LTV 완화, 민생대책이라는데…서민은 '그림의 떡'

 

LTV 완화, 민생대책이라는데…서민은 '그림의 떡'

고금리에 서민 금융비용 부담 증가
고소득자만 규제 완화 '혜택' 지적

정부가 주택 실수요자를 위해 대출규제 문턱을 낮추기로 했다. 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해선 LTV(주택담보인정비율)을 50%로 통일하고, 15억원 초과 아파트도 주택담보대출(주담대)을 허용한다는 계획이다.

하지만 주담대 금리가 5%를 넘어 8%에 도달할 것으로 예상되는 만큼 무주택 실수요자들이 대출을 통해 집을 마련하기에는 금융비용 부담이 너무 크다. 이자비용은 늘어난 반면 소득은 제자리인 가운데 DSR(총부채원리금상환비율)은 유지되고 있다는 점에서도 실효성은 떨어진다는 지적이다.

/규제 완화? 문제는 금리

금융위원회는 무주택자와 1주택자에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하기로 했다. 현재는 비규제지역의 경우 70%, 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제 정도에 따라 20~50%가 적용되고 있다.

또 투기지역과 투기과열지구내 15억원 초과 아파트 주담대도 무주택자와 1주택자에게는 허용하기로 했다. LTV는 50%가 적용된다.

이는 지난달 27일 진행된 11차 비상경제민생회의 후속 조치다. 금융위는 관계기관 회의를 통해 세부방안을 조속히 마련하고 '은행업감독규정' 개정 등을 거쳐 내년초 시행을 준비하겠다는 계획이다.

이번 조치를 통해 금융규제를 정상화하고 무주택 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 제공하겠다는 게 정부 입장이다.

하지만 과거와 달리 현 상황에선 규제보다 높아진 금리가 대출 수요에 가장 큰 영향을 주고 있다. 기준금리가 1년여 만에 2.5%포인트 인상되면서 시장금리도 빠르게 올랐기 때문이다.

한국은행에 따르면 9월중 은행 주담대 금리는 4.79%로 1년 전보다 1.16%포인트 상승했다.

실제 최근 주요 시중은행 주담대 금리 상단은 6%를 넘어선 상태다. 향후 기준금리 추가 인상 가능성이 높아 주담대 금리가 8%에 도달할 가능성도 높다.

15억 초과도 주담대…고소득자만 웃는다 

이처럼 높아진 금리에 무주택 실수요자들은 주담대를 활용한 주택매입을 망설일 수밖에 없다.

가령 KB부동산 기준 서울 아파트 중위매매가격인 10억8000만원(9월 기준)의 주택을 매입하기 위해 5억4000만원(LTV 50% 적용)을 대출 받는다면, 주담대 금리 6%를 적용할 경우 매달 부담해야 하는 원리금은 약 323만원이다. 

내년 상반기까지 기준금리 인상 가능성이 높다는 전망을 반영하면 변동금리 상품을 활용한 차주는 대출금리 인상으로 이자 부담은 갈수록 증가한다.

이와 함께 LTV 규제 완화에도 DSR은 40%로 유지되고 있다는 점도 제약 요인이다. DSR은 가계부채 증가 속도를 조절해주는 안전장치라는 점에서 규제 완화를 강조하는 현 정부도 쉽게 손대지 못하고 있다.

특히 이번 규제 완화로 고소득자만 혜택을 볼 것이란 지적이다. LTV가 완화돼도 중·저소득자들은 금리 인상으로 부담해야 할 원리금이 늘면 DSR 규제를 통해 오히려 대출 가능금액이 줄어들 수 있다. 반면 고소득자는 DSR에 여유가 있고, 15억원 초과 고가 아파트에 대한 주담대 규제가 풀리면서 대출을 통한 고가주택 매입이 가능해졌다.

실제 15억원짜리 아파트를 매입하기 위해 금리 6% 주담대 7억5000만원을 받으려면 연봉은 1억3200만원 이상이어야 한다. 민생경제회의 후속 조치지만 정작 서민을 위한 정책과는 거리가 멀다는 볼멘소리가 나오는 이유다.

한 시중은행 관계자는 "DSR은 유지되고 LTV를 완화하면 결국 고소득자만 대출 가능금액이 늘어나 혜택이 집중된다"며 "중저소득자는 LTV를 늘려줘도 대출 여력이 없는 상황"이라고 말했다.

