20대에 부동산이나 차릴까 (7)

 20대에 부동산이나 차릴까 (7)

9.수입

 

부동산의 수입을 알기란 워낙 어렵다. 계약도 비공개이지만, 부동산 사장님들끼리 수입을 공유하는것을 꺼리기 때문이다. 잘벌면 주변 부동산의 시기질투를 받을 수 있고, 너무 못벌면 무능한 이미지로 낙인 받을수 있기 때문이다. 그래서 그동안의 촉으로,그리고 경험으로 알려드리겠다.

 

부동산 수입은 월별은 차이가 심하니 연 수입으로 알려드리겠다. 이 수입은 한개의 사무실 연 평균 순수입이다.

 

A급 - 평균 2억이상 번다. 이런 사무실엔 3명정도가 일하는게 대다수다.

 

B급 - 평균 1억~1억2000만원 . 보통 부부가 많이들 한다.

 

C급 - 평균 8000~1억 . 혼자하는 부동산에서도 이정도 수입이 나오는데, 보통 2명이 운영하는곳이 많다.

 

D급 - 평균 5000만~8000만 . 둘이 하기엔 수입이 적고, 혼자하기엔 바쁘다.

 

E급 - 평균 3000만~5000만 혼자서 운영을 할수 밖에 없다.

 

급부동산 수입이 70%로 압도적으로 많다. 혼자서 운영하는데 저정도 수입을 올리려면 수년간의 노하우가 있어야한다.

8,안착하기 - 3년만 버티기

 

젊은 20대에 창업을 하면, 성공이 곧 다가온것만 같은 착각에 몇주간은 살것이다. 사장이란 타이틀까지 있으니 어깨뽕이 엄청날 것이다. 하지만 창업은 살아남기라는 독한 마음으로 운영해도 폐업이라는 냉혹한 현실이 나타날때도 있다. 하지만 20대의 청춘에게는 폐업을 할지라도 평생에 남는 값진 경험을 얻을 때도 있다.

 

3년을 버티라는 이유가 있다. 고객도 처음엔 소수이지만 작은 스노우볼이 점점 커지는것처럼 시간이 3년정도 지나면 처음에 있던 고객의 숫자와 어마어마한 차이가 있다. 고객의 숫자가 늘면 자전거 바퀴처럼 힘을 크게 들이지 않아도 전진하는것 처럼 부동산 운영도 점점 힘을 들이지 않아도 된다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (6)

 20대에 부동산이나 차릴까 (6)

7.부동산 운영 자금전략

 

3개월은 거의 수입이 없어서 이 기간을 잘 버텨야 한다. 오픈일 바로 계약서를 작성한다고 해도, 잔금이 두세달 뒤면 그때에 중개수수료를 받으니, 한두달은 거의 무수입으로 살아야한다. 그래서 무조건 3개월동안 유용할 자금을 준비해둬야 한다.

 

1인 부동산 사무실 운용자금을 예로 든다면

 

부동산사무실 월세 100만

전화요금 10만

전기요금 10만

식비 30만

4대보험 20만

광고비20만

 

대략적으로만 190만원의 지출이 생긴다. 그러면 수입이 없을때에도 부동산사무실 월세와 유지비를 내야하는데, 미리 준비하지 않으면 오픈하자마자 큰 시련이 올것이다.

 

 

8.월별 운영 전략

 

부동산을 몇년 운영하다보면, 힘을 넣을때와 뺄 때를 알게 된다. 무슨말이냐 하면 봄과 가을엔 손님이 정말 많이 오기 때문에 정말 열심히 일해야한다. 하지만 이런 성수기에는 날씨가 너무 좋다. 그래서 정말 일하기 싫다. 봄에는 제주도로 날아가고 싶고, 가을엔 교토로 단풍구경을 가고싶다. 하지만 이때 열심히 하지 않으면 비수기 때는 열심히 일하고 싶어도 일거리가 별로 없다.

