내일 금통위 기준금리 결정…영끌 2030 부담 더 커질까

 

내일 금통위 기준금리 결정…영끌 2030 부담 더 커질까

1.25% 동결 관측 속 물가상승 압박 따른 인상 가능성도
"대출 상환 부담 크게 늘 것"…"확대해석 금물"

한국은행 금융통화위원회가 이번 주 기준금리 인상 여부를 결정하는 가운데 이번 판단이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 특히 금리가 오르면 이른바 '영끌'로 주택을 산 2030세대의 부담이 크게 늘 것이란 관측이다.

23일 한국은행에 따르면 금통위는 지난 1월에 이어 다음날(24일) 기준금리 인상 여부를 결정하기 위한 회의를 연다. 이번 금통위는 현 이주열 한은 총재가 주관하는 마지막 회의다.

금융권에선 금통위가 현재 기준금리 1.25%를 동결할 가능성을 크게 보고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 거센 상황, 3차례 연속 금리 인상에 대한 부담 등이 배경으로 꼽힌다.

금융안정의 대상이었던 가계부채의 증가세가 둔화하고, 부동산 시장도 가격이 점차 안정되는 모습이 나타나 금리 인상을 서두를 필요가 없단 의견도 나온다.

앞서 한국은행은 코로나19 사태 이후 사상 최저로 떨어진 0.50%의 기준금리를 지난해 8월 한 차례 인상한 데 이어 같은 해 11월과 올해 1월에 걸쳐 추가 금리 인상을 단행했다.

다만 미국 연방준비제도의 금리 인상 등에 대응하고, 3%대 물가가 4개월째 이어지는 상황을 고려해 기준금리를 추가로 올릴 수 있다는 시각도 적지 않다.

금융권 한 전문가는 "원자재 수입 가격이 오르고 환율이 급등한 점을 고려하면 금리를 신속히 인상해 외환을 흡수하고 원화의 가치를 올려야 한다"고 말했다. 기준금리 인상은 부동산 시장 등만으로 결정할 선택지가 아니라는 설명이다.

이 경우 지난해 가용할 수 있는 대출과 자금을 이용해 추격매수에 나섰던 영끌세대가 매달 주택담보대출 '영끌이자' 부담에도 시달릴 것이란 관측이다. 집값 하락 시기에 금리까지 오르면 2030을 중심으로 대출이자 상환 능력이 떨어지는 등 '하우스 푸어'가 늘어날 가능성도 거론된다.

이번에 금통위가 동결을 결정하더라도, 연내에는 기준금리를 2차례 이상 올릴 것이란 시각이 대체적이다. 한은은 기준금리 인상 기조를 당분간 이어갈 것으로 전망된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "장기적으로 봤을 때 금리 인상은 부동산 시장 하향 안정화에 영향을 주지만 당장 영끌한 사람들, 대출을 많이 받아 주택을 매수한 사람들은 금융 부담을 크게 느낄 것"이라고 말했다.

반면 기준금리가 인상되더라도 부동산 시장에 미치는 영향을 과도하게 해석할 필요가 없다는 견해도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택담보대출이나 신용대출은 대출액 규모가 상당히 제한적으로, 금리가 오르더라도 매월 부담하는 이자가 일부만 늘어 충분히 가계가 감당할 범위로 볼 수 있다"며 "금리 인상을 이유로 사안을 확대해석할 필요는 없다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=421&arti_id=0005924592

홍남기 "'강남4구 3.4억↓' 주택시장 하향…대부업 낀 대출 규제 연장"

 

홍남기 "'강남4구 3.4억↓' 주택시장 하향…대부업 낀 대출 규제 연장"

기사내용 요약

'부동산시장 점검 관계장관회의'서 발언
"올 들어 서울·수도권 등 하향 안정세 뚜렷"
"서울 전세수급지수 매매보다 하락 폭 커"
"주담대 규제 회피하는 다양한 대출 점검"
"올해 분양 46만호·인허가 55만호…20%↑"
"30년까지 매년 56만호 공급…과잉 수준"

정부가 올해 들어 강남 4구를 비롯한 주택시장이 추세적 하향 안정세에 접어들었다고 평가했다. 이 추세에 속도를 붙이기 위해 올해 분양 물량을 지난해보다 20% 많은 46만호까지 늘린다는 방침이다.

