'억 소리' 나는 조합장 연봉에 조합원들 반발…"2배 인상은 과도"

 

'억 소리' 나는 조합장 연봉에 조합원들 반발…"2배 인상은 과도"

반포주공1단지(1·2·4주구) 조합장 급여와 상여금이 2배 가량 오르며 억대 연봉을 받게 되자 일부 조합원들이 "과도하다"며 반발하고 있다. 조합원들은 종합부동산세와 이주비 부담으로 어려운 시기를 보내고 있는데 조합장만 배를 불리는 것 아니냐는 지적이다.

조합장 월급 월 500만→1000만원 인상키로…"조합원들의 돈, 방만하게 쓴다" 비판

29일 정비업계에 따르면 반포주공1단지 재건축 사업 조합은 이날 오후 총회를 열고 조합운영비 예산안 안건을 표결에 부쳤다. 예산안에는 조합장 연봉을 2배 인상하는 내용이 담기면서 조합 내 갈등의 불씨가 됐다.

예산안에 따르면 조합장 월 급여는 올해 500만원에서 내년부터 1000만원으로 오른다. 월급이 두 배로 뛰면서 상여금도 함께 올랐다. 상여금은 월급의 100%를 1년에 4번 지급하는데, 연간 상여금은 올해 총 2000만원에서 내년에는 4000만원으로 증액된다. 이에 따라 조합장 연봉은 올해 8000만원에서 내년에는 1억6000만원으로 오르게 된다.

이를 두고 일부 조합원들은 "차량구입비 5400만원까지 포함하면 조합장에게 돌아가는 돈은 2억원이 넘는다"며 "조합원들은 어려운 시기를 겪고 있는데 조합원들의 귀중한 돈이 방만하게 쓰이고 있다"고 비판했다. 그러면서 이날 총회에서 조합운영비 안건에 반대해야 한다고 주장했다.

이날 총회를 진행한 결과 조합장 급여 인상을 포함한 조합운영비 예산안은 통과됐다. 이 안건은 조합원 총 2299명 중 1894명이 표결에 참석해 찬성 1027표, 반대 703표, 무효 144표를 받아 가결됐다.

한 조합원은 "반대표가 많이 나오긴 했으나 원활한 재건축을 추진하기 위해 조합원들이 조합장에 힘을 실어준 결과로 보인다"며 "하지만 그동안 조합원들에게 안건 설명을 충분히 하지 않았고, 검토할 시간이 부족했던 점은 아쉬운 부분"이라고 말했다.

과거 아리팍 사례 보니…법원 "총회 거쳤더라도 과도하면 무효로 볼 수 있어"

정비업계는 통상 조합장의 월 급여는 500만원이 적정한 수준이라고 본다. 한 정비업계 관계자는 "보통 적정수준이 월 500만원이긴 하지만 과도하다는 판단의 기준이 애매한 부분은 있다"고 말했다.

조합 측 관계자는 "조합의 모든 결정은 총회에서 이뤄진다"며 "이 안건은 총회에서 가결됐기 때문에 문제가 없는 것으로 판단한다"고 설명했다.

조합장의 보수가 과도한지 여부는 법원에서 판단을 받아볼 수 있다. 과거 신반포1차 재건축(아크로리버파크) 사업을 성공적으로 이끌어 정비업계 스타로 떠오른 한형기 전 조합장이 자신을 포함한 임원 10명에게 성과급으로 약 130억원을 지급해야 한다고 요구했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다.

당시 조합 측은 2013년 임시총회에서 추가이익금의 20%를 조합 임원들에 대한 성과급으로 지급한다는 안건이 가결됐다는 점을 근거로 내세웠다. 하지만 일부 조합원들은 성과급 결정에 절차적 문제가 있었다며 임시총회결의무효소송을 냈고, 지난해 대법원은 지나치게 높은 성과급을 주기로 한 총회 결의는 무효로 할 수 있다고 판단했다.

