서울 3.3㎡당 평균 매매가 5068만원…강남>서초>용산 順

 

서울 3.3㎡당 평균 매매가 5068만원…강남>서초>용산 順

"강남 아파트 1채면 강북구 3채 산다" / 강남구 3.3㎡당 매매가 9000만원





서울 강남구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 9000만원으로 나타났다. 강북구의 약 3배 수준이다.
 
30일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 살펴본 결과에 따르면 올해 11월 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 5068만원이다.
 
25개 자치구 가운데 평균 매매가격이 가장 높은 강남구로 9023만원으로 조사됐다. 이어 서초구 8758만원, 용산구 6765만원, 송파구 6700만원, 성동구 5855만원 등의 순으로 집계됐다. 3.3㎡당 평균 매매가격이 가장 낮은 곳은 강북구로 3198만원이다.
 
경제만랩은 금리 인상 여파로 거래 절벽과 아파트값이 조정되고 있으나, 강남구와 강북구 등 아파트 가격 차이는 여전이 높다고 설명했다. 강남구 평균 매매가격은 강북구의 약 3배 수준으로 강남구 아파트 1채 값이면 강북구에서 3채를 살 수 있다.
 
황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “최근 금리인상의 영향으로 가격 조정과 거래절벽 현상이 나타고 있지만, 강남구의 경우 생활인프라가 워낙 뛰어난데다 수요가 풍부해 지역간 아파트 가격 양극화 현상은 좁혀지기 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221201&prsco_id=022&arti_id=0003759858

“7~8% 금리, 누가 대출받겠나"…15억 아파트 주담대 허용에도 시장 찬바람

 

“7~8% 금리, 누가 대출받겠나"…15억 아파트 주담대 허용에도 시장 찬바람

1일부터 주담대 규제 완화…서울 매수세 회복 촉각
"고금리에 집값 하락기 인식…거래량 회복 힘들 것"

"금리가 7% 8%라 (대출을) 풀어줘도 (집을) 사겠다는 사람이 없네요. 저뿐만 아니라 주변 사장님들에게 물어봐도 다 비슷한 상황입니다."(강남구 A 공인중개업소 대표)

서울 등 규제 지역 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 허용에도 부동산 시장은 잠잠한 모습이다. 일부 갈아타기 실수요 등이 기대되나, 추가적인 금리 인상과 그에 따른 대출 금리 상승, 집값 대세 하락 등의 이유로 매수세 회복은 아직이다.

1일 부동산업계에 따르면 정부가 지난달 발표한 대출 규제 완화 방침은 이날부터 시행한다. 앞서 정부는 서울 등 규제 지역에서 15억원을 초과하는 아파트의 주담대를 허용하고, 1주택자와 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 50%로 일괄 완화한다고 밝혔다.

관심사는 거래량 회복 여부다. 정부가 이번 대출 규제를 포함해 규제지역 해제 등 부동산 시장 규제를 일괄적으로 완화한 것은 거래량 회복 등 시장 연착륙을 위한 것으로 풀이된다.

국토교통부에 따르면 10월 서울 아파트 거래량은 900건으로 전년 동월 대비 68% 이상 감소했다. 석 달 연속 1000건 미만으로 집계, 최악의 거래 절벽이다. 정부가 규제 완화를 발표한 11월 역시 크게 다르지 않은 모습이다. 9510가구에 달하는 송파구 헬리오시티는 지난달 거래가 5건에 불과했다.

송파구 잠실동 B 공인중개업소 관계자는 "엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움) 30평대가 18억~19억원까지 떨어지면서 문의가 조금 오긴 하는데 (15억원 초과 주담대 허용으로) 매수세가 붙을지는 지켜봐야 할 것 같다"고 전했다.

인근 다른 공인중개업소 대표 C씨는 "대출 규제도 영향이 있지만, 토허제(토지거래허가구역) 효과가 크다"고 했다. 현재 송파 주요 아파트가 밀집한 잠실동은 강남구 청담·대치·삼성동과 함께 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주 목적 매수만 가능하다.

부동산업계는 대출 규제 완화 효과는 제한적일 것으로 전망했다. 주담대 허용과 LTV 상향에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 유지, 매수세를 자극하는 데 한계가 있다고 분석했다.

DSR은 개인의 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로 현재 총대출액이 1억원 이상이면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없다. 게다가 금리 급등으로 상환 원리금이 증가, 차주의 DSR 한도는 더 높아지고 있다.

전문가 역시 대출 규제 완화 시행에도 이자 부담 등으로 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자부담이 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것"이라며 "수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 공급부담이 현실화됐고, 취득세율 부담에 단기 거래 증가나 다주택자의 추가 구입을 기대하기도 제한적"이라고 말했다.

거래 활성화 등 시장 연착륙을 위해서는 추가 규제 완화가 필요하다는 의견도 나왔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 "대출규제 완화도 개인별 DSR 규제가 남아있어 실질적인 효과를 기대하기에는 어려움이 있다"며 "시장에서 공급과 수요가 밸런스를 맞출 수 있는 과감한 정책이 연착륙에 긍정적인 역할을 할 수 있어 더욱 적극적인 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221201&prsco_id=421&arti_id=0006493225

'서울 35층룰' 연내 없앤다…2040도시계획안 심의 통과

 

'서울 35층룰' 연내 없앤다…2040도시계획안 심의 통과

기사내용 요약

'2040 서울 도시기본계획안' 서울시 도계위 심의 통과
35층 룰 없애 다양한 층수 배치…"다채로운 스카이라인"
2030 서울 도시·주거환경정비기본계획안도 수정 가결
2016년 해제된 동대문 일대 정비예정구역으로 재지정

서울시가 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 35층 층고 규제를 없애기로 하는 2040 서울도시기본계획안(2040 서울플랜)을 발표했다. 이에 한강변을 비롯한 서울 주거지에서도 다시 초고층 아파트 건축이 가능해졌다. 사진은 3월3일 오후 서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습

'35층 높이규제'를 폐지하는 내용의 '2040 서울도시기본계획안'이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.

서울시는 지난달 30일 제12차 도시계획위원회를 열어 '2040 서울도시기본계획안'을 원안 가결했다고 1일 밝혔다. 2040 서울도시기본계획은 2014년 수립된 '2030 서울플랜'을 대체하는 계획으로 서울시의 법정 최상위 공간계획이다. 향후 20년 서울의 발전 방향을 담고 있다.

이번 계획은 '살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울'을 미래상으로 제시하고 이를 실현하기 위한 7대 목표, 부문별 전략계획, 공간계획, 권역별 계획 등을 담고 있다. 35층 룰 폐지를 통해 획일화된 '성냥갑 아파트'에서 벗어나 다양한 층수를 배치해 다채로운 스카이라인을 만들겠다는 계획이다.

7대 목표는 보행일상권 조성, 수변중심 공간 재편, 기반시설 입체화, 중심지 기능 혁신, 미래교통 인프라, 탄소중립 안전도시, 도시계획 대전환 등이다.

시는 지난 3월 계획안 발표 이후 공청회, 관련기관·부서 협의, 시의회 의견청취 등의 절차를 진행해왔다. 이로써 2019년 계획수립에 착수해 2040 서울도시기본계획을 마무리하게 됐다.

서울시는 이번 심의결과에 대한 후속조치를 거쳐 연내 2040 서울도시기본계획을 최종 확정할 예정이다.

조남준 서울시 도시계획국장은 "계획안이 확정되면 35층 높이규제 완화를 비롯해 유연한 도시계획 체계로의 전환이 가능해질 것"이라며 "이번 계획이 하위의 분야별 계획·정비계획, 시정운영 등에 지침 역할을 수행하면서 서울시민의 삶의 질과 도시경쟁력이 높아질 것으로 기대된다"고 말했다.

서울시는 이번 회의에서 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획안(도시정비형 재개발사업부문)'도 수정 가결했다.

