20대에 부동산이나 차릴까 (4)

 20대에 부동산이나 차릴까 (4)

4.중개사의 하루 일기

 

9시부터 21시까지 근무일지

보통 부동산들의 하루 영업시간은 10시에 오픈을 하여 대게 저녁 7시30분에 문을 닫는다. 고객들이 퇴근후 방을 보러 오는 손님이 있다면 부동산 문을 닫는시간이 더 늦어지겠지만, 평균적 10시간 근무라고 생각하면 된다.하지만 이것은 수치상 내용이라는것이고, 성수기때와 비수기때는 근무시간이 확연히 차이가 난다.

 

우선 부동산 중개사들의 하루 스케쥴을 설명해주겠다.

9시 ~ 9시20분

 

청소를 하며 하루를 시작한다. 테이블과 바닥을 청소하며 고객을 맞이할 준비를 한다. 전날 씻지 않은 커피잔도 설겆이한다.

9시20분~10시

 

전날 방문하겠다는 손님 방문시간을 확인한다. 대게 손님들이 약속잡는 시간은 오후나 저녁타임인데, 약속한시간을 재차 손님께 확인한다. 그 이유는 손님들은 약속시간을 잊는 경우도 많고, 오지 못하는 경우에도 부동산에 알리지 않아 헛일을 준비하는 일들이 일어나기 때문이다. '요즘 시대에도 약속을 잡아놓고 약속시간을 지키지 않는 사람들이 정말 있나?!!' 라며 의아해 할 수도 있다. 그런데 현장에서는 자주 있는 일이다.

 

오전에는 부동산 미팅을 약속한 손님들에게 문자로 어제 정한 시간을 알려준다. 고객들도 본인의 업무에 충실할시간이기 때문에 전화보다 문자로 알리는게 더 효과적이다.

 

오전타임 중 가장 깊숙히 집중 할 수 있는 시간이다. 고객들의 방문이나 전화가 많이 오지 않는 시간이기 때문에 매우 중요한 시간이다.커피한잔 마시며, 집주인들이 내놓은 매매,전세,월세 등 매물을 보면서 오늘 중점적으로 계약을 해야할 물건들을 준비한다. 손님들이 갑작스레 온다면,즉시 브리핑하고 질문에 답하여 계약을 성공할 수 있게 해야한다.

11시~19시

 

손님들이 직접 부동산에 방문하여 상담과 매물을 직접 눈으로 확인하는 시간이다. 고객마다 오는 시간이 다른데 점심식사를 이용하여 방문하는 회사원도 있고, 하루휴가를 내서 하루종일 부동산투어를 하시는분,직장 퇴근에 맞춰 저녁 7시 쯤 오셔서 집을 보시는 손님 등 다양한 고객들이 오신다. 오전시간에 빨리 계약해야 할 매물과 좋은매물을 잘 정리하여 손님들께 브리핑을 한다.

19시~20시

 

손님들이 오늘 방문한것을 일지를 정리하여, 고객에게 보여준 부동산 물건을 생각할 시간을 주어 내일 확인할 업무를 PC에 입력한다. 생각하지 못한 내용이나 빠진부분도 입력하여 내일 고객에게 다시 연락하여 브리핑해준다. 또한 내일 예약잡힌 손님들의 시간을 다시 확인하며, 고객이 내일 방문이 확실한지 확인차 문자메세지를 보내고 내일 전화로 통화하기로 한다.

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20대에 부동산이나 차릴까 (3)

 20대에 부동산이나 차릴까 (3)

3.홍보하기

 

@부동산에 알리기

 

 

 

부동산을 오픈하였다면, 온라인이던 오프라인 이던 주변 부동산에도 오픈을 알려야 한다. 때로는 적이되고, 때로는 아군이되는 범상치 않은 관계를 유지하려면, 본인의 지혜를 최대한 살려야한다.

 

일단 가장 좋은 방법은 오프라인 적인 방법이다. 본인의 부동산 반경 1킬로미터 안쪽의 부동산 사장님들에게 일일이 찾아가며 명함을 돌리며 인사를 하는것이다. 어떤 부동산 사장님은 반갑게 맞아주시며, 함께 열심히 일해보자고 격려를 해주시는 분이 있는가하면, 또 어떤 사장님은 본인 구역의 손님을 뺏기지 않을까 하는 마음에 경계를 하는 분들도 있다.