이어 "부동산 경기가 꺾인 가운데 높은 금리에도 대출을 일으켜 집을 사려는 수요는 많지 않을 것"이라며 "반면 고가주택을 매입하려고 했던 고소득 수요자들은 대출을 활용하려는 움직임이 나타날 수 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221101&prsco_id=648&arti_id=0000011410

얼어붙은 경매시장…서울 아파트 이달 낙찰률 21년만에 최저

 

얼어붙은 경매시장…서울 아파트 이달 낙찰률 21년만에 최저

금리 인상과 집값 하락 우려로 부동산 거래절벽 현상이 심화하면서 법원 경매 시장도 꽁꽁 얼어붙었다.

31일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이달 서울 아파트 경매 진행 건수는 107건으로 이 중 19건만 낙찰(낙찰률 17.8%)됐다.

낙찰률은 전월(22.4%) 대비 4.6%포인트(p) 하락하면서 2020년 3월 코로나19로 법원이 휴정한 기간을 제외하면 지지옥션이 집계를 시작한 2001년 1월 이래 21년 9개월 만에 최저치를 기록했다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 전월(89.7%) 대비 1.1%p 낮아진 88.6%를 기록해 4개월 연속 하락했다. 평균 응찰자 수는 전월(4.0명)보다 1.4명 줄어든 2.6명으로 집계됐다.

서울 빌라도 마찬가지로 경매가 진행된 591건 중 71건만 낙찰돼(낙찰률 12.0%) 역대 최저 낙찰률을 기록했다. 낙찰가율은 1.6%p 하락한 89.8%, 평균 응찰자 수는 2.3명이었다. 서울 빌라 낙찰가율이 80%대로 떨어진 것은 올해 들어 처음이다.

서울 상가 낙찰률도 14.0%로 전월보다 4.6%p 하락했고, 주거용 오피스텔은 전월(13.6%)보다 소폭 오른 15.8%의 낙찰률을 기록했다.

이러한 분위기는 수도권 다른 지역도 크게 다르지 않았다.

인천 상가 낙찰률은 27.8%로 직전 달(37.0%)보다 10%p 가까이 떨어졌고, 오피스텔 낙찰률도 10.0%로 8.0%p 하락했다. 빌라 낙찰률도 6개월 연속 하락해 18.1%로 역대 최저였다. 다만 아파트 낙찰률은 31.1%로 전월(26.5%)보다 소폭 올랐다.

경기 아파트 낙찰률은 전월(33.8%)에서 이달 31.9%로 7개월 연속 하락했고, 오피스텔 낙찰률도 19.2%로 떨어져 3개월 연속 하락세를 이어갔다.

다만 상가 낙찰률은 전월 24.1%에서 이달 25.4%로 소폭 상승했고, 빌라 낙찰률도 24.5%에서 28.3%로 다소 올랐다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "서울은 금리 인상 부담과 함께 매매가도 하락하는 추세여서 유찰된 물건이 쌓여 경매 진행 건수가 늘고 있지만, 경매시장에서도 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다"며 "작년에는 아파트 매매가가 하락하면서 빌라 가격이 상승했지만, 올해는 빌라도 같이 가격에 타격을 받고 있다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=70&prsco_id=215&arti_id=0001062946

"상반기 수도권 물류센터 역대급 호황…하반기엔 불투명"

 

"상반기 수도권 물류센터 역대급 호황…하반기엔 불투명"

알스퀘어 마켓리포트…"저온센터 중심 공실 증가 우려"

올해 상반기 수도권 물류센터 시장이 역대 가장 좋은 호황을 누린 것으로 나타났다.

상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어는 31일 '2022년 상반기 수도권 물류센터 시장보고서'에서 이런 내용을 발표했다.

올해 상반기 수도권 물류센터 공급량은 약 52만평으로, 상반기 기준 역대 최대치인 2019년 상반기(약 42만평) 기록을 넘어섰다.

경기도 광주와 용인, 이천, 여주 등이 속한 동남권에 약 20만평(38.0%)이 쏠렸다.

인천과 경기 안산, 시흥 등 서부권역에도 약 18만평(34.3%)이 공급됐다. 서부권역은 인천 북항·남항으로 물류센터 공급량이 급격히 늘었고, 연말까지 60만평이 추가 공급돼 남부권역을 넘어서는 제2의 물류센터 권역이 될 전망이다.