계획안은 개발 정비 활성화를 통해 '신 도시공간' 조성이라는 비전을 설정하고 중심지 기능 복합화로 성장하는 도시, 녹지와 빌딩이 어우러진 쾌적한 녹색도시, 서울도심 도심부 직주균형으로 활력 넘치는 직주혼합도시 등 3가지 목표를 제시하고 있다.

도심부는 2016년 해제된 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정하고, 도심부 외 11곳은 정비가능구역으로 지정한다. 정비가능구역은 건축물 노후도 등 세부기준을 충족하고 기반시설 등 공공성 확보시 정비구역 지정이 가능한 지역이다.

지역별로 2040 서울도시기본계획에서 제시한 중심지별 육성전략에 따른 용도 도입시 용적률 인센티브를 준다. 40여 년간 유지된 구역별 부담률도 현황 여건에 맞게 재정비하도록 했다.

서울 도심부에는 민간 대지 내 지상부 중 개방된 녹지공간인 '개방형 녹지'를 도입한다. 정비사업시 대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 의무적으로 조성하는 것을 원칙으로 하되 기존 90m 이하로 경직된 높이를 완화받을 수 있도록 공갱공지 초과 조성에 따른 용적률과 높이 인센티브를 적용한다.

도심부에는 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스 등 다양한 도심형 주거유형을 도입한다. 주거 주용도 도입시 주거비율을 전체 용적률의 90% 이하로 적용하는 기존 정책기조를 유지한다. 영등포와 광역중심은 최대 80%, 12지역 중심은 최대 90%로 주거비율을 계획했다.

여장권 서울시 균형발전본부장은 "이번 계획 수립을 통해 2040서울도시기본계획, 녹지생태도심 재창조전략 등 서울시 주요정책에 대한 실행수단을 마련했다"며 "녹지생태도심 마스터플랜 등을 통해 보다 구체적인 기준을 마련하고 공공정비계획 수립을 통해 기본계획에서 제시된 비전을 실행해 나갈 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221201&prsco_id=003&arti_id=0011568617

재건축 안전진단 완화 방안, 이르면 다음주 공개

 

재건축 안전진단 완화 방안, 이르면 다음주 공개

국토부, 안전진단 완화 조기 시행 가닥
구조안전성 가중치 ‘50%→30%’ 유력
지자체장 10%포인트 재량권 부여될듯

정부가 연말까지 내놓겠다고 밝힌 재건축 안전진단 기준 완화 방안이 이르면 다음주 공개될 전망이다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고 지방자치단체에 기준보다 가감할 수 있는 재량권을 주는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

30일 국토교통부와 주택업계 말을 종합하면, 국토부는 다음주께 재건축 안전진단 기준완화 방안을 발표할 예정이다. 재건축 안전진단 기준 개선은 윤석열 대통령 공약으로, 정부가 집값 불안 등을 이유로 발표를 미뤄오다 최근 집값이 하락하고 경착륙 우려까지 나오자 발표 시기를 앞당기기로 했다.

정부는 현재 50%인 구조안전성 가중치를 30%로 낮추고 지자체장의 판단에 따라 최대 10%포인트를 가감할 수 있도록 재량권을 주는 방안을 검토 중이다. 이렇게 되면 구조안전성 가중치가 지자체장의 결정에 따라 최저 20%까지 낮아질 수 있다. 구조안전성 비중을 낮추는 대신 주거환경 비중은 현행 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높아질 전망이다. 비용 분석은 현행대로 10% 비중이 유지된다.

정부와 건설업계는 구조안전 가중치를 낮추고 주거환경이나 설비 노후도 비중을 높이면 단지내 주차장이나 편의시설 부족, 외관이나 배관 노후 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 수월해질 것으로 보고 있다. 현재 안전진단을 추진중인 서울 양천구 목동 신시가지 단지나 노원구 상계·중계·하계동 등지를 비롯해 1980년대 후반에 지어진 재건축 추진 단지들과 재정비 방안을 수립중인 분당·일산 등 1기 새도시 아파트들이 수혜를 볼 것으로 예상된다.

주택건설업계는 최근 정부의 정비사업 관련 태스크포스(TF) 회의에서 구조안전성 비중을 과거처럼 20%로 낮춰줄 것을 제안한 것으로 전해졌다. 업계에선 만일 구조안전성 비중이 30%로 정해지고 지자체의 10%포인트 가감 재량권이 주어진다면, 지자체장의 판단에 따라 지역별로 다른 잣대가 적용될 가능성도 있다고 본다. 정부는 연내 재건축 안전진단 기준을 개정해 내년 1월부터 시행하는 방안을 검토하고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221201&prsco_id=028&arti_id=0002617271

지금 대폭 완화야 할 규제는…'전매제한과 의무거주'

 

지금 대폭 완화야 할 규제는…'전매제한과 의무거주' 

위 두표를 보고 있으면 답답합니다. 전매제한과 관련된 내용입니다. 우리 동네 분양하는 단지에 전매제한으로 몇 년이 적용되는지 알 수 있을까요. 부동산 경기 침체기(하락기)에 각종 규제를 완화해야 시장이 정상화하고 연착륙할 수 있다는 목소리가 나오고 있습니다. 그중 하나가 바로 전매제한과 의무거주입니다.

전매제한은 주택법(제64조 제1항 및 동법 시행령 제73조), 건축물 분양에 관한 법률(제6조의3 제1항 및 동법 시행령 제9조의3) 등에 규정돼 있습니다. 사업 주체(시행사)가 공급하는 주택 중 일정 요건에 해당할 경우 정해진 기간이 지나기 전에 전매(매매,증여 등)하거나 전매를 알선하는 행위를 못 하는 하는 제도입니다.

투지과열지구 조정대상지역 등 규제지역, 분양가 상한제 적용 주택, 광역시 민간택지 건설 주택, 공공재개발사업 주택 등 적용 대상도 다양합니다. 주택뿐 아니라 투기과열지구·조정대상지역 내 공급되는 100실 이상의 오피스텔도 소유권 이전 등기일'까지 전매가 제한됩니다.



다음은 거주의무 제도입니다. 주택법(제57조의 2 제1항 및 동법 시행령 제60조의2 제1항)에 따라 '해당 주택에 최초 입주 가능일부터 5년 이내 범위에서 일정 기간 동안 거주해야 하는 규정'입니다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택은 시세에 따라 2~5년의 거주 의무기간이 정해집니다.

두 규정은 부동산 시장 과열기(상승기) 때 시장을 안정시키기 위해 도입된 제도입니다. 한정된 분양 주택에 대한 투기적 수요를 줄이고 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 하기 위한 조치입니다.

그런데 지금 부동산 상황은 어떤가요. 서울을 비롯해 전국에 거래 절벽, 거래 빙하기를 맞고 있습니다. 아파트값은 빠지고 거래는 안 됩니다. 전국 미분양 물량은 5만가구에 육박합니다. 수요는 사라지고 공급 주체는 힘들어합니다.

실제 한 지역에서 아파트 분양 계약자가 새 단지에 입주하려고 해도 기존 주택을 사려는 사람이 없습니다. 현재 거주하는 전·월세 주택에서 옮기려고 해도 전세 세입자가 없어 집주인이 곤란한 지경입니다. 해당 지역에서 연쇄적인 '직장·주거 불일치(실거주 수급 미스매칭)' 문제가 벌어지고 있습니다.

부동산 업계에서는 기준 금리가 치솟고 가격이 하락하는 부동산 침체기에 전매제한과 거주의무 제도를 투기 억제(실거주 의무) 관점이 아니라 주거 안정(임대주택 공급) 차원에서 접근해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

그럼 어떻게 하는 게 시장 정상화에 도움이 될까요. 일단 복잡한 규정을 좀 단순화할 필요가 있습니다. 공무원도 헷갈리도록 세분화한 규정이 집값 하락기에 제대로 적용될 리 만무합니다. 분양가 수준은 시세의 60%(공공택지), 80% 등으로 단순화하고 전매제한 기간도 최대 5년 정도로 줄일 필요가 있어 보입니다. 업계 관계자는 "주택 양도소득세 부과로 단기 거래 관리가 가능하기 때문에 이중 규제에 가까운 전매제한은 기간도 대폭 줄이고 간소화할 필요가 있다"고 지적했습니다.