 

보통 20대에 창업하는 부동산들의 입지는 임대료가 저렴한 곳을 찾기때문에 그다지 좋지 못하다. 집주인들의 물건을 받기도 쉽지 않을뿐더러, 방을 찾는 손님들도 많지 않다. 이런 핸디캡을 만회하기 위해서라도 공동중개를 위해서라도 근처 부동산 사장님들과 가까워져야 하는 이유다. 자신에게 까칠하거나 거만하게 구는 사장님들에게 머리숙여 가깝게 지내고, 내가 없는 부동산 매물을 다른 부동산 사장님들에게 접수를 받아 물건을 확보하여 중개계약을 많이 해보자.

 

@주민과 손님들에게 알리기

 

 

 

부동산을 오픈하고, 운영을 하다보면 본인의 부동산을 어떻게 홍보하는것이 효과적일까 라는 생각에 많은 고민을 하게된다. 네이버나 구글의 검색광고를 내볼까? 벼룩시장이나 교차로 광고신문에 홍보를 할까 라는 생각은 누구나 하는데 가격이 꽤 만만치 않다. 광고비투자는 늘릴수록 효과적이나, 이제 막 창업에 뛰어들 20대 여러분이 얼마나 자금이 있다면 얼마나 있을까!

 

우선 필자는 광고비를 최소한 하며, 극대화하는 방법을 알려주고자 한다.

 

 

 

첫째, 본인이 창업한 부동산 소재지에서 반경 1킬로 미터에 위치한 다른 부동산에 일일이 소개를 하며,공동중개를 준비한다.

 

(Tip 공동중개란 부동산이 협업해서 중개계약을 성사하는 과정인데, 예로들면 손님이 내 부동산에 와서 보증금 5천만원짜리 원룸 전세를 찾는다면 내가 가지고 있는 원룸전세를 모두 브리핑을 해준다. 하지만 나에게 손님이 원하는 원룸전세 매물이 없다면, 즉시 다른부동산에 연결해서 손님이 원하는 원룸 5천만원 전세를 갖고있다면, 그 부동산과 협업해서 중개계약을 한다. 거래계약 체결시 손님은 나에게 중개보수를 주고, 원룸주인은 다른주동산에 중개보수를 준다.)

 

지금 현재 부동산중개 스타일은 혼자서 모든걸 처리하기는 쉽지않다. 나의 부동산에 손님은 많이 오는데 집주인들이 물건을 내놓지 않는경우도 있고, 반대로 집주인들이 전월세 물건을 많이 의뢰를 하여 부동산 물건들이 많이 쌓여있지만, 정작 손님이 없는 경우도 있다. 이러한 경우에 부동산끼리 협업하여 함께 공동중개 작업을 할수 있는것이다. 그래서 본인이 창업한 부동산 소재지에서 반경 1킬로 미터에 위치한 다른 부동산에 일일이 인사를 하고 다니며 자신의 부동산을 알려야 한다.

 

 

 

둘째, 자신의 부동산을 주민들에게 적극적으로 알려줘야한다. 내가 창업한 부동산 위치로 반경 100미터에는 적어도 부동산이 5~10개 정도 부동산이 있을것이다. 이렇게 많은 부동산에서 살아남으려면 무조건 나의 부동산을 인식 시켜야한다. 창업할때 일주일 정도의 오픈식을 열어 다과를 준비하여, 주민들과 이야기를 나누며 자연스레 부동산을 홍보한다. 보통 찾아오시는 분은 동네 토박이 할아버지,할머니 분께서 오시는데 이분들이 굉장히 중요한 vip 정보통이다. 사실 토박이 분들은 이사를 가지않지만, 앞집과 뒷집의 모든 내용을 꿰뚫고 있어서, 이사 정보를 준다던지, 아예 이사하실분 마저 소개를 시켜주신다. 그래서 토박이분들의 마음을 잡아서 매일 오시게 만들어 동네 돌아가는 사정을 들을 수 있다.

