전셋값 5년간 41% 올랐다…임대차3법 이후만 27%

 

전셋값 5년간 41% 올랐다…임대차3법 이후만 27%

문재인 정부 5년간 전셋값이 41%가량 오른 것으로 나타났다. 서울의 경우 상승률이 50%에 육박했다. 문 정부가 2020년 7월 31일부터 시행한 임대차 3법 이후 수도권의 전셋값 오름세는 가팔라졌다. 문 정부가 ‘임차인의 주거 안정’을 위해 추진한 임대차 3법의 부작용으로 전셋값이 되려 폭등했다.

5일 부동산R114 조사 결과 문 정부 5년간 전국 전셋값은 40.64%, 서울은 47.93% 올랐다. 전국 17개 시도 중에서 전셋값 상승 폭이 가장 컸던 곳은 세종시(75.92%)였다. 이어 대전(56.81%), 서울(47.93%), 경기(44.81%), 인천(38.59%), 충남(31.49%), 충북(28.03%) 순이었다.

임대차 3법(계약갱신청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이 전셋값 급등의 배경으로 꼽힌다. 부동산R114는 “문 정부의 전셋값 흐름은 임대차 3법 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행된 2020년 7월 31일 전후로 극명하게 갈린다”고 진단했다.

임대차법 시행 전 3년 2개월간의 전셋값이 전국 평균 10.45% 올랐다면, 시행 후 1년 7개월간 27.33% 올랐다. 인천의 경우 법 시행 전 4.98% 올랐다면, 시행 후 32.02% 급등했다. 경남은 전셋값이 9.34% 하락했다가, 24% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “문 정부 5년간 누적 상승분의 4분의 3가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다”며 “임대차계약이 2년에서 4년으로 변하고, 5% 상한제로 변경되면서 전세 물건 소통이 어려워진 영향”이라고 말했다.

한편 대통령직인수위원회는 임대차 3법을 전면 손질을 공식화했다. 단계적 폐지나 대상 축소, 임대인 인센티브 제도 등 다양한 의견이 나오고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220406&prsco_id=025&arti_id=0003185509

LTV 푸는데 DSR 그대로?…"내 집 마련 효과도 반쪽"

 

LTV 푸는데 DSR 그대로?…"내 집 마련 효과도 반쪽"

인수위, DSR 규제 완화 '신중론'
LTV 완화에도 저소득자 대출 문턱 여전히 높아
무주택 실수요자 위한 '핀셋완화' 필요성↑대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다.ⓒ뉴시스[데일리안 = 배수람 기자] 대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다. 하지만 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해선 신중한 입장을 보이면서 실제 대출 규제 완화 효과가 기대한 것보다 크지 않을 수 있단 분석이 나온다.

6일 정치권 등에 따르면 인수위는 DSR 규제와 관련해 "완화할 것이다, 강화 기조를 유지할 것이다 등 양자택일식으로 현재 확정된 내용은 전혀 없다"고 밝혔다. LTV와 DSR 규제를 동시에 풀 경우 시장에 미칠 파급력이 크다는 판단에 따라 시장 상황을 고려해 단계적으로 추진하겠단 방침이다.

앞서 한덕수 국무총리 후보자 역시 DSR 규제 완화에 대해 "상환 능력이 너무 없는 사람이 빚을 많이 내면 디폴트(채무불이행)가 일어나 전체 금융시스템에 영향을 줄 수 있다"고 우려하면서 현 상태를 유지하는 쪽으로 무게가 실리고 있다.

윤 당선인은 후보 시절 망가진 주거 사다리 복원을 위해 현 정부에서 추진한 대출 규제를 완화하겠다고 약속했다.

현행 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택의 경우 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억원을 넘어설 경우, 담보대출이 불가하다.

이에 윤 당선인은 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애최초는 LTV 상한을 80%로 정하고, 지역과 관계없이 LTV를 70% 수준으로 일원화하겠다고 공약했다. 다만 다주택자에 대해선 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 차등화한다.

지난달 31일 윤 당선인이 생애최초에 대한 LTV 규제를 과감하게 완화하라고 직접 주문하면서 새 정부 출범 직후 규제 완화는 본격 추진될 것으로 보인다.