당시 재판부는 "임원들에게 주기로 한 인센티브가 부당하게 과다해 신의성실 원칙이나 형평에 반한다고 볼만한 사정이 있다면, 그 인센티브 지급 결의 부분은 효력이 없다고 봐야 한다"고 판결했다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 "조합총회에서 결정된 사안이라도 성과급이 과도하다면 무효로 볼 수 있다는 게 법원의 판단"이라며 "다만 그 기준은 법원의 재량 사항이라 소송을 진행해야만 판가름을 낼 수 있을 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211230&prsco_id=008&arti_id=0004689766

집 팔 사람 “양도세 내린 뒤”… 살 사람은 “집값 더 내려야”

 

집 팔 사람 “양도세 내린 뒤”… 살 사람은 “집값 더 내려야”

[거래 끊긴 서울 아파트 시장]
부동산 정책 ‘대선 변수’에… 서울 아파트 거래 ‘실종’
다주택자 매도 미루고 호가 안 내려… 실수요자들은 하락 기대감에 관망
매수문의 끊겨 중개업소 개점휴업

#1. 결혼 3년 차 30대 직장인 김동석(가명) 씨는 평소 점찍어 둔 서울 중구 20평대(전용 59m²) 아파트에 다녀온 후 내 집 마련을 미뤘다. 처음엔 시세보다 낮게 나왔다는 소식에 연차까지 내고 한달음에 갔지만 호가가 예상보다 높았다. 김 씨는 11억5000만 원을 원했지만 집주인은 “12억1000만 원 아래로는 안 된다”고 선을 그었다. 그는 “집값이 떨어질 때까지 기다려보겠다”고 했다.

#2. 같은 아파트 전용 84m²를 매물로 내놓은 60대 2주택자 전승수(가명) 씨는 최근 집을 반(半)전세로 돌렸다. 올해 600만 원으로 오른 종합부동산세가 부담이었지만 이를 팔면 양도소득세를 3억 원 내야 한다. 결국 매도를 미루기로 했다. 그는 “일단 공인중개업소에 매물로 올려놓았지만 양도세가 완화되기 전엔 팔 생각이 없다”고 했다.

서울 아파트 시장이 얼어붙었다. 시장에 매수세가 자취를 감추면서 매물도 점점 쌓이고 있다. 동아일보 취재팀은 29일 거래가 끊긴 서울 아파트 시장 현장을 진단하고 내년 집값 향방을 가늠하기 위해 5000채가 넘는 대단지 인근 공인중개업소 3곳과 아파트 매수 및 매도 희망자 25명을 심층 취재했다.

현재 매수자들은 집값 하락에 대한 기대감이 컸다. 대출규제와 금리인상의 영향으로 당장 집을 매수하기보다는 관망하겠다는 사람이 많았다. 매수 문의가 끊기며 잠재 매수자 리스트 작성을 포기하거나 개점휴업을 선언한 공인중개업소도 나왔다. 매물이 쌓이고 있지만 매수, 매도 호가의 간극은 좁혀지지 않았다. 현장에서 확인한 다주택자 매물은 가격대를 알아보려는 ‘간보기 매물’이 대부분이었다. 양도세가 완화될 때까지 매도를 보류한 것이다.

이 같은 분위기는 취재팀이 한국공인중개사협회 서울 지회장 등을 대상으로 시장 상황을 물어본 조사에서도 감지됐다. ‘아파트의 매도 호가가 직전 최고가 대비 상승했다’고 답한 공인중개업소가 절반이 넘었다. 이들은 시장이 정상화되려면 민간 재건축·재개발 활성화 등 주택 공급 확대가 절실하다고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략부장은 “내년 대선 이후 부동산 정책이 나오기 전까지는 거래 절벽이 계속될 것”이라고 했다.

호가-희망가 차이 최소 1억… 서울 9000채 단지 한달 거래 단 1건

“稅부담에 내놓지만 호가 못낮춰”…집주인들 대선후 稅완화 기다려
“더 떨어질텐데 지금 매수할수야”… 수요자, 집값 하락 기대하며 미뤄
서울 아파트 매매 3분의 1토막… 대선때까지 거래 절벽 이어질 듯
전문가 “결국 공급 확대로 풀어야”

서울 강남구와 송파구 아파트를 1채씩 보유한 60대 A 씨는 올해 종합부동산세 고지서를 보고 송파구 아파트(전용면적 84m²)를 팔기로 했다. 지난달 거래된 역대 최고가(24억5000만 원)보다 5000만 원 낮은 24억 원에 내놓았다. 최근엔 23억 원으로 낮췄지만 매수 문의는 아직 없다. 그는 “보유세 부담에 집을 내놓긴 했지만 더 이상 매매가를 양보할 순 없다”고 했다.

