'뜨거운 감자' DSR 규제 완화…어떻게 될까

 

'뜨거운 감자' DSR 규제 완화…어떻게 될까

기사내용 요약 LTV 완화해도 DSR로 대출 한도 '한계'…정책 실효성 '뚝' DSR 규제 완화하면 가계부채 급증·집값 상승 자극 우려 대통령직 인수위 "DSR 완화, 현재로선 검토한 바 없어" DSR 완화 단계적 시행 예상…"적용 대상 청년층 한정"

윤석열 대통령 당선인이 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하기 위해 대출 규제 완화 방안을 본격 검토하면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 '뜨거운 감자'로 떠오르고 있다.

DSR 규제를 완화하면 상대적으로 소득이 적은 청년층과 신혼부부의 금융문턱이 낮아진 반면, 가계부채 급증과 잠재 부실 위험도 증가, 부동산 시장의 투기성 자본 유입 등의 부작용이 나타날 가능성도 있기 때문이다.

앞서 윤 당선인은 대선 과정에서 지역과 상관없이 LTV를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.

윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어려운 상황이다. 금융 문턱을 낮춰 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 취지다.

LTV와 DSR, 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.

부동산 시장에선 LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 DSR 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 대출 한도가 늘어나더라도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다.

특히 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. LTV 규제만 완화할 경우 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄지고, 저소득층 실수요자의 내 집 마련이 더욱 어려울 수 있다는 것이다.

대통령직 인수위원회는 DSR 규제 완화는 차후에 검토할 계획이라며 한발 물러섰다. 최지현 수석 부대변인은 지난 3일 오후 통의동 사무실 정례 브리핑에서 "현재로서는 (DSR 완화와 관련해) 검토한 바 없다"고 말했다.

최 부대변인은 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라며 "조만간 부동산 공급·수요 측면에서 종합적 대책을 마련해서 말씀드릴 예정"이라고 강조했다. 섣부른 DSR 규제 완화 결정으로 시장의 혼선을 부추기고, 자칫 집값 상승으로 번질 수 있다는 판단이 작용한 것으로 보인다.

부동산 시장에선 DSR 규제 완화가 단계적으로 시행될 것이라는 분석에 힘이 실린다. 오는 7월로 예정된 DSR 확대 계획 유예와 DSR 규제를 5억원 수준까지 올리는 방안이 우선 추진될 것으로 예상된다. 이후 취약계층과 생애 최초 주택 구매자 등 내 집 마련 실수요자를 위한 별도의 규정을 적용하는 방안이 시행될 전망이다.

전문가들은 LTV와 DSR 규제도 함께 완화해야 부동산 관련 대출 규제 완화 효과를 기대할 수 있다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 관련 대출 규제를 완화하는 것은 청년층과 신혼부부 등 실수요자의 주거 안정을 위해 필요하다"며 "LTV는 완화하고, DSR을 풀지 않으면 소득 상위 계층이 혜택을 보는 등 규제 완화 정책의 목표와 효과가 반감될 수밖에 없다"고 설명했다.

권 교수는 "LTV를 완화하더라도 DSR을 그대로 유지하면 더 적은 대출한도가 적용되기 때문에 아무 의미가 없다"며 "대출 규제 완화 정책을 청년과 신혼부부 등 제한된 실수요자에게 우선 적용하고, 확실한 주택 공급 방안 등 다른 부동산 관련 정책의 추진 상황과 시장 움직임에 따라 점진적으로 확대하는 방안도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220407&prsco_id=003&arti_id=0011108142



잘못 손대면 집값 뛴다…"땅 '호적 바꾸기' 이렇게"



잘못 손대면 집값 뛴다…"땅 '호적 바꾸기' 이렇게"

모든 땅에는 '용도'가 정해져 있다. 주택을 건축할 수 있는 땅, 상업용 건물을 지을 수 있는 땅이 따로 있다. 두가지 이상의 용도를 함께 갖고 있는 땅은 없다. '용도지역제' 때문이다. 하지만 일제강점기에 시작된 '용도지역제'가 지금 시대에 맞느냐는 논란이 이어져 왔다. 대선 기간에도 도마에 올랐다. 서울시는 아예 전면 개편을 공식화했다. 수술대 오른 '용도지역제' 어떻게 바꿔야 할까.