DSR 규제와 관련해선 구체적인 공약을 제시하지 않았으나 LTV 완화 정책의 실효성을 끌어올리기 위해선 함께 손질할 거란 관측이 우세했다. 하지만 인수위가 DSR 규제에 대해선 유보적인 태도를 취하면서 시장에선 대출 규제 완화에 따른 효과가 크지 않을 거란 아쉬움이 나온다.

금융당국은 급등한 가계부채 관리를 위해 올 들어 차주별 DSR 규제 2단계를 앞당겨 시행하고 있다. 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한한다.

올 7월부터는 총대출액 1억원 이상으로 DSR 규제 범위가 확대 적용될 예정이다. LTV 완화로 대출 한도가 늘더라도 사실상 DSR 규제에 가로막혀 제도의 혜택을 보는 무주택자는 제한적일 거란 우려가 나온다.

전문가들은 소득 수준이 높거나 여유자금이 풍부한 무주택자에 한해 LTV 완화 혜택이 집중될 수 있다고 우려한다. 실질적인 청년층 내 집 마련 기회 확대를 위해선 선별적인 DSR 규제 완화는 필요하다는 진단이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "DSR 규제는 건드리지 않고 LTV만 완화하는 것은 실효성이 떨어진다"며 "무주택 실수요자를 위한 정책인 만큼 핀셋 규제 완화가 필요하다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "DSR 규제는 손대지 않겠다면 초장기 모기지를 도입하는 등 다른 방법을 취해야 한다"며 "기존 30년 만기를 40~50년 정도로 늘리게 되면 청년들의 대출 한도가 늘어나는 효과를 가져올 수 있다"고 조언했다.

그러면서 "LTV만 풀더라도 그 나름의 수요 증대분이 발생해 폭발적이진 않겠지만 집값은 들썩거릴 것"이라며 "다만 현재 거래 자체가 안 되는 상황을 해소하기 위해선 DSR 규제를 손대지 않더라도 대출 규제 자체를 늘리는 것은 필요하다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220406&prsco_id=119&arti_id=0002591688

'서울 비아파트' 실거래가만 분석해 '주택가격지수' 만든다

 

'서울 비아파트' 실거래가만 분석해 '주택가격지수' 만든다

서울시가 주택 실거래가를 기반으로 산출한 '서울형 주택가격지수' 개발에 착수했다고 밝혔다. 현재 사용되는 주택가격지수는 실거래가도 반영하지만 집주인이 부르는 가격(호가)으로 인해 실제 부동산 시세 대비 집값을 높거나 낮게 보이게 왜곡하는 문제가 발생한다.

5일 서울시에 따르면 최근 서울형 주택가격지수 개발 연구용역에 나서 입찰 공고를 내고 올해 12월 연구를 완료할 예정이다. 다만 실제 활용 방안이나 구체적인 계획에 대해선 아직 확정된 것이 없다고 시는 설명했다.

시가 추진하는 서울형 주택가격지수는 '서울' 주택 거래시장의 '실거래가'를 기반으로 통계를 작성한다는 점에서 기존 통계와 다르다. 국토교통부 산하 공공기관인 한국부동산원이나 민간 시중은행이 조사·운영하는 KB부동산의 경우 전국을 대상으로 하고 실거래가만이 아닌 호가를 반영해 집값 통계가 왜곡될 수 있다는 지적이 있어왔다.

시는 아파트뿐 아니라 다세대·다가구주택(빌라) 등도 포함해 지수를 만들 계획이다. 통계 발표 주기는 현행 주간보다 기간을 늘려 한 달에 한 번 공개될 가능성이 높다.

부동산업계 관계자는 "기존 주택가격지수의 경우 호가나 표본조사에 따른 것으로 공인중개사 등의 주관적인 평가가 반영될 수 있어 주택시장을 왜곡할 가능성이 있다"고 지적했다.