지방 광역시 민간택지에 대한 전매제한 규정은 없애야 합니다. 대구 등 지방 광역시가 미분양으로 몸살을 앓고 있습니다. 정부도 지방 모든 지역에 대해 조정대상지역 등 규제지역에서 해제한 것도 각종 규제를 없애 시장 연착륙하기 위한 방안이었습니다.

거주의무 기간도 폐지를 고려해 봄 직합니다. 주택 양도소득세가 일정 부분 투기 억제 기능을 맡고 있습니다. 양도세 기본세율(6~45%)에 다주택자 중과가 적용되고 일정 부분 비과세 요건도 있습니다. 정부는 다주택자에게 내년 5월까지 양도세 중과 조치를 한시적으로 중단하는 등 매물 출회를 유도하는 정책을 펼치고 있습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221130&prsco_id=015&arti_id=0004781522

"재건축 기약 없다"…리모델링 속도 내는 1기 신도시

 

"재건축 기약 없다"…리모델링 속도 내는 1기 신도시

기사내용 요약

용적률 200% 넘으면 리모델링 유리…리모델링으로 선회
올해 리모델링 시장 규모 19조…전년 대비 2배 이상 확대

22일 한국은행이 발표한 '2022년 11월 소비자동향조사 결과'에 따르면 대출금리 인상, 아파트 매매가격 하락세 확대로 집값 전망은 사상 최저 수준으로 내려갔다. 주택가격전망지수는 전월보다 3포인트 하락한 61로 집계돼 지난 5월 부터 7개월 연속 하락세를 이어갔다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울시내 모습

"언제 될지 모르는 재건축을 마냥 기다리기보다 리모델링을 하는 게 더 나아요."

지난 29일 1기 신도시인 안양 평촌신도시 내 A아파트 리모델링 추진위원회 관계자는 "정부가 1기 신도시 정비사업과 관련된 규제를 완화하겠다고 말은 했지만 언제 될지 기약이 없다"며 이같이 말했다.

이 관계자는 "집에서 녹물이 나오고, 매일 주차 전쟁을 치러야 할 정도로 생활 여건이 안 좋은데, 언제까지 기다릴 수 없다"며 "리모델링이 재건축보다 안전 진단과 관련한 규제가 상대적으로 덜하기 때문에 속도감 있게 사업을 추진할 수 있다"고 전했다.

경기 일산과 분당, 평촌, 산본 등 1기 신도시를 비롯한 서울 경기 수도권 지역을 중심으로 리모델링 사업이 본격 추진되고 있다. 재건축 대신 리모델링을 선택한 노후 단지 사이에서 수직 증축 리모델링에 대한 기대감이 커지고 있다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

'공약 후퇴' 논란을 빚은 현 정부의 '1기 신도시 재정비사업'이 별다른 진척이 없다 보니 서둘러 재정비를 원하는 1기 신도시 일부 아파트 단지에서 재건축 대신 리모델링으로 선회하고 있다.

정비업계에 따르면 평촌신도시 일대에서 총 8개 단지에서 리모델링을 추진 중이다. 목련 2·3단지는 시공사 선정을 마쳤고 ▲초원세경 ▲한가람신라 ▲초원한양 ▲향촌롯데 등은 조합 설립인가를 마치고 리모델링을 위한 본격적인 행보에 나섰다. 또 평촌신도시 내 아파트 단지는 모두 54개로, 이중 절반인 27개 단지가 평촌 리모델링 연합회에 참여하고 있다.

평촌신도시 아파트 단지의 용적률은 190~200%대로, 통상 용적률이 180% 이상일 경우 재건축 수익성이 낮다. 평촌 단지들이 제3종일반주거지역으로 용적률은 최대 300%다. 안양시 도시계획 조례에는 최대 280%로 정했다. 재건축 사업은 기간과 비용 부담이 큰 만큼 용적률이 200%를 넘으면 리모델링이 유리하다는 게 정비업계의 대체적인 분석이다.

리모델링 시장 규모가 확대되고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 전국 리모델링 추진 단지는 지난달 기준 132개 단지(10만5765가구)로 지난해 85개 단지(6만4340가구) 대비 55.29% 증가한 것으로 나타났다. 올해 리모델링 시장 규모는 19조원으로 지난해 9조원 대비 2배 이상 확대됐다.

리모델링 시장이 커지면서 현대건설, 삼성물산, GS건설 등 대형 건설사는 물론 호반건설, 효성중공업 등 중견 건설사들도 수주에 뛰어들고 있다.

전문가들은 앞으로 재건축 규제 완화와 상관없이 리모델링 사업이 확대될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시의 경우 정부의 재건축 규제완화 정책이 예상보다 늦어지면서 리모델링으로 사업을 선회하는 단지가 늘고 있다"며 "리모델링은 재건축에 비해 사업성이 떨어지지만 상대적으로 규제가 덜하고, 시간도 적게 소요되는 장점이 있다"고 설명했다.

권 교수는 "재건축이든 리모델링이든 단지별 특성에 맞게 노후 주거 환경 개선을 위해 규제 완화가 필요하다"며 "정비사업 조합은 재건축과 리모델링 중 어느 쪽이 더 유리한지 냉정하게 따져봐야 한다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221130&prsco_id=003&arti_id=0011565904

규제 풀려도 살사람 없다.. 금리 멈추기전 백약이 무효?

 

규제 풀려도 살사람 없다.. 금리 멈추기전 백약이 무효?

규제 완화에도 아파트값 하락세 지속 

정부가 규제지역 해제, 보유세 부담 완화 등 부동산 시장 연착륙을 위한 각종 규제 완화 정책을 쏟아내고 있지만, 좀처럼 매수 심리가 살아나지 않고 있다. 기준금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되면서 정부 정책도 '백약이 무효'라는 지적이 나오고 있다.

관망세 속 집값하락 지속

30일 부동산R114에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트값은 -0.05% 떨어지며, 하락세가 이어졌다. 재건축이 -0.04%, 일반 아파트는 -0.06% 각각 하락했다.

서울은 잇따른 규제 완화 조치와 재건축 이슈에도 약세가 지속되고 있다. 자치구별로는 관악(-0.24%), 강북(-0.20%), 강동(-0.15%), 노원(-0.14%), 동대문(-0.12%), 강남(-0.11%), 동작(-0.09%) 등이 떨어졌다. 관악은 대단지인 관악드림타운과 성현동아가 1000만~3250만원 하락했고, 강북은 미아동 북서울꿈의숲롯데캐슬, SK북한산시티가 1000만~3750만원 내렸다. 강동은 명일동 고덕현대, 명일삼환, 고덕동 배제현대 등이 2500만~5000만원 떨어졌다.

경기·인천은 각각 -0.05%씩 내렸다. 지역별로 안양(-0.20%), 고양(-0.14%), 성남(-0.10%), 시흥(-0.07%), 용인(-0.07%), 평택(-0.07%), 수원(-0.06%) 등이 하락했다.

안양은 호계동 호계2차현대홈타운, 평촌더샵아이파크 등이 500만~2500만원 내렸다. 고양은 성사동 래미안휴레스트, 도내동 고양원흥동일스위트7단지 등이 1000만~3000만원 떨어졌다. 성남은 신흥동 한신, 두산, 청구 등이 500만~2500만원 하락했다. 신도시는 평촌(-0.30%), 중동(-0.09%), 분당(-0.04%), 산본(-0.02%), 일산(-0.01%) 등이 내렸고, 이외 지역은 보합을 기록했다.

수도권 아파트 매매가격 주간 변동률 추이

전세시장도 매물 쌓인다

본격적인 비수기로 접어든 전세시장은 일부 지역의 매물이 적체되면서 하락폭을 키웠다. 서울은 -0.11% 떨어졌고, 신도시와 경기·인천이 각각 0.08%, 0.06% 하락했다.