[[MT리포트]88년된 용도지역제 수술대 오른다(下)]

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'용도지역 개편=용적률 상승' 금물…"공공기여 확대 병행돼야"

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서울시가 지난달 3일 그간 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 최고 35층 높이 기준을 삭제하고 새로운 스카이라인 기준을 마련한다고 밝혔다. 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한강변 아파트단지./사진=-뉴스1서울시내 다수의 주거지역은 이미 대형 상권이 형성돼 다수의 상업용 건물이 들어섰다. 반대로 상업지역에 주상복합이라는 형태로 주택이 들어선 경우도 흔하다.

토지는 기본적으로 용도지역을 가져야 하지만 현행 제도의 구분은 수많은 경우의 수를 고려하지 못한다는 지적이다. 전문가들도 용도지역제도를 개편해야 한다고 한목소리를 내고 있다. 다만 용도를 바꾸고 무조건 용적률을 올려주는 식의 개편은 금물이라고 지적했다. 용도를 바꾸는 것은 땅의 호적을 바꾸는 일이고 이는 땅값에 직결되는 만큼 신중해야 한다는 것이다.

◆용도지역 바꾸긴 해야 하는데...어떻게 하느냐가 문제

용도지역제도를 바꿔야 한다는 생각은 대다수가 공유하고 있지만 문제는 어떻게 바꾸냐다. 전문가들은 제도 변경이 모든 토지의 용적률 상승이나 무분별한 개발의 신호가 돼서는 안된다고 지적했다.

남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "상업지역으로 용도가 바뀌어 이익을 보는 불특정 토지소유자들과 시가 유착된 것으로 오해받을 수 있다"라며 "개발할 곳과 보존할 곳을 구분하고 규제를 받는 지역에 대해서는 지자체가 손실을 보전해주거나 용도제한을 풀어주는 방식 등을 도입해 시민을 설득할 수 있을 것이다"라고 말했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "객관적이고 합리적인 기준을 만들지 않으면 엄청난 민원과 특혜시비가 불거질 수 있다"라며 "다양한 논의와 연구 용역, 공청회 등 시간을 두고 준비해야 한다"라고 지적했다.

한편 용도 변경으로 생기는 개발 이익을 정부가 환수하는 방안도 필요하다는 의견도 있다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "유연한 용도지역제도가 모든 지역의 용적률을 500%로 올려주겠다는 의미가 아닌 만큼 시장이 과도한 기대 갖지 않게 해야 한다"라며 "토지의 용도가 바뀌어 용적률이 올라가면 확실하게 공공기여를 하도록 해야 한다"라고 강조했다.

이승주 서경대 도시공학과 교수는 "용도 지역이라는게 땅값·집값과 직결되는 만큼 변경으로 발생하는 개발 이익을 시가 적극적으로 회수하고 활용할 방안도 마련해야 한다"라며 "용도지역 변경에 따라 이익이 한쪽으로 쏠리지 않도록 치밀한 조정이 필요할 것이다"라고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지자체가 용도 변경에 앞서 토지를 일부 수용하고 용도 변경으로 발생하는 주변 지가 상승도 규제해야 한다"라며 "수용에 따른 비용은 용도 변경으로 발생한 개발 이익을 지자체가 가져가는 식으로 진행하면 민원, 개발 이익 쏠림 현상 등도 해소할 수 있을 것"이라고 제안했다.

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"공감은 하지만…" 서울시 용도지역 개편에 조심스러운 국토부, 왜?

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'2040 서울도시계획안'에서 제시된 '비욘드조닝(Beyond Zoning)'에 관련한 정부와 서울시의 논의가 이달부터 시작된다. 정부는 법에서 정한 용도지역제를 일부 지역의 상황만을 반영해 폐지할 수는 없다는 입장이다. 다만 서울의 특수성을 고려한 탄력적 운영의 필요성에 대해서는 공감했다.

5일 국토부에 따르면 서울시가 제시한 '비욘드조닝'과 관련해 국토부는 이달 중 서울시와 협의를 시작할 방침이다. '비욘드조닝'은 서울시가 새롭게 준비하는 용도지역 체계다. 현재 용도지역제도는 도시공간을 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하고 이에 따라 건축물 종류, 높이, 개발 밀도 등을 엄격히 규제하고 있는데 서울시는 이 제도를 개편해 자율성을 부여하고 주거·업무·녹지 등 복합적 기능을 배치한다는 계획이다.