또한 저축은행, 여신전문금융사 등 대부업자를 끼고 주택담보대출비율(LTV) 한도 규제를 피해 돈을 빌리는 것을 막기 위해 관련 행정지도를 내년 3월1일까지 연장하기로 했다.

홍 부총리는 23일 오전 정부서울청사에서 열린 '제39차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석해 모두발언을 통해 이런 내용을 발표했다.

"서울·수도권 등 부동산 매매시장 하향 안정세 뚜렷"

홍 부총리는 이날 "최근 다양한 지표는 주택시장이 이제 변곡점을 지나 추세적 하향 안정 국면에 진입했다는 인식이 광범위하게 확산되고 있음을 시사한다"고 말했다.

또한 "최근 부동산 매매시장은 올해 들어 서울은 4주, 수도권은 3주, 강남 4구는 2주 연속 하락하는 등 하향 안정세가 뚜렷하고 빠르게 확산되는 모습"이라고 진단했다.

그러면서 "매매가 하락 지자체 수가 지난해 말 30개에서 2월 둘째 주 94개까지 확대됐다"며 "전날 발표된 2월 한국은행 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 97로 1년 9개월 만에 100을 하회했고, 이는 일반 국민들에게 가격 하락 기대가 보편적 인식으로 확산된 것"이라고 평가했다.

강남 4구 매매 시장의 경우 지난 2월 첫째 주부터 시장 재고주택 가격(매매가격지수)이 2주 연속 하락하고 있다는 데 주목했다.

홍 부총리는 "2월 1~20일 중 강남 4구에서 실거래 계약을 보면 16개 단지에서 전(前) 고가 대비 하락 사례가 포착되는 가운데 초소형(40㎡ 미만)을 제외한 아파트 평균 하락 금액은 3억4000만원에 이르는 것으로 파악된다"고 언급했다.

전세시장에 대해서는 "서울 전세수급지수가 2012년 7월 부동산원 집계 이후 최장인 14주 연속 하락했다"며 "수급 개선·매물 누적을 바탕으로 2월 둘째 주 강남 4구·서울이 전주 대비 -0.03~-0.04% 하락하며 매매시장보다도 하락 폭이 컸다"고 발언했다.

대부업 끼고 LTV 한도 피하는 대출 규제 연장

정부는 저축은행, 여신전문금융사 등 대부업자를 끼고 돈을 빌려 LTV 한도 규제를 피하는 것을 막기 위해 관련 행정지도를 내년 3월1일까지 연장하기로 했다.

앞서 정부는 지난 2020년 8월 부동산시장관계장관회의에서 오는 3월1일까지 대부업자에게 관련 대출을 받는 경우에도 LTV 규제를 적용하겠다는 내용의 행정지도를 발표한 바 있다.

이는 저축은행·여전사가 LTV 규제가 배제되는 대부업자의 주담대 채권을 담보로 대출을 실행하는 경우 규제를 우회하는 효과가 있기 때문에 이를 막기 위한 것이다.

홍 부총리는 "최근 점검 결과 지난해 1~8월 저축은행 등의 대부업자 대출 신규 취급액은 3000억원으로 2020년 행정지도 시행 전 같은 기간과 비교해 70% 감소했다"며 "우회 대출 관행이 상당 부분 해소된 것으로 확인됐다"고 설명했다.

그는 "지난해 하반기 이후 가계대출 관리 강화 이행 과정에서 제2금융권을 경유한 규제 우회 대출 가능성이 있는 만큼 이 행정지도를 1년간 추가 연장하겠다"며 "금융감독원을 통해 주담대 규제를 회피하려는 다양한 형태의 대출에 대해서도 면밀히 점검해 나갈 것"이라고 전했다.

올해 분양 46만호 예정…"서울 도심 사전청약 첫 시행"

올해 분양 물량은 지난해보다 20% 늘어난 46만호에 달할 것으로 예상된다.

홍 부총리는 "올해 분양은 평년 대비 30% 이상, 지난해보다 20% 이상 많은 46만호가 예정됐다"고 밝혔다.

최근 2년간 분양 예정 물량은 2020년 34만9000호, 지난해 37만5000호 수준이었지만 올해는 사전청약 7만호를 합쳐 46만호가 예정돼 있다. 이달에는 역대 2월 최고 수준인 2만9000호 분양과 사전청약 7000호를 진행 중이다.

