기 위해 동의서를 받고 있다. 예비안전진단을 받으려면 소유주 10%의 동의가 필요하다.

지난해 예비안전진단에서 떨어진 영등포구 신길동 신길우성3차는 재도전에 나섰다. 노원구 상계동 상계주공1단지도 최근 상계주공 재건축 단지 중 처음으로 마지막 단계인 적정성 검토를 신청한 것으로 알려졌다.

안전진단은 재건축 사업의 사실상 첫 단추로, 예비안전진단-정밀안전진단-적정성 검토 순서로 이뤄진다. 전부 통과해야 정비구역 지정, 조합설립 등 본격적인 사업 단계로 진입할 수 있다.

하지만 현 정부 들어 구조안전성 기준이 대폭 강화되면서 최종 단계까지 통과한 서울 내 단지는 Δ서초구 방배삼호 Δ마포구 성산시영 Δ양천구 목동6단지 Δ도봉구 도봉삼환 등 4곳에 불과했다. 지난해에는 한 곳도 없었다.

재건축 추진 단지들이 안전진단에 다시 나선 것은 최근 분위기가 급변하면서다.

여야를 가리지 않고 주택 공급을 제 1 목표로 삼으면서 양측 후보는 안전진단 완화를 공약으로 내걸었다. 이재명 더불어민주당 후보는 구조안전성 비중 완화, 윤석열 국민의힘 후보는 준공 30년 이상 아파트의 정밀안전진단 면제를 공약했다.

노원구 상계동의 한 공인중개업소 관계자는 "이 부근은 다들 재건축 초기 단계라 강남처럼 눈에 확 띄는 진행은 없지만, 차기 정부에서는 사업 진행이 빨라질 것이란 기대가 높다"며 "급히 팔아야 하는 것이 아니면 호가가 일정 수준으로 유지되고 있다"고 말했다.

사업이 지연돼왔던 강남권 재건축 추진 단지들도 기대가 높다. 도시계획위원회에서 발목을 잡혔던 송파구 잠실주공5단지가 7년 만에 심의를 통과하면서다. 거기에 최고 50층짜리 계획안이 승인되면서 고밀 개발이 가능한 지역의 기대감도 커졌다.

여기에 서울시가 신속통합기획부터 모아타운까지 정비사업 활성화 방안을 내놓으며 추진 지역도 계속 늘어나는 분위기다.

이에 일반 아파트 매매가격 상승세는 멈춰 섰지만, 재건축 아파트는 여전히 우상향 중이다. 부동산R114 조사 결과에 따르면 지난주 일반 아파트는 상승률은 0.00%로 보합으로 접어들었지만 재건축 아파트는 0.05% 상승했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "용적률과 종상향, 층수 완화, 기부채납 협의 등 조합원 수익을 일정 부분 보장하려는 움직임이 있다"며 "지자체에서든 정부 차원에서든 사업 추진 동력이 살아나고 있다"고 평가했다.

다만 일부 규제 완화만으로는 사업의 지속성을 담보할 순 없다는 지적도 나왔다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재건축초과이익환수제, 보유세 이슈가 있어 규제 완화 방향성이 완전히 정리되진 않았다"며 "주민 참여 의지가 높이 유지되려면 집값 우상향 가능성이 있어야 하는데, 현재 고점 인식이 있다는 점도 짚어봐야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=421&arti_id=0005914577

강남3구 상승 멈췄다… 전국 아파트값도 '3주째' 제자리걸음

 

강남3구 상승 멈췄다… 전국 아파트값도 '3주째' 제자리걸음

부동산 시장에서 거래절벽이 지속되는 가운데 서울 집값이 4주 연속 내림세를 이어가고 있다. 인천은 일부 상승거래가 이뤄지면서 하락폭이 소폭 줄었고 경기는 지난주와 비슷한 흐름을 보였다. 

한국부동산원이 18일 발표한 2022년 2월 2주차(2월 14일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 기준 아파트 매매가격은 3주 연속 0.00%로 보합세를 이어갔다.

서울은 25개 자치구 중 22개구에서 매매가격이 하락한 가운데 서초구를 제외한 강남3구에서 내림세가 나타났다.  서초구(0.00%)는 보합이었지만 송파구(-0.02%)와 강남구(-0.01%)는 하락세를 보였다.

강북에서는 중랑구(0.01%)에 일부 중저가 위주로 상승거래가 이뤄졌다. 하지만 서대문구(-0.08%) 성북구(-0.08%) 마포구(-0.04%) 등에서 하락거래가 이뤄진 것으로 조사됐다.