국토부 고위 관계자는 "서울시에서 용도지역제 개편 문제를 두고 정부와 협의를 원한다며 접촉해왔다"며 "서울시에서 필요로 하는 부분이 있겠지만 서울 외 지역과는 상황이 다를 수 있어 이를 두고 이달 중 협의를 할 예정"이라고 말했다.

용도지역제는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'으로 규정돼 있어 이를 개편하기 위해서는 법 개정이 필수다. 서울시가 국토부와 논의하려는 이유도 이 때문이다.

국토부도 용도지역 체제 개편을 중심으로 한 도시계획제도 개선 연구 용역을 발주하고 전문가 협의회를 여는 등 용도지역 체제 개선의 필요성은 인지하고 있다. 그러나 국토계획법은 서울 외에도 중소도시를 포함해 전국적으로 적용되는 만큼 개정 논의는 조심스럽다는 입장이다. 다만 서울의 특수성을 고려할 때, 지금보다 유연하게 운영될 필요는 있다는 데는 공감하는 분위기다.

이 관계자는 "서울의 입장은 다르지만, 지방도시 같은 경우 용도가 혼합돼 있으면 도시의 기능과 역할을 제대로 할 수 없게 된다"며 "지역마다 유연성이 필요한 곳이 있고 아닌 곳이 있기 때문에 더 크게, 더 넓게 보고 고민하고 있다"고 말했다.

이에 따라 기존 제도를 유지하면서 특수한 경우에만 탄력성을 갖추는 방안이 논의될 것으로 예상된다. 과거에도 입지규제최소구역을 신설하고 상업지역에 주거기능을 들이기 위해 주상복합을 도입하는 등 용도지역제의 유연한 운영을 위한 시도가 여러차례 있었다.

국토부 도시정책과 관계자는 "법률에 주거·상업·공업·녹지가 규정돼있고 시행령에는 종별로 세분화돼 있지만 그것을 더 세분화하는 것은 지자체 권한"이라며 "용도지역을 어떻게 적용할지에 대한 부분은 전적으로 지자체가 정하는 거라 용도의 자율성이 적다면 조금 더 세분화 할수도 있을 것"이라고 설명했다.

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한국이 만든 싱가포르 '마리나베이샌즈' 한국서 볼 수 없는 이유

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대부분의 국가에는 한국의 '용도지역제'와 유사한 토지 이용 제도가 있다. 그만큼 토지를 용도에 따라 나누고 규제해야 한다는 생각은 공통된 문제의식이다. 다만 해외에서는 허용된 범위 내에서 용도를 자유롭게 결정할 수 있고 복합적으로 활용하기 위해 특정 지역에서는 유연하게 용도를 조정하고 있다. 최근 한국에서도 일부 완화책을 시도하고 있지만 성과를 내기까지는 더 오래 시간이 걸릴 것으로 보인다.

◆개발할 때 용도를 자유롭게 결정하는 '싱가포르'

싱가포르 마리나 베이 샌즈 호텔싱가포르는 용도지역제도를 적극적으로 활용하는 대표적인 국가다. 싱가포르는 복합용도지역제도인 '화이트존(White Zone·무규제 지역)'을 도입해 토지를 유연하게 운용하고 있다. 1995년 도입된 화이트존은 토지의 허용된 밀도 범위 내에서 개발사업자가 용도를 자유롭게 복합적으로 결정할 수 있는 제도다. 공장 목적을 제외하고 어떤 방식으로든 개발할 수 있다.

쌍용건설이 호텔을 시공해 국내에도 잘 알려진 '마리나베이 개발'이 대표적인 사례로 꼽힌다. 싱가포르는 노후화한 싱가포르항 항만 배후단지를 중심상업지구로 확장해 주거·국제업무·관광·복합단지를 조성하는 개발사업을 진행했다. 이때 허용된 범위 내에서 개발사업자가 용도를 자유롭게 결정할 수 있도록 했다.