상반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 2조7천억원으로 이전 최대치였던 2020년 상반기(1조8천억원)를 크게 웃돌았다.

상반기 수도권 상온 물류센터 평균 공실률은 1% 안팎이었고, 저온센터는 북부·서북부·중부의 공실률이 0∼1% 안팎, 서부와 남부, 동남부 권역은 6∼7%의 공실률을 기록했다.

이커머스 업체의 당일·새벽 배송 경쟁이 치열해지면서 빈 물류센터를 찾기 어려워지고, 코로나로 온라인 소비 수요가 늘면서 제3자물류와 이커머스 화주사의 수도권 물류센터 임차 면적 비중이 각각 34.3%와 24.4%를 차지했다.

하지만 하반기에는 저온센터를 중심으로 공실이 늘어날 우려가 있어 전망이 그리 밝지 않다.

코로나 사태로 신선·간편식품 취급이 늘면서 수년간 급증한 저온센터 인기가 시드는 점도 한 요인이다. 상·저온센터를 모두 갖춘 복합센터 내 저온센터 비중은 계속 줄고 있고, 임대료 상승 폭도 둔화하고 있다.

진원창 알스퀘어 빅데이터실장은 "금리 인상 기조와 수급 불균형으로 4분기 수도권 물류센터 거래 시장은 다소 주춤하겠다"고 설명했다.

수도권 물류센터 거래규모 추이

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221101&prsco_id=001&arti_id=0013541792

서울 월세거래 역대 최다… 전체 임대차의 48.9%

 

서울 월세거래 역대 최다… 전체 임대차의 48.9%

아파트 월세 거래량 7만335건

작년 동기 대비 24% 이상 늘어

단독-다가구 월세 거래, 전세의 2배

금리 인상으로 전세자금대출 최고 금리가 7%를 넘어선 가운데 서울 주택시장에서 월세 거래가 빠르게 늘어나 역대 최고 수준을 나타냈다.

30일 부동산R114가 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과 올해 1∼9월 서울에서 월세를 낀 주택 임대차 거래량은 19만3266건(계약일 기준)으로 전체 임대차 거래의 48.9%를 차지했다. 이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 1∼9월 기준 가장 높은 비율이다.

이 기간 월세를 낀 아파트 임대차 거래는 7만335건으로 지난해 같은 기간(5만6733건)과 비교해 24% 이상 늘었다. 비중 역시 2020년 29.3%, 지난해 37.3%, 올해 41.1%로 계속해서 늘고 있다.

단독·다가구, 다세대·연립 등 다른 주택 유형에서도 전세의 월세화가 빠르게 진행됐다. 이 기간 서울 단독·다가구에서 월세를 낀 거래는 8만7244건으로 전세(4만1709건)의 2배를 뛰어넘었다. 다세대·연립에서 월세를 낀 거래도 3만5687건으로 2011년 이후 처음으로 3만 건을 넘어섰다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “아파트 월세 거래 중 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치) 비중이 높은 편”이라며 “전세보증금 인상분을 월세로 지급하는 방식의 월세 전환이 늘어나는 것으로 보인다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221101&prsco_id=020&arti_id=0003459334

아파트값 흔들리는 사이…연립·오피스텔 '우상향'

 

아파트값 흔들리는 사이…연립·오피스텔 '우상향'

"아파트 비싸" 풍선효과…서울 오피스텔 31개월 상승

아파트 매매·전셋값 하락과 정반대 시장상황 나타내

대출 부담 커져 상대적으로 저렴한 주택 '쏠림 현상'

 서울의 오피스텔과 다가구·연립주택의 가격 상승세가 이어지고 있다. 기준 금리 인상에 따른 대출이자 부담으로 전셋값이 떨어지면서 매매가가 흔들리는 아파트와 대조를 이루고 있다. 아파트 전셋값에 대한 부담으로 매매가 하락이 연쇄적으로 일어나는 아파트와는 달리 상대적으로 저렴한 오피스텔과 다가구·연립주택 등 이른바 ‘비아파트’로 수요가 쏠리면서 가격 상승을 이끌고 있다는 분석이다. 전문가들은 금리 인상 기조가 지속하면서 대출 이자 부담도 늘어나고 있는 만큼 결국 ‘비아파트’의 주택값도 아파트처럼 하락세로 돌아설 수밖에 없다고 전망한다. 하락세로 반전한다면 비아파트 가격이 더 가파르게 내려앉기 때문에 무리한 추격 매수 등은 자제해야 한다고 지적했다.