특히 홍 부총리는 "분양에 선행하는 인허가 실적은 작년 55만호로 전년 대비 약 20% 증가하는 등 분양 여건이 개선되는 상황"이라며 "2030년까지 공급 과잉 우려 수준의 매년 56만호 주택 공급 및 추가 증가 요인으로 작용할 전망"이라고 강조했다.

이어 "주택분양은 입주 물량 가늠 수단일 뿐 아니라 그 자체로도 가격 불안 심리 진정에 기여하는 중요한 주택 공급 지표"라며 "정부는 그간 충분한 분양 물량 확보를 통한 손에 잡히는 내 집 마련 기회 확대를 위해 총력을 기울였다"고 설명했다.

그러면서 그는 "정부도 서울 도심 사전청약 연내 최초 시행 등 선호입지 중심으로 분양 속도를 높이는데 적극 뒷받침할 계획"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=003&arti_id=0011021329

어린이집·종중 주택 등 투기 아닌 다주택자 '종부세율' 낮아진다

 

어린이집·종중 주택 등 투기 아닌 다주택자 '종부세율' 낮아진다

상속주택이나 어린이집 용도의 주택, 종중 주택 등 투기 목적이 아닌 주택에 대한 종합부동산세(종부세) 부담이 경감된다.

23일 기획재정부에 따르면 지난 15일 시행된 '종합부동산세법 시행령' 개정안에 따라 수도권·특별자치시(읍·면 제외) 광역시(군 제외) 외 지역의 상속주택은 상속 개시일로부터 3년, 이외 지역 2년까지 종부세율 적용 주택 수에 포함하지 않게 된다.

상속받은 주택이 조정대상지역에 있고 피상속인이 주택을 보유한 경우 2주택자로 중과세율이 적용되는 것을 막기 위한 조치다. 상속인은 종전대로 1주택자에 대한 종부세율(0.6~3.0%)을 적용받을 수 있다. 다만 해당 기간(2~3년)이 지난 후에 상속 주택을 매각하지 않고 보유하면 종부세율 적용 주택 수에 포함한다.

다른 주택 유형에 대한 세 부담 완화안도 마련했다. 사회적 기업, 사회적 협동조합, 종중이 보유한 주택에는 법인에 적용하는 단일 최고세율(3.0%·6.0%)이 아닌 개인과 같은 일반 누진세율(0.6~3.0%·1.2~6.0%)을 적용한다. 어린이집용 주택, 시·도 등록 문화재, 주택건설사업자 등 멸실 예정 주택도 종부세를 비과세(합산 배제)하기로 했다.

기재부 관계자는 "상속주택 등 보유자에 대한 종부세 부담이 경감될 것으로 예상된다"며 "1세대 1주택 실수요자의 보유세 부담 완화를 위해 3월 구체적인 보완 방안을 발표할 계획"이라고 말했다.

이번 시행령 개정은 올해 고지분부터 적용한다. 과세 기준일은 오는 6월1일이다. 국세청이 오는 11월 현재 주택·토지 보유분에 대한 세금을 고지하고 12월 1~15일 납부하면 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220223&prsco_id=417&arti_id=0000788054

집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

 

집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

기사내용 요약

1월 전국 아파트 평균 낙찰가율 97.1%…13개월 만에 100 밑으로
주택규제 반사이익 몸값 높아진 '꼬마빌딩'…평균 낙찰가율 120%
수익형 부동산 환금성 '뚝'·기준 금리 추가 인상…"투자 신중해야"

최근 부동산 경매 시장의 흐름이 변하고 있다. 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제로 아파트 등 주택 경매가 위축된 반면, 이른바 '꼬마빌딩' 등 상업용 부동산 투자 열기가 후끈하다.

정부의 규제로 꽉 막힌 주택 대신 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리면서 과열될 조짐을 보이고 있다. 주택에 대한 정부 규제가 강화되면서 상업용 부동산으로 눈을 돌린 투자 수요로 인해 '풍선효과'가 경매시장에서도 나타나고 있다.

전국 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 하락하면서 지난달 처음으로 90%대에 진입했다. 정부의 금융 규제 이후 집값 하락세가 두드러지면서 감정가보다 싼 값에 낙찰되는 물건이 증가한 것이다. 낙찰가율은 경매 물건 감정평가액 대비 낙찰가격 비율을 말한다.