싱가포르는 또 BP-W(Business Park-White)존을 2000년 6월에 도입했다. 산업·과학단지에 상업, 주거, 호텔시설을 지어 지역을 복합적으로 활용하는 방안이다. 싱가포르 정부는 이 제도를 통해 개발사업자와 투자자들에게 단지 내 토지의 유연한 사용을 권장하고 있다.

국토교통부에서는 2014년 당시 박근혜 대통령에 대한 업무계획 보고에서 싱가포르의 화이트존과 유사한 '입지규제최소지구(가칭)'을 도입하는 방안을 담았다. 2020년에는 3기 신도시에 화이트존을 지정하기도 했다. 그러나 일부 지역의 계획에만 활용되거나 소규모 지역의 상권 조성에만 지정되는 수준에 그쳤다.

◆하나의 구역 안에 굴곡진 스카이라인을 볼 수 있는 '일본'

일본 도쿄 도청사 전망대에서 후지산이 보이는 도심 전경 /사진=김유경일본은 도심 개발을 위한 엄격한 규제를 적용하고 있다. 하지만 미이용 용적률 활용해 규모에 따른 용도 제한 해제 등 여러 완화책도 시행 중이다. 용적률을 이전할 수 있도록 하는 '특례용적률적용구역' 제도가 대표적이다. 도시계획으로 적용구역을 지정한 후 인접한 토지소유자들끼리 동의할 경우 미이용 용적률을 거래·이전할 수 있는 제도다. 일본은 이 제도를 역사적 건축물 보전, 지정구역의 고도이용촉진, 도시재생 촉진 등에 활용하고 있다.

일본은 1998년 도시계획법 개정으로 용도지역 내에서 특별한 용도에 대해 용도제한 규제를 완화할 수 있도록 하는 특별용도지구의 지정이 가능해졌다. 이를 통해 용도지역으로 지정된 곳에서 하나의 규제만을 적용받는 것이 아니라 건물의 규모에 따라 용도가 다른 건물도 들어설 수 있다.

국내에서는 지난해 말 조경이나 용적률 등을 기본 법보다 완화해 적용하는 제도인 '특별건축구역 운영 가이드라인'을 도입했다. 사업별 특성에 맞게 조경이나 건폐율, 용적률, 건축물 높이 제한 등 건축기준을 완화해 특례적용할 수 있도록 한 제도로 일본의 '특별용도지구' 지정과 유사한 형태다. 현재 제도 도입 초기로 가시적인 성과가 나오려면 시간이 더 필요할 전망이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220407&prsco_id=008&arti_id=0004729787

전국 아파트 거래 절벽… 희비 갈린 대구·세종

전국 아파트 거래 절벽… 희비 갈린 대구·세종

대구 미분양 속출, 거래량 60% ↓
세종 신규 공급 물량 늘어 상승세

금리 인상과 대출규제에 따른 아파트 거래절벽이 전국에서 확인됐다. 미분양 사태가 속출하는 대구는 물론 서울과 경기 등의 수도권에서도 거래량이 줄었다. 다만 분양 입주물량이 증가한 일부 지역에서는 오히려 거래가 늘었다.

6일 한국부동산원의 아파트 거래 현황에 따르면 지난 2월 전국 아파트 거래량은 6만2688건으로 지난해 월평균 아파트 거래량(9만8039건)보다 36.1% 감소했다. 아파트 거래량은 지난해 감소세를 보였다. 다만, 지난해 하반기부터 대출규제 강화로 급격하게 거래가 급격히 얼어붙었다. 금리도 크게 뛰며 시장을 꽁꽁 얼렸다.

아파트 거래량이 가장 큰 폭으로 줄어든 곳은 최근 들어 미분양이 속출하는 대구다. 대구의 2월 아파트 거래량은 1915건에 그쳤다. 지난해 대구의 월평균 아파트 거래량(4807건)과 비교하면 60.2%나 급감했다. 부산도 지난해 아파트 월평균 거래량 대비 57.5% 줄었다. 2020년 ‘패닉’이라고 할 만큼 거래량이 폭증했던 수도권도 감소세를 이어갔다. 지난해 월평균 거래량과 올해 2월 수치를 비교하면 서울은 54.2%, 경기 53.0% 감소했다.