 

비수기 11월 12월 1월 6월 7월 8월

 

성수기 2월 3월 4월 5월 9월 10월

 

성수기 때에는 정말 열정적으로 일하고, 비수기 때에는 과감히 여행을 떠나는것을 추천한다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (5)

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5.계약하기

 

원룸부터 계약하기 - 성취감 맛보기

 

처음부터 큰건을 바라는건 인생의 사기다. 처음부터 크게 놀아야한다며 수십억짜리 건물부터 계약한다고 건방떠는 청년들은 이 책을 덮어도 좋다. 여러분들도 언젠가는 수십억, 아니 수백억짜리 건물을 중개를 분명히 할 수 있으나 지금 단계에서는 헛구름 잡기나 마찬가지다.

 

우선 원룸부터 작은건을 계약하며, 부동산의 흐름과 고객을 맞이하여 방을 소개하고, 권리관계를 분석해주며, 임대인과 임차인의 의견을 조합해서 계약까지 성사시키는 과정을 습득하는게 너무 중요하다.

 

작은것부터 시작해야 하는 이유 중또 한가지가 있는게 계약을 시간이 가면 계속, 자주 해줘야 일의 성취감과 자신감이 붙는다. 계약을 한달에 한건도 못쓴다면 부동산 운영의 금전적 손실도 있지만, 심리적 좌절과 위축이 심하게 온다. 아직 나이가 어리기때문에 과연 이 직업이 나에게 맞긴 하는건가라는 의구심이 커지며, 관심사가 다른직업으로 기웃거리기 시작한다.

 

부동산 중개계약은 일의 심리적 윤활유다. 한건이 계약되면, 부동산 일이 시동이 걸려 다음건 계약은 첫 계약보다 쉽고 수월해진다.

 

 

6.잔금치르고 중개료 받기

 

계약 후 한 두달 시간이 지나면 잔금을 치른다. 보통 계약시 10% 계약금을 걸고, 잔금은 통상 90%의 거금이 상대방에게 움직인다. 처음엔 필자도 잔금 하루전에는 긴장이 되서 밤에 잠을 설친 기억이 있다. 몇억원의 금액이 왔다갔다 하니, 실수하지 않으려고 긴장을 많이 했다. 잔금이 계약서대로 착착 진행이 된 후, 드디어 중개수수료를 받는다. 지금까지 해 온 모든것이 바로 이 중개수수료를 받기 위한 과정인 셈 이다.

 

중개수수료를 줄때 여러 부류의 손님들이 있다.

 

a.깔끔한 매너 손님

 

계약서 뒷편에 중개수수료가 적혀있다. 사실 계약서 작성 할 때 이미 상대방에게 금액을 알려주는데 보통 시간이 지나면 까먹는경우가 많다. 하지만 매너 손님들은 법정 중개수수료를 그대로 봉투에 담아서 고생하셨다는 멘트와 함께 건네주신다.

 

 

b.흥정하는 손님

 

이런 손님은 증개수수료를 이미 기억하고, 본인이 생각한 금액을 제시한다. 보통 10% 정도 깍아달라고 애교섞인 비음을 낸다. 이럴때 손님에 따라서 깎아주는 경우도 있고, 아닌 경우도 있다. 특히 손님중에도 예의있는 손님에게는 할인을 해주지만, 진상같은 손님은 어림도 없이 10원도 안깍아 주는 경우도 있다.

 

c.본인 맘대로인 손님

 

주로 이런 손님은 60대분 이상인 어르신분들이다. 예전부터 부동산 거래를 많이 해오셨고 예전 복덕방 시절에는 중개수수료 대신 음식으로 대신 했다는 호랑이 담배피던 시절까지 운운하며 대화 자체가 안된다.이분들은 보통 증개수수료 절반만 주고 휘리릭 도망을 간다. 예전에는 그냥 넘어갈 수도 있겠지만, 요즘에는 소송감이다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (4)

 20대에 부동산이나 차릴까 (4)

4.중개사의 하루 일기

 

9시부터 21시까지 근무일지

보통 부동산들의 하루 영업시간은 10시에 오픈을 하여 대게 저녁 7시30분에 문을 닫는다. 고객들이 퇴근후 방을 보러 오는 손님이 있다면 부동산 문을 닫는시간이 더 늦어지겠지만, 평균적 10시간 근무라고 생각하면 된다.하지만 이것은 수치상 내용이라는것이고, 성수기때와 비수기때는 근무시간이 확연히 차이가 난다.