같은 단지에 사는 70대 1주택자 B 씨도 23억 원에 매물을 내놓았다. 은퇴 후 고정 수입이 없는데 올해 종부세가 급등하자 서울 아파트를 팔고 지방으로 내려가기로 결심했다. 아파트가 유일한 노후 자산인 만큼 매수 문의가 없는데도 호가를 내리지 않고 있다.

24일 만난 인근 중개업소 대표의 수첩에는 매물을 내놓은 집주인의 연락처는 빼곡했지만 매수 희망자는 전무했다. 이달 가격을 묻는 전화가 딱 2건 왔는데 그마저 연락처도 안 남긴 ‘떠보기 문의’였다. 그는 “집주인 호가와 수요자 희망가격 차는 최소 1억 원 이상이다. 협상으로 좁혀질 수준이 아니다”라고 했다. 실제 이 단지 매물은 29일 230여 건(부동산정보업체 ‘아실’ 집계)으로 10월 이후 계속 쌓이고 있다. 집을 사겠다는 사람의 발길이 끊기면서 9000여 채의 대단지인데도 이달 거래는 단 한 건이었다.

○ 집값 하락 기다리는 수요자들

서울 집값이 조정기에 접어들었다는 지표가 늘고 있지만 현장에선 집값 하락을 체감하지 못하고 있다는 반응이 적지 않다. 일부 급매물을 제외하면 집주인이 부르는 가격은 수요자들이 원하는 가격보다 여전히 높아 거래가 성사되지 못하고 있기 때문이다.

동아일보 취재팀이 만난 매수 희망자들은 “굳이 서둘러 매수할 생각은 없다”고 입을 모았다. 30대 신혼부부인 C 씨는 이달 서울 금천구 4억 원대 아파트를 사려고 계약 준비까지 마쳤다. 하지만 부모가 “집값이 곧 잡힌다”고 만류해 2년간 전세로 더 살기로 했다. 불과 2, 3개월 전만 해도 ‘더 늦기 전에 사야 한다’는 불안감에 추격 매수에 나섰던 수요자들이 지금은 집값 하락 기대감에 매수를 미루고 있다. 인근 한 공인중개사는 “매수 문의가 끊긴 탓에 2개월간 집을 보여준 적이 없다”고 했다.

○ 양도세 완화 전엔 호가 못 내린다는 다주택자

서울에 아파트 3채를 가진 60대 E 씨는 거주 주택만 남기고 나머지 주택을 처분할지 고민하고 있다. 매년 수천만 원의 보유세를 내는 건 불가능하다. 인근 공인중개업소에 알아 보니 다주택자에겐 중과세율이 적용돼 시세 차익의 82.5%(지방세 포함)를 양도소득세로 내야 했다. 그는 “사실상 정부에 수억 원을 뺏기는 셈”이라며 “다주택자 양도세가 완화될 때까지 버티겠다”고 했다.

서울 금천구에 아파트 2채를 보유한 70대 F 씨는 세를 주던 전용 44m²를 이달 4억5000만 원에 매물로 내놓았다. 가장 최근 거래가(3억9000만 원)보다 6000만 원 높다. ‘호가가 너무 높다’는 중개업소 설명에도 수리비와 양도세를 고려할 때 이 금액 이하로 팔 수 없다고 본 것이다.

집주인들이 서울 아파트를 처분하려는 건 올해 보유세 부담이 급등한 게 계기다. 하지만 양도세 중과만큼은 피하겠다는 생각도 확고했다. 다주택자들은 양도세 중과 유예 등 정책 변수가 해소되는 내년 대선 이후로 처분 결정을 미루려는 분위기가 역력했다.

30대 신혼부부인 G 씨는 더 넓은 평수로 갈아타려고 올 9월 현재 살고 있는 서울 아파트를 12억5000만 원에 내놓았다. 3개월째 팔리지 않자 최근 중개업소에서 ‘가격을 낮추자’고 했지만 그럴 수 없었다. 새로 매수하려던 아파트 가격이 그대로인데 싸게 팔면 자금 계획이 틀어지기 때문이다.

○ “내년 대선이 집값 가를 것”

서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 아파트 매매 거래는 439건(잠정치)으로 지난달(1350건)의 3분의 1 토막이 났다. 이 같은 거래 절벽은 내년 대선 때까지 이어질 것으로 보인다.