 

 

 

셋째, 손님들에게 알리기

 

주민들에게는 이미 오픈식을 열어 얼굴을 익혔다. 오픈식은 오프라인 상으로 했으니, 더욱 넓은 세상으로 나의 부동산을 알리려면 온라인으로 더 확장할 수 있다. PC와 모바일 인터넷을 동시에 활용하여 홍보할 수 있는 공간을 넓힐 수 있다. 제2부 광고짜기전략장에서 더 구체적으로 홍보전략을 알려다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (2)

 20대에 부동산이나 차릴까 (2)

2.부동산자리 알아보기

 

이제 창업비용도 알았으니 부동산 창업에서의 가장 중요한 부동산 자리를 찾아볼 것이다. 부동산자리를 찾는데 크게 4개 파트로 나눌수 있다.

 

 

 

@원룸,오피스텔

 

@아파트

 

@빌라,주택

 

@공장,토지

 

 

a.부동산자리

 

 

@원룸,오피스텔자리

 

20대가 부동산 창업에 가장 유리한 곳은 원룸이나 오피스텔 밀집지역이다. 이유는 이사를 자주하고(이사가 잦아야 중개수수료를 받는 기회가 많다)고객들의 계약 확률이 높다. 월세를 찾는 손님들은 급히 머물곳을 찾아서 깔끔한 매물만 보여준다면 계약으로 이뤄질것이다. 또한 창업자 본인들도 한번쯤 원룸 월세를 들어간 경험들을 해봐서 그것을 발판삼아 어떤물건을 준비할지,어떻게 방을 보여줄지 감이 잡힐것이다.

 

원룸, 오피스텔 중개는 다른 종류 부동산, 즉 원룸,상가,공장,토지,빌딩 등 보다 물건확보 속도에 달려있다. 원룸,오피스텔은 물건이 나오면 하루만에 계약되는 경우가 많고, 늦어도 일주일 안에 중개가 된다. 다른 중개사무소보다 하루만 먼저 물건 확보를 해도 먼저 중개계약을 할 수 있는 확률이 더욱 높아진다. 빌딩이나 토지는 중개를 이어가는데 보통 한달에서 길게는 1년 넘게 가는 경우도 있다. 먼저 물건을 받는다고 중개 할 확률이 원룸,오피스텔 중개처럼 높지 않은것이다.

 

물건을 확보하면 네이버 든 직방이든 신속히 광고를 올려야한다. 광고를 보고 손님들이 문의를 하는데, 원룸,오피스텔은 인터넷광고 효과가 대단하다. 전화 온 손님 리스트를 만들어 최대한 손님을 부동산에 방문시켜 물건을 맘에들게 브리핑해라.

 

@아파트자리

 

아파트상가를 보면 온통 부동산중개업소로 가득하다. 심한곳은 슈퍼,미용실,세탁소도 없이 모든 상가가 부동산인 경우도 있다. 이유인즉 아파트는 거래가격이 높아 중개수수료가 상당하다. 5억짜리 32평 전세를 계약한다면 각각 200만원씩 총400만원의 중개수수료를 받는다. 대단하지 않는가! 단 1건의 거래로! 그러나 내면을 살펴보면 또 다르다. 아파트는 원룸,오피스텔처럼 자주 이사를 다니지 않는다. 보통 4년정도 거주하는게 일반적이고, 정말 오래산분들은 입주하고 십년이상 살고있는분들이 태반이다. 그리고 상가에 부동산들이 너무 많아서 거래 1건을 체결하기조차 힘들다. 필자는 처음부터 아파트상가에서 부동산 창업을 권하지 않는다. 50~60대의 관록이 있는 중개사들의 틈바구니 속에서, 극도의 스트레스를 받으며 일하는 것은 몸과 마음을 지치게 하여,부동산 중개일 마저 의욕을 꺽어 버릴 수 있다. 아파트중개는 5~10년 경력을 쌓아둔 이후에 창업하는것을 권한다.