 

우선 부동산 중개사들의 하루 스케쥴을 설명해주겠다.

9시 ~ 9시20분

 

청소를 하며 하루를 시작한다. 테이블과 바닥을 청소하며 고객을 맞이할 준비를 한다. 전날 씻지 않은 커피잔도 설겆이한다.

9시20분~10시

 

전날 방문하겠다는 손님 방문시간을 확인한다. 대게 손님들이 약속잡는 시간은 오후나 저녁타임인데, 약속한시간을 재차 손님께 확인한다. 그 이유는 손님들은 약속시간을 잊는 경우도 많고, 오지 못하는 경우에도 부동산에 알리지 않아 헛일을 준비하는 일들이 일어나기 때문이다. '요즘 시대에도 약속을 잡아놓고 약속시간을 지키지 않는 사람들이 정말 있나?!!' 라며 의아해 할 수도 있다. 그런데 현장에서는 자주 있는 일이다.

 

오전에는 부동산 미팅을 약속한 손님들에게 문자로 어제 정한 시간을 알려준다. 고객들도 본인의 업무에 충실할시간이기 때문에 전화보다 문자로 알리는게 더 효과적이다.

 

오전타임 중 가장 깊숙히 집중 할 수 있는 시간이다. 고객들의 방문이나 전화가 많이 오지 않는 시간이기 때문에 매우 중요한 시간이다.커피한잔 마시며, 집주인들이 내놓은 매매,전세,월세 등 매물을 보면서 오늘 중점적으로 계약을 해야할 물건들을 준비한다. 손님들이 갑작스레 온다면,즉시 브리핑하고 질문에 답하여 계약을 성공할 수 있게 해야한다.

11시~19시

 

손님들이 직접 부동산에 방문하여 상담과 매물을 직접 눈으로 확인하는 시간이다. 고객마다 오는 시간이 다른데 점심식사를 이용하여 방문하는 회사원도 있고, 하루휴가를 내서 하루종일 부동산투어를 하시는분,직장 퇴근에 맞춰 저녁 7시 쯤 오셔서 집을 보시는 손님 등 다양한 고객들이 오신다. 오전시간에 빨리 계약해야 할 매물과 좋은매물을 잘 정리하여 손님들께 브리핑을 한다.

19시~20시

 

손님들이 오늘 방문한것을 일지를 정리하여, 고객에게 보여준 부동산 물건을 생각할 시간을 주어 내일 확인할 업무를 PC에 입력한다. 생각하지 못한 내용이나 빠진부분도 입력하여 내일 고객에게 다시 연락하여 브리핑해준다. 또한 내일 예약잡힌 손님들의 시간을 다시 확인하며, 고객이 내일 방문이 확실한지 확인차 문자메세지를 보내고 내일 전화로 통화하기로 한다.

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20대에 부동산이나 차릴까 (3)

 20대에 부동산이나 차릴까 (3)

3.홍보하기

 

@부동산에 알리기

 

 

 

부동산을 오픈하였다면, 온라인이던 오프라인 이던 주변 부동산에도 오픈을 알려야 한다. 때로는 적이되고, 때로는 아군이되는 범상치 않은 관계를 유지하려면, 본인의 지혜를 최대한 살려야한다.

