'노원' 재건축 초읽기…서울시, 개발 밑그림 내년 공개

 

'노원' 재건축 초읽기…서울시, 개발 밑그림 내년 공개

 

서울시가 노원구 상계·중계·하계동 일대에 재건축 개발을 위한 밑그림을 내년 공개한다. 이 일대는 재건축 시기가 도래한 아파트 단지가 몰려 있는 곳으로 그동안 집값 자극을 우려해 후순위로 밀려왔는데, 부동산 시장이 안정된 만큼 본격적인 작업에 돌입한 것이다. 게다가 올해부터 안전진단 규제 완화로 이 일대 재건축 사업이 속도를 붙일 수 있게 되면서 더는 미룰 수 없는 상황이다.

30일 서울시에 따르면 시는 최근 '상계(1·2단계) 택지개발지구 일대 도시관리 기본구상 및 지구단위계획 재정비' 용역을 발주하고 상계·중계·하계동 일대 택지개발지구와 주변지역 개발 방안 마련에 나섰다. 지구단위계획은 역세권, 재개발·재건축 구역 등 주요 부지의 건축물 용도·용적률·건폐율·높이 등을 정한 도시관리계획이다. 추후 재건축을 추진하는 아파트 단지의 개발 지침서가 된다.

대상지는 상계·중계·하계동 일대 택지개발지구·주변지역 약 5.6㎢와 상계(1·2단계) 택지개발지구(상계동 일대) 약 2.6㎢다. 용역기간은 2024년 12월31일까지로 내년 중 노원구 일대 개발 가이드라인이 공개된다.

그동안 서울시는 목동과 상계동 등 노후 주택 밀집지역에 대한 지구단위계획 재정비를 미뤄왔다. 지구단위계획 확정만으로도 집값을 자극할 수 있다는 이유에서였다. 하지만 지난해 하반기 집값이 하락하기 시작하자 목동과 상계동 일대 지구단위계획을 최대한 신속히 수립하기로 했고, 지난해 11월 목동 지구단위계획을 발표했다. 이어 노원 상계동도 본격 준비 작업에 나선 것이다.

현재 노원구 내 30년이 경과한 노후 아파트는 55개 단지, 7만4000여가구 규모로 서울시 자치구 중 가장 많다. 2030년에는 노원구 전체 아파트의 89%에 해당하는 124개 단지, 11만1000여가구로 늘어난다.

더욱이 올해부터 정부의 안전진단 규제 완화로 재건축에 나선 단지들의 사업 추진 속도가 더욱 빨라질 전망이다. 현재 노원구 내 재건축 안전진단을 최종 통과한 단지는 상계주공1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미 등 6곳으로 안전진단 추진 중인 곳까지 합치면 총 38곳에 달한다.

서울시는 상계·중계·하계동 일대를 기존 아파트 공급 활성화라는 택지개발지구 목적에서 벗어나 미래공간 수요를 고려한 토지이용과 기반시설 계획을 수립한다는 목표다. '주거지 내의 도시', '도시 속의 주거지'로서 경계를 허문 용지별 관리방안을 검토한다. 중랑천, 당현천 등 수변을 중심으로한 공간 재편, 건축물 디자인 혁신 방안도 마련된다.

서울시 관계자는 "대규모 신도시급으로 기본적인 개발 방향과 가이드라인 지침이 마련되는 것"이라며 "목동 택지개발지구와 같이 특별계획구역도 정리될 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230401&prsco_id=008&arti_id=0004868972

미분양 증가세 꺾였는데…건설사 긴장감 여전한 까닭

 

미분양 증가세 꺾였는데…건설사 긴장감 여전한 까닭

2월 미분양 7.5만, 증가세 주춤…악성 미분양 늘어
"정부 규제 완화 효과…건설사 분양 미룬 영향도"

지난달 미분양 주택 증가세가 확연하게 꺾인 것으로 나타났다. 전국적으로 늘어난 미분양 주택은 79가구에 불과하다. 이는 정부가 올해 초부터 적극적으로 추진한 규제 완화 등의 영향으로 풀이된다.

다만 건설사들의 긴장감은 여전한 분위기다. 최근 서울과 수도권 중심으로 청약 시장 분위기가 회복하고 있긴 하지만 흐름이 뒤바뀐 건 아니라는 분석이다. 특히 지난달에 미분양이 늘지 않은 건 위축한 수요가 되살아난 영향이라기보다는 건설사들이 시장 침체에 분양을 미룬 결과라는 목소리도 있다.

전문가들은 여전히 금리가 높고 경기 침체가 지속하는 만큼 미분양 증가세를 막기는 어려울 거라고 전망하고 있다. 건설사 등 사업 주체들이 분양가를 낮추는 등의 자구 노력이 필요하다는 목소리도 지속해 나오고 있다.

미분양 증가세 주춤…주택 거래량도 늘어

국토교통부는 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택 수가 총 7만 5438가구로 집계됐다고 30일 밝혔다. 전달 7만 5359가구보다 0.1%(79가구) 증가하는 데 그쳤다. 최근 가팔라졌던 미분양 주택 증가세가 확연하게 꺾였다는 점이 눈길을 끈다.

지역별로 보면 수도권의 경우 전달 1만 2257가구에서 지난달 1만 2541가구로 미분양 주택이 2.3% 늘었다. 특히 서울은 지난 1월 996가구에서 지난달 2099가구로 110.7% 증가했다. 반면 지방은 6만 3102가구에서 6만 2897가구로 0.3% 줄었다.

지난해 8월 이후로 국내 미분양 주택은 매달 많게는 한 달에 1만 가구 이상 늘어나면서 위기감이 커졌다. 특히 지난 1월 말에는 미분양 주택이 7만 가구를 넘어서여 10년여 만에 최대치를 기록하기도 했다.