 

 

 

@빌라,주택자리

 

빌라와 주택자리 또한 필자가 추천 하는 지역이다. 빌라와 주택은 보통 노후도가 10~30년 정도 된 건물들이 많다. 전월세 세입자가 자주 이사다니며,무엇보다 좋은건 주인과의 관계가 좋으면 독점물건을 받기 쉽다. 특히 빌라,주택단지는 집주인분이 어르신들이 많아서 여러분처럼 어린나이에 부동산을 창업한다는 것에 신기해하거나,기특해하실것이다. 그리고 전월세 계약을 하실때 오히려 주인분이 본인의 경험을 이용하여 도움을 줄것이다. 빌라, 주택단지는 계약을 하면 중간에 손이 많이 간다. 예로들면 하수구가 막힌다던지, 곰팡이가 핀다던지, 보일러가 작동이 인된다던지. 기타 등등 사소한것부터 복잡한것까지 계약한 손님은 부동산에 전화해 해결방안을 기다릴것이다. 그러면 부동산은 집주인과 대화를 잘 나눠 임차인의 불편한점을 시원하게 해결하면 되는데, 아파트나 오피스텔은 관리실이 있어 그곳에서 해결해주니 매우 편하다. 빌라주택은 힘은 힘대로 들고, 돈은 돈대로 적어서 부동산창업에 기피하는 곳인데, 필자는 20대 창업자들에게 이곳부터 시작을 권유한다. 우선, 경쟁이 심하지 않아 실패할 확율이 확 줄어든다. 보통 돈많이 벌고 편한곳이 아파트 지역인데, 말이 쉽지 경쟁이 너무 심해 한달에 한건 쓰기도 벅차며, 수입이 없는데다 부동산들의 견제는 심리적 압박으로 20대가 느끼기엔 부담이 너무 크다.

 

추천하는 이유 둘째로는 집주인들이 내놓은 물건이 정말 많다. 빌라주택은 집들이 노후화가 심해 손님들이 계약을 시원하게 하지 않는다. 손님의 형편은 빌라주택에 딱 맞는데, 눈높이는 아파트,오피스텔 수준이니 빌라주택에 만적하지 않으나, 현실의 가격에 굴복하여 보통은 할수없이 계약을 한다. 하지만 계약되지 않는 매물도 많이 쌓여서 중개할수 있는 일들이 너무 많고, 경쟁이 적어서 본인의 역량을 펼치기에 너무나 좋다.

 

 

@공장,토지

 

공장,토지의 부동산은 중개생태계에서 가장 상위클래스의 업무이다. 동물의왕국의 사자처럼 어슬렁어슬렁 거리다가 계약1건을 하면, 보통의 부동산 수입의 한달, 많게는 일년치의 수입을 얻을 수도 있다. 최고의 고부가가의 업종이나, 다르게 생각하면 일년동안 중개한번 하지도 못하고 망하기가 부지기수이다. 또한 사기에 노출이 심하며, 각종법률의 복잡성때문에 중개를 잘못하여 소송에 휘말리기도 한다. 하지만 미래에대한 야망과 부동산개발에 미래를 걸고싶은 청년들에게는 공장토지 부동산쪽으로 나아가 보라고 권유할 수 있다. 다만 바로 창업은 위험하며, 취업쪽으로 생각하여 적어도 십수년간의 경험이 바탕이 될 때 창업을 하는것이 가장 이상적이다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (1)

20대에 부동산이나 차릴까 (1) 

1.창업비용

 

창업 자금관리는 가장 중요하다. 이것이 기초로 하여, 부동산 운영의 성공과 실패로 갈라진다. 우선 창업 후 2~3개월간은 지출만 있지 수입은 거의 없다고 보면된다. 들어올 돈은 없고 나갈돈은 많으니 관리를 잘못했다가는 빈곤해지기 쉽상이다. 운좋게 오픈한지 얼마되지 않아 계약을 했다고해도, 잔금일까지 보통 두달이 되어야 한다. 중개수수료는 원래 계약서를 쓰고 받는것이지만, 현실은 고객들이 잔금을 다 마치고 주려고 하기때문이다.

 

또한,창업도 시기에 따라 다른데 젊을때 창업은 때와 장소에 맞게 크게 할수도 있고 작게 할수도 있다. 일단 망하더라도 다시 일어설수 있는 시간이 있다.