법원경매 전문기업 지지옥션의 2022년 1월 경매동향보고서에 따르면, 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 1253건으로, 이 중 566건이 낙찰됐다. 낙찰률은 45.2%로 지난해 12월에 비해 2.5%p(포인트) 상승했으나, 경매 인기가 높았던 지난해 9월(57.8%)에 비하면 낮은 수치다.

경매시장 인기가 시들해지면서 낙찰가율도 하락세다. 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전달(100.6%) 대비 3.5%p 낮은 97.1%를 기록했다. 전국 아파트 낙찰가율이 90%대를 기록한 것은 지난 2020년 12월 이후 13개월 만이다.

서울 아파트 낙찰가율은 103.1%로 전달(103.3%)과 비슷한 수준을 유지했다. 낙찰률은 48.6%로 전달(46.9%)에 비해 소폭 올랐으나, 전년 동월(75.0%) 대비 26.4%p 낮은 수치다.

지난달 경기도 아파트 낙찰가율과 낙찰률이 동반 하락했다. 낙찰가율은 103.3%로 전월(109.9%) 보다 6.6%p 하락했고, 낙찰률은 54.5%로 전월(61.9%) 보다 7.4%p 하락했다. 또 인천 아파트 낙찰률은 56.4%로 전달(65.4%) 대비 9.0%p 하락했으나, 낙찰가율은 전월(105.7%) 보다 3.5%p 오른 109.2%를 기록했다. 감정가 1~2억원 대의 저가 아파트에 매수세가 몰리면서 낙찰가율이 상승했다.

지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 모두 하락했다. 하락폭이 가장 컸던 지역은 광주로 지난달 낙찰가율이 전월(106.9%) 대비 11.6%p 하락한 95.3%를 기록했다. 강원도 아파트 낙찰가율이 전월 대비 3.3%p 상승한 107.8%를 기록하며 수도권 이외 지역 중 유일하게 100%대를 유지했다.

반면, 소형 근린생활 시설과 중소형 건물 등 상업용 부동산의 경매 열기는 뜨겁다. 지난해 1~11월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 소형 빌딩(60억원 이만)의 평균 낙찰가율은 120%로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높은 수치다. 소형 빌딩 평균 낙찰가율은 2019년 97.1%, 2020년 99.2%로 감정가에 못 미쳤으나, 지난해 급등했다.

실제 지난해 11월 진행된 강남구 청담동 소재 536㎡ 규모의 빌딩 입찰에는 120명이 몰렸다. 이 빌딩은 감정가 52억1900만원의 2배에 육박하는 102억5100만원에 낙찰됐다.

수익형 부동산 경매가 과열 양상은 보이는 것은 시세보다 낮은 감정가 책정과 품귀 현상 때문이다. 꼬마빌딩의 연도별 경매 진행 건수는 ▲2015년 64건 ▲2016년 88건 ▲2017년 38건 ▲2018년 28건 ▲2019년 34건 ▲2020년 27건 ▲2021년 20건 등으로, 물건이 줄면서 갈수록 몸값이 높아지고 있다.

부동산 업계에서는 집값 급등에 따른 피로가 누적과 정부의 잇단 규제 등의 영향으로 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나온다. 아파트나 빌라 등 주택시장에 대한 정부 규제로 불확실성이 커지면서, 투자 수요가 수익형 부동산으로 선회했다는 것이다.

상가나 오피스 등 수익형 부동산은 전매 제한이 따로 없고, 양도소득세나 취득세 등 다주택 세금 중과 대상에도 포함되지 않은 점도 한몫하고 있다. 꼬마빌딩은 세법상 비주택으로 분류되기 때문에 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과된다. 공시가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세가 부과된다. 여기에 상업용 부동산은 최대 70%까지 담보대출이 가능하다.