서울은 관악(-0.39%), 동대문(-0.27%), 동작(-0.25%), 강남(-0.21%), 중구(-0.19%), 강동(-0.16%), 용산(-0.16%) 등이 떨어졌다. 관악은 봉천동 성현동아, 관악드림타운이 500만~1500만원 내렸고, 동작은 흑석동 아크로리버하임, 상도동 상도중앙하이츠빌 등이 1000만~5000만원 떨어졌다.

경기·인천은 안양(-0.30%), 성남(-0.22%), 고양(-0.16%), 용인(-0.09%), 의왕(-0.09%) 등이 떨어졌다.

안양은 안양동 주공뜨란채, 비산동 비산e편한세상, 호계동 영풍 등이 500만~2500만원 내렸다. 성남은 신흥동 현대, 청구 등이 1000만~2000만원 하락했고, 고양은 행신동 햇빛18-1단지뜨란채, 성사동 래미안휴레스트 등이 500만~2500만원 떨어졌다. 신도시는 중동(-0.35%), 일산(-0.18%), 평촌(-0.16%), 분당(-0.07%), 산본(-0.06%), 동탄(-0.03%) 등이 내렸다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "계절적 비수기로 거래가 많지 않고 금융 이자 부담이 가중되고 있어 거래 부진과 매수심리 위축은 당분간 이어질 수밖에 없다"며 "기준금리 인상 기조가 멈추지 않는 한 부동산 시장의 온기가 돌기까지는 시간이 더 필요한 상황"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221130&prsco_id=014&arti_id=0004935425

'거래 절벽' 여전…10월 서울 아파트 거래량 달랑 900건

 

'거래 절벽' 여전…10월 서울 아파트 거래량 달랑 900건

기사내용 요약

10월 주택 매매거래량은 총 3만2173건, 전월 대비 0.7% 감소

종합부동산세(종부세) 체납액이 지난해 5천억원을 웃돌면서 사상 최대 기록을 경신한 13일 오후 서울 송파구 부동산 상가 앞에 급매물 안내문이 붙어 있다. 13일 국민의힘 김상훈 의원(대구 서구)이 기획재정부와 국세청으로부터 제출받은 종부세 납부 현황에 따르면 지난해 종부세 체납액은 총 5천628억원으로, 2020년(2천800억원)의 두 배를 넘는 것으로 집계됐다. 2022.09.13. ks@newsis.com[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 집값 추가 하락 우려와 금리 인상에 주택 매매 빙하기가 길어지고 있다. 수도권 아파트 매매량은 5114건으로 1년 전에 비해 69% 감소한 것으로 나타났다.

30일 국토교통부가 공개한 10월 주택통계에 따르면 10월 주택 매매거래량은 3만2173건으로 전년 동월 대비 57.3% 감소했다. 전월에 비해서 0.7% 감소한 것이다.

올해 들어 10월까지 누계 거래량도 44만9967건으로 전년 동기 대비 49.7% 감소한 것으로 나타났다.

1∼10월 누적 거래량을 지역별로 보면 수도권은 17만9159건으로 작년 같은 기간보다 58.2% 감소했고 지방은 27만808건으로 41.5% 줄어 수도권의 감소 폭이 더 컸다.

유형별로는 1∼10월 아파트 거래량이 26만2084건으로 작년 같은 기간보다 56.1% 감소했다. 아파트 외 주택 거래량은 18만7883건으로 36.7% 감소했다.

10월 한 달 기준으로는 아파트 매매량이 전국 1만8570건으로 작년 동기보다 61.9% 급감했다. 서울 아파트 매매량은 900건으로 역대 최저치인 전달 856건에 비해선 5.1% 늘었지만 대동소이한 모습이다.

10월 수도권 아파트 매매량은 5114건으로 68.9% 감소했다.

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고자료를 합산한 10월 전월세 거래량(신고일 기준)은 총 20만4403건으로 집계됐다. 이는 전월(20만5206건) 대비 0.4% 감소한 것이지만 전년 동월(18만9965건) 대비 7.6% 증가한 것이다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221130&prsco_id=003&arti_id=0011565883

'이 가격에 안 판다?'…아파트 매물, 일단 거둬들였지만

 

'이 가격에 안 판다?'…아파트 매물, 일단 거둬들였지만

규제완화 속도전에 서울·과천 등 '더 지켜보자'

전문가들 "하락세 반전 힘들어…매물 결국 증가"

정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 규제 완화책을 쏟아내자 집주인들이 팔기 위해 내놨던 매물을 거둬들이고 있다. 당장 낮은 가격에 집을 팔기보다는 규제 완화 이후 시장의 흐름을 지켜보기 위한 움직임으로 풀이된다. 시장에 어느 정도의 급매물이 이미 나온 만큼 매물 증가세가 다소 완화하고 있다는 분석도 나온다.

다만 집주인들의 이같은 '버티기'는 단기간에 그칠 가능성이 크다는 분석도 있다. 최근 금리 인상 기조 등을 고려하면 부동산 시장 약세와 이로 인한 매매 수요 감소 흐름이 단기간에 반전하기는 어려울 거라는 지적이다. 

'규제해제' 제외된 과천·광명서 매물 회수↑

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 28일 기준 서울 아파트 매물은 5만3296개로 3개월 전(6만 1599개)보다 13.5% 감소했다. 경기도 역시 같은 기간 11만7792개에서 10만8991개로 줄었다.

이는 정부가 최근 부동산 시장 경착륙 경고음이 커지자 규제 완화 대책을 줄줄이 내놓은 영향으로 풀이된다. 금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 낮아진 가격에 급하게 팔기보다는 정부의 추가 규제 완화를 지켜보자는 움직임으로 분석된다.

실제 경기도에서 광명시와 과천시 등 최근 규제지역 해제에서 제외된 지역의 매물 감소 현상이 뚜렷하다는 점에서 이런 심리를 읽을 수 있다. ▶관련 기사: [인사이드 스토리]과천·성남·하남·광명, 경기도 4대장? '글쎄'(11월 11일)

정부가 서울과 경기 일부를 제외한 전국 대부분을 부동산 규제 지역에서 해제한 지난 10일 이후 경기도에서 가장 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 경기 광명시다. 지난 10일 기준 매물이 1962건에서 28일 1702건으로 13.3% 감소했다. 2위는 과천시로 같은 기간 451건에서 393건으로 12.9% 줄었다.

반면 전월세 물량의 경우 여전히 빠르게 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 아실에 따르면 경기도 전월세 물량은 28일 기준 9만7582건으로 3개월 전(6만6356건)보다 47%나 증가했다. 서울 역시 같은 기간 5만5056건에서 8만1738건으로 48%가량 늘었다.

집을 내놔도 거래가 이뤄지지 않으면서 집주인이 매물을 전월세로 돌리고 있는 것으로 풀이된다.

"규제 완화로 일단 관망세…결국 매물 쌓일 것"

전문가들은 최근 정부의 부동산 시장 연착륙 대책 등으로 일부 다주택자 등이 추가 규제 완화 등을 기대하며 관망세로 돌아서고 있는 것으로 분석하고 있다. 통상 정부가 부동산 정책을 발표할 경우 시장의 흐름을 파악하기 위해 매물을 거둬들이는 경우가 있다는 설명이다.

여기에 더해 시장 침체로 간간이 나왔던 급매물이 어느 정도 소진됐다는 점에서 매물 증가세가 다소 완화할 거라는 전망도 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "1주택자의 경우 시장 흐름에 따라 집을 팔지는 않기 때문에 최근의 흐름에서 시장에 나오는 매물은 주로 다주택자의 물량으로 볼 수 있다"며 "이제 시장에 나올 수 있는 매물량이 고점을 찍은 것으로도 볼 수 있다"고 설명했다.

다만 금리 인상이 지속하고 내년 경기가 악화할 거라는 전망 등을 고려하면 장기적으로 결국 매물이 쌓이는 흐름은 이어질 거라는 분석도 있다. 당장은 정부의 규제 완화 정책이 시장에 영향을 미치기는 어려울 거라는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부가 규제 완화의 신호를 주면 다주택자 등 집주인들은 단기간 관망을 하기 마련"이라며 "하지만 시간이 지나면 최근 시장 환경이 워낙 안 좋기 때문에 매물은 더 늘어나게 될 것"이라고 전망했다.