 

 

 

 

 

a. 부동산 보증금과 월세, 그리고 권리금

 

부동산 자리는 천차만별이다. 부동산자리는 다음장에 구체적으로 나오니, 이장에서는 금액만 설명하겠다. 일단 부동산의 보증금은 1000만원부터 5000만원까지 이며 월세는 50부터 700만원까지 다양하다.

 

월세가 차이가 나는 이유는 수수료에서 나오는것이다. 예로 원룸,투룸을 주로 하는곳에서 수수료는 약 50만원이다. 만약 중개업자가 공동중개로 계약시 50만원을 받지만 혼자서 임차인과 임대인을 중개하면 양쪽 수수료를 모두받아서 100만원이다. 그러면 이런곳의 부동산을 차릴시 월세는 100만원이 적정선이다. 그리고 아파트는 거래가 잘되는 곳으로 아파트 전세 중개료가 100만원이 나온다면 월세는 200만원을 예측하면 된다. 하지만 창업자들의 이해를 돕기위한 월세 책정이지, 이것이 정답은 아니다.

 

 

 

 

 

필자가 권하는 월세는 50~100만원 수준의 월세 자리이다. 최상의 자리는 당연히 아니겠지만, 주택이나 원룸 수준의 자리에서는 운영하기에 벅찬 정도의 수준은 아니다.

 

보증금은 1000~3000만원 정도가 좋고, 권리금이 문제인데 고객의 정보량과 위치에 따라서 금액이 책정되지만 권리금은 2000만원 이하의 자리를 추천한다. 현재 공실이거나 무권리의 자리는 고객의 데이터가 전무하기 때문에 바로 수익을 내기가 어렵다. 권리금이 그나마 있는곳이어야 그동안 쌓인 고객의 정보로 바로 수익을 일으킬 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

b. 집기류

 

집기류 또한 가격이 정해진것은 없으나 본인 스스로 발품을 팔면 저렴한 것을 얻을 수 있다. 중고로 살 수도 있지만, 가격이 그리 많이 차이가 나는것도 아니고 처음 창업했다는 깔끔함을 알려주기 위해 집기는 신제품을 추천한다.

 

간판 300만

외부 선팅비 100만

지도 30만

PC 60만 x 2 = 120만

책상 20만 x 2 = 40만

책장 20만

테이블 30만

의자 7만 x 6개 = 42만

복사기 팩스 복합기 30만

전화기 4만 x 2 = 8만

에어컨(냉난방 겸용) 300만

합계 1020만원

 

 

집기류 가격만 1020만원이 나온다. 물론 저렴한 단가로 구매할 수 있다. 권리금이 붙은 부동산자리를 얻는다면 권리금에 집기류가 포함되기 때문에 신경쓰지 않아도 된다. 집기류에서 신경 써야 할 부분은 간판인데, 간판은 부동산의 얼굴이기 때문에 전문가와 상의를 해서 손님들이 멀리서도 알아볼수 있고, 마케팅 활용도를 높일 수 있는 방법을 생각해봐야 한다. 그리고 PC와 전화기인데, 무조건 신제품을 쓸수 있도록 한다. 

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“팔기보단 물려주기”…땅도 증여 역대 최대

 

“팔기보단 물려주기”…땅도 증여 역대 최대

내년 토지 양도세 인상 예고에
전국 토지 증여 26만6915건, 역대 최대치
“정부의 규제가 오히려 증여 부추겨”

아파트에 이어 토지 증여 건수 역시 통계 집계 이후 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 시장에서는 현 정부의 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 등 세금 규제 강화가 오히려 증여를 부추겼다고 지적한다.

8일 부동산R114가 한국부동산원 자료를 분석한 결과 올해 1월부터 9월까지 전국 토지 증여 건수는 26만6915건으로 조사됐다. 이는 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이후 최대 규모다.

지역별로 보면 전체 17개 시·도 중 11곳이 역대 최대치를 기록했다. 경기가 5만1789건으로 가장 많았고 ▲전남 3만1355건 ▲경북 2만7223건 ▲경남 2만2309건 ▲충남 1만8733건 등 순으로 나타났다. 다만 서울은 2만5692건으로 지난해(3만1483건)보다 줄었다.

올해 토지 증여 건수가 늘어난 건 내년부터 토지에 대한 세금 인상이 예고된 데 따른 것으로 풀이된다.