하지만 전문가들은 상업용 부동산은 주택보다 환금성이 떨어지고, 수익률 편차가 심하기 때문에 투자에 신중해야 한다고 조언했다. 비주택 담보대출 규제가 강화됐고, 올해부터는 총 대출금이 2억원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 시장에 대한 정부 규제가 이어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 경매 시장에 나온 상업형 부동산으로 옮겨가고 있다"며 "서울에 입지 조건이 비교적 좋은 꼬마빌딩은 경매 물건이 워낙 없어서 과열되고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "수익형 부동산은 경기에 따라 수익률 편차가 심하고, 주택보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자에 신중해야 한다"며 "수익형 부동산은 규격화된 아파트 등 주택과 달리 건물 상태, 입지 여건 등에 따라 차이가 많이 나기 때문에 직접 현장을 다니며 꼼꼼하게 조사해야 한다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=003&arti_id=0011018498

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

 

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

2월 주택가격전망…6개월 연속 하락
소비자심리지수도 전월 대비 1.3p 떨어져
한은 “코로나19 확진자 급증 및 물가 상승 영향”

주택가격전망 심리가 1년 9개월만에 최저 수준으로 떨어졌다. 소비자심리지수는 오미크론 확산과 물가 상승 영향에 다시 하락했다.

22일 한국은행이 발표한 ‘2022년 2월 소비자동향조사 결과’에 따르면 올해 2월 주택가격전망은 97로 1년 9개월만에 100 미만으로 떨어졌다. 전월보다는 3포인트 하락한 것이다.

한은은 아파트매매가격 오름세가 크게 둔화되는 가운데 금리 상승, 가계대출 규제 등으로 6개월 연속 하락했다고 분석했다. 황희진 한은 경제통계국 통계조사팀장은 “주택가격전망이 100 미만으로 떨어진 것은 2020년 6월 이후 처음”이라고 밝혔다.

소비자심리지수(CCSI)도 나빠졌다. 2월 소비자심리지수는 103.1로 전월 대비 1.3포인트 하락했다. 한은은 소비자심리지수가 지난해 12월 3.8포인트 하락한 후 올해 1월 소폭(0.6포인트) 상승했지만, 2월에 오미크론 변이 바이러스 확산에 따른 확진자 폭증으로 재차 떨어졌다고 밝혔다.

소비자심리지수가 100 이상이면 소비자가 2003년 1월~2019년 12월 평균치보다 현재 경제 상황을 낙관적으로, 100 이하면 부정적으로 인식하고 있다는 뜻이다.

황 팀장은 “우리나라의 오미크론 확산세가 언제까지 이어질지 등이 변수가 될 것”이라며 “최근 물가 상승에 생활이 어려워진 점도 소비자심리지수에 영향을 줬다”고 설명했다.

한은에 따르면 소비자심리지수를 구성하는 6개 구성지수 중 5개가 모두 하락했다. 하락한 5개 지수는 ▶현재생활형편(-1p) ▶가계수입전망(-1p) ▶소비지출전망(-1p) ▶현재경기판단(-1p) ▶향후경기전망(-2p) 등이다. 1개(생활형편전망)는 전달과 동일했다.

금리수준전망(139)은 전월과 동일했다. 한은은 시장금리 상승, 인플레이션 우려 등으로 금리수준전망이 높게 유지됐다고 분석했다. 취업기회전망(93)은 일자리 회복 기대감으로 1포인트 상승했다. 물가인식 및 기대인플레이션율은 각각 2.8%, 2.7%로 전월 대비 모두 0.1%포인트 올랐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=243&arti_id=0000023170

시세 같은데 "아파트 맞바꿉시다" …이런 꼼수거래 급증 왜?

 

시세 같은데 "아파트 맞바꿉시다" …이런 꼼수거래 급증 왜?

"아파트 맞바꾸실 분 있나요?"

세종시에 사는 A씨는 최근 온라인 부동산 커뮤니티에 이런 글을 올렸다. 주택을 두 채 보유한 A씨는 일시적 1가구 2주택에 따른 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 '맞교환' 카드를 꺼내 들었다. A씨는 "최근 대출규제로 거래가 뜸해 원하는 가격에 잡을 팔기 어려울 것 같다"며 "교환거래를 하면 취득세(8%)는 내야 하지만 양도세를 내는 것보다 훨씬 이득"이라고 말했다.

요즘 투기과열지구·조정대상지역 등 부동산 규제지역에서 A씨와 같은 일시적 1가구 2주택자의 아파트 맞교환이 늘고 있다. 그동안 부동산 교환거래는 상가나 땅 등 환금성이 떨어지는 부동산의 처분 방법이었지만 최근에는 아파트 거래에도 활용되고 있다.

각종 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 이런 아파트 교환 문의 글이 증가하고 있다. 같은 지역, 비슷한 면적·층수·시세 등이 교환 조건이다. 거래의 목적이 집을 넓힌다거나 다른 지역으로 옮기는 일반적인 거래가 아니고 순전히 절세 목적에 있다는 것을 방증한다. 아예 이를 전문적으로 취급하는 중개업자까지 등장했다.