그러나 전북, 전남, 경북, 세종 등에서는 거래량이 상승세를 기록했다. 전국적인 거래절벽과 동떨어진 현상이다. 지난해 전북의 월평균 아파트 거래량은 3535건이었지만, 올해 2월에 5237건으로 48.2% 증가했다. 이들 지역에서 아파트 거래량이 늘어난 배경에는 신규 아파트 입주라는 변수가 자리한다. 기존에 분양을 진행했던 신규 공급 아파트의 입주 물량이 증가하면서 소유권 이전 거래가 늘어난 것으로 풀이된다.

시장은 한동안 부동산 정책의 방향을 지켜볼 것으로 관측된다. 거래절벽 사태가 한동안 이어질 것이라는 의미다. 경제만랩 관계자는 “대선 이후에 부동산 정책의 변화가 예고되면서 시장 상황을 지켜보려는 관망 심리가 짙어지고 있다. 이에 아파트 거래량이 전반적으로 줄어들고 있는 것으로 보인다”며 “차기 정부가 주택공급 촉진을 위해 규제 완화에 나서고 있는 만큼, 향후 분양시장은 더 활발해질 것으로 전망된다”고 말했다. 

출처:네이버부동산

원문:https://blog.naver.com/jangterl2/222694022254

살아나는 매수심리, 아파트 거래는 아직

 

살아나는 매수심리, 아파트 거래는 아직

서울 아파트 수급지수 4주째 상승
“기대감 높으나, 거래절벽 해소 당분간 어려워”

새 정부 출범을 앞두고 부동산 규제가 완화될 것이란 기대감이 부동산 시장에 퍼지고 있다. 이에 서울 아파트 시장 매수심리가 다시 되살아나는 모습이다.

6일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 서울 아파트 매매수급지수는 89.1로 1주 전보다 1.3포인트(p) 상승했다.

수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 0~200 사이로 수치화 한 것이다. 100이면 수요와 공급 비중이 같으며, 0에 가까울수록 공급이 많고, 200에 가까울수록 수요가 많다는 의미다. 즉 지수가 100 아래에 있다면 집을 팔겠다는 사람이 더 많다는 뜻이다.

서울 아파트 수급지수는 지난 2월28일 86.8로 저점을 찍은 뒤 반등하기 시작해 대선 직전인 지난달 7일 87.0을 기록하며 지난주까지 4주 연속 상승했다.

서울 5개 권역 모두 수급지수가 전주 대비 상승했다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권은 전주 88.4 대비 2.2포인트 오른 90.6을 기록해 5개 권역 가운데 가장 높은 수치를 보였다. 또 대통령 집무실 이전이 추진되는 용산구가 포함된 도심권은 87.1에서 88.9로 1.8포인트 올랐다.

얼어붙었던 매수 심리가 대선을 전후로 살아나고, 새 정부의 부동산 정책에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

다만 거래절벽 해소는 당분간 어려울 것이란 전망이다. 지난해 급등한 집값에 부담을 느낀 매수자들이 많고, 대출 규제 강화와 함께 새 정부 이후 시장 상황을 지켜보기 위한 관망세가 이어지고 있다.

부동산원 집계 결과, 지난해 8월 6만1179건이 거래된 아파트 거래는 올 1월 절반 이상이 줄어든 2만4465건이 거래됐다. 특히 서울의 경우 지난해 8월 5054건에서 꾸준히 감소 추세로 1월 1281건 거래에 그쳤다. 지난달에는 이보다 적은 774건으로 1000건 아래를 밑돌았다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “인수위가 정비사업과 임대차3법 등의 제도 전반, 세금과 대출을 총망라한 다양한 규제 완화 가능성을 내비치면서 기대감도 커지는 분위기”라며 “서울 도심에서의 공급확대를 위한 정비사업 규제완화 가능성에 서울 주요 재건축은 물론 1기 신도시도 상승 기대감이 더 커지는 모습”이라고 했다.