앞서 정부는 토지 투기 방지를 위해 내년부터 2년 미만 단기보유 토지와 비사업용 토지에 대해 양도소득세 중과세율을 10~20%포인트 인상하겠다고 밝혔다. 1년 미만 보유 토지에 대한 양도세율은 50%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 토지는 40%에서 60%로 오른다. 비사업용 토지 양도시 중과세율은 10%포인트에서 20%포인트 인상된다.

다만, 관련 법안이 올해 안에 국회를 통과하지 못하면서 시행 시기는 미정인 상태다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “내년부터 단기 보유 토지 및 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세율이 인상되기 때문에 토지소유자들이 미리 증여로 움직인 것으로 판단된다”고 설명했다.

토지 증여 건수와 마찬가지로 아파트 증여 건수는 이미 역대 최다 수준을 기록할 것으로 점쳐진다.

한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 전국의 아파트 증여 건수는 6만3054건으로 전국적으로 연간 아파트 증여 건수가 가장 많았던 지난해 1∼9월 증여 건수6만5574건에는 미치지 못하지만, 2006년 관련 통계 집계 이래 역대 두 번째로 많은 수치다. 이 같은 추세가 이어지면 올해 아파트 증여 건수는 지난해 기록한 역대 최대치를 갱신할 것이란 전망이다.

송승현 도시와경제 대표는 “시장에 자금과 함께 매물이 돌아야 하는데 지금의 시장은 현 정부의 세 규제 등으로 시장에 나올 물량들이 모두 증여로 가고 있는 것”이라며 “정부는 규제를 통해 부동산 안정을 기대했겠지만, 오히려 증여를 부추겨 정책의 부작용만 나오고 있다”고 꼬집었다.

그는 “토지 특성상 20~30년 이상 장기보유하면 가격이 계속 오르기 때문에 섣불리 매매하기 어렵다. 이전에는 부동산 자산을 매각해서 현금을 증여하는 구조였다면 지금은 양도세 등 세금으로 내고 나면 남는 게 없기 때문에 매도보다는 증여가 늘어나고 있다”면서 “이렇게 증여만 늘게 되면 부의 대물림만 계속될 것”이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211208&prsco_id=119&arti_id=0002555209

'대출·금리' 매서워지는 규제한파…격해지는 집값 양극화

 

'대출·금리' 매서워지는 규제한파…격해지는 집값 양극화

핵심요약

대출 의존도 높은 수요층 구매하는 15억 이하 집, 강력한 규제에 꽁꽁
대출없이 구매해야하는 15억 이상 집, 관련 규제 영향 상대적으로 적어
"다 떨어져도 덜 떨어지고 떨어져도 한참 뒤에"…"강남 등 신고가 이어질듯"

대출 규제에 금리 인상까지 더해지면서 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 가운데 고가 아파트가 밀집한 강남권에서는 신고가 행진이, 중저가 아파트가 몰린 강북권과 외곽지역에서는 가격 조정이 이뤄지는 등 시장의 양극화가 나타나고 있다.

시장에서는 현행 부동산 관련 규제가 이어지는 한 이런 양극화 양상이 더욱 심화될 것으로 보고 있다.

상위 20% 아파트, 하위 20% 9.3배…강남은 상승, 강북은 약보합

부동산 시장이 집값 상승 피로감과 대출 규제, 금리 인상 등으로 잰걸음을 하고 있는 가운데 지역과 가격대별 양극화 양상이 두드러지고 있다.

7일 KB국민은행 월간 주택시장동향 시계열 통계를 보면 지난달 전국 아파트 5분위 배율은 매매가 9.3로 집계됐다. 5분위 배율은 매매가격을 기준으로 전국 아파트를 5개 그룹으로 나눈 뒤 상위 20%의 평균가격(11억6743만원)을 하위 20% 평균가격(1억2575만원)으로 나눈 값인데, 지난달 기준 고가 아파트 매매가격이 저가 아파트의 9.3배라는 의미다. 관련 조사가 시작된 2008년 12월 이후 월 기준 가장 높은 배율이다.