송파구의 한 중개업소 관계자는 “빨리 팔아야 하는 집주인들은 스스로 전단을 만들어 중개업소에 돌린다”며 “대다수 집주인은 대선 이후 움직이겠다는 분위기”라고 했다. 6월 전에만 팔면 내년 보유세 부과를 피할 수 있는 데다 양도세 중과를 감수하고 서둘러 팔았다가 다음 정부가 양도세를 완화하면 손해 볼 수도 있다.

양도세 중과 유예 등 ‘퇴로’가 생기면 처분하겠다는 잠재 매도자가 적지 않았다. 다만 ‘덜 똘똘한 집’부터 팔겠다고 했다. 양도세 완화에 따른 매물 유도 효과는 지방, 수도권, 서울 외곽 순으로 나타날 것으로 예상된다. 중장기적으로는 결국 공급으로 풀어야 한다는 목소리가 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “다주택자 양도세와 보유세를 낮추는 동시에 재건축·재개발 규제를 풀어야 한다”며 “당장 보유세 부담이 줄어도 도심 공급이 늘어 향후 손실이 예상되면 처분에 나설 것”이라고 했다.

매도 희망자 51%, 직전 최고가보다 호가 높여… 매수 의향자 71%는 “가격 같거나 내려야 살것”

전국중개사-서울 지회장 65명 조사… “대출 규제 탓 서울 거래 감소” 45%

아파트 거래가 얼어붙고 있지만 아파트를 팔려는 사람들의 절반 이상은 여전히 직전 최고가격 대비 높은 호가를 고수하는 것으로 조사됐다. 반면 직전 최고가보다 비싸도 사겠다는 사람은 30%에도 못 미치는 등 양측이 원하는 가격차가 커 거래가 거의 끊긴 것으로 나타났다.

29일 동아일보가 한국공인중개사협회 서울 지회장 등 전국 공인중개사 65명을 대상으로 최근 부동산 시장 상황을 조사한 결과 주변 아파트의 매도 호가가 직전 최고가 대비 상승했다는 응답은 50.8%에 달했다. 직전 최고가와 비슷하다는 의견과 직전 최고가 대비 떨어졌다는 답변은 각각 24.6%에 그쳤다.

매수 의향자가 원하는 호가는 정반대였다. 매수 의향 가격이 직전 최고가 대비 높다는 응답은 전체의 29.2%에 그쳤다. 직전 최고가와 비슷한 가격(32.3%)이나 내린 가격(38.5%)에 매수하려는 수요가 있다는 응답은 70%를 넘겼다.

정부의 대출 규제도 거래 감소에 영향이 컸다. 서울 아파트 거래 감소의 원인을 묻는 질문에 응답자의 44.6%는 ‘대출 규제’를 꼽았다. ‘집값 하락 예상한 수요자의 추격 매수 자제(19.7%)’와 ‘내년 대선을 앞두고 눈치보기(16.9%)’라는 답변이 뒤를 이었다.

이런 상황이 계속되면서 중개업소로의 문의도 급감했다. 지난해 말과 비교해 최근 매수 및 매도 문의 변화를 묻는 질문에 ‘절반 이상 감소했다’고 답한 비율이 73.8%로 압도적으로 많았다. ‘약간 감소했다’도 9.2%여서 전반적으로 문의가 줄었다는 응답이 83%에 달했다. 반면 문의가 늘었다는 응답은 13.8%에 그쳤다.

차기 정부에 바라는 부동산 정책으로는 ‘민간 재건축·재개발 활성화’(26.2%) ‘신규 택지 개발을 통한 공급 확대’(26.2%)를 선택한 응답이 절반 이상이었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211230&prsco_id=020&arti_id=0003402731

경기 광주 초월역 힐스테이트 경쟁률

경기 광주 초월역 힐스테이트 경쟁률

아직도 식지 않는 경쟁률입니다. 

올해 집값 상승률 15%…IMF 폭등기 이후 최고치

 

올해 집값 상승률 15%…IMF 폭등기 이후 최고치

아파트값 20.18% 상승, 지난해의 2배

29일 KB국민은행의 월간 주택매매가격 시계열 통계에 따르면 올해 전국 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 지난해 말 대비 14.97% 올라 2002년(16.43%) 이후 19년 만에 최고 상승폭을 나타냈다.

IMF 외환위기를 졸업한 2001년 당시 줄어든 주택 공급과 저금리로 늘어난 유동성, 규제 완화 등으로 전국적으로 부동산 가격이 가파른 상승세를 나타낸 바 있다. 전국 집값은 2001년 9.87% 상승한 데 이어 2002년에는 상승폭이 16.43%로 더 확대됐다.