이어 "실제 1년 전과 비교하면 지금 매물이 그때보다 훨씬 많이 쌓여 있기도 하다"며 "여기에 더해 이제 분양 등 신규 단지 매물도 늘어나고 있다는 점을 고려해야 한다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221129&prsco_id=648&arti_id=0000012022

月450만원 받는 미혼 청년도 ‘시세 70% 특공’ 받는다

 

月450만원 받는 미혼 청년도 ‘시세 70% 특공’ 받는다

국토부, 공공주택 50만가구 공급… 입주자격·선정 방식 공개

월급 450만원을 받는 대기업 신입 사원도 앞으로 미혼 청년을 위한 특별공급 청약으로 공공 분양 아파트 당첨이 가능해진다. 다만 소위 ‘아빠 찬스’를 막기 위해 부모의 순자산이 9억7000만원을 넘으면 청약 신청을 할 수 없다.

28일 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘공공분양특별법 하위법령 개정안’을 입법·행정 예고했다. 지난달 정부가 발표한 ‘공공주택 50만 가구 공급 계획’의 후속 조치로 입주 자격과 입주자 선정 방식을 구체화했다.

앞서 정부는 청년과 서민층의 주거 안정을 위해 2027년까지 청년층 대상 34만 가구를 포함해 공공 분양 아파트 50만 가구를 공급하기로 했다. 공공 분양 아파트를 ‘나눔형’(25만 가구), ‘선택형’(10만 가구), ‘일반형’(15만 가구) 세 가지로 나누고, 청약 당첨 기회가 적었던 19~39세 미혼 청년을 위한 특별공급을 처음으로 도입했다.

미혼 청년·결혼 2년 이내 신혼부부 우대

주변 시세의 70% 이하로 분양받는 ‘나눔형’은 의무 거주 기간(5년)을 채운 다음 LH(한국토지주택공사) 같은 공공에 아파트를 되팔 때 시세 차익의 70%를 챙길 수 있다. 예컨대 3억5000만원에 분양받은 아파트가 5년 뒤 감정가로 6억원이 될 경우 기존 집주인은 시세 차익(2억5000만원)의 70%인 1억7500만원을 가져갈 수 있다. 만약 아파트 값이 3억원으로 떨어진다면 손실의 70%(3500만원)를 부담해 3억1500만원에 공공에 넘길 수 있다.

나눔형 주택 전체 물량의 80%는 청년, 신혼부부, 생애 첫 주택 구매자 등에게 특별공급 방식으로 배정된다. 이번에 신설된 청년 특공은 도시근로자 월평균 소득의 140%(450만원) 이하로, 본인 순자산이 2억6000만원 이하인 19~39세 미혼 청년이 대상이다. 이전에 집을 가진 적이 없어야 하고, 부모 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)를 초과해선 안 된다. 넉넉한 부모의 도움으로 전셋집에 살다가 소득이 적다는 이유로 아파트 특공에 당첨되는 ‘금수저 논란’을 피하기 위해서다.

신혼부부 특공은 도시근로자 월평균 소득의 130%(가구당 807만원, 맞벌이는 140% 적용) 이하의 조건을 갖춰야 지원할 수 있다. 예비 부부나 결혼한 지 2년이 안 된 신혼부부에게 전체 신혼부부 몫의 30%를 우선 공급한다. 나머지 70% 물량은 미성년인 자녀 수와 무주택 기간 등을 따져 공급한다.

청약통장 납부 기간이 길다면 일반공급 물량을 노려볼 수 있다. 3년 이상 무주택 가구 구성원을 대상으로 저축 총액 또는 납부 횟수가 많은 사람이 유리한 방식이다. 다만 아파트 공급 면적과 무관하게 월평균 소득이 가구당 621만원 이하일 때만 지원할 수 있다. 일반공급 중 20%는 추첨제로 운영한다.

초기 자본 적으면 ‘선택형’ 지원이 유리

내 집 마련에 투입할 초기 자본이 적은 무주택자라면 저렴한 임대료를 내면서 6년간 살다가 아파트를 분양받을지를 정할 수 있는 ‘선택형’에 지원하는 것이 유리하다. 선택형 공공 주택 분양가는 처음 입주 때의 감정가와 분양 시점의 감정가 평균으로 정한다. 가령 입주 시 감정가가 5억원, 분양 전환 시 감정가가 7억원이면 분양가가 6억원으로 정해지는 것이다.

선택형은 전체 물량의 90%를 특별공급으로 배정했다. 신혼부부 특공은 소득이 낮은 신청자를 우대한다. 가구당 월평균 소득 100%(621만원, 맞벌이는 120%)가 안 되는 신혼부부에게 전체 물량의 70%를 먼저 배정하고, 나머지 물량은 배점제로 공급한다. 다자녀·노부모 특별공급을 신청할 때는 월 소득(745만원 이하)과 순자산(3억4000만원 이하) 조건을 충족해야 한다.

기존 공공 분양 주택 유형인 ‘일반형’은 무주택 4050계층의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 일반공급 비율을 15%에서 30%로 늘렸다. 또 청약통장 납부 횟수가 적은 청년에게 청약 기회를 제공하기 위해 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급한다. 권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “무주택 서민의 내 집 마련을 위해 연내 사전청약 추진 등 공공주택이 조기에 공급될 수 있게 노력하겠다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221129&prsco_id=023&arti_id=0003731349

"1기 신도시 5년이면 아파트 75% 재건축 대상"…콤팩트시티 '만지작'

 

"1기 신도시 5년이면 아파트 75% 재건축 대상"…콤팩트시티 '만지작'

분당 신규 경제 거점형 도시로 정립…일산 서북권 생활거점으로
인구 줄어드는 평촌·산본 탈바꿈 필요…중동 경인권 이끌 성장도시

정부가 1기 신도시 정비기본방침 및 특별법안 마련을 위한 연구용역에 본격 착수한 가운데 방향성에 관심이 높아진다. 1기 신도시에 고밀복합개발 방식인 콤팩트시티를 도입해야 한다는 전문가 분석이 나온다.

28일 국토교통부에 따르면 '1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안' 연구용역 착수보고회'를 23일 개최했다.

지난 9월29일 국토부는 연구용역을 발주했으며 제안서 평가 및 협상을 통해 10일 국토연구원·한국법제연구원·한아도시연구소를 연구수행기관으로 선정해 용역에 착수했다.

이날 연구기관들이 발표한 연구방안에 의하면 1기 신도시는 공공이 마스터플랜에 따라 단기간에 대규모로 건설한 고밀 주거단지로 현행 제도로 체계적 정비가 어렵다.

반면 주택 및 단지 내 설비가 노후화가 계속되며 입주민들의 만족도는 줄어들고 있다. 조사에 따르면 △소음 및 진동 △단열 및 방풍 △누수 및 곰팡이 △단지 내 주차장 △상하수도 부식 정도 △방법 및 재해 등 5점 만점인 거주환경과 단지 환경 만족도 조사에서 평균적으로 2.5점 내외를 기록했다.

실제로 건축 연한이 25년에서 30년 사이의 아파트가 24만3154가구 수준이며 30년 이상은 1만4454가구에 달한다. 이어 20년에서 25년 사이인 아파트가 1만5239가구, 10년에서 20년은 6만8949가구다. 향후 5년 이내 75% 이상의 주택이 재건축사업 요건에 해당한다는 게 연구기관의 설명이다.

특히 도시마다 차별성을 갖는 산업 성장이 이뤄지고 있어 정확한 진단이 필요하다는 지적이 나온다.

분당은 판교와 함께 국가 차원의 지식기반 산업 중심지로 수도권 내 신규 경제 거점형 도시로 방향을 정립해야 한다. 분당의 최근 20년간 연평균 종사자 증감률은 5.06%로 종사자 수는 19만1000명 수준이다. 전체 인구 38만6000만명의 절반이다.