그러면서도 “다만 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화와 실수요자에 대한 대출규제 완화 방식과 시점이 아직 불확실해 시장 내 거래량은 부족한 상황”이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220406&prsco_id=119&arti_id=0002591679

전셋값 5년간 41% 올랐다…임대차3법 이후만 27%

 

전셋값 5년간 41% 올랐다…임대차3법 이후만 27%

문재인 정부 5년간 전셋값이 41%가량 오른 것으로 나타났다. 서울의 경우 상승률이 50%에 육박했다. 문 정부가 2020년 7월 31일부터 시행한 임대차 3법 이후 수도권의 전셋값 오름세는 가팔라졌다. 문 정부가 ‘임차인의 주거 안정’을 위해 추진한 임대차 3법의 부작용으로 전셋값이 되려 폭등했다.

5일 부동산R114 조사 결과 문 정부 5년간 전국 전셋값은 40.64%, 서울은 47.93% 올랐다. 전국 17개 시도 중에서 전셋값 상승 폭이 가장 컸던 곳은 세종시(75.92%)였다. 이어 대전(56.81%), 서울(47.93%), 경기(44.81%), 인천(38.59%), 충남(31.49%), 충북(28.03%) 순이었다.

임대차 3법(계약갱신청구권제, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이 전셋값 급등의 배경으로 꼽힌다. 부동산R114는 “문 정부의 전셋값 흐름은 임대차 3법 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행된 2020년 7월 31일 전후로 극명하게 갈린다”고 진단했다.

임대차법 시행 전 3년 2개월간의 전셋값이 전국 평균 10.45% 올랐다면, 시행 후 1년 7개월간 27.33% 올랐다. 인천의 경우 법 시행 전 4.98% 올랐다면, 시행 후 32.02% 급등했다. 경남은 전셋값이 9.34% 하락했다가, 24% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “문 정부 5년간 누적 상승분의 4분의 3가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다”며 “임대차계약이 2년에서 4년으로 변하고, 5% 상한제로 변경되면서 전세 물건 소통이 어려워진 영향”이라고 말했다.

한편 대통령직인수위원회는 임대차 3법을 전면 손질을 공식화했다. 단계적 폐지나 대상 축소, 임대인 인센티브 제도 등 다양한 의견이 나오고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220406&prsco_id=025&arti_id=0003185509

LTV 푸는데 DSR 그대로?…"내 집 마련 효과도 반쪽"

 

LTV 푸는데 DSR 그대로?…"내 집 마련 효과도 반쪽"

인수위, DSR 규제 완화 '신중론'
LTV 완화에도 저소득자 대출 문턱 여전히 높아
무주택 실수요자 위한 '핀셋완화' 필요성↑대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다.ⓒ뉴시스[데일리안 = 배수람 기자] 대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다. 하지만 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해선 신중한 입장을 보이면서 실제 대출 규제 완화 효과가 기대한 것보다 크지 않을 수 있단 분석이 나온다.

6일 정치권 등에 따르면 인수위는 DSR 규제와 관련해 "완화할 것이다, 강화 기조를 유지할 것이다 등 양자택일식으로 현재 확정된 내용은 전혀 없다"고 밝혔다. LTV와 DSR 규제를 동시에 풀 경우 시장에 미칠 파급력이 크다는 판단에 따라 시장 상황을 고려해 단계적으로 추진하겠단 방침이다.

앞서 한덕수 국무총리 후보자 역시 DSR 규제 완화에 대해 "상환 능력이 너무 없는 사람이 빚을 많이 내면 디폴트(채무불이행)가 일어나 전체 금융시스템에 영향을 줄 수 있다"고 우려하면서 현 상태를 유지하는 쪽으로 무게가 실리고 있다.

윤 당선인은 후보 시절 망가진 주거 사다리 복원을 위해 현 정부에서 추진한 대출 규제를 완화하겠다고 약속했다.

현행 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택의 경우 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억원을 넘어설 경우, 담보대출이 불가하다.

이에 윤 당선인은 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애최초는 LTV 상한을 80%로 정하고, 지역과 관계없이 LTV를 70% 수준으로 일원화하겠다고 공약했다. 다만 다주택자에 대해선 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 차등화한다.

지난달 31일 윤 당선인이 생애최초에 대한 LTV 규제를 과감하게 완화하라고 직접 주문하면서 새 정부 출범 직후 규제 완화는 본격 추진될 것으로 보인다.