30일 KB부동산에 따르면 10월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억554만원으로 지난해 같은 달보다 5.04% 올랐다. 지난 2020년5월 이후 31개월 연속 증가추세를 이어가고 있다. 평균전셋값도 같은 추세다. 이달 서울 오피스텔 평균 전셋값은 2억3647만원으로 지난해 같은 기간보다 6.15% 올랐다.

이 같은 분위기는 상대적으로 저렴한 다가구·연립에서도 나타난다. 서울 연립 평균매매가격은 10월 기준 3억6882억원으로 지난해 10월 대비 7.56% 뛰었다. 10월 기준 다가구·연립 전세 평균가격은 2억5286만원으로 같은 기간 8.37% 껑충 뛰었다.

이는 몸값이 비싼 아파트와는 상반된 모습이다. 아파트는 금리 인상에 따른 대출금리 증가로 전셋값이 하락하고 매매가격도 뚝뚝 내려가고 있다. 서울 아파트 평균매매가격은 이달 12억6629억원으로 금리 인상 영향이 본격화한 지난 6월 이후 1.06% 떨어지는 등 가파르게 내리막길을 걷고 있다.

거래량도 차이를 나타내고 있다. 서울시의 서울부동산정보광장 집계를 보면 지난 27일 기준 서울의 다세대·연립주택 매매 건수 219건으로 아파트 54건의 4배에 달한다. 통상 아파트 거래량은 다세대·연립주택 거래보다 많지만 가격 급등과 금리 인상의 영향으로 거래량 역전 현상을 이어가고 있다. 아파트 매매·전셋값 부담이 커지자 상대적으로 저렴한 비아파트 수요가 증가한 것으로 분석된다.

일각에선 오피스텔·연립 가격흐름도 하락할 수 있다고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표는 “아파트보다 규모가 작아 수익형 부동산에 눈을 돌린 투자자가 가격을 뒷받침하고 1인가구의 월세수요가 탄탄한 것으로 보인다”며 “다만 지속적인 금리 인상으로 대출부담이 커지면 아파트와 비슷한 형세의 가격하락 흐름을 나타낼 수도 있다”고 전망했다.

전문가들은 현금동원력이 없는 서민실수요자가 더 저렴한 오피스텔과 연립으로 밀려 나가는 현상이라고 분석했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표는 “DSR 대출규제 등으로 대출을 받기 어려워진 실수요자가 현금흐름에 맞춰 아파트보다 상대적으로 저렴한 오피스텔, 연립 등을 선택할 수밖에 없다”며 “생애최초주택구매자나 무주택자, 청년층에겐 더 세분화한 차주별 대출규제를 적용하는 정책이 필요할 것”이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221031&prsco_id=018&arti_id=0005354139

9월까지 주택거래량 반토막…규제지역 추가 해제 주목

 

9월까지 주택거래량 반토막…규제지역 추가 해제 주목

전년대비 49% 감소…미분양도 증가세
착공 감소…임대차 거래 중 월세가 절반
지난주 규제완화에도 경착륙 우려 지속
11월 규제지역 추가 해제, 수도권 주목

금리 인상과 경기 침체 등의 영향으로 부동산 거래절벽이 끝없이 깊어지고 있는 가운데 미분양 주택도 계속 늘어나고 있다. 정부가 지난주 규제완화 대책을 내놨지만 부동산 시장 경착륙 우려는 가시지 않고 있다.

◆1~9월 주택 매매량 전년대비 49% 감소…미분양도 증가세

30일 국토교통부에 따르면 올해 들어 9월까지 전국의 주택 매매량은 총 41만7794건으로 지난해 같은 기간(81만8948건)과 대비 49.0% 감소한 것으로 나타났다.

지역별로 살펴보면 수도권(16만7057건)은 59.2%, 지방(25만737건)은 40.2% 감소했다.

유형별로는 아파트(24만3513건)는 55.6%, 아파트 외 주택(17만7280건)은 35.5% 줄었다.

9월만 떼어놓고 보면 거래량은 3만2403건으로, 전월(3만5531건) 대비 8.8% 줄었고 전년 동월(8만1631건) 대비로는 60.3%가 감소했다.

역대급 거래절벽 속에서 미분양도 꾸준히 늘고 있다.