일산의 경우 수도권의 서북권 생활거점형 도시로 근린서비스업의 특화도가 두드러진다. 분당과 마찬가지로 전체 인구(19만9000명)에서 종사자 수가 11만5000명, 같은 기간 증감률은 4.56%다.

평촌과 산본은 인구 감소 대비 종사자 수는 늘고 있어 각각 생활거점형도시, 교육공공서비스 중심도시로 탈바꿈하고 있다는 해석이 나온다.

중동은 1기 신도시 중 유일하게 인구와 종사자 수가 동시에 늘고 있으며 경인권 성장형 도시가 될 것으로 기대된다.

연구기관들은 노후도시 정비를 위한 추진전략도 제시했다.

핵심은 주택·교통·기반시설을 아우르는 콤팩트시티다. 도시를 압축해 대중교통 및 보행 중심으로 교통체계를 재편하는 것이 자연스레 탄소중립 사회로 이행하는 열쇠가 된다는 판단이다. 15분내에 주거지를 중심으로 대부분의 서비스를 해결하면 개인 차량을 이용할 필요가 없어진다.

콤팩트시티는 정부가 '8·16대책'을 발표하며 도입한 신도시 개발모델로 철도역을 중심으로 500m에서 1㎞ 내외로 고밀개발을 하는 방식이다.

여기에 미래 모빌리티를 통해 교통수단 자체도 내연기관 중심에서 친환경으로 패러다임을 바꿀 것을 제안했다.

결국 이를 위해 정부가 주민·지자체, 1기 신도시 연구단 간의 협력체계를 구축해야 한다는 것이 연구기관들의 설명이다.

이어 중앙정부의 정비기본방침과 지자체 정비기본계획이 함께하는 마스터플랜을 수립해야 한다고 덧붙였다.

김상석 국토부 도시재생사업기획단장은 "1기 신도시 등 노후도시 정비를 위한 연구용역이 본격적으로 착수된 만큼, 앞으로 국토부와 지자체가 함께 차질 없이 1기 신도시 정비계획을 수립해나갈 것이다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=421&arti_id=0006484938

내놨던 매물 다시 거둬들여…팔려던 집주인 '버티기 모드'

 

내놨던 매물 다시 거둬들여…팔려던 집주인 '버티기 모드'

[호재도 소용없는 거래절벽]

다주택자 보유세 감면 정책에 '버티기 전략' 늘어

금리 인상 지속에 수요도 감소…거래절벽 불가피

 집주인들이 팔기 위해 내놨던 매물을 거둬들이고 있다. 거래절벽 시기에 제값을 받지 못하더라도 ‘팔자’를 택했던 집주인들이 버티기에 들어간 모습이다. 정부의 주택 세금 완화와 규제 완화 기조에 대한 기대감이 커지면서다. 전문가들은 공급과 수요 동반 감소로 거래절벽이 당분간 지속할 것으로 내다봤다.

27일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 5만5224개로 4개월 전(6만 3766개)보다 13.3% 감소했다. 경기도는 같은 기간 12만2799건에서 11만2818건으로 줄었고 인천 역시 2만7079개에서 2만6430건으로 쪼그라들었다.

시장에서 매물이 줄어드는 배경에는 정부의 세금 완화와 부동산 규제 축소 대문으로 풀이된다. 연이은 금리 인상으로 매수 심리가 위축돼 급급매도 이뤄지지 않는 데다 지금 당장 팔기보다는 추가 규제 완화와 시장 회복을 지켜보겠다는 집주인의 기대감도 한몫하고 있어서다.

전문가들은 보유세 부담을 늘려 다주택자의 매물을 끌어내리려 했던 정부의 정책이 새 정부 들어 바뀌면서 매물감소가 나타나고 있는 것으로 분석했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “규제 완화에 대한 기대감과 시장이 저점이라는 전망이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”며 “매도하더라도 양도소득세를 내고 나면 손에 쥐는 게 없으니 거래를 미루는 동시에 가격 측면에서도 어느 정도의 낙폭을 회복하지 않겠냐는 기대감도 섞이면서 현재의 시장 상황을 만들어 내고 있는 것으로 볼 수 있다”고 분석했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역 내 다주택자라면 내년 5월9일 다주택자 양도세 중과 배제를 종료할 때까지 매각 여부를 결정할 시간적 여유가 생겨 매도시기를 뒤로 미루는 것으로 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=018&arti_id=0005375725

내달부터 15억 넘는 아파트도 주담대 허용, LTV는 20∼50% 차등 적용서 50% 일원화

 

내달부터 15억 넘는 아파트도 주담대 허용, LTV는 20∼50% 차등 적용서 50% 일원화

대출 규제 핵심 DSR는 현행 유지
가파른 금리인상에 이자부담 급증
“규제 완화해도 대출 크게 안 늘것”

뉴스1다음 달부터 서울 등 규제지역에서 15억 원을 초과하는 아파트의 주택담보대출(주담대)이 허용되고 1주택자와 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 일괄 완화된다. 다만 금리가 가파르게 뛰고 있는 데다 대출 규제의 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)은 현행 틀이 유지돼 일부 대출 규제가 완화돼도 대출 증가로 이어지지 않을 것이라는 전망이 나온다.

금융위원회는 이 같은 대출 규제 완화 방침을 담은 ‘개정 은행업 감독규정’을 고시하고 다음 달 1일부터 시행한다고 27일 밝혔다. 이에 따라 규제지역에서 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분)에 대한 LTV가 50%로 단일화된다. 지금은 규제지역, 보유 주택 수, 주택 가격에 따라 20∼50%가 차등 적용됐다.

또 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대해 신규 주택담보대출을 금지한 규제도 풀린다. 연소득 5000만 원인 무주택자가 규제지역에서 16억 원짜리 아파트를 구입할 때 다음 달부터 3억5500만 원까지 주택담보대출(40년 만기 원리금 균등 상환, 대출 금리 연 4.80% 가정)을 받을 수 있게 된다. 다만 규제지역의 다주택자에 대한 신규 주택담보대출 금지 규제는 현행대로 유지된다.

하지만 금융권에서는 이번 조치에도 불구하고 부동산 대출 수요가 크게 늘진 않을 것으로 보고 있다. DSR 규제가 여전한 데다 대출 금리 인상으로 이자 부담이 갈수록 커지고 있기 때문이다. DSR는 개인의 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로, 현재 총 대출액이 1억 원을 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘을 수 없다.

최근 금리 급등 여파로 갚아야 할 원리금이 급증하면서 DSR 40% 한도를 채우는 사례도 늘고 있다. 예를 들어 연봉 5000만 원인 무주택자가 14억 원짜리 아파트를 구입할 때 LTV가 50%로 완화되더라도 주택담보대출 한도는 3억5500만 원으로 지금과 같다. 이미 DSR 40% 한도를 다 채웠기 때문이다. 은행권 관계자는 “고금리에다 부동산 시장이 워낙 얼어붙어 이번 대출 규제 완화로 주택 수요가 크게 늘지는 않을 것으로 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=020&arti_id=0003464713

종부세 5년 만에 서울 11개구 1000% 이상 증가…금천 2620% 폭등

 

종부세 5년 만에 서울 11개구 1000% 이상 증가…금천 2620% 폭등

서울 25개구 평균 세액 증가율 667%
올해 고지 세액·인원 '강남 3구' 최다

지난 5년간 서울지역의 주택분 종합부동산세(종부세) 부과액이 600% 넘게 급등한 것으로 나타났다.

서울 25개 구(區) 중에 2600% 넘게 폭등한 금천구를 비롯해 구로·노원·중랑·강북·도봉·동대문·강동·관악·강서·동작구 등 11개구가 1000% 넘는 급등 지역에 이름을 올렸다.

28일 기획재정부와 국세청의 '2022년 주택분 종부세 고지 현황' 자료에 따르면 서울 주택분 종부세액은 2017년 2366억원(결정 기준)에서 올해 1조8144억원(고지 기준)으로 667% 급증했다.