현재 세법에서는 기존 주택에 2년 이상 실거주한 규제지역 1가구 2주택자 가운데 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내 기존 주택을 매도할 경우 1주택자와 동일하게 12억원까지는 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형으로 보기 때문에 양도세 비과세 적용이 가능하다. 대신 신규 주택 취득일로부터 1년을 넘으면 기존 주택 처분 시 양도세가 중과된다. 지난해 9월 이후 대출규제 강화, 금리인상 등으로 거래절벽이 이어지면서 이런 꼼수가 등장하기 시작했다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울에서 이뤄진 아파트 매매는 1283건으로 잠정 집계됐다. 지난해 1월 5945건보다 78.4% 급감했다. 월간 거래량 기준으로 2013년 1월 1213건에 이어 두 번째로 낮다. 사실상 거래가 막히다 보니 시세보다 가격을 1억원 이상 낮춰 불러도 집을 팔기가 어려운 상황이다. 1주택 보유자가 신규 주택 취득 시 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 한다는 조건 등도 영향을 준다. 겹겹으로 둘러싸인 규제 탓에 이를 회피하기 위한 방안으로 교환거래가 관심을 끌고 있다.

아파트 교환의 경우 거래 당사자들이 교환 가액을 정할 수 있다. 경기도 광명에 사는 B씨는 "시세보다 거래가를 높게 책정하면 경우에 따라 수익도 보고 양도세 비과세도 적용받을 수 있어 아파트 교환을 고려하고 있다"고 설명했다. 예를 들어 시세 10억원짜리 아파트를 12억원에 거래한 것으로 계약서를 쓸 경우다. 2억원에 해당하는 취득세를 더 내야 하지만 양도세 절감 효과는 이보다 더 크다. 하지만 거래가를 속이는 경우 부동산 거래 불법행위로 조사대상이 된다.

가족 간 거래하면서 가격 크게 낮춘 편법도

편법 거래는 이뿐만이 아니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 20일 기준 서울 아파트 매매 998건 중 19.6%(196건)가 '직거래'였다. 직거래 비중은 지난해 11월 9.4%, 12월 12.8%에 이어 2개월 연속 확대되고 있다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자가 직접 거래하는 방식이다. 부동산 전문가들은 직거래 대부분이 가족, 친인척, 지인 등 특수관계자 간 증여성 거래일 가능성이 크다고 보고 있다.

최근 규제로 인한 보유세, 거래세 부담이 크게 늘면서 아파트 매도 대신 증여가 폭발적으로 늘었다. 양도세보다 증여세가 낮기 때문이다. 증여성 거래는 가격 하락기를 틈타 매매 가격을 낮춰 증여세조차도 줄여보겠다는 전략이다. 증여성 거래는 정부의 이상 거래 주요 모니터링 대상이지만, 최근 서울 강남권 고가 아파트 단지를 중심으로 시세보다 수억원 낮게 거래된 의심 사례가 늘고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "이번 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 각종 편법과 부작용이 나타나고 있는 것"이라며 "시장이 정상적인 기능을 할 수 있도록 규제를 완화해야 한다"고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=025&arti_id=0003175249

전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?

 

전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?

집 살까, 전세로 버틸까… 전세가율 '빨간불' - 서울 아파트 임대계약 37% '월세'

대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.

가파르게 오른 전셋값과 함께 금리 인상 등으로 전세살이를 하던 세입자들이 ‘월세행’을 택하고 있다. 전셋값이 급등하면서 큰 금액의 전세대출을 받는 상황이 됐기 때문이다. 실제 시중은행의 전세대출이자가 4%대를 기록하고 있는 가운데 일부 은행의 경우 5%를 넘었다. 전세대출금리가 전·월세전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)보다 높을 경우 세입자들의 전세 탈출이 가속화될 수 있다. 은행에서 돈을 빌려 집주인에게 맡기는 것보다 월세를 내는 비용이 더 저렴해서다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전·월세전환율은 4.7%. 일부이긴 하지만 이미 시중은행의 전세대출이자율이 5%를 넘어선 상황에서 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 큰 만큼 앞으로 이자는 더 오를 수밖에 없다. 여기에 월세 세액공제까지 감안하면 세입자들이 더 이상 전세를 고집할 이유와 명분이 약해진다는 의견이다. 월세 세액공제는 총 급여가 7000만원 이하인 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하인 무주택자로, 집의 규모가 85㎡ 이하 또는 기준 시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 받을 수 있다.