이런 흐름이 이어지자 일각에서는 국내 미분양 주택 규모가 10만 가구까지 늘 수 있다는 전망도 나왔다. 원희룡 국토교통부 장관 역시 최근 미분양 주택 증가세와 관련, "미분양 물량 10만 가구까지는 예측 내지 각오하고 있다"고 언급하기도 했다.

하지만 정부가 올해 초부터 적극적으로 추진한 규제 완화 효과 등으로 청약 시장에 불던 찬바람이 다소 사그라든 것으로 풀이된다.

2월 주택 매매거래량 역시 눈에 띄게 늘었다. 전국 주택 매매거래량은 4만 3179가구로 전달(2만 5761가구)보다 59.9% 증가했다. 1년 전 거래량인 4만 1191가구와 비교해도 증가한 수치다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부가 지난해 말부터 규제 완화에 대한 의지를 지속해 보여줬던 영향으로 미분양 주택 증가세가 주춤한 것으로 볼 수 있다"며 "앞으로도 미분양 주택 수 자체는 늘어날 가능성이 있지만 지난해 하반기처럼 급속하게 증가하지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다.

"분양 미룬 영향도…대내외 불확실성은 여전"

다만 지난달 미분양 주택 증가세가 완화한 건 수요가 완전히 살아난 영향이라기보다는 건설사 등 사업 주체들이 분양을 미룬 영향이 있다는 분석도 있다.

실제 올해 2월까지 누적 분양 실적은 전국 기준 1만 945가구로 지난해 같은 기간(4만 4233가구)보다 75.3% 감소한 것으로 나타났다. 특히 지방에서 분양 물량이 같은 기간 1만9755가구에서 2943가구로 크게 줄었다.

아울러 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 주택이 증가했다는 점도 주목된다. 2월 말 전국 준공 후 미분양은 8554가구로 전달(7546가구)보다 13.4% 늘었다. 준공 후 미분양 규모는 지난 2021년 말 이후 7000가구대를 유지하다가 올해 들어서 점차 증가하는 추세다.

전문가들은 미분양 주택 증가세가 완화하긴 했지만 여전히 대외적인 불확실성이 큰 만큼 건설사 등 사업 주체들의 자구 노력이 필요하다고 지적하고 있다. 수익만 추구하기보다는 미분양 해소를 위해 분양가를 조정할 필요가 있다는 지적이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "고금리 기조가 지속하는 데다가 실물 경기 회복이 불확실한 상황이기 때문에 수요가 위축해 있는 흐름은 상당 기간 지속할 가능성이 크다"며 "미분양을 줄이기 위해서는 건설사들이 분양가를 합리적인 수준에서 책정하는 등의 자구 노력을 할 필요가 있다"고 설명했다.

권 팀장은 "청약 시장 분위기가 최근 들어서 조금 바뀌고 있기 때문에 건설사들이 기대감을 갖게 될 수 있다"며 "그렇다고 해서 미분양 주택이 줄어드는 정도는 아니고 증가세가 주춤하는 정도에 그칠 가능성이 크기 때문에 긴장감이 완전히 사라지지는 않을 것"이라고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230401&prsco_id=648&arti_id=0000015124

태전동 성원아파트 33평 급매 3억7000만

태전동 성원아파트 33평 급매 3억7000만

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아파트값 7주째 낙폭 감소… 용인 처인구는 0.45% 급등

 

아파트값 7주째 낙폭 감소… 용인 처인구는 0.45% 급등

정부의 규제 완화로 전국 아파트 값 하락세가 주춤해지는 가운데, 일부 지역은 가격이 상승세로 돌아서고 있는 것으로 나타났다. 특히 정부가 세계 최대 규모 반도체 산업단지를 조성하겠다고 밝힌 용인 처인구는 아파트 값이 크게 올랐다.

30일 한국부동산원에 따르면, 이번 주(27일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.19% 하락해 전주(-0.22%)보다 낙폭이 감소했다. 7주 연속으로 하락 폭이 줄고 있다. 수도권(-0.22%→-0.19%) 및 지방(-0.22%→-0.18%) 모두 낙폭이 줄었고 서울 역시 지난주 -0.15%에서 이번 주 -0.13%로 하락세가 주춤해졌다.

부동산원이 통계를 집계하는 전국 176개 시·군·구 중 아파트 값이 오른 지역은 지난주 2곳에서 이번 주 5곳으로 늘었다. 특히 지난 15일 반도체 클러스터 조성 계획이 발표된 용인 처인구는 0.45% 급등했다. 그 이전인 3월 셋째 주에는 -0.55%, 넷째 주에는 -0.02%였다. 부동산 업계는 처인구 남사읍과 이동읍 일대 아파트 급매가 소진되고, 호가가 오른 영향으로 분석하고 있다. 서울에선 강동구가 0.01% 올랐고, 세종시도 0.09% 상승했다.

전국 아파트 전세 가격은 0.29% 내려 전주(-0.36%)보다 낙폭이 축소됐다. 세종은 전셋값도 지난주 -0.05%에서 이번 주 0.04%로 상승 전환했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=023&arti_id=0003755117

꿈틀대는 매수심리…서울 아파트 20주 만에 70선 회복

 

꿈틀대는 매수심리…서울 아파트 20주 만에 70선 회복

기사내용 요약

작년 11월 이후 매수심리 70선으로 올라
서울 아파트값 낙폭도 7주 연속 축소 흐름

부동산 매수심리가 회복세를 보이면서 서울 아파트 매매수급지수가 20주 만에 70선으로 올라섰다. 부동산 규제 완화 이후 매수심리가 서서히 살아나는 모습이다.

