윤석열 대통령 당선인이 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하기 위해 대출 규제 완화 방안을 본격 검토하면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 '뜨거운 감자'로 떠오르고 있다.
DSR 규제를 완화하면 상대적으로 소득이 적은 청년층과 신혼부부의 금융문턱이 낮아진 반면, 가계부채 급증과 잠재 부실 위험도 증가, 부동산 시장의 투기성 자본 유입 등의 부작용이 나타날 가능성도 있기 때문이다.
앞서 윤 당선인은 대선 과정에서 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.
윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어려운 상황이다. 금융 문턱을 낮춰 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 취지다.
LTV와 DSR, 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.
부동산 시장에선 LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 대출 한도가 늘어나더라도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다.
특히 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. LTV 규제만 완화할 경우 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄지고, 저소득층 실수요자의 내 집 마련이 더욱 어려울 수 있다는 것이다.
대통령직 인수위원회는 DSR 규제 완화는 차후에 검토할 계획이라며 한발 물러섰다. 최지현 수석 부대변인은 지난 3일 오후 통의동 사무실 정례 브리핑에서 "현재로서는 (DSR 완화와 관련해) 검토한 바 없다"고 말했다.
최 부대변인은 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라며 "조만간 부동산 공급·수요 측면에서 종합적 대책을 마련해서 말씀드릴 예정"이라고 강조했다. 섣부른 DSR 규제 완화 결정으로 시장의 혼선을 부추기고, 자칫 집값 상승으로 번질 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.
부동산 시장에선 DSR 규제 완화가 단계적으로 시행될 것이라는 분석에 힘이 실린다. 오는 7월로 예정된 DSR 확대 계획 유예와 DSR 규제를 5억원 수준까지 올리는 방안이 우선 추진될 것으로 예상된다. 이후 취약계층과 생애 최초 주택 구매자 등 내 집 마련 실수요자를 위한 별도의 규정을 적용하는 방안이 시행될 전망이다.
전문가들은 LTV와 DSR 규제도 함께 완화해야 부동산 관련 대출 규제 완화 효과를 기대할 수 있다고 조언했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 관련 대출 규제를 완화하는 것은 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 주거 안정을 위해 필요하다"며 "LTV는 완화하고, DSR을 풀지 않으면 소득 상위 계층이 혜택을 보는 등 규제 완화 정책의 목표와 효과가 반감될 수밖에 없다"고 설명했다.
권 교수는 "LTV를 완화하더라도 DSR을 그대로 유지하면 더 적은 대출한도가 적용되기 때문에 아무 의미가 없다"며 "대출 규제 완화 정책을 청년과 신혼부부 등 제한된 실수요자에게 우선 적용하고, 확실한 주택 공급 방안 등 다른 부동산 관련 정책의 추진 상황과 시장 움직임에 따라 점진적으로 확대하는 방안도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.
출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220407&prsco_id=003&arti_id=0011108142