서울시는 지난해 자체적으로 아파트 실거래가의 자치구별, 월별 자료를 분석한 결과 서울형 주택가격지수 산출이 가능하다고 판단했다. 시 관계자는 "실거래가의 지수화 작업이 어려운 것은 아니지만 이를 어떤 방식으로 공개하고 활용할 지에 대한 방안, 업체들의 참여 가능성에 대해선 아직 확정할 수 없다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220405&prsco_id=417&arti_id=0000800619

"잠잠해진 지 얼마나 됐다고"...규제 완화 신호에 재건축시장 다시 들썩

 

"잠잠해진 지 얼마나 됐다고"...규제 완화 신호에 재건축시장 다시 들썩

전국 재건축 아파트 매매가격 변동률 0.04%
재건축 물꼬 트인 1기 신도시도 집값 고개
'시장 자극 우려' 인수위도 속도 조절 나설 듯

대통령직인수위원회가 '문재인 정부표 부동산 규제 정상화'를 시사하자 서울 재건축 예정 단지를 중심으로 아파트값이 들썩이고 있다. 리모델링을 추진 중인 1기 신도시에서도 정비사업 활성화 물꼬가 터지면서 상승 기대감이 확산하는 모양새다.

3일 부동산R114의 주간 아파트 시황 자료에 따르면 이달 1일 기준 전국 재건축 아파트 매매가격은 0.04% 올랐다. 전주 0.02% 하락했다 한 주 만에 상승으로 돌아섰다. 일반 아파트가 대선 이슈와 무관하게 지난 1월 말부터 보합(0.0%)을 유지하고 있는 것과 비교하면 확연한 오름세다.

지역별로는 서울 재건축 아파트 상승률이 0.05%로 전국 평균을 상회했다. 서울은 노후 건축물(준공 후 30년 이상 경과) 비중이 전체 주택의 49.7%에 달해 재건축 기대감이 큰 곳이다. 그중에서도 은마·개포주공·현대 등 '재건축 대장주'로 불리는 대단지 아파트가 밀집한 강남구 재건축 단지의 오름폭(0.1%)이 두드러졌다.

조성한 지 30년이 된 1기 신도시 집값도 대선을 기점으로 고개를 들고 있다. 경기 고양시 일산 신도시 아파트 매매가격 변동률은 대선 직전인 지난달 4일 보합(0.0%)까지 위축됐으나 같은 달 11일 0.03% 상승 전환된 데 이어 25일에는 0.14%까지 오름폭이 커졌다. 1기 신도시 전체적으로는 같은 기간 보합에서 0.05%로 올랐다.

이는 윤석열 당선인이 약속한 '정비사업 규제 완화' 공약과 무관치 않다. 후보 시절 윤 당선인은 △준공 30년 이상 정밀안전진단 면제 △구조 안전성 비중 하향 조정 △초과이익환수제 완화 등으로 재건축 속도를 높이고 △재정비 특별법을 제정해 1기 신도시 사업성을 개선하겠다고 공언한 바 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2040 서울도시기본계획 발표와 뒤이은 대선 결과로 재건축시장에 대한 기대감이 상승했다"며 "기존에 리모델링을 추진하던 곳들도 재건축 인허가가 진행될 여지가 크면 재건축으로 선회할 가능성이 높다"고 말했다.

규제 완화 기대감만으로 시장 불안이 재점화되자 학계에서는 시장 상황을 고려한 세밀한 설계가 필요하다는 당부가 나온다. 지난달 31일 국회에서 열린 '1기 신도시의 합리적인 재건축 방안' 토론회에서 고종완 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "1기 신도시의 재개발은 수도권에 미치는 영향이 크기 때문에 서울, 경기, 인천이 광역 협의체를 꾸려 10년 이상 중장기 로드맵을 수립한 후 단계별로 실행하는 방안이 바람직하다"는 의견을 냈다.