25개 구(區)별 증가율을 보면 금천구가 2620% 올라 최고 증가율을 기록했고, 이어 구로구(1686%), 노원구(1588%), 중랑구(1560%), 강북구(1443%), 도봉구(1413%), 동대문구(1311%), 강동구(1266%), 관악구(1171%), 강서구(1109%), 동작구(1095%) 순으로 1000% 넘는 것으로 집계됐다.

세액 규모로는 강남(4836억원)·서초(2685억원)·송파(1704억원) 순으로 이른바 이들 '강남 3구'가 가장 컸다. 2017년(강남 870억·서초 387억·송파 172억원) 대비 456%, 594%, 891%씩 급등한 규모다.

과세 대상자로 보면 올해 서울 주택분 종부세 고지 인원은 58만4029명으로 2017년 18만4500명과 비교하면 217% 늘었다.

이는 서울 전체 주택 소유자(260만2000명) 대비 22.4%에 달하는 수치다. 다섯 명 중 한 명 이상이 종부세 대상이 됐다는 뜻이다.

25개 구별로 보면 강남구가 10만4259명으로 가장 많고, 송파구(8만1895명), 서초구(7만4291명)가 뒤를 잇는다. 이들 강남 3구의 비중은 서울 전체의 44.6%에 달한다.

이들을 포함해 과세대상 1만명 이상인 곳은 총 16개구로 2017년(3개구)과 비교하면 대폭 확대됐다. 집값이 고점에 이르렀던 지난해(13곳)와 비교해도 3곳이 더 늘어난 것이다.

과세대상 인원이 가장 많은 강남구와 가장 적은 강북구(3949명)는 26배 차이가 난다. 여전히 많은 차이를 보이고 있지만 지난해 30배, 2017년 40배 차이였던 것에 비하면 많이 줄었다.

23일 서울 강남구 강남우체국에서 집배원들이 종합부동산세 고지서를 분류하고 있다. 올해 주택·토지분 종합부동산세(종부세) 부과 대상자는 약 131만명으로, 고지 세액은 약 7조5000억원이다. 주택분 종부세의 경우 과세인원은 122만 명으로 전체 주택보유자의 8%에 달했다. 특히 서울의 경우 20%가 넘어 다섯 집 중 한 집 꼴로 세부담을 떠안게 되는 것으로 나타났다. 

한편, 올해 전국 주택분 종부세 고지 인원은 122만명, 세액은 4조1000억원으로 2017년 대비 인원은 268%, 세액은 958% 늘었다.

정부 관계자는 "주택 공시가격 상승에 따라 종부세 고지 인원, 세액도 급증했다"며 "국민 부담이 가중되지 않도록 기본공제금액 인상, 다주택자 중과 제도 폐지 및 세율 인하 등을 조치하고 있다"고 밝혔다.

출처:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221128&prsco_id=421&arti_id=0006484906

둔촌주공 내달 5일 청약 … 전매제한 8년·이자 부담이 흥행변수

 

둔촌주공 내달 5일 청약 … 전매제한 8년·이자 부담이 흥행변수

특공 1091가구·일반 3695가구
84㎡ 全타입 중도금 대출불가
대출 가능 59㎡ 경쟁치열할듯
원리금 상환 감당여부 따져야
옵션비도 최소 3000만원 예상
인근 헬리오시티 급락도 부담

단군 이래 최대 재건축사업인 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 일반분양가를 확정하고 다음달 분양에 돌입한다. 서울 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공은 5호선·9호선 더블 역세권에 1만2000가구 대단지다. 이 중 특별공급 1091가구, 일반분양 3695가구 등 총 4786가구가 시장에 나오는 것이다. 올해 마지막 서울 대규모 공급인 만큼 청약 대기자들의 관심이 뜨겁다. 그러나 전문가들은 '묻지마 청약'은 위험하다고 조언한다. 부동산 가격이 가파르게 하락하고 금리는 계속 오르고 있기 때문이다. 내 소득에서 대출 감당이 가능한지 등을 충분히 판단한 뒤 청약을 넣어야 한다는 것이다.

25일 청약홈에 따르면 둔촌주공은 다음달 5일 특별공급, 6일 일반분양 접수를 받는다. 전용 59㎡ 분양가는 10억원대, 전용 84㎡는 12억~13억원대다. 전용 59㎡ 이하는 분양가가 12억원 밑에서 형성돼 중도금 대출이 가능하다. 중도금 대출 기준은 9억원이었지만 12억원으로 상향됐다. 자기 자본이 덜 들어가는 전용 59㎡가 84㎡에 비해 경쟁이 더 치열할 것으로 보인다.

그러나 최근 금리가 올라 중도금 대출이자를 감당할 수 있는지 신중하게 판단해야 한다. 중도금 대출이자는 대출 실행일부터 계약자가 매월 납부해야 한다. 59㎡의 경우 중도금 대출은 2023년 6월부터 3개월마다 총 6회에 걸쳐 실행된다. 분양가의 60%(6억원)가 총 6회로 나뉘어 납입되는 것이다. 중도금 대출금리는 내년 상반기 기준으로 결정된다. 중도금 대출은 통상 집단대출 형식으로 금리가 주택담보대출보다 1~2%포인트 저렴하다. 내년에는 주택담보대출 금리가 9~10%대로 상승할 전망이어서 중도금 대출은 7~8%대에 달하게 된다. 7%로 가정하면 입주 때까지 내야 하는 중도금 대출에 대한 이자는 총 4000만원에 이른다. 둔촌주공은 2025년 1월 입주할 예정이며 그때까지 중도금 대출이자를 납입할 수 있을지 검토해봐야 한다.

입주 시에는 잔금 대출을 받을 수 있다. 입주할 때 분양가대로 감정을 받아 시세가 10억원이 나왔다면 최대 대출은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 즉 5억원까지 받을 수 있다. 그러나 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도에서 가능하다. 5억원을 대출받기 위해서는 금리를 7%라고 가정하면 연봉이 1억3000만원이어야 한다. 만약 입주 시 금리가 내려간다면 연봉이 이보다 더 낮아져도 대출이 나온다.

대출을 실행했을 때 한 달에 갚는 원리금이 내 소득에서 감당 가능한 수준인지도 따져봐야 한다. 예를 들어 금리 7%에 5억원을 대출받으면(30년 가정) 매달 원리금 332만원을 내야 한다. 둔촌주공은 전매제한이 8년으로 8년간 팔 수 없고 2년간 실거주 의무로 전세를 놓을 수도 없다. 원금을 상환할 수 있는지 헤아려봐야 하는 이유다.

둔촌주공은 분양가상한제 적용 아파트로 입주 가능일로부터 2년간 실거주 의무가 있다. 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 분양가를 낼 수 없다는 뜻이다. 그러므로 대출 가능액을 꼼꼼히 파악하는 것이 중요하다.

분양가에 포함되지 않지만 내야 하는 비용도 있다. 옵션비다. 발코니 확장, 주방, 마루, 화장실, 거실 중문, 시스템 에어컨 등을 선택하면 최대 8000만원가량이 나온다. 옵션을 줄이더라도 거실 확장 등을 감안하면 옵션비는 3000만~4000만원이 나올 것으로 보인다. 중도금 대출이자와 취득세까지 계산하면 '숨은 비용'이 최대 1억원 가까이 드는 셈이다.

전용 84㎡는 분양가가 12억원이 넘기 때문에 더 많은 현금이 필요하다. 이 평형은 중도금 대출이 되지 않는다. 경쟁은 59㎡보다 뜨겁지 않을 것으로 보인다. 중도금 대출은 안 되지만 잔금 대출은 가능하다. LTV 50% 내에서, DSR 40% 내에서 받을 수 있다. 만약 입주 시 시세가 15억원으로 최대 50% 대출을 받으려고 한다면 DSR 40%(금리 7％ 가정)가 적용돼 연봉 2억원이 돼야 한다.