 

일단 가장 좋은 방법은 오프라인 적인 방법이다. 본인의 부동산 반경 1킬로미터 안쪽의 부동산 사장님들에게 일일이 찾아가며 명함을 돌리며 인사를 하는것이다. 어떤 부동산 사장님은 반갑게 맞아주시며, 함께 열심히 일해보자고 격려를 해주시는 분이 있는가하면, 또 어떤 사장님은 본인 구역의 손님을 뺏기지 않을까 하는 마음에 경계를 하는 분들도 있다.

 

보통 20대에 창업하는 부동산들의 입지는 임대료가 저렴한 곳을 찾기때문에 그다지 좋지 못하다. 집주인들의 물건을 받기도 쉽지 않을뿐더러, 방을 찾는 손님들도 많지 않다. 이런 핸디캡을 만회하기 위해서라도 공동중개를 위해서라도 근처 부동산 사장님들과 가까워져야 하는 이유다. 자신에게 까칠하거나 거만하게 구는 사장님들에게 머리숙여 가깝게 지내고, 내가 없는 부동산 매물을 다른 부동산 사장님들에게 접수를 받아 물건을 확보하여 중개계약을 많이 해보자.

 

@주민과 손님들에게 알리기

 

 

 

부동산을 오픈하고, 운영을 하다보면 본인의 부동산을 어떻게 홍보하는것이 효과적일까 라는 생각에 많은 고민을 하게된다. 네이버나 구글의 검색광고를 내볼까? 벼룩시장이나 교차로 광고신문에 홍보를 할까 라는 생각은 누구나 하는데 가격이 꽤 만만치 않다. 광고비투자는 늘릴수록 효과적이나, 이제 막 창업에 뛰어들 20대 여러분이 얼마나 자금이 있다면 얼마나 있을까!

 

우선 필자는 광고비를 최소한 하며, 극대화하는 방법을 알려주고자 한다.

 

 

 

첫째, 본인이 창업한 부동산 소재지에서 반경 1킬로 미터에 위치한 다른 부동산에 일일이 소개를 하며,공동중개를 준비한다.

 

(Tip 공동중개란 부동산이 협업해서 중개계약을 성사하는 과정인데, 예로들면 손님이 내 부동산에 와서 보증금 5천만원짜리 원룸 전세를 찾는다면 내가 가지고 있는 원룸전세를 모두 브리핑을 해준다. 하지만 나에게 손님이 원하는 원룸전세 매물이 없다면, 즉시 다른부동산에 연결해서 손님이 원하는 원룸 5천만원 전세를 갖고있다면, 그 부동산과 협업해서 중개계약을 한다. 거래계약 체결시 손님은 나에게 중개보수를 주고, 원룸주인은 다른주동산에 중개보수를 준다.)

 

지금 현재 부동산중개 스타일은 혼자서 모든걸 처리하기는 쉽지않다. 나의 부동산에 손님은 많이 오는데 집주인들이 물건을 내놓지 않는경우도 있고, 반대로 집주인들이 전월세 물건을 많이 의뢰를 하여 부동산 물건들이 많이 쌓여있지만, 정작 손님이 없는 경우도 있다. 이러한 경우에 부동산끼리 협업하여 함께 공동중개 작업을 할수 있는것이다. 그래서 본인이 창업한 부동산 소재지에서 반경 1킬로 미터에 위치한 다른 부동산에 일일이 인사를 하고 다니며 자신의 부동산을 알려야 한다.

 

 

 

둘째, 자신의 부동산을 주민들에게 적극적으로 알려줘야한다. 내가 창업한 부동산 위치로 반경 100미터에는 적어도 부동산이 5~10개 정도 부동산이 있을것이다. 이렇게 많은 부동산에서 살아남으려면 무조건 나의 부동산을 인식 시켜야한다. 창업할때 일주일 정도의 오픈식을 열어 다과를 준비하여, 주민들과 이야기를 나누며 자연스레 부동산을 홍보한다. 보통 찾아오시는 분은 동네 토박이 할아버지,할머니 분께서 오시는데 이분들이 굉장히 중요한 vip 정보통이다. 사실 토박이 분들은 이사를 가지않지만, 앞집과 뒷집의 모든 내용을 꿰뚫고 있어서, 이사 정보를 준다던지, 아예 이사하실분 마저 소개를 시켜주신다. 그래서 토박이분들의 마음을 잡아서 매일 오시게 만들어 동네 돌아가는 사정을 들을 수 있다.