31일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 70.6으로 지난주 69.3 보다 1.3포인트(p) 상승했다.

서울 아파트 매매수급지수가 작년 11월7일(70.7) 이후 줄곧 60선에 머물다 20주 만에 70선으로 올라선 것이다.

매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것으로 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다.

작년 12월26일 63.1까지 떨어지며 최저치 기록을 갈아치우던 서울 아파트 매매수급지수는 3월 첫째 주부터 이번 주까지 4주 연속 상승하며 뚜렷한 회복세를 보이고 있다.

정부가 올해 초부터 서울 대부분 지역 규제지역 해제, 9억원 이하 주택에 대한 특례보금자리론 출시 등 강도 높은 부동산시장 경착륙 방지책을 쓰면서 매수심리가 회복된 것으로 해석된다.

다만 매매수급지수는 기준선인 100에 한참 못 미치는 수준이다.

서울 5개 권역의 매매수급지수 일제히 상승했다. 노원·도봉·강북구 등이 포함된 동북권은 74.9로 지난주 72.9에 비해 1.7포인트 상승했다. 서울에서 중저가 아파트가 많은 지역으로 특례보금자리론 출시 영향을 받는 모습이다. 5개 권역 중 가장 수치가 높았다.

강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 속한 동남권 수급지수도 전주보다 0.4포인트 오른 72.9를 기록했다.

용산·종로·중구가 속한 도심권은 74.8로 지난주(72.8)에 비해 2.0포인트 올랐고, 양천·강서·구로·영등포·동작·관악구가 있는 서남권(63.9→65.7), 은평·마포·서대문구가 속한 서북권(63.3→64.0)도 지수가 올랐다.

이런 분위기 속에 이번 주 서울 아파트값도 낙폭이 축소되는 분위기다. 부동산원 주간 통계에 따르면 서울 아파트값 하락폭은 7주 연속 축소돼 -0.13%를 기록했다. 특히 강동구 아파트값은 이번 주 0.01% 상승해 9개월 반 만에 상승세로 전환했다.

이번 주 서울 아파트 전세수급지수도 68.8을 기록해 전주(67.1)보다 소폭 올랐다. 수도권(70.8→72.3)과 지방(80.2→81.0) 모두 상승했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "미국발 금리 불활실성이 사라진 데다 정부의 1·3대책 규제 완화 효과가 시너지를 내내면서 아파트 매매 거래량이 늘어나고 있다"며 "거래 활성화는 가격 반등의 신호로 서울에서는 강남권이 먼저 상승으로 돌아설 가능성이 있다"고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=003&arti_id=0011774931

"보증금 돌려주고 싶어도"…전세대책 강화, 애먼 임대사업자도 '비상'

 

"보증금 돌려주고 싶어도"…전세대책 강화, 애먼 임대사업자도 '비상'

공시가 하락, 보증보험 가입요건 충족 어려워
DSR 등 규제 막혀 전세금 반환 대출도 막막
임대인 "보증금 미반환 방지 위한 실질적 대책 절실"

정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다

정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다.

오는 5월부터 강화되는 전세보증금 반환보증보험 가입 의무를 다하려면 공시가격이 떨어진 만큼 전셋값을 대폭 낮춰야 하고, DSR 규제에 막혀 보증금 반환 목적의 대출도 여의치 않아 진퇴양난에 빠졌단 하소연이 나온다.

31일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 오는 5월부터 전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 현행 100%에서 90%로 하향 조정된다. 주택가격 산정 기준도 기존 공시가격 150%에서 140%로 낮아진다.

시세 파악이 힘든 만큼 기존 보증보험 가입 심사 시 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정 방식도 실거래가와 공시가격을 우선하는 것으로 변경된다. 실질적으로 보증보험에 가입하려면 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 한다.

속칭 '빌라왕' 사태로 촉발된 전세사기 피해가 줄을 잇자 깡통전세, 무자본 갭투자 방식의 전세사기 피해를 근절하기 위해 정부가 이처럼 대책을 강화한 것이다.

임대사업자 발등에 불이 떨어진 건 올해 공시가격이 발표되면서다. 지난 22일 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 1년 전보다 평균 6.0% 정도 떨어졌다. 보증보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자들의 경우 강화된 요건을 맞추려면 기존보다 전셋값을 내려야 하는 셈이다.

전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다.

가령 공시가 2억원 기준 전셋값 3억800만원까지 보증보험에 가입할 수 있던 물건이 5월부터는 2억4192만원까지만 가능해지는 것이다. 전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다. 새 임차인을 구하려면 기존보다 6600만원가량 보증금을 낮춰야 하는데, 자금 여력이 부족한 임대인이라면 기존 임차인에게 그 차액만큼 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

한 다세대주택 임대인은 "보증보험에 가입하지 않으면 3000만원 과태료를 꼼짝없이 물어야 하고 자진 말소도 불가능하다. 의무임대기간 중에는 주택을 매각할 수도 없다"며 "기존 보증금과 갭이 수천만원까지 벌어지는데 그 차액을 감당하려면 반전세로 돌려서 월세라도 받아야지 별수 있냐"고 하소연했다.

임대사업자들은 역전세 위험이 이어지는 상황에서 공시가격 하락까지 더해져 외려 보증금 미반환 우려가 커진단 입장이다. 보증보험 가입 조건을 맞추지 못한 주택이 늘어나 주거안정 사각지대가 더 확대될 수 있단 견해다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "정부가 지난 2일부터 다주택자에 대한 대출 규제를 완화했지만, 보증금 반환목적의 주택담보대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막히고 사업자 대출은 RTI(임대업이자상환비율)가 적용돼 원만한 대출도 힘든 실정"이라며 "임차보증금 반환목적으로 한정한 주담대나 사업자 대출은 운용과 상한에 제한을 두더라도 DSR, RTI 등 범위를 넓혀 보증금 미반환 사례를 방지하도록 해야 한다"고 말했다.