전세대출이자와 전·월세전환율을 비교해 주거 비용을 따졌을 경우 그 차이는 더욱 확연히 드러난다. 예를 들어 자기자금 3억원과 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 산다고 가정하면 대출금리 5%인 경우 연간 대출이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다. 만약 보증금을 3억원으로 줄이고 전·월세전환율 4.7%를 적용, 반전세 형태로 변경한다면 예상 월세는 117만5000원(연간 1410만원)으로, 전세대출보다 지출 부담이 덜하다.

서울 아파트 월세 집중, 임대 계약 100건 중 37건

전세를 기피하고 월세를 택하는 현상은 수치로도 나타났다. 지난해 서울시내 아파트 월세 거래량은 7만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고 기준 총 7만1073건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다.

월세 거래량은 2011~2012년 2만7000~2만8000건을 시작으로 2015년 5만4000건으로 증가했으나 2016년부터 감소세를 나타냈다. 이후 2018년에 4만8000건으로 줄었다. 하지만 2019년 다시 5만건대로 올라섰고 2020년에는 6만건을 넘기며 기록을 갈아치운 후 지난해 또 다시 신기록이 작성됐다. 임대차 거래에서 월세를 낀 계약 비율도 치솟으면서 2021년엔 37.4%로, 2020년(31.1%)보다 6.3%포인트 증가하며 역대 최고치를 기록했다.

깡통전세 불안에 각종 사기 행각까지

세입자들이 월세를 택하는 또 다른 이유엔 깡통전세의 영향도 있다는 분석이다. 최근 매매시장과 전세시장 분위기를 감안할 때 매매가대비 전세가율이 높아지면서 자칫 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 불안감이 작용한다는 것이다. 무리한 주택 투자를 통해 돈을 벌어보려는 몰지각한 행태로 인한 피해도 상당하다. 실제 최근엔 이중 계약과 갭투자 등을 통한 사기 행각이 만연해 있지만 국토교통부 등 중앙 정부는 물론 지방자치단체들도 대부분 손을 놓고 있어 피해자가 양산된다는 지적이다.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에 따르면 2017년 525억원이던 전세보증금 미반환사고 피해액은 2018년 1965억원으로 3.7배 이상 급증한 후 2019년(6051억원)과 2020년(6468억원)엔 각각 6000억원을 넘었다. 2022년에도 8월까지 4047억원였던 점을 감안하면 연간 전세보증금 미반환사고 피해액은 3년 연속 6000억원을 넘을 것으로 예상된다. 이처럼 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 급증한 시점이 집값이 단기 급등한 때와 일치한다. 그만큼 집값을 마구 올려 돈만 벌어보겠다는 투기 행태가 만연했다는 방증이기도 하다.

한 전문가는 “중개업자가 집주인 몰래 당초 월세인 계약 방식을 전세로 속여 중간에 보증금을 떼먹는가 하면 매매가와 전세가가 비슷한 수십채의 집을 확보해 전세를 놓은 후 은행 대출금을 상환하지 않아 경매 처분되면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 비일비재했다”고 꼬집었다.

깡통전세, 전세사기 막으려면

전문가들은 깡통전세로 인한 피해를 막기 위해선 무엇보다 집주인에 대한 정확한 정보와 함께 계약서를 쓰기 전은 물론 잔금을 납부하기 전까지 해당 주택의 등기부등본을 수시로 확인해 융자 상황 등을 점검해야 한다고 조언한다. 집주인이 전세 계약서를 쓴 후 잔금을 낸 상황에서도 근저당을 설정할 수도 있어서다.

전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 필요하다. 전입신고의 경우 신고 다음날 0시부터 효력이 생긴다. 이에 비해 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에선 불리한 조건이다. 가장 안전한 전셋집은 전세 계약에 앞선 선순위 근저당이 없는 경우다. 만약 계약한 주택에 근저당이 많이 설정돼 있다면 자칫 보증금을 떼일 수 있는 만큼 전세보증금을 돌려받을 수 있는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환 보증보험’을 가입해 두는 것이 좋다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=417&arti_id=0000787143