미분양 주택은 작년 10∼11월 1만4천호 규모로 바닥을 찍은 뒤 올해 들어 매달 증가하는 추세다.

9월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604호로, 전월(3만2722호) 대비 27.1%가 늘었다. 지역별로 보면 수도권은 7813호로 전월(5012호) 대비 55.9%가 급증했다. 지방은 3만3791호로 전월(2만7710호) 대비 21.9% 증가했다. 미분양 주택은 지난해 10∼11월 1만4000호 규모로 바닥을 찍은 뒤 올해 들어 매달 증가하는 추세다.

◆경기침체 우려에 착공 감소…임대차 거래 중 월세가 절반

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 9월 전·월세 거래량(신고일 기준)은 총 20만5206건으로 전년 동기(17만9625건) 대비 14.2% 늘었다.

1~9월 누계로 살펴보면 올해는 221만4166건으로, 전년 동기(175만3227건) 대비 26.3% 늘었다. 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.8%로 전년 동월(43.0%) 대비 8.8%포인트(p) 증가했다.

1∼9월 주택 인허가 물량은 전국 기준 38만200호로, 지난해 같은 기간(35만8990호)과 비교해 5.9% 늘었다.

지역별로 보면 수도권은 13만1839호로 전년 동기 대비 28.3% 줄었는데, 지방이 24만8361호로 41.8% 늘었다.

유형별로는 아파트가 31만2229호로 16.2% 늘었고, 아파트 외 주택은 6만7971호로 24.8% 감소했다.

원자잿값 상승, 경기침체 등으로 건설경기 우려가 커지는 가운데 9월 누계 착공 실적은 전국 29만4059호로 전년 동기(39만7657호) 대비 26.1%가 줄었다.

지역별로는 수도권이 14만9198호로 전년 동기 대비 24.8% 줄었고, 지방은 14만4861호로 27.3% 감소했다.

아파트가 22만7477호로 24.1% 줄었고, 아파트 외 주택은 6만6582호로 32.0% 감소했다.

9월까지 전국의 공동주택 분양 물량은 지난해 같은 기간 대비 20.1% 감소한 18만8217호로 집계됐다.

이 중 수도권은 26.5% 감소한 8만262호, 지방은 14.6% 줄어든 10만7955호로 나타났다.

유형별로는 일반분양이 14만8010호로 지난해 같은 기간보다 15% 감소했으며, 임대주택은 1만5552호로 53.5% 줄었다. 조합원분은 11.9% 감소한 2만4655호로 파악됐다.

주택 준공 실적은 전국 총 28만7415호로, 지난해 1∼9월 대비 4.8% 늘었다.

수도권이 15만6807호로 5.0% 감소했고, 지방은 13만608호로 19.8% 늘었다.

유형별로는 아파트가 21만9418호로 작년보다 8.7% 늘어난 반면 아파트 외 주택은 7만7997호로 5.8% 감소했다.

◆규제완화에도 경착륙 우려 지속…수도권 추가 규제완화 주목

아파트값 하락과 거래절벽 등 부동산 시장 경착륙에 대한 우려가 커지자 정부는 지난주 부동산 규제 완화 조치를 잇달아 내놨다.

무주택자와 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 완화하고, 투기·투기과열지구 내의 15억 원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출(주담대)을 허용하기로 했다. 중도금 집단대출이 제한되는 기준선은 분양가 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정하겠다고 했다.

시장에서는 긍정적인 반응이 나오면서도, 시장 경착륙을 예방하기엔 역부족이라는 시선도 있다.

특히 수도권 아파트의 올해 9월까지 누적 하락률은 2013년 연간 하락률을 넘어선 상태다. 특히 경기·인천, 서울 강북지역 등의 하락폭이 가파른데, 수도권 일부가 다음달 이뤄질 규제지역에서 해제될 수 있다는 관측이 나오는 배경이다.

조정대상지역에서 풀리면 청약 규제와 함께 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화되고 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 함께 완화되기 때문에 현재 수도권 지자체에서는 규제지역 해제요구가 빗발치고 있다.