다만 이와 관련해 국토부는 "전셋값이 가파르게 하락하는 추세를 고려하고 전세가율이 100%를 초과하는 주택 비중을 제외하면 보증보험 가입이 어려운 주택은 제한적일 것"이라며 "특히 최근 임차인 우위 시장 환경이 조성되고 있어 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인이 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증보험 가입이 가능하다"고 선을 그었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=119&arti_id=0002698106

내일부터 전셋집 경매 넘어가면 국세보다 보증금 '우선 보호'

 

내일부터 전셋집 경매 넘어가면 국세보다 보증금 '우선 보호'

당해세분 변제 순위, 세입자 보증금에 양보
보증금 1000만원 이상, 임대인 동의 없이 미납국세 열람 가능

서울 송파구 한 아파트 단지 상가 공인중개사 사무실 창문에 아파트 급매물과 상가 임대 등 현황이 붙어 있다.

4월부터 전세 세입자에 대한 정부의 보호조치가 대폭 강화된다.

31일 관계부처에 따르면 4월1일부터 세입자가 거주하던 집이 공매·경매된 경우 해당 주택에 부과되는 당해세(종합부동산세, 상속세 등)분의 우선순위를 주택 보증금 변제와 바꾸게 된다.

국세 외에 저당권 등 다른 채권이 있는 경우에도 확정일자보다 늦게 발생한 당해세분만큼은 주택임차 보증금이 우선 변제되도록 했다.

기존에는 전셋집이 경매로 넘어가면 낙찰 대금을 정부가 가장 먼저 당해세 명목으로 떼어가고, 저당권 등 채권이 가져간 후에야 임차보증금을 받을 수 있었다. 피해자들이 보증금을 모두 돌려받는 경우가 드문 이유다.

새로 시행되는 제도에서는 정부가 당해세분의 우선순위를 양보해 전세 피해자들이 먼저 받게 했다. 그다음 저당권 등 채권이 가져가고 다시 나머지 임차보증금을 돌려받게 된다. 정부 당해세는 가장 후순위가 된다.

이같은 조치는 1일 이후 해당 주택이 매각되는 분부터 적용된다. 따라서 국세가 4월 이전 체납된 경우에도 적용할 수 있다.

기재부 관계자는 "새 집주인에게 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 있더라도 기존 집주인의 국세 체납액 한도에서만 국세우선원칙을 적용한다"고 설명했다.

경·공매 개시 이후 불가피한 사유로 이사를 해야 하는 피해자를 위한 금융지원도 강화된다.

정부는 경·공매 종료 전이라도 신규 긴급저리 전세자금대출을 지원하고 이미 발표한 '대환 대출'을 순차적으로 출시할 계획이다.

경·공매에서 전세보증금을 불완전하게 회수해 전세대출을 상환하지 못한 피해자 지원에도 나선다.

잔여채무가 발생할 경우 전세대출 보증기관(HUG, 주금공, SGI)이 금융기관에 대위 변제 후 분할 상환하기로 했다.

또 전세사기 피해자가 전세사기 관련으로 상환 지연 등 발생 시 미변제된 전세 관련 대출에 대해서 연체정보 등록도 유예한다.



이와 함께 계약단계에서의 세입자 보호도 강화된다.

4월 3일부터는 보증금 1000만원 이상의 전·월세 계약 시 임대인의 동의가 없어도 전국 세무서에서 임대인의 미납국세 현황을 볼 수 있게 된다.

기존에는 임차예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아 임차할 건물소재지의 관할 세무서에서만 열람신청이 가능했다.

임차보증금이 1000만원을 초과하면, 계약을 체결하고 임대차 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 열람신청이 가능하다. 단, 임대인 동의 없이 열람한 건은 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보하게 된다.

정부 관계자는 "임차인은 임대차계약서, 신분증 등을 지참하고 가까운 세무서를 방문해 미납국세열람을 신청할 수 있다"며 "단, 신청인 본인의 현장 열람만 가능하며 교부·복사·촬영 등을 할 수 없다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=421&arti_id=0006718020

지난해 국토면적 '여의도 면적 4배' 11.7㎢ 증가

 

지난해 국토면적 '여의도 면적 4배' 11.7㎢ 증가

국토교통부가 국토정책 수립과 행정업무 활용에 기초가 되는 올해 지적(地籍)통계(지난해 12월31일 기준)를 30일 공표했다고 밝혔다.

지적통계는 지적공부(토지·임야대장)에 등록된 정보를 기초로 행정구역(시·도, 시·군·구)별, 지목(토지의 종류)별, 소유(개인, 국·공유지 등)별로 필지와 면적을 집계해 매년 공표하는 국가승인통계로 1970년부터 연보로 발간해오고 있다.

올해 지적통계에 따르면 전국의 토지·임야대장에 등록된 국토 면적은 10만443.6㎢(3951만4000필지)로 전년 대비 11.7㎢ 증가한 것으로 나타났다.

이는 여의도 면적의 약 4배에 달하는 규모로 국토부 미등록토지 정비사업, 공유수면매립, 항만 건설 등 각종 개발사업에 따른 신규등록이 발생했기 때문으로 조사됐다.

전국 17개 광역자치단체 중 면적이 큰 순서는 경북 1만9036㎢(19.0%), 강원 1만6830㎢(16.8%), 전남 1만2361㎢(12.3%)으로 나타났다. 작은 순서는 세종 464.9㎢(0.5%), 광주 501.0㎢(0.5%), 대전 539.7㎢(0.5%)으로 집계됐다.

