20대에 부동산이나 차릴까 (2)

 20대에 부동산이나 차릴까 (2)

2.부동산자리 알아보기

 

이제 창업비용도 알았으니 부동산 창업에서의 가장 중요한 부동산 자리를 찾아볼 것이다. 부동산자리를 찾는데 크게 4개 파트로 나눌수 있다.

 

 

 

@원룸,오피스텔

 

@아파트

 

@빌라,주택

 

@공장,토지

 

 

a.부동산자리

 

 

@원룸,오피스텔자리

 

20대가 부동산 창업에 가장 유리한 곳은 원룸이나 오피스텔 밀집지역이다. 이유는 이사를 자주하고(이사가 잦아야 중개수수료를 받는 기회가 많다)고객들의 계약 확률이 높다. 월세를 찾는 손님들은 급히 머물곳을 찾아서 깔끔한 매물만 보여준다면 계약으로 이뤄질것이다. 또한 창업자 본인들도 한번쯤 원룸 월세를 들어간 경험들을 해봐서 그것을 발판삼아 어떤물건을 준비할지,어떻게 방을 보여줄지 감이 잡힐것이다.

 

원룸, 오피스텔 중개는 다른 종류 부동산, 즉 원룸,상가,공장,토지,빌딩 등 보다 물건확보 속도에 달려있다. 원룸,오피스텔은 물건이 나오면 하루만에 계약되는 경우가 많고, 늦어도 일주일 안에 중개가 된다. 다른 중개사무소보다 하루만 먼저 물건 확보를 해도 먼저 중개계약을 할 수 있는 확률이 더욱 높아진다. 빌딩이나 토지는 중개를 이어가는데 보통 한달에서 길게는 1년 넘게 가는 경우도 있다. 먼저 물건을 받는다고 중개 할 확률이 원룸,오피스텔 중개처럼 높지 않은것이다.

 

물건을 확보하면 네이버 든 직방이든 신속히 광고를 올려야한다. 광고를 보고 손님들이 문의를 하는데, 원룸,오피스텔은 인터넷광고 효과가 대단하다. 전화 온 손님 리스트를 만들어 최대한 손님을 부동산에 방문시켜 물건을 맘에들게 브리핑해라.

 

@아파트자리

 

아파트상가를 보면 온통 부동산중개업소로 가득하다. 심한곳은 슈퍼,미용실,세탁소도 없이 모든 상가가 부동산인 경우도 있다. 이유인즉 아파트는 거래가격이 높아 중개수수료가 상당하다. 5억짜리 32평 전세를 계약한다면 각각 200만원씩 총400만원의 중개수수료를 받는다. 대단하지 않는가! 단 1건의 거래로! 그러나 내면을 살펴보면 또 다르다. 아파트는 원룸,오피스텔처럼 자주 이사를 다니지 않는다. 보통 4년정도 거주하는게 일반적이고, 정말 오래산분들은 입주하고 십년이상 살고있는분들이 태반이다. 그리고 상가에 부동산들이 너무 많아서 거래 1건을 체결하기조차 힘들다. 필자는 처음부터 아파트상가에서 부동산 창업을 권하지 않는다. 50~60대의 관록이 있는 중개사들의 틈바구니 속에서, 극도의 스트레스를 받으며 일하는 것은 몸과 마음을 지치게 하여,부동산 중개일 마저 의욕을 꺽어 버릴 수 있다. 아파트중개는 5~10년 경력을 쌓아둔 이후에 창업하는것을 권한다.

 

 

 

@빌라,주택자리

 

빌라와 주택자리 또한 필자가 추천 하는 지역이다. 빌라와 주택은 보통 노후도가 10~30년 정도 된 건물들이 많다. 전월세 세입자가 자주 이사다니며,무엇보다 좋은건 주인과의 관계가 좋으면 독점물건을 받기 쉽다. 특히 빌라,주택단지는 집주인분이 어르신들이 많아서 여러분처럼 어린나이에 부동산을 창업한다는 것에 신기해하거나,기특해하실것이다. 그리고 전월세 계약을 하실때 오히려 주인분이 본인의 경험을 이용하여 도움을 줄것이다. 빌라, 주택단지는 계약을 하면 중간에 손이 많이 간다. 예로들면 하수구가 막힌다던지, 곰팡이가 핀다던지, 보일러가 작동이 인된다던지. 기타 등등 사소한것부터 복잡한것까지 계약한 손님은 부동산에 전화해 해결방안을 기다릴것이다. 그러면 부동산은 집주인과 대화를 잘 나눠 임차인의 불편한점을 시원하게 해결하면 되는데, 아파트나 오피스텔은 관리실이 있어 그곳에서 해결해주니 매우 편하다. 빌라주택은 힘은 힘대로 들고, 돈은 돈대로 적어서 부동산창업에 기피하는 곳인데, 필자는 20대 창업자들에게 이곳부터 시작을 권유한다. 우선, 경쟁이 심하지 않아 실패할 확율이 확 줄어든다. 보통 돈많이 벌고 편한곳이 아파트 지역인데, 말이 쉽지 경쟁이 너무 심해 한달에 한건 쓰기도 벅차며, 수입이 없는데다 부동산들의 견제는 심리적 압박으로 20대가 느끼기엔 부담이 너무 크다.

 

추천하는 이유 둘째로는 집주인들이 내놓은 물건이 정말 많다. 빌라주택은 집들이 노후화가 심해 손님들이 계약을 시원하게 하지 않는다. 손님의 형편은 빌라주택에 딱 맞는데, 눈높이는 아파트,오피스텔 수준이니 빌라주택에 만적하지 않으나, 현실의 가격에 굴복하여 보통은 할수없이 계약을 한다. 하지만 계약되지 않는 매물도 많이 쌓여서 중개할수 있는 일들이 너무 많고, 경쟁이 적어서 본인의 역량을 펼치기에 너무나 좋다.

 

 

@공장,토지

 

공장,토지의 부동산은 중개생태계에서 가장 상위클래스의 업무이다. 동물의왕국의 사자처럼 어슬렁어슬렁 거리다가 계약1건을 하면, 보통의 부동산 수입의 한달, 많게는 일년치의 수입을 얻을 수도 있다. 최고의 고부가가의 업종이나, 다르게 생각하면 일년동안 중개한번 하지도 못하고 망하기가 부지기수이다. 또한 사기에 노출이 심하며, 각종법률의 복잡성때문에 중개를 잘못하여 소송에 휘말리기도 한다. 하지만 미래에대한 야망과 부동산개발에 미래를 걸고싶은 청년들에게는 공장토지 부동산쪽으로 나아가 보라고 권유할 수 있다. 다만 바로 창업은 위험하며, 취업쪽으로 생각하여 적어도 십수년간의 경험이 바탕이 될 때 창업을 하는것이 가장 이상적이다.

 

20대에 부동산이나 차릴까 도서구입

https://m.bookk.co.kr/book/view/115400