인수위도 속도 조절에 나설 뜻을 내비쳤다. 정부 등에 따르면 지난달 25일 국토교통부의 업무보고 이후 인수위는 "재건축 규제 등 정상화 과정에서 단기적인 시장 불안이 나타나지 않도록 하겠다"고 밝혔다. 급격한 정책 변화가 집값 불안을 부추길 수 있다는 일각의 의견을 감안한 대응으로 풀이된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220404&prsco_id=469&arti_id=0000667370

“양도세 완화된다니 집 팔것”… 전국 광역市道 아파트 매물 증가

 

“양도세 완화된다니 집 팔것”… 전국 광역市道 아파트 매물 증가

다주택자 1년간 중과 배제 방침에 전국 매물 사흘 새 2916채 늘어
광주-제주-세종 順 많이 나와
업계 “똘똘한 한채 선호현상 따라…지방-수도권 외곽 매물 늘것” 전망
서울 강남권에선 관망세 이어져…전문가 “주택 지속공급 신호 줘야”

대통령직인수위원회가 지난달 31일 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 배제하는 방침을 밝힌 이후 매도를 고민하는 다주택자들이 늘고 있다. 동아일보 DB서울 중구 신당동과 경기 남양주시에 아파트를 1채씩을 보유한 김모 씨는 이달 남양주시 아파트 1채를 매물로 내놓기로 했다. 대통령직인수위원회(인수위)가 최근 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시 배제하는 방침을 밝히자 마음을 굳혔다. 그는 “은퇴해서 소득이 거의 없는데 2주택자라는 이유로 지난해 종부세만 600만 원 냈다”며 “양도세가 부담돼 못 팔고 있었는데 이젠 팔아도 될 것 같다”고 했다.

새 정부가 1년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제 계획을 밝히면서 보유세 부담이 컸던 다주택자들의 움직임도 바빠졌다. 현 정부의 규제를 피해 투자자들이 몰려갔던 경기·인천 외곽이나 지방을 중심으로 다주택자 매물이 나올 것으로 보인다.

3일 부동산 정보업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 전국 17개 광역시도의 아파트 매물은 인수위가 양도세 중과 1년간 배제 방침을 발표한 지난달 31일 총 36만441채에서 이날 기준 36만3357채로 2916채 증가했다.

지역별로는 광주가 5.9% 늘어 증가율이 가장 높았고 제주(3.6%) 세종(2.1%) 순으로 증가율이 높았다. 대구(1.7%) 부산(1.6%) 경기(1.2%) 인천(1.0%) 등에서도 매물이 늘었다. 반면 서울은 이 기간 0.09% 증가에 그쳐 변동이 거의 없었다.

현장 공인중개업소들은 서울 등 인기 지역의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 강화되며 지방이나 수도권 외곽 지역을 중심으로 매도 움직임이 커질 것으로 전망했다. 공시가격 1억 원 미만 아파트 등 기존에 외지인들의 매수세가 강했던 지역 위주로 매물이 나올 수 있다는 설명이다.

생계형 임대사업자인 박모 씨(40)는 이달 경기 안성시와 경남 창원시 아파트 등 총 3채를 내놓기로 했다. 그는 “지난해 종합부동산세만 6000만 원을 냈기 때문에 더 버틸 수 없다”며 “지방 집 먼저 정리할 계획”이라고 했다. 경기 안성시 A단지 인근의 한 공인중개업소는 “2년 전 7000만∼8000만 원이었던 집 시세가 1억4000만 원이 됐다”며 “이번에 매물을 정리하려는 사람이 꽤 있다”고 전했다.

매물이 쌓이는 지역 위주로 집값이 더 떨어질 거란 분석도 나온다. 충북 청주시 흥덕구의 한 공인중개업소 관계자는 “다주택자에 대한 종부세 부담이 커지며 지난해 말부터 매물이 나오고 있지만 아직 팔리지 않고 있다”며 “양도세 완화 방안이 시행되면 매물이 더 늘며 집값이 떨어질 여지가 있다”고 전했다.

다만 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 두드러지는 서울 강남권 등 인기 지역에서는 관망세가 이어지며 매물이 나올 움직임이 아직 본격화되지 않고 있다. 서울 서초구 반포동의 한 공인중개업소는 “다주택자들이 세금 문의를 해오고 있긴 하지만 강남 아파트를 팔겠다는 사람은 아직 없다”며 “서울 2주택자라도 강남권에 1채, 비강남권에 1채를 보유했다면 비강남권 아파트를 정리하지만 강남권에 2채를 보유한 집주인은 일단 시장을 지켜보겠다는 입장”이라고 전했다. 다주택자 양도세 중과 배제 시점을 두고 인수위와 현 정부가 신경전을 벌이는 데다 보유세 완화 방안 시행도 유력해 전체 규제 완화방안이 시행된 뒤 매도 여부를 결정해도 늦지 않다는 것이다.