지난 10년간 산림·농경지(임야·전·답·과수원)는 1782㎢ 감소(-2%)한 반면, 생활기반 시설(대·공장용지·학교용지·주유소용지·창고용지)은 872㎢ 증가(22%), 교통기반 시설(주차장·도로·철도용지)은 515㎢ 증가(17%)했다.

공장용지의 경우 비수도권(806㎢)은 수도권(281㎢) 면적의 약 3배 증가했으며, 지난 10년간 비수도권(32.4%)과 수도권(36.8%) 면적 상승률은 유사한 것으로 확인됐다.

한편, 현재 국토 전체 면적 대비 집합건물의 면적은 2013년 대비 약 40.9% 증가했는데, 국토부는 주거방식 변화와 인구의 도시집중현상에 의한 것으로 해석했다.

토지이용현황(지목 기준)을 분석하면 가장 비율이 높은 지목의 순서는 임야(63.1%), 답(10.9%), 전(7.5%) 순이며, 산림과 농경지(전·답·과수원)는 전체 국토면적의 약 82%를 차지했다.

최근 10년간 지목별 면적 변동추이를 살펴보면 전, 답, 임야는 각각 3.8%, 6.0%, 1.2% 감소했고, 대지와 도로는 각각 18.3%, 16.0% 증가한 것으로 집계됐다.

국토를 소유자 유형별로 분석하면 개인 50.0%, 국유지 25.5%, 공유지 8.4% 순으로 나타났으며, 최근 10년간 국유지와 공유지, 법인소유 토지는 각각 4.3%, 4.6%, 14.3% 증가했다.

지난 10년간 법인소유 토지의 공장용지와 대지는 각각 215㎢, 133㎢ 늘었고 이는 1990년대 이래 지속적인 산업단지 개발에 따른 사업용 토지의 증가에 따른 것이다.

임야와 농지의 경우도 각각 176㎢, 80㎢ 증가한 것으로 나타나 산림경영이나 농업경영을 위한 사업용 토지도 지속해 증가하고 있는 것으로 나타났다.

박건수 국토부 국토정보정책관은 "국토부 지적통계는 전 국토의 면적과 이용현황 등의 변화를 수치로 확인할 수 있는 자료로써 각종 정책결정, 학술 연구 등에 기초정보로 활용될 수 있도록 작성해 정부, 공공기관, 도서관, 학교 등 280여 기관에 배포하고, 전자파일 형태(PDF)의 전문도 함께 제공할 계획"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=421&arti_id=0006715163

1분기 건설사 912곳 폐업… 작년보다 16% 증가

 

1분기 건설사 912곳 폐업… 작년보다 16% 증가

현장과 겉도는 미분양 통계
PF대출 어렵고 미분양 증가 영향
지방 업체가 60%… 위기감 번져

미분양이 늘고 금융 시장이 얼어붙으면서 폐업하는 건설사가 증가하고 있다. 자금 사정이 좋지 않은 지방 중소건설사를 중심으로 위기감이 확산되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려도 커지고 있다.

29일 국토교통부 건설산업지식정보 시스템에 따르면 올해 1분기(1∼3월·3월은 29일 기준) 전국 건설사(종합건설사 및 전문건설사 포함) 총 912곳이 폐업 신고를 한 것으로 나타났다. 이는 전년 동기(784곳) 대비 16.3% 증가한 수준으로, 폐업 건설사 중 지방 건설사가 60%(542곳)를 차지했다.

지난해 10월 강원 레고랜드 채권 부도 이후 부동산 PF 대출이 어려운 상황에서 미분양 증가로 건설사의 자금 사정도 나빠진 것으로 보인다. 한국은행이 이달 23일 발표한 ‘금융안정상황 보고서’에서 건설사 1613곳(대기업 307곳, 중소기업 1306곳)의 재무 위험을 시뮬레이션한 결과, 지방 중소건설사의 위험이 상승한 것으로 나타났다. 전체 지방 중소건설사 중 3년 연속 영업이익으로 이자 비용도 못 내는 ‘한계기업’ 비율은 2021년 12.3%에서 지난해 16.7%로 올라갔다. 지방 중소건설사 가운데 1년 뒤 부도 확률이 5%를 넘는 부실위험 기업 비중도 이 기간 11.4%에서 12.8%로 늘었다.

건설경기 전망도 좋지 않다. 한국건설산업연구원(건산연)이 이달 2일 발표한 지난달 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 78.4를 나타냈다. CBSI가 기준선(100)을 밑돌면 건설 경기 상황이 나쁘다고 보는 기업이 더 많다는 것을 뜻한다. 박철한 건산연 연구위원은 “지난해보다 지수가 소폭 올랐지만 주택경기 침체가 여전해 중소건설사의 위험이 커질 수 있다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=020&arti_id=0003488337

10억 무너진 서울 중위가격…고가 아파트는 굳건

 

10억 무너진 서울 중위가격…고가 아파트는 굳건

평균 아파트값 12억대, 중위가격은 7개월째 내림세
“세 부담 줄어, 갈아타기 수요로 양극화 계속”

2월 서울 아파트의 평균 매매가는 12억2482만원인 반면, 중위 매매가격은 9억9333만원으로 2021년 5월(9억9833만원) 이후 21개월 만에 10억원 선이 무너졌다. 

지난달 서울 아파트 중위 매매가격이 10억원 밑으로 떨어진 가운데 고가 아파트는 여전히 굳건한 모습을 보이는 것으로 나타났다.

29일 KB부동산의 월간 시계열 자료에 따르면 2월 서울 아파트의 평균 매매가는 12억2482만원인 반면, 중위 매매가격은 9억9333만원으로 2021년 5월(9억9833만원) 이후 21개월 만에 10억원 선이 무너졌다. 이는 전월(10억1333만원) 대비 2000만원(-2.0%) 하락한 것이다.