계약금(20%)은 대출이 불가능하다. 둔촌주공은 다음달 15일 당첨자 발표 후 내년 1월에 계약한다. 계약금을 마련하지 못하면 계약하지 못하므로 한 달 내 사용할 수 있는 현금을 확보해놔야 한다. 둔촌주공 일반분양 물량은 저층이 많다. 특히 84㎡ 타입은 절반 가까이가 저층이므로 층수와 타입을 신중히 고려할 필요가 있다. 논란이 된 84E 타입은 옆 동과 주방이 마주 보는데 건설사가 주방에 불투명 유리를 설치할 것으로 알려졌다.

최근 조합원 매물이 분양가보다 1억~2억원 높게 형성돼 있어 일부 청약 대기자는 청약을 포기하고 조합원 매물을 찾고 있다. 일반공급 물량이 저층 위주여서 로열층이 배정된 조합원 물량에 눈을 돌리는 것이다.

주변 집값이 급속도로 떨어지는 것도 청약 대기자들을 주춤하게 만든다. 송파 대단지 헬리오시티 전용 84㎡ 매물 호가는 16억원대까지 하락했다. 둔촌주공을 기다렸던 이 모씨는 "대출금리와 높은 분양가, 저층이 걸릴 확률 등을 감안하면 차라리 주변 대단지 아파트 급매를 잡는 게 나을 것 같아 포기한다"고 말했다.

고종완 한국자산관리원장은 "분양가상한제 적용 단지로 시세보다 저렴하게 공급된다"면서 "실거주 목적이라면 더블역세권의 대단지 신축은 괜찮다고 본다"고 평가했다. 고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "서울은 절대적으로 공급이 부족하기 때문에 둔촌주공은 마지막 기회"라면서 "금리는 상황이 나아지면 변하므로 내 소득이 감당 가능한 수준의 대출이라면 청약을 고려해볼 만하다"고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=009&arti_id=0005050971

3주 연속 최대 하락폭… “급매물만 거래”

 

3주 연속 최대 하락폭… “급매물만 거래”

서울 아파트 매매가 26주 연속 하락
노원-도봉-강북 중심 하락세 거세
보유세 경감 등 규제완화 효과 미미
서울 포함 전국 전셋값도 최대 하락

서울 아파트 매매가격이 26주 연속 하락했다. 금리 인상과 경기 침체 우려로 낙폭이 커지며 최대 하락폭을 3주 연속 경신했다. 정부가 잇달아 규제 완화 및 보유세 부담 경감 방안을 내놓고 있지만 침체되는 시장 분위기를 크게 반전시키지 못하고 있다.

24일 한국부동산원이 발표한 11월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향(21일 조사 기준)에 따르면 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.52% 떨어지며 5월 마지막 주 이래 26주 연속 하락했다. 0.46% 떨어진 전주에 비해 낙폭도 커졌다. 7일 사상 최대 하락폭(―0.38%)을 기록한 이래 3주 연속 최대 하락폭 기록을 다시 썼다.

지역별로는 중계·상계·월계동 구축 위주로 하락한 노원구(―0.88%)가 가장 크게 떨어졌다. 도봉구(―0.83%)는 창·쌍문동 위주로, 강북구(―0.74%)는 미아·수유동 중심으로 하락세가 거셌다. 강남 지역은 잠실·문정·가락동 대단지 위주로 하락한 송파구(―0.57%)와 암사·고덕동 주요 단지 위주로 떨어진 강동구(―0.55%)에서 내림세가 컸다.

경기 지역은 대단지 위주로 하락세가 짙어지며 전 지역 하락이 이어졌다. 하락폭도 전주 0.59%에서 0.61%로 커졌다. 광명시(―1.11%), 부천시(―1.04%), 안양시 동안구(―1.02%) 등 1.0% 넘는 하락세를 기록한 지역도 나왔다. 인천 지역도 신규 입주물량 영향을 받은 서구(―0.95%)와 송도신도시가 위치한 연수구(―0.90%) 위주로 내림세를 보이며 0.83% 하락했다. 지방의 경우 대구가 0.59% 하락하며 2012년 5월 통계 집계를 시작한 이래 처음으로 0.5%대 하락을 나타냈다.

14일부터 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정구), 광명, 하남시를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제됐지만 거래가 살아나지 않는 모양새다. 경기 고양시 덕양구에 위치한 한 공인중개업소는 “규제지역 해제 당시엔 잠깐 문의도 있었지만 금리가 워낙 높아 다시 거래 문의조차 끊겼다”고 말했다.

전세도 침체 국면이 지속되고 있다. 전국(―0.59%), 수도권(―0.81%) 서울(―0.73%) 전셋값 모두 역대 최대 하락폭을 나타냈다. 전세자금대출 금리가 치솟으며 이사 수요가 급감해 매물이 쌓이고 있다. 한국부동산원 관계자는 “급매물 위주로만 간헐적으로 거래가 성사되는 시장 상황이 지속되며 매매, 전세 모두 하락폭이 커졌다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221126&prsco_id=020&arti_id=0003464397

공시가 현실화 긍정적, 거래량·집값 상승 반전은 한계

 

공시가 현실화 긍정적, 거래량·집값 상승 반전은 한계

내년 공시가격 현실화율, 2020년 수준 낮추기로 확정
“세 부담, 정상화 차원…시장 활성화 어려워”

정부가 과도한 보유세 부담을 덜기 위해 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌린다.

정부가 과도한 보유세 부담을 덜기 위해 내년 부동산 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리고, 1주택자 재산세도 2020년 이전 수준으로 낮추기로 했다. 이에 대해 전문가들은 공시가격의 빠른 상승에 따른 사회적 부담을 충분히 고려할 필요가 있다는 점에서 이번 공시가격 현실화 계획 수정을 긍정적으로 평가했다.

25일 정부에 따르면 2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택의 공시가 현실화율은 평균 69.0%로 낮아진다.

기존 계획과 비교하면 9억원 미만 아파트는 현실화율이 1.9%포인트(p), 9억∼15억원은 8.9%p, 15억원 이상은 8.8%p 내려 시세 9억원이 넘는 고가 주택 공시가격이 상대적으로 많이 떨어지게 된다.

내년에 표준 단독주택은 53.6%, 표준지는 65.5%의 현실화율이 적용된다. 현실화율 인하로 내년 공동주택 공시가격은 올해와 비교해 평균 3.5% 떨어질 것으로 추산됐으며, 단독주택은 7.5%, 토지는 8.4% 하락할 것으로 전망된다.

다만 전문가들은 세 부담에 대한 불만을 가라앉히기 위한 정상화 차원이지, 이로 인해 부동산 시장이 활성화될 것 같지 않다는 의견을 내놨다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격은 공적목적에 활용되는 부동산 통계 인프라로 각종 조세와 사회보장제도에 직·간접적으로 쓰이는 만큼 공시가격의 빠른 상승에 따른 사회적 부담을 충분히 고려할 필요가 있다는 점에서 이번 공시가격 현실화 계획 수정을 긍정적으로 평가한다”고 말했다.

그러면서도 “내년 종부세의 공정시장 가액비율이 60%로 하향되면서 급격한 세부담은 막게 됐지만 지난 7월 마련한 종부세 관련 정부개편안(1가구1주택자 12억원, 일반 9억원 기본공제, 0.5~2.7% 세율, 150% 세부담상한선 통일)의 국회통과가 지연되고 있다”고 덧붙였다.

결국 2023년 공시가격 기준일은 1월1일로 최종 발표는 4월경 실시되기 때문에 그 안에 거래 시세는 더 하락할 수 있다는 점도 고려될 필요가 있다는 분석이다.

그는 “이번 조치로 집값 하향 조정보다 공시가격 하향조정이 이에 미치지 못하는 문제나 급격한 보유세 부담에 속도를 조절해 지자체의 반발과 민간 조세저항 움직임을 줄였다는 점은 의미가 있지만, 이로 인해 주택 거래량이 되살아나거나 가격이 상승 반전하는 요인으로 작용하기는 한계가 있을 것”으로 판단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221126&prsco_id=119&arti_id=0002661272