전문가들은 수요가 높은 지역에서 다주택자 매물이 시장에 나오게 하려면 다주택자 보유세 완화에 대한 속도 조절이 필요하다고 강조한다. 안수남 세무법인 다솔 대표는 “보유세 완화에 대한 기대감도 커서 양도세를 완화해도 팔지 않겠다는 다주택자들이 적지 않다”며 “양도세와 보유세 완화를 동시에 언급하면 다주택자 버티기로 ‘매물 잠김’이 이어질 수 있다”고 했다. 장기적으로 공급 시그널을 주면서 시장 안정화를 추진해야 한다는 의견도 나온다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “새 정부가 250만 채 공급 계획을 비롯해 실효성 있는 방법으로 주택을 지속 공급하겠다는 신호를 주며 구체적인 이행계획을 내놓아야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220404&prsco_id=020&arti_id=0003420290

재건축 아파트, 규제 완화 기대감에 껑충…상승률, 서울 평균 5배

 재건축 아파트, 규제 완화 기대감에 껑충…상승률, 서울 평균 5배

부동산R114 수도권 아파트 시황…이번주 서울 아파트값 0.01%↑·재건축은 0.05%↑

대통령직인수위원회가 다양한 부동산 규제 완화 가능성을 내비치면서 시장의 기대감이 커지는 가운데 재건축 시장을 중심으로 가격이 들썩이고 있다.

1일 부동산R114에 따르면 이번주(3월 28일) 서울 아파트값은 0.01% 올랐다. 재건축이 0.05% 상승했고, 일반 아파트는 보합(0.00%)을 나타냈다. 1기 신도시 노후 아파트를 중심으로 재정비 가능성이 높아지면서 신도시도 0.01% 상승했다. 경기·인천은 4주 연속 변동률이 0.00%였다.

전세시장은 봄 이사철이 무색한 상황이다. 매물이 서울이 0.05% 떨어졌고 신도시는 0.04% 하락했다. 반면 경기·인천은 0.01% 올랐다.

서울 아파트 매매시장은 하락한 지역이 전주 대비 크게 줄어든(8곳→3곳) 가운데 강남과 송파, 양천, 영등포(여의도) 일대 재건축 추진 단지들의 상승세가 두드러졌다. △중구(0.19%) △강남(0.03%) △구로(0.03%) △노원(0.03%) △양천(0.03%) △동작(0.02%) △마포(0.02%)가 올랐다. 반면 △강북(-0.08%) △성북(-0.01%) △광진(-0.01%) 등은 떨어졌다.

신도시도 재건축 단지 밀집 지역을 중심으로 강세를 나타냈다. △일산(0.09%) △분당(0.08%) △중동(0.06%) △산본(0.01%) 등 1기 신도시를 중심으로 올랐고, △동탄(-0.12%) △평촌(-0.02%) △광교(-0.01%) 등은 내렸다.

경기·인천은 상대적으로 가격이 저렴한 외곽지의 상승이 두드러졌다. △이천(0.07%) △양주(0.03%) △김포(0.02%) △의정부(0.02%) △시흥(0.01%) △용인(0.01%) △오산(0.01%) 등이 상승했고, △화성(-0.05%) △수원(-0.03%) △안양(-0.01%) △고양(-0.01%) △인천(-0.01%) 등은 하락했다.

서울 전세시장은 상대적으로 전세가격 부담이 큰 지역들의 약세가 두드러졌다. △강동(-0.26%) △양천(-0.13%) △강남(-0.09%) △은평(-0.09%) △구로(-0.07%) 등이 떨어졌고, △중랑(0.05%) △동작(0.04%) △용산(0.03%) △영등포(0.02%) 등은 올랐다.

신도시는 △동탄(-0.14%) △광교(-0.14%) △평촌(-0.09%) △위례(-0.03%) 등이 하락한 반면 △산본(0.04%) △일산(0.01%) 등은 상승했다.