서울 아파트 중위가격은 2021년 6월 10억원을 돌파한 후 상승세를 이어가다 지난해 7월(10억9291만원) 정점을 찍은 뒤 7개월째 내림세를 기록하고 있다.

아파트 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 저가 주택 또는 고가주택의 가격 변동 폭에 크게 좌우되는 평균가격보다 시세 흐름을 판단하는 데 적합하다.

다만 전문가들은 일부 고가 아파트의 가격이 상대적으로 높고, 극단값으로 분포해 대부분의 아파트들과 편차가 발생하고 있다고 분석했다.

특히 올해는 공동주택 공시가격이 역대급으로 하락하면서 부동산 세금 부담이 줄어들어 고가 아파트는 더욱 견고해질 수 있다는 전망이다.

그간 보유세 부담으로 매입을 꺼리던 무주택자나 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요 등으로 양극화는 계속 진행될 것으로 보이기 때문이다.

집값과 비례할 수밖에 없는 공시가격은 2021년 19.05%, 2022년 17.20% 등 큰 폭으로 인상되며 부동산 관련 세제뿐 아니라 각종 사회보장제도에 영향을 주면서 사회적 부담으로 이어졌었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황”이라며 “고가주택 등에 대한 세 부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있겠다”고 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “최근 가격 하락 폭이 크고 과거 공시가격 상승률이 높았던 세종, 인천, 경기, 대구 등의 지역을 중심으로 공시가가 큰 폭으로 하락했다”며 “이는 지난해 부동산 시장이 빠르게 침체되면서 시세의 하락분이 공시지가에도 그대로 투영됐다”고 판단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=119&arti_id=0002697561

다음 달부터 임대인 동의 없이 미납 세금 확인할 수 있어

 

다음 달부터 임대인 동의 없이 미납 세금 확인할 수 있어

다음 달 1일부터 세입자는 전국 모든 지방자치단체에서 집주인이 납부하지 않은 지방세를 임대인 별도 동의 없이 확인할 수 있게 된다.

행정안전부는 임차인의 재산권과 권리보호를 위해 임대인 미납지방세에 대한 임차인 열람권을 확대하는 지방세징수법 및 하위법령 개정을 완료하고 다음 달 1일부터 시행한다고 30일 밝혔다. 이번 개정안은 전세사기 종합대책 일환으로 추진됐다.

미납지방세 열람이 가능해지면 주택이나 상가 건물 임차인은 임대인이 납부하지 않은 지방세를 확인할 수 있다. 앞서 임대인들의 미납 세금으로 건물은 압류나 경매 등으로 넘어가거나 최악의 경우 전세금을 돌려받지 못하는 피해도 발생했다.

임차인 권익보장을 위해 필요한 제도였지만 지금까지 임대인의 지방세 체납액을 임차인이 열람하기 위해서는 임대차계약 전 임대인 동의를 구해야 했다. 앞으로는 임차보증금 1000만원이 넘을 시 계약체결 이후부터 임대차계약 기간이 시작하는 날까지 임대인 동의 없이 임대인은 미납지방세 열람이 언제든지 가능하다.

이전에는 임대차 건물이 있는 지자체의 지방세 미납 내역만 확인할 수 있었지만 임대인의 전국 지자체 지방세 미납액도 확인이 가능해졌다. 계약 후 임대인의 미납 지방세를 확인하려면 임차인은 신분증과 임대차계약서 사본을 갖고 시·군·구청의 세무부서 등에 방문해 신청하면 된다.

임차인과 주민등록상 주소를 같이 하는 동거가족과 임차인이 법인일 경우 법인의 직원도 열람 신청을 할 수 있다. 동거가족은 신분증과 임대차계약서만으로 열람이 가능하며 법인의 직원은 위임장과 재직증명서를 추가로 제시해야 한다.

한창섭 행안부 차관은 "이번 개정안 시행으로 임차인이 임대인의 지방세 납세 여부를 쉽게 확인할 수 있어 전세사기 예방에 도움이 될 것"이라며 "미납 지방세 열람제도를 잘 활용할 수 있도록 안내하고 지원해 나가겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230330&prsco_id=417&arti_id=0000908149

"세입자도 집주인도 비명"... 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나

 "세입자도 집주인도 비명"... 갭투자는 어쩌다 갭거지가 됐나

갭투자, 독이 든 성배
'전셋값 폭등→매맷값 상승' 공식에
2030부터 주부까지 영끌로 갭투자
세입자 경매 3배 급증... 위기 본격화

#1. 황모씨는 전세 계약이 끝나는 4월 집을 비우겠다고 집주인에게 지난해 12월 통보했지만, 아직까지 집을 보러 온 이가 없다. 집주인은 "집이 안 팔리면 어쩔 도리가 없다"고만 했다. 법대로 하겠다며 변호사를 찾은 황씨는 낙담했다. 전세금 반환 소송을 한 뒤 강제경매까지 최소 반년은 걸린다는 것이다.

"본인 돈 4,000만 원으로 전세 끼고 3억5,000만 원짜리 집을 산 갭거지가 그렇게 주인 행세를 했나 싶어 화가 솟구쳐요."

#2. 30대 직장인 김모씨는 지난해 6월 서울의 9억 원짜리 아파트를 샀다. 최고 13억 원까지 갔던 물건이 급급매로 나온 거라는 중개업자 말에 기존 전세 계약(보증금 7억 원)을 승계하는 조건으로 매입했다. 부족한 돈 2억 원은 2금융권 대출까지 끌어와 메웠다. 올 들어 집값은 8억 원, 전셋값은 4억 원 후반까지 밀려도 버텼지만, 곧 나가겠다는 세입자 얘기에 그는 무너졌다.