DSR 규제와 관련해선 구체적인 공약을 제시하지 않았으나 LTV 완화 정책의 실효성을 끌어올리기 위해선 함께 손질할 거란 관측이 우세했다. 하지만 인수위가 DSR 규제에 대해선 유보적인 태도를 취하면서 시장에선 대출 규제 완화에 따른 효과가 크지 않을 거란 아쉬움이 나온다.

금융당국은 급등한 가계부채 관리를 위해 올 들어 차주별 DSR 규제 2단계를 앞당겨 시행하고 있다. 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한한다.

올 7월부터는 총대출액 1억원 이상으로 DSR 규제 범위가 확대 적용될 예정이다. LTV 완화로 대출 한도가 늘더라도 사실상 DSR 규제에 가로막혀 제도의 혜택을 보는 무주택자는 제한적일 거란 우려가 나온다.

전문가들은 소득 수준이 높거나 여유자금이 풍부한 무주택자에 한해 LTV 완화 혜택이 집중될 수 있다고 우려한다. 실질적인 청년층 내 집 마련 기회 확대를 위해선 선별적인 DSR 규제 완화는 필요하다는 진단이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "DSR 규제는 건드리지 않고 LTV만 완화하는 것은 실효성이 떨어진다"며 "무주택 실수요자를 위한 정책인 만큼 핀셋 규제 완화가 필요하다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "DSR 규제는 손대지 않겠다면 초장기 모기지를 도입하는 등 다른 방법을 취해야 한다"며 "기존 30년 만기를 40~50년 정도로 늘리게 되면 청년들의 대출 한도가 늘어나는 효과를 가져올 수 있다"고 조언했다.

그러면서 "LTV만 풀더라도 그 나름의 수요 증대분이 발생해 폭발적이진 않겠지만 집값은 들썩거릴 것"이라며 "다만 현재 거래 자체가 안 되는 상황을 해소하기 위해선 DSR 규제를 손대지 않더라도 대출 규제 자체를 늘리는 것은 필요하다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220406&prsco_id=119&arti_id=0002591688

'서울 비아파트' 실거래가만 분석해 '주택가격지수' 만든다

 

'서울 비아파트' 실거래가만 분석해 '주택가격지수' 만든다

서울시가 주택 실거래가를 기반으로 산출한 '서울형 주택가격지수' 개발에 착수했다고 밝혔다. 현재 사용되는 주택가격지수는 실거래가도 반영하지만 집주인이 부르는 가격(호가)으로 인해 실제 부동산 시세 대비 집값을 높거나 낮게 보이게 왜곡하는 문제가 발생한다.

5일 서울시에 따르면 최근 서울형 주택가격지수 개발 연구용역에 나서 입찰 공고를 내고 올해 12월 연구를 완료할 예정이다. 다만 실제 활용 방안이나 구체적인 계획에 대해선 아직 확정된 것이 없다고 시는 설명했다.

시가 추진하는 서울형 주택가격지수는 '서울' 주택 거래시장의 '실거래가'를 기반으로 통계를 작성한다는 점에서 기존 통계와 다르다. 국토교통부 산하 공공기관인 한국부동산원이나 민간 시중은행이 조사·운영하는 KB부동산의 경우 전국을 대상으로 하고 실거래가만이 아닌 호가를 반영해 집값 통계가 왜곡될 수 있다는 지적이 있어왔다.

시는 아파트뿐 아니라 다세대·다가구주택(빌라) 등도 포함해 지수를 만들 계획이다. 통계 발표 주기는 현행 주간보다 기간을 늘려 한 달에 한 번 공개될 가능성이 높다.

부동산업계 관계자는 "기존 주택가격지수의 경우 호가나 표본조사에 따른 것으로 공인중개사 등의 주관적인 평가가 반영될 수 있어 주택시장을 왜곡할 가능성이 있다"고 지적했다.

서울시는 지난해 자체적으로 아파트 실거래가의 자치구별, 월별 자료를 분석한 결과 서울형 주택가격지수 산출이 가능하다고 판단했다. 시 관계자는 "실거래가의 지수화 작업이 어려운 것은 아니지만 이를 어떤 방식으로 공개하고 활용할 지에 대한 방안, 업체들의 참여 가능성에 대해선 아직 확정할 수 없다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220405&prsco_id=417&arti_id=0000800619