서울 안에서도 강남과 강북의 온도차가 뚜렷하다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난달 15일 서울 서초구 아크로리버파크 84㎡(전용면적)는 종전 신고가보다 3억원 높은 45만원에 거래가 성사됐다. 강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지(152㎡)도 37억원에 거래되며 신고가를 경신했다.

반면 강북구 미아동 꿈의숲해링턴플레이스(84㎡)는 지난 8월 신고가보다 5천만원 내린 10억8천만원에 거래됐다. 금천구 벽산1단지(114㎡)는 지난 10월 신고가(7억3800만원)를 찍었지만 보름뒤 1억3800만원이 빠진 6억원에 거래됐다.

한국부동산원 자료를 봐도 11월 다섯째주(29일 기준) 서울 전체 아파트 값은 평균 0.10% 오르며 오름폭이 줄었지만, 강남(0.15%)·서초(0.17%)·송파구(0.17%) 등 강남권의 집값 상승률은 서울 전체 평균을 웃돌았다. 반면 강북구는 1년 6개월 만에 보합 전환하며 상승을 멈췄고 관악구는 0.01% 오르는데 그쳐 사실상 보합으로 평가됐다. 금천구(0.04%), 동대문구(0.04%), 광진구(0.03%)도 서울 전체 평균의 절반에도 미치지 못했다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "최근 한달 동안 거래된 아파트 가격을 직전 1개월 전 가격과 비교해보면 강북구와 구로구, 노원구, 중구 등의 순으로 하락 거래가 늘고 있는 것이 확인된다"며 "서울 전체로는 아직 (직전 실거래가와 비교해) 고가 거래가 저가 거래보다 많은 편이지만 분위기가 관망세로 전환됐다"고 설명했다.

강북 "대출 조이고 매수세 뚝"…강남 "현금 구매자들에게 규제 영향 無"

시장에서는 이런 양극화의 주요 배경을 대출 규제로 꼽는다.

15억 이하 중저가 단지는 대출 의존도가 높은 수요층을 위주로 거래가 되어서 정부의 대출 규제 강화와 금리 인상의 영향으로 수요가 얼어붙어 매물이 쌓이고 있지만, 대출이 금지된 15억 초과 단지는 애초에 자금 조달이 가능한 수요층이 거래하는 만큼 대출 규제 등의 영향을 상대적으로 덜 받는다는 것.

서울 노원구 월계동의 한 부동산 관계자는 "정부에서 대출을 조인 뒤 문의가 거의 없는 것이 사실"이라며 "직전 신고가에서 조정된 매물을 포함해 매물 소화가 거의 안 되고 있다"고 전했다.

반면 서울 서초구 역삼동의 한 부동산 관계자는 "대출을 받아서 살 수 있는 집들이 아니고 갭투자(전세를 끼고 차액을 지불해 주택을 매입하는 투자)를 하기에도 10억 이상이 필요하기 때문에 실수요자들이 현금을 들고 와서 구매하는 경우가 대부분"이라며 "직전 신고가 수준으로 내놓은 매물을 사겠다고 해도 답을 주지 않는 경우가 허다하고 집주인들이 고자세"라고 말했다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "매수자들이 대출을 받아서 접근하는 중저가 아파트는 (대출을 조이면) 거래량이 감소하고 가격이 조정되면서 상승폭이 둔화되는 양상을 보일 수밖에 없다"며 "반면 이전부터 대출이 되지 않아서 현금부자들만 매수할 수 있었던 초고가 아파트 시장은 대출규제나 금리인상에 따른 영향이 상대적으로 제한되는 것"이라고 분석했다.

"현행 규제 계속된다면 초양극화 초세분화도 계속"

전문가들은 대출규제와 금리인상 등이 이어진다면 양극화는 더욱 심화될 것으로 보고 있다.

신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장은 "현재는 충분한 거래량이 수반되지 않아 집값의 향방을 예단하기 어렵지만 전반적인 분위기는 약보합으로 흐르는 상황"이라고 전제한 뒤 "향후 시장이 약보합 또는 하락 및 안정으로 무게 중심이 옮겨간다고 해도 초양극화, 초세분화 현상은 훨씬 더 심해질 것"이라고 전망했다.