국토부는 원희룡 장관이 내달 초 사우디아라비아 출장에서 돌아오는 대로 주거정책심의위원회(주정심)를 열 계획인 것으로 알려졌다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "11월 이른 시점에 주정심을 열 계획"이라며 "집값 하락지역과 거래량 등을 고려해 규제지역을 해제할 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221031&prsco_id=277&arti_id=0005169582

15억 넘는 집 주담대에도 시장 시큰둥, 문제는 고금리·DSR

 

15억 넘는 집 주담대에도 시장 시큰둥, 문제는 고금리·DSR

이자 부담이 커지고 있다. 9월 신규 취급액 기준 코픽스는 8월보다 0.44%포인트 높은 3.40%다. 사진은 한 은행의 대출 안내문. 

“시장 분위기요? 미동도 없는데요.” 정부의 10·27 부동산 대책 후 첫 주말인 29일 서울 강남구 개포동 일대 부동산 중개업소들은 썰렁했다. 전영준 새방공인중개업소 대표는 “그 정도 규제 완화로는 꿈쩍 안 한다”며 “은행 대출 이자가 워낙 세서 그런지 문의 전화 한 통 없다”고 말했다.

지난 27일 정부가 비중 있는 부동산 규제 완화책을 내놨지만, 주택시장은 ‘부동자세’였다. 15억원 초과 주택의 담보대출을 허용하고, 무주택자와 1주택자에 한해 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 조정하는 게 대책의 골자다. 15억원 넘는 아파트가 많아 수혜 지역으로 꼽혔던 강남권에선 ‘언 발에 오줌 누기’란 반응이다.

송파구 잠실동의 D중개업소 대표는 “문의 전화만 2~3통쯤 걸려오고 매수세가 달라붙진 않는다”며 “내년 초에 대출 규제가 풀리면 그동안 대출이 안 돼 집을 못 산 매수 대기자의 수요가 살아날 것으로 보지만, 아직 약발은 없다”고 말했다. 지난 4월 26억5000만원에 팔린 리센츠 전용 84㎡는 이달 초 20억2000만원에 거래된 뒤, 현재 19억4000만원까지 호가가 내려갔다.

지난 27일부터 투기과열지구 내 청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한이 6개월에서 2년으로 늘었지만, 급매물이 줄어들 조짐도 찾아볼 수 없었다. 그동안 청약에 당첨된 1주택자 일부는 기존 집이 안 팔려서 가격을 확 낮춰 매물을 내놓곤 했다.

노원구 중계동의 서재필 을지공인중개업소 대표는 “청약에 당첨된 집주인들도 한숨 돌렸을 뿐, 물건을 거둬들이진 않고 있다”고 말했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 29일 기준 서울 아파트 매물은 5만7507건으로 대책 발표일(5만7733건)과 별 차이 없었다.

아파트 분양시장은 그나마 사정이 낫다. 중도금 대출이 제한되는 기준선이 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 조정돼서다.

그간 분양가 9억원 초과 아파트는 중도금 대출이 금지돼 현금 여력이 없는 수요자의 청약이 제한됐다.

당장 이번 조치로 내년 초 일반분양을 앞둔 서울 강동구 둔촌주공아파트 소형 면적은 중도금 대출이 가능할 전망이다. 전문가들은 정부의 규제 완화책이 큰 효과를 보기 어렵다고 지적한다. 집값 급등에 따른 피로감과 금리 인상이 맞물리면서 “집값이 더 내려갈 수 있다”는 심리가 강해서다.

LTV 규제 완화에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 발목을 잡고 있어 고소득자가 아니면 돈을 많이 빌리기도 어렵다. 소득에 따라 상환 능력을 따지는 DSR(40%) 규제는 여전해 고소득자의 대출 한도만 늘고 정작 서민들에겐 별반 혜택이 없다는 지적이다.

예컨대 연봉이 5000만원인 무주택 실수요자가 14억원인 아파트를 산다면 DSR 40%와 금액별 LTV 규제(9억원까지 40%, 9억원 초과 20%)가 적용돼 3억5500만원(40년 만기·원리금 균등 상환)을 빌릴 수 있다. 연봉이 1억원이라면 4억6000만원이다. 하지만 대출 규제가 풀리고 나면 연봉 5000만원인 실수요자의 대출 한도는 여전히 3억5500만원이고 연봉이 1억원이라면 7억원까지 빌릴 수 있다. 여기에 나날이 치솟는 담보대출 금리도 부담이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “LTV를 다소 완화하더라도 DSR 규제가 상존해 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 달해 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것”이라고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221031&prsco_id=025&arti_id=0003234684

무주택자 LTV 50% 완화·15억 초과 주담대 허용…‘고소득·자산가만 혜택’ 지적도

 무주택자 LTV 50% 완화·15억 초과 주담대 허용…‘고소득·자산가만 혜택’ 지적도

11차 비상경제민생회의서 부동산 규제 완화책 쏟아져
분양가 12억 아파트도 중도금 대출 허용…규제 지역도 추가 해제

 
정부가 침체한 주택 거래 시장을 정상화하고 실수요자의 자금 마련을 돕기 위해 금융규제를 일부 완화한다.
 