인천(-0.02%→-0.01%)은 하락폭이 줄었지만 여전히 하락세가 지속됐으며 경기(-0.02%) 하락폭의 변동이 없었다. 부산·대구·광주·대전·울산 등 5대 광역시 중에는 대구(-0.07%→-0.09%)가 하락폭이 가장 컸다. 대전(-0.01%→-0.06%)도 큰 폭으로 하락했다. 부산은 0.00% 보합전환했다. 광주는 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

전국의 주간 아파트 전세가격은 전주(0.00%)대비 -0.01%로 하락전환했다. 수도권(-0.02%→-0.04%) 및 서울(-0.02%→-0.03%)은 하락폭이 소폭 확대된 반면 지방(0.01%→0.02%)은 상승폭이 커졌다. 세종시(-0.25%→-0.20%)는 하락폭이 줄었지만 하락세가 지속되고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=417&arti_id=0000786569

혼돈의 부동산 시장… AI는 “3년간 서울 집값 하락”

 

혼돈의 부동산 시장… AI는 “3년간 서울 집값 하락”

서울 집값이 상승을 멈추고 3주 연속 하락한 가운데, 인공지능(AI)은 향후 3년간 서울 집값이 하락세를 보일 것으로 전망했다.

리치고가 생산하는 서울 '전세 대비 저평가지수' 추이. /리치고 제공
17일 빅데이터와 AI 기반 부동산 정보 서비스 ‘리치고’에 따르면 리치고 AI 시스템은 향후 3년간 서울 집값이 ‘약간 하락’한다고 전망했다.

리치고는 전·월세 가격과 수급동향, 구매력지수, 소득, 일자리, 물가지수, 인구 변화, 미분양 물량, 입주 물량 등 다양한 데이터를 토대로 AI 기술을 적용해 미래 집값을 예측한다. 다만 정부 정책 변화와 같은 예측할 수 없는 변수는 고려되지 않는다. 리치고는 2004년부터 18년간 데이터를 쌓았으며, 이 인공지능의 적중률이 74% 수준이라고 설명하고 있다.

리치고를 운영하는 프롭테크 기업 데이터노우즈에 따르면, 리치고가 서울 집값 하락을 전망한 이유는 ▲전세 대비 저평가지수의 급격한 하락 ▲소득 대비 주택가격의 급격한 상승 ▲주택구매력지수(HAI) 악화 등이다. ▲미분양 주택 감소 ▲인구 감소에도 불구하고 1~2인 가구 증가로 전체 가구수의 증가 등이 집값 상승요인으로 작용하지만, 하락요인의 영향이 더 크다고 판단해 인공지능은 서울 집값 하락을 전망했다.

‘전세 대비 저평가지수’는 고평가와 저평가를 판단하는 지표로, 리치고가 자체 생산한다. 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)과 다른 개념인데, 전셋값 증감률과 매매가격 증감률을 비교한다. 전셋값 상승률이 높을수록 저평가, 반대로 매매가격 상승률이 높을수록 고평가라고 본다. 전세는 투자수요가 없이 실거주 수요만 있기 때문에 전세가 상승률이 매매가 상승률보다 높을수록 매매가격에 거품이 없다는 분석이다.

리치고에 따르면 올해 1월 기준 서울의 저평가지수는 -31.4%로, 역대 최고로 고평가돼있다. 전셋값보다 매맷값이 훨씬 더 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 이 지수가 역대 최고로 저평가됐을 때는 2016년 5월로 지수가 +9.1%(저평가)였다.

리치고는 또 소득 대비 주택가격의 급격한 상승을 근거로 서울 집값 하락을 전망한다. KB부동산의 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)은 소득을 기준으로 하는데, 리치고의 PIR은 처분가능소득(소득에서 연금, 사회보험료 등 비소비지출금액을 뺀 금액)을 기준으로 한다.

리치고에 따르면 올해 1월 서울의 PIR은 29.9로 고평가 구간에 들어가 있다. 서울 중위소득 가구가 연금, 세금 등을 빼고 실제로 벌어들이는 연 소득을 ‘숨만 쉬고 저축해’ 총 29.9년 모아야 중위가격 아파트를 살 수 있다는 의미다.

주택구매력지수(HAI) 악화도 리치고가 서울 집값 하락을 예상한 근거다. 이 지수는 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. 지수가 100을 넘을수록 상환이 부담되지 않고, 낮을수록 부담된다는 의미인데 HAI 지수는 2015년부터 급격히 악화돼 작년 3분기엔 역대 최악을 기록했다.

리치고는 경기·부산·인천·대구·광주·제주 집값도 향후 3년간 ‘약간 하락’한다고 전망했다. 경상·충청·전라·강원·울산·대전 집값은 보합으로 전망했다. 시·도 기준으로 집값이 전국적으로 보합을 기록하거나 내린다는 전망으로, 상승이 예상되는 지역은 없었다.

김기원 데이터노우즈 대표는 “인공지능은 과거 데이터를 학습하며 미래를 예측하는데, 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 유동성 증가나 임대차3법 정책으로 인한 전셋값 급등과 같은 미래의 일은 데이터로 예측이 불가능해 100점짜리 예측은 나올 수 없다”면서도 “그럼에도 기술 개발과 데이터 축적으로 80점짜리 예측모델은 충분히 나올 수 있고, 리치고도 최초 60점짜리 모델에서 74점짜리 모델로 점차 진화하고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220217&prsco_id=366&arti_id=0000794208