우 팀장은 "(매수자들이 선호지역 고가아파트는) 향후 가격이 떨어진다고 해도 다른 아파트들보다 덜 떨어지고, 하락 추세 진입 시점도 다른 아파트들보다 훨씬 느릴 것이라고 예상하기 때문에 신고가라도 매수하는 것"이라며 "강남 신축을 중심으로 신고가 거래는 계속 나타날 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211208&prsco_id=079&arti_id=0003583540

2030 패닉바잉 주춤하자, 노도강·금관구 집값 꺾였다

 

2030 패닉바잉 주춤하자, 노도강·금관구 집값 꺾였다

20~30대의 ‘패닉바잉(공황구매)’이 주춤해지면서 서울 외곽 지역 중저가 아파트의 매수세가 크게 위축되고 있다. 이들 지역은 지난해 말부터 패닉바잉이 몰려 집값이 가파르게 상승했던 곳이다. 대출 규제 강화와 금리 인상 등 정부의 강력한 돈줄 죄기에 이들 지역이 가장 크게 영향을 받는 것이란 분석이 나온다.

7일 한국부동산원에 따르면 서울 강북구의 주간 아파트값 상승률(11월 29일 기준)은 0%로 77주 만에 오름세가 완전히 멈췄다. 지난해 6월 첫 주 보합을 기록한 이후 약 1년 반 만의 일이다. 도봉구(0.07%), 노원구(0.08%) 등 ‘노도강’과 관악구(0.01%), 금천구(0.04%), 구로구(0.11%) 등 ‘금관구’의 상승률도 상대적으로 낮았다.

서울 외곽지역 최근 아파트값 상승률.

이들 지역은 올해 상반기만 해도 수요가 몰리며 아파트값 상승 폭이 컸다. 중저가 아파트가 밀집해 있어 자금력이 부족한 20~30대 젊은 층의 매수 행렬이 이어졌다. 노원구의 경우 지난 8월 한때 주간 상승 폭이 0.39%에 달했고, 지난주까지 누적 상승률이 9.59%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높았다. 도봉구 역시 3.3㎡(평)당 평균 아파트값이 지난해 11월 2508만7000원에서 1년 만에 3252만2000원으로 29.6%(KB부동산 통계) 올라 서울에서 이 기간 가장 높은 상승률을 나타냈다.

하지만 9월부터 금융당국이 가계부채 관리 강화 정책을 내놓으면서 분위기가 반전했다. 강북구의 한 공인중개사는 “9월 이후 매수 문의가 크게 줄어들었다”고 말했다. 매수세가 줄어들면서 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 3개월 전과 비교해 매물이 가장 많이 늘어난 곳은 강서구로 28.9%(1580→2038건)로 나타났다. 노원구(24.8%), 강북구(24.2%), 구로구(20.4%), 중랑구(19.1%) 등 주로 서울 외곽 지역 아파트의 매물이 많아졌다.

20~30대의 매수 비중도 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면 지난 10월 서울 아파트 30대 이하 거래 비중은 40.0%로 40.1%를 기록한 지난 2월에 이어 올해 두 번째로 낮은 수치를 기록했다. 강북구(37.5%) 도봉구(22.3%)는 서울 평균치를 밑돌았고, 상반기엔 50%를 넘어섰던 노원구도 45.3%까지 비중이 줄어들었다.

20~30대의 수요가 몰렸던 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)의 집값 상승세도 둔화하고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 다섯째 주(29일 기준) 서울 소형 아파트 가격은 전주 대비 0.06% 오르며 모든 평형 중 가장 낮은 상승률을 기록했다. 대형(135㎡ 이상) 아파트값 상승률(0.39%)의 6분의 1이었고, 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하) 상승률(0.14%)과 차이도 컸다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “20~30대 수요가 유입되며 단기간에 집값이 급등한 지역을 중심으로 대출규제의 영향을 받고 있다”고 설명했다.

전문가들은 이런 분위기가 내년까지 이어질 것으로 전망했다. 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격화하는 데다 한국은행의 기준금리 추가 인상까지 예상되기 때문이다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “대출규제에 자금력이 부족한 20~30대가 집을 마련하기 어려운 상황이 이어지고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211208&prsco_id=025&arti_id=0003156958