연합뉴스에 따르면 최근 금리 인상 등의 여파로 집값 하락이 본격화하고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등으로 시장 경착륙에 대한 우려가 커지자 규제완화에 속도를 내려는 것으로 보인다.
 
다만 시장에서 규제 완화 내용 대부분이 고소득층·자산가에만 주로 혜택이 돌아간다는 지적도 나오고 있다. 
 
투기·투기과열지구내 15억원 초과 아파트의 담보대출이 허용되고, 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선은 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 6년여 만에 상향 조정된다.
 
이와 함께 11월 중 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 추가 해제하기로 했다.
 
정부는 27일 윤석열 대통령(사진 오른쪽) 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 이 같은 내용을 보고했다.
 
우선 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 완화되고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출이 허용된다.
 
김주현 금융위원장은 이날 회의에서 "최근 부동산 시장 연착륙에 대해 우려가 많고 금융시장 안정을 위해서라도 중요한 이슈인데 그동안 사실 규제가 강했다"고 말했다.
 
그러면서 "최근 금리도 오르고 정책 요건이 변해서 과감하게 하나 풀겠다"면서 "무주택자나 1주택자에게는 투기 지역에도 LTV를 50%까지 허용하겠다"고 말했다.
 
현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역의 경우 LTV가 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용되고 있다.
 
LTV는 담보 대비 대출금액의 비율로 주택담보대출의 대출 가능 금액을 산출할 때 주로 이용된다.
 
앞서 정부는 지난 8월부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 LTV 상한을 80%로 완화한 바 있다.
 
15억원을 초과하는 아파트도 주택담보대출(주담대)이 허용된다.
 
김주현 위원장은 "15억원이 넘는 주담대도 허용하겠다"면서 "규제 완화를 할 건 하고 안정을 위해 지원할 것은 국토부와 협의해 부동산 시장 연착륙을 위해 노력하겠다"고 말했다.
 
현재는 투기·투기과열 지구에서 15억원 넘는 아파트에 대해선 주담대가 금지돼있지만, 윤석열 정부는 이 규제가 주택 실수요자의 편의를 과도하게 제약한다고 인식해왔다.
 
15억원 초과 대출 규제는 헌법재판소에 위헌확인 소송이 제기될 정도로 논란이 돼왔다.
 
정부는 당초 대출 한도 확대가 자칫 가계부채 부담을 가중하고 부동산 시장을 다시 자극할지 모른다는 인식에서 신중론을 펴왔다.
 
하지만 최근 금리 인상 기조가 이어지는 가운데 부동산 시장 심리가 예상보다 빠른 속도로 냉각되자 시장 연착륙을 위해 이번에 조치를 내놓은 것으로 보인다.
 
아울러 금리 상승기에 대출자의 부담을 덜어주기 위해 마련된 안심전환대출 지원 자격도 완화된다.
 
김 위원장은 "금리가 오르고 있어 안심전환대출 자격 요건을 완화한다"면서 "주택 가격을 4억원에서 6억원으로, 부부 합산 소득은 7천만원에서 1억원으로, 대출 한도를 2억5천만원에서 3억6천만원으로 확대해 주거 관련 부담을 덜어줄 것"이라고 말했다.
 
주택 실수요자의 자금부담을 덜어주기 위해 분양가 12억원 이하 아파트에 대한 중도금 대출도 허용된다.
 
원희룡 국토교통부 장관은 이날 회의에서 "중도금 대출 상한이 그간 집값이 오른 것에 비해 너무 낮아 12억원으로 상향하겠다"고 말했다.
 
정부는 앞서 분양시장 과열을 잠재우기 위해 2016년 8월부터 규제지역과 상관없이 분양가 9억원 초과 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한해왔다.
 
분양가 9억원이 넘으면 분양가의 70%가량을 차지하는 계약금·중도금을 대출 없이 자력으로 부담해야 했다.
 