 

 

 

셋째, 손님들에게 알리기

 

주민들에게는 이미 오픈식을 열어 얼굴을 익혔다. 오픈식은 오프라인 상으로 했으니, 더욱 넓은 세상으로 나의 부동산을 알리려면 온라인으로 더 확장할 수 있다. PC와 모바일 인터넷을 동시에 활용하여 홍보할 수 있는 공간을 넓힐 수 있다. 제2부 광고짜기전략장에서 더 구체적으로 홍보전략을 알려다.

 

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20대에 부동산이나 차릴까 (2)

 20대에 부동산이나 차릴까 (2)

2.부동산자리 알아보기

 

이제 창업비용도 알았으니 부동산 창업에서의 가장 중요한 부동산 자리를 찾아볼 것이다. 부동산자리를 찾는데 크게 4개 파트로 나눌수 있다.

 

 

 

@원룸,오피스텔

 

@아파트

 

@빌라,주택

 

@공장,토지

 

 

a.부동산자리

 

 

@원룸,오피스텔자리

 

20대가 부동산 창업에 가장 유리한 곳은 원룸이나 오피스텔 밀집지역이다. 이유는 이사를 자주하고(이사가 잦아야 중개수수료를 받는 기회가 많다)고객들의 계약 확률이 높다. 월세를 찾는 손님들은 급히 머물곳을 찾아서 깔끔한 매물만 보여준다면 계약으로 이뤄질것이다. 또한 창업자 본인들도 한번쯤 원룸 월세를 들어간 경험들을 해봐서 그것을 발판삼아 어떤물건을 준비할지,어떻게 방을 보여줄지 감이 잡힐것이다.

 

원룸, 오피스텔 중개는 다른 종류 부동산, 즉 원룸,상가,공장,토지,빌딩 등 보다 물건확보 속도에 달려있다. 원룸,오피스텔은 물건이 나오면 하루만에 계약되는 경우가 많고, 늦어도 일주일 안에 중개가 된다. 다른 중개사무소보다 하루만 먼저 물건 확보를 해도 먼저 중개계약을 할 수 있는 확률이 더욱 높아진다. 빌딩이나 토지는 중개를 이어가는데 보통 한달에서 길게는 1년 넘게 가는 경우도 있다. 먼저 물건을 받는다고 중개 할 확률이 원룸,오피스텔 중개처럼 높지 않은것이다.

 

물건을 확보하면 네이버 든 직방이든 신속히 광고를 올려야한다. 광고를 보고 손님들이 문의를 하는데, 원룸,오피스텔은 인터넷광고 효과가 대단하다. 전화 온 손님 리스트를 만들어 최대한 손님을 부동산에 방문시켜 물건을 맘에들게 브리핑해라.

 

@아파트자리

 

아파트상가를 보면 온통 부동산중개업소로 가득하다. 심한곳은 슈퍼,미용실,세탁소도 없이 모든 상가가 부동산인 경우도 있다. 이유인즉 아파트는 거래가격이 높아 중개수수료가 상당하다. 5억짜리 32평 전세를 계약한다면 각각 200만원씩 총400만원의 중개수수료를 받는다. 대단하지 않는가! 단 1건의 거래로! 그러나 내면을 살펴보면 또 다르다. 아파트는 원룸,오피스텔처럼 자주 이사를 다니지 않는다. 보통 4년정도 거주하는게 일반적이고, 정말 오래산분들은 입주하고 십년이상 살고있는분들이 태반이다. 그리고 상가에 부동산들이 너무 많아서 거래 1건을 체결하기조차 힘들다. 필자는 처음부터 아파트상가에서 부동산 창업을 권하지 않는다. 50~60대의 관록이 있는 중개사들의 틈바구니 속에서, 극도의 스트레스를 받으며 일하는 것은 몸과 마음을 지치게 하여,부동산 중개일 마저 의욕을 꺽어 버릴 수 있다. 아파트중개는 5~10년 경력을 쌓아둔 이후에 창업하는것을 권한다.