경기·인천은 △동두천(-0.48%) △성남(-0.22%) △화성(-0.13%) △인천(-0.04%) 등이 하락한 반면 △광주(0.14%) △구리(0.13%) △양주(0.12%) △군포(0.12%) 등은 상승했다.

부동산R114 윤지해 수석연구원은 "현재 시장 내에는 비용 부담을 줄이기 위한 우회 거래(증여·교환· 직거래 등) 비중이 늘어나는 분위기"라며 "다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 등 퇴로를 열어 줄 경우 그동안 양도세 부담으로 정상 거래에 나서지 못했던 물건들과, 임박한 보유세 과세기준일(6월1일)을 앞두고 다주택자 보유 물건이 시장에 나올 수 있을 것으로 판단된다"고 전망했다.

이어 "거래 절벽의 주요 원인이던 대출 규제도 새 정부 출범과 동시에 완화될 가능성이 높은 만큼, 향후 매물(공급) 증가와 수요 증가가 충돌하며 '매도우위vs매수우위' 사이에서 주도권 경쟁이 치열할 전망"이라고 덧붙였다.

출처:네이버뉴스

원문:https://n.news.naver.com/article/079/0003627090

주택담보 대출 규제 완화 꺼낸 尹…'LTV·DSR' 동시 완화?

 

주택담보 대출 규제 완화 꺼낸 尹…'LTV·DSR' 동시 완화?

기사내용 요약

尹, 청년층·신혼부부 금융 문턱 낮춰 '내 집 마련' 지원
LTV 완화해도 DSR로 대출 한도 '한계'…정책 효과 '뚝'
DSR 규제 완화 시 가계부채 급증·투기 자금 유입 우려
LTV·DSR 동시 완화 청년층에 한해 우선 시행 후 확대

윤석열 대통령 당선인이 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하기 위해 대출 규제 완화 방안을 검토하면서 새 정부의 부동산 관련 대출 정책이 어떻게 달라질지 관심 집중되고 있다.

문재인 정부에서 부동산 투기 수요 차단과 집값 안정을 위해 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택에 주택담보대출비율(LTV) 40%, 9억~15억원 주택은 9억원 이하 가격은 40%, 9억원 초과 가격은 20%, 15억원 초과 주택은 0%를 적용하고 있다.

윤 당선인은 대선 과정에서 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.

윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어렵기 때문이다. 금융 문턱을 낮춰 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 취지다.

LTV와 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.

문제는 DSR 규제 완화 여부다. 부동산 시장에선 LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 대출 한도가 늘어나더라도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다.

특히 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. LTV 규제만 완화할 경우 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄지고, 저소득층 실수요자의 내 집 마련이 더욱 어려울 수 있다는 것이다.

인수위도 DSR 규제를 5억원 수준까지 조정하는 안을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 또 DSR 기준 상향과 청년층과 신혼부부 등 대상을 한정해 주택담보대출 상환 기한을 최대 40년까지 늘리는 방안도 논의되고 있다.

다만 DSR 규제를 완화하면 가계부채 급증과 잠재 부실 위험도 증가, 부동산 시장의 투기 자본 유입 등의 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 만만치 않다.

전문가들은 LTV와 DSR 규제도 함께 완화해야 부동산 관련 대출 규제 완화 효과를 기대할 수 있다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 관련 대출 규제를 완화하는 것은 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 주거 안정을 위해 필요하다"며 "LTV는 완화하고, DSR을 풀지 않으면 소득 상위 계층이 혜택을 보는 등 규제 완화 정책의 목표와 효과가 반감될 수밖에 없다"고 설명했다.

권 교수는 "LTV를 완화하더라도 DSR을 그대로 유지하면 더 적은 대출한도가 적용되기 때문에 아무 의미가 없다"며 "대출 규제 완화 정책을 청년과 신혼부부 등 제한된 실수요자에게 우선 적용하고, 확실한 주택 공급 방안 등 다른 부동산 관련 정책의 추진 상황과 시장 움직임에 따라 점진적으로 확대하는 방안도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다．

출처 : 네이버부동산

원문 : https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220402&prsco_id=003&arti_id=0011096914