그러나 '9억원 규제' 도입 이후 6년여 지나는 사이 집값 상승으로 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2천만원에서 2천800만원으로 40% 뛰는 등 대출 규제가 과도하다는 지적이 많았다.
 
이에 따라 정부는 중도금 대출 보증을 분양가 12억원 이하 주택까지 받을 수 있도록 확대하기로 했다.
 
다음달 중으로 투기과열지구(39곳)와 조정대상지역(60곳) 해제도 추진한다.
 
앞서 지난 9월 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했는데 한 달 만에 다시 추가 해제 검토에 나서는 것이다.
 
이에 따라 최근 집값 하락폭이 가파른 지역 중 당시 해제 대상에서 제외된 경기지역 일부가 조정대상지역과 투기과열지구 등의 규제에서 해제될 것이라는 관측이 나온다.
 
현재 투기지역은 서울 15곳, 투기과열지구는 서울·경기 등 39곳, 조정대상지역은 60곳이 남아 있다.
 
국토부는 원희룡 장관이 내달 초 사우디아라비아 출장에서 돌아오는대로 주거정책심의위원회(주정심)를 열 계획이다.
 
권혁진 주택토지실장은 "11월 이른 시점에 주정심을 열 계획"이라며 "집값 하락지역과 거래량 등을 고려해 규제지역을 해제할 것"이라고 설명했다.
 
조정대상지역에서 풀리면 청약 규제와 함께 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화되고 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 함께 줄어 최근 집값 하락이 본격화한 상태에서 거래 활성화 등에 도움이 될 것으로 전문가들은 보고 있다.
 
투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분 기한은 2년으로 연장한다.
 
지금은 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 내로 집을 팔아야 한다. 그러나 최근 주택거래 시장이 극도로 침체되며 단기간 내 주택 매도가 어렵다는 지적이 많았다.
 
원 장관은 "새로운 집 청약이 당첨됐는데 옛날 집을 언제까지 팔라는 의무 기간이 짧다"며 "이사를 간다든지, 이동해야 할 수요가 거래 절단 때문에 위축될 일이 없도록 노력하겠다"고 밝혔다.
 
국토부는 이와 함께 연내 재건축 안전진단 기준 등 추가 규제 완화도 추진할 계획이다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/022/0003748770?sid=101

서울 강남도 아파트 매매수급지수 80선 깨졌다

 

서울 강남도 아파트 매매수급지수 80선 깨졌다

서울 강남권 아파트 매매수급지수가 80선이 무너졌다.

서울 아파트 전세수급지수도 80 밑으로 떨어지며 3년4개월 만에 최저를 기록했다.

28일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 75.4로 지난주 76.0에 이어 0.6포인트(p) 떨어졌다.

지난 5월 첫 주(91.1) 이후 25주 연속 하락세이며, 단순 수치상으로는 2019년 6월 둘째주(76.0) 조사 이후 3년4개월여 만에 최저다.

매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 있는 동남권의 매매수급지수가 79.4를 기록하며 지수 80이 깨졌다.

강남권의 수급지수가 70대로 떨어진 것도 역시 2019년 6월 둘째주(78.7) 조사 이래 3년4개월 만에 처음이다.

강남권 매수세가 위축되며 부동산원 조사에서 이번주 송파구(-0.43%) 수급지수는 서울 25개 구 가운데 가장 큰 폭으로 하락했다.

강남구와 서초구도 각각 0.23%, 0.18% 떨어져 지난주(-0.20%, -0.16%)보다 하락폭이 커졌다.

강남권이 지수 80 이하로 떨어지면서 서울 5개 권역 가운데 매매수급지수가 80을 넘는 곳은 영등포·양천·강서·동작구 등이 있는 서남권(82.6)이 유일하다.

은평·서대문·마포구 등이 있는 서북권은 지난주(68.7)보다 더 떨어진 68.2로, 5대 권역중 지수가 가장 낮았다. 2019년 7월 첫째주(63.5) 이후 3년3개월여 만에 최저다.

'노도강'(노원·도봉·강북구)의 수급지수도 지난주(69.8)보다 떨어진 69.6을 기록하며 2주 연속 지수 60대에 머물렀다. 이 수치는 부동산원이 수급지수 조사에 나선 2012년 7월 이후 가장 낮은 것이다.

용산·종로·중구 등이 있는 도심권은 이번주 매매수급지수가 70.1로 지난주(70.3)보다 하락했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221029&prsco_id=215&arti_id=0001062429