 

 

 

@빌라,주택자리

 

빌라와 주택자리 또한 필자가 추천 하는 지역이다. 빌라와 주택은 보통 노후도가 10~30년 정도 된 건물들이 많다. 전월세 세입자가 자주 이사다니며,무엇보다 좋은건 주인과의 관계가 좋으면 독점물건을 받기 쉽다. 특히 빌라,주택단지는 집주인분이 어르신들이 많아서 여러분처럼 어린나이에 부동산을 창업한다는 것에 신기해하거나,기특해하실것이다. 그리고 전월세 계약을 하실때 오히려 주인분이 본인의 경험을 이용하여 도움을 줄것이다. 빌라, 주택단지는 계약을 하면 중간에 손이 많이 간다. 예로들면 하수구가 막힌다던지, 곰팡이가 핀다던지, 보일러가 작동이 인된다던지. 기타 등등 사소한것부터 복잡한것까지 계약한 손님은 부동산에 전화해 해결방안을 기다릴것이다. 그러면 부동산은 집주인과 대화를 잘 나눠 임차인의 불편한점을 시원하게 해결하면 되는데, 아파트나 오피스텔은 관리실이 있어 그곳에서 해결해주니 매우 편하다. 빌라주택은 힘은 힘대로 들고, 돈은 돈대로 적어서 부동산창업에 기피하는 곳인데, 필자는 20대 창업자들에게 이곳부터 시작을 권유한다. 우선, 경쟁이 심하지 않아 실패할 확율이 확 줄어든다. 보통 돈많이 벌고 편한곳이 아파트 지역인데, 말이 쉽지 경쟁이 너무 심해 한달에 한건 쓰기도 벅차며, 수입이 없는데다 부동산들의 견제는 심리적 압박으로 20대가 느끼기엔 부담이 너무 크다.

 

추천하는 이유 둘째로는 집주인들이 내놓은 물건이 정말 많다. 빌라주택은 집들이 노후화가 심해 손님들이 계약을 시원하게 하지 않는다. 손님의 형편은 빌라주택에 딱 맞는데, 눈높이는 아파트,오피스텔 수준이니 빌라주택에 만적하지 않으나, 현실의 가격에 굴복하여 보통은 할수없이 계약을 한다. 하지만 계약되지 않는 매물도 많이 쌓여서 중개할수 있는 일들이 너무 많고, 경쟁이 적어서 본인의 역량을 펼치기에 너무나 좋다.

 

 

@공장,토지

 

공장,토지의 부동산은 중개생태계에서 가장 상위클래스의 업무이다. 동물의왕국의 사자처럼 어슬렁어슬렁 거리다가 계약1건을 하면, 보통의 부동산 수입의 한달, 많게는 일년치의 수입을 얻을 수도 있다. 최고의 고부가가의 업종이나, 다르게 생각하면 일년동안 중개한번 하지도 못하고 망하기가 부지기수이다. 또한 사기에 노출이 심하며, 각종법률의 복잡성때문에 중개를 잘못하여 소송에 휘말리기도 한다. 하지만 미래에대한 야망과 부동산개발에 미래를 걸고싶은 청년들에게는 공장토지 부동산쪽으로 나아가 보라고 권유할 수 있다. 다만 바로 창업은 위험하며, 취업쪽으로 생각하여 적어도 십수년간의 경험이 바탕이 될 때 창업을 하는것이 가장 이상적이다.

 

20대에 부동산이나 차릴까 도서구입

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