"당장 전세금을 돌려주려면 2억 원은 있어야 하는데, 일단 고금리 대출이라도 받아 이자 내며 버틸지, 손해 보고 집을 팔아야 할지 막막합니다."

주택 매맷값과 전셋값이 동반 급락하는 초유의 사태가 벌어지자 전세 끼고 집을 산 일명 '갭(gap)투자자'가 부동산시장 리스크의 핵으로 떠올랐다. 갭투자 중심으로 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하자, 인터넷엔 '갭거지'란 단어가 유행처럼 나돌 정도다. 업계와 학계에선 갭투자 리스크가 올 하반기부터 본격화할 거란 경고가 쏟아진다. 정부도 발걸음이 빨라졌다.

극단적 투자 '갭투자'

갭투자는 전셋값과 매맷값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 사는 투자법으로 크게 세 가지다. ①금융권 대출(주택담보·신용 등)을 받아 집을 산 뒤 전세 임대 ②매매 계약(집값 10%) 체결 뒤 전세금으로 잔금을 치르는 매매·전세 동시진행 ③기존 전세금을 승계해 집을 사는 방식 등이다. 이 방식을 이용하면 월 500만 원 남짓 버는 일반 직장인도 9억 원짜리 고가 주택을 살 수 있다.

갭투자의 지상 목표는 집값 상승. 세입자가 건넨 전세보증금은 제로금리 대출(이자 0%)이나 마찬가지라 전셋값을 높일수록 조달비용이 낮아진다. 집값이 오르는 만큼 전부 수익으로 잡힌다. 따라서 집값 차익만 있다면 집을 산 뒤 1, 2개월 안에 집을 파는 극단적 투자도 가능하다. 전셋값만 올라도 충분하다. 그만큼 제로금리 대출 한도가 늘어나는 셈이기 때문이다. 결국 집값이 꾸준히 오를 거라는 기대감 하나에만 베팅하는 고위험 투자법이 바로 갭투자다.

반대로 집값 또는 전셋값이 내려가면 벼랑에 몰린다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "전세제도 자체가 이미 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 불완전한 제도인데, 갭투자는 전세금 미반환 위험을 극대화한다"고 지적했다.

너도나도 가세… 갭투자 광풍

갭투자 규모를 정확히 나타내는 국가 통계는 없다. 다만 여러 자료를 종합하면 글로벌 금융위기 이후 전셋값이 뛰기 시작한 2010년부터 갭투자가 번져 2017년 전후 서울·수도권 집값 상승 바람을 타고 전국적 광풍으로 이어진 것으로 추정된다. 2015년 전후 갭투자란 용어가 생겨났다.

한국일보가 빅데이터 전문회사 데이터앤리서치에 의뢰해 온라인에서 갭투자를 키워드로 작성된 기사· 블로그 포스팅 등의 정보량을 분석했더니, 2017년(7만3,000건)을 시작으로 아파트값이 폭등한 2020년(19만3,000건)과 2021년(25만2,040건) 갭투자에 대한 대중 관심도가 2, 3배 넘게 급증했고 지난해엔 36만3,210건 수준까지 뛰었다.

이 시기 과연 무슨 일이 있었던 걸까. 2010년부터 2015년까지 전국 아파트 전셋값은 55%(KB시세) 올라 집값 상승률(20%)을 크게 웃돌았다. 전세대출과 전세보증 상품이 처음 출시되며 전세 수요가 급증한 영향이다. 이 덕분에 전국 아파트 전세가율은 2010년 1월 54%에서 2015년 12월 74%로 무려 20%포인트 뛰었다. 서민을 위한 전세 지원 정책이 갭투자 기반이 된 것이다.

전국 집값의 바로미터인 서울 아파트값이 2014년 상승으로 돌아서며 꾸준히 오름세를 이어가자 이를 기회 삼은 갭투자가 본격 유행했다. 이후 문재인 정부의 규제 강화에 따른 공급 감소 우려와 기준금리(0.25%) 역대 최저 등의 요인이 맞물리면서 2020년부터 집값 상승이 전국으로 번지자 그야말로 갭투자 광풍이 불었다. 2020년 7월 임대차 3법(주택임대차보호법) 시행으로 2020~2021년 전국 아파트 전셋값이 무려 18%나 뛴 게 한몫했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "이 시기 집을 가져야 한다는 사회적 심리가 맞물리며 젊은이 중심으로 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)' 열풍이 불며 너도나도 갭투자에 뛰어들었다"고 진단했다.

전세금 떼일 위기 세입자 급증

지난해부터 올해 2월까지 전국 아파트값은 6.4%, 전셋값은 9% 하락(부동산원 기준 각 -11.8%·-14.7%)했다. 연간 기준 집값·전셋값이 동반 하락한 건 1998년·2004년·2019년 세 번인데, 하락폭은 1998년 이후 역대 두 번째다. 지금까지는 전셋값이 꾸준히 우상향해 그나마 갭투자 리스크가 적었는데 상황이 180도 달라진 것이다.

요즘 신규 전셋값이 계약 당시보다 밑도는 역전세 아파트가 쏟아지자, 시장에선 자산이 없어 전세금을 내줄 형편이 못 되는 이른바 '갭거지'가 최대 리스크로 떠올랐다. 우려는 점점 현실이 되고 있다.

지난해 세입자가 집주인을 상대로 경매(집합건물)를 신청한 건수는 978건으로 2018년(375건·지지옥션)보다 2.6배 급증했다. 경매 전 단계인 임차권등기 건수도 역대 최대에 이르렀다. 요즘 법무법인엔 전세금 반환 소송을 상담하는 세입자로 넘쳐난다. 법도의 엄정숙 변호사는 "역전세를 당한 세입자 상담 건수가 급증하고 있다"며 "갭투자한 집주인이 다른 자산이 없다고 하는데 어떻게 대응해야 하냐고 묻는 유형이 가장 많다"고 했다.

최근 경매로 나온 주택은 90%가 빌라로 추정된다. 하반기부터는 전세금을 못 갚아 경매로 몰린 아파트가 쏟아질 거란 우려가 나온다. 박덕배 금융의창 대표는 "임대차 3법 이후 전세금이 최고조에 달했을 때 뛰어든 갭투자자들, 그중에서 20·30대 영끌족이 직격탄을 맞을 수 있다"고 분석했다.

정부의 자금조달계획서에 따른 갭투자 비율은 대략 30~40% 선이다. 2020~2021년 주택 거래량은 260만 건으로 이 중 80~104만 건이 갭투자 주택으로 추산된다. 실제 인터넷 커뮤니티에도 20대 직장인, 30대 주부 등 계층을 가리지 않고 "전셋값 하락으로 집을 팔아야 할지 말아야 할지 기로에 섰다"는 유형의 상담글이 적지 않다. 국토연구원은 갭투자 리스크가 내년에 정점을 찍을 거라고 분석했다.

국토부 "시장 상황 심각하게 인식"

전문가들은 정부의 기민한 대응을 요구하고 있다. 집값 하락이 이어지고, 금리까지 오르면 더는 버티지 못한 갭투자 주택이 시장에 쏟아질 가능성이 크다. 김덕례 실장은 "역전세, 갭투자가 맞물려 시장 쇼크가 온 만큼 정부가 신속히 개입 여부를 판단해야 한다"며 "최악의 경우 경매에 나온 주택을 정부가 매입해 공공임대로 활용하는 방안도 검토해 볼 수 있다"고 했다.

주무부처인 국토부도 대책 마련에 착수했다. 국토부 고위 관계자는 "지금까지 전세사기 위주로 대응했지만 앞으로의 시장 상황을 심각하게 인식하고 있다"며 "어떻게 대응할지 여러 방안을 검토하고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/ranking/article/469/0000731045?ntype=RANKING&sid=001

"우리 아파트가 5억8000만원이라니…" 집주인들 '발칵'

 "우리 아파트가 5억8000만원이라니…" 집주인들 '발칵'

GTX에 12억 넘었던 인덕원 아파트
2주 만에 1억 떨어진 5억8500만원 '중개거래'

수도권광역급행철도(GTX) C노선으로 주목받았던 인덕원에서 4년 전 가격으로 거래가 이뤄져 주목된다. 급작스러운 실거래가 하락에 주민들도 해석이 분분하다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 안양시 동안구 '푸른마을 인덕원 대우' 전용 84㎡가 이달 5억8500만원(3층)에 중개업소를 거쳐 손바뀜됐다. 이 아파트 같은 면적이 5억원대에 거래된 것은 중개 거래를 기준으로 2019년 12월 5억7100만원(2층) 이후 처음이다.

푸른마을 인덕원 대우는 GTX C노선 호재에 집값이 급등한 안양 인덕원 지역의 대표 단지다. 2021년 8월에는 전용 84㎡가 12억4000만원(16층)에 팔리면서 화제를 모았다. 그러나 지난해 부동산 시장이 냉각되면서 집값이 하락을 거듭했다. 지난해 5월을 마지막으로 9억원대 거래가 자취를 감췄고 지난달에는 6억8700만원(1층)에 실거래됐다.

이후 7억1500만원(26층), 7억1000만원(4층), 7억3500만원(24층) 등 7억원대 거래가 이어지며 집값이 바닥을 찍었다는 기대감이 높아졌다. 그러던 차에 7억2000만원(15층)인 직전 거래 대비 1억원 넘게 급락한 5억8500만원 실거래가가 체결되면서 지역 주민들 사이에 논란이 됐다.

이 아파트의 온라인 커뮤니티에서 일부 이용자들은 "5억8000만원, 정체가 뭐냐", "가족 간 특수거래일 것" 등의 반응을 보였다. 다른 이용자들은 "오르면 실거래고, 떨어지면 특수거래냐", 반등 요인이 없다. 하락 추세인 것은 맞다"고 글을 남겼다.

이번 거래에 대해 일선 중개사들은 특수관계인 간 거래일 가능성이 높다고 지적했다. 이 아파트 상가의 한 개업중개사는 "시장에 나오지 않았던 매물"이라며 "중개 거래라 해도 매물이 나오지 않고 거래가 됐다면 직거래로 봐야 한다"고 말했다. 인근의 다른 개업중개사도 "최근 집값 하락이 멈추면서 증여 상담이 늘었다"며 "이번 거래도 증여성 직거래를 중개업소가 계약서만 작성(대서)한 것으로 보인다"고 했다.

현행법상 거래금액과 시가의 차이가 시세의 30% 또는 3억원보다 낮으면 정상 매매로 인정해 증여세를 부과하지 않는다. 이 때문에 시장에 급매가보다 30% 또는 3억원가량 낮은 금액에 이뤄지는 직거래는 증여세를 아끼기 위해 부동산 거래를 가장하는 '증여'로 해석된다. 실제 거래임을 입증하지 못하면 양도소득세가 메겨질 수도 있다.

한편 국토교통부는 지난달 부동산 직거래에 대해 기획조사를 거쳐 편법 증여‧명의신탁 등 위법 의심 거래 276건을 적발했다. 원희룡 국토교통부 장관은 "고·저가 직거래를 편법 증여나 명의신탁의 수단으로 활용하는 것은 시세를 왜곡해 시장 불안을 초래하므로 엄정하게 관리하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004826117?cds=news_edit