국내 주택에서 가장 큰 비중을 차지하는 아파트의 매매가격은 올해 전국적으로 20.18% 올랐다. 지난해 상승률(9.65%)의 2배를 넘는 수준이다. 전국 빌라(다세대·연립) 가격 상승률 역시 지난해 상승률(6.47%)를 넘어서는 6.99%로 집계됐다.

서울(12.50%)과 경기(22.49%)의 주택가격은 2006년(24.11%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했고 인천(23.75%)은 관련 통계가 집계되기 시작한 1986년 이래 역대 최고 상승률을 보였다.

특히 외곽 지역을 중심으로 가격이 급등세를 보이면서 수도권의 연간 주택가격 상승률은 25.42%에 달했다. 지난해(12.51%)와 비교하면 2배를 넘는 수준이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211229&prsco_id=119&arti_id=0002561838

이재명 "생애최초 취득세 50% 감면기준, 수도권 6억·지방 5억"

 

이재명 "생애최초 취득세 50% 감면기준, 수도권 6억·지방 5억"

"취득세 부담 낮출 것…최고세율 부과 기준도 9억→12억으로"
"지방세수 감소분, 지방소비세율 인상 등으로 세수 보전"

더불어민주당 이재명 대선 후보는 29일 생애최초 주택 구입자의 취득세 50% 감면 혜택 기준을 수도권 6억원, 지방 5억원으로 각각 올리고 취득세 최고세율 부과 기준도 12억원으로 상향하겠다고 밝혔다.

이 후보는 이날 페이스북에 "주택 실수요자의 취득세 부담을 낮추겠다"며 이같이 공약했다.

그는 "보유세는 적정 수준으로 높이고 거래세는 낮추는 것이 저의 부동산 세제 원칙"이라며 "역대 정부마다 이 원칙이 제대로 자리 잡지 못하고 결과적으로 거래세와 보유세 모두 오르고 말았다"고 지적했다.

이 후보는 "특히 국세와 지방세를 관장하는 부처가 나뉘어 있고, 중앙정부와 지방자치단체의 이해관계가 갈리면서 거래세 인하를 요구하는 국민의 목소리는 반영되지 못했다"며 "주택가격 상승으로 증가한 취득세 부담을 합리적으로 조정해 국민의 부담을 덜어드리고 부동산 세제 원칙도 바로 세우겠다"고 밝혔다.

이에 생애 최초 주택 구입자의 취득세 50% 감면 혜택 기준을 현행 수도권 4억 원, 지방 3억원에서 각각 6억원, 5억원으로 올리겠다고 밝혔다.

이 후보는 "전국적인 주택가격 상승으로 경기도 평균 아파트값이 이미 6억 원을 넘었다"며 "취득세 감면 대상이 되는 부부합산 소득기준도 높이고 취득세 면제 대상 주택 범위도 넓히겠다"고 밝혔다.

그는 또 "취득세 최고세율 3% 부과 기준도 현행 9억 원에서 12억 원으로 올리는 것이 합리적"이라고 밝혔다.

취득세 감소로 인한 지방세수 감소분은 지방소비세율(부가가치세 중 지방 이전분) 인상 등을 통해 보전하겠다는 계획이다.

이 후보는 "주택가격 상승으로 실수요자의 거래세 부담까지 늘어나는 것은 바람직하지 않다"며 "국민이 처한 불합리한 현실을 개선하는 정치의 본분을 다하겠다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211229&prsco_id=001&arti_id=0012810191

서울시 재건축·재개발 A부터 Z까지 한 눈에 본다

 

서울시 재건축·재개발 A부터 Z까지 한 눈에 본다

‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’ 발간[헤럴드경제=최정호 기자]서울의 재건축·재개발 전 과정을 시작부터 끝까지 한 눈에 볼 수 있는 ‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’이 나왔다.

서울시는 29일 재건축 정비사업이 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 사업 관련자들을 위한 ‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’을 발간했다. 관련 실무 공무원, 정비업체 등 관계자와 시민들이 사업 추진의 어려움을 해소할 수 있는 참고자료다.

서울시가 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 선정된 후보지 중 하나로 선정된 서울 용산구 청파2구역 일대. 

시는 재건축 정비사업과 관련된 법령과 지침이 너무 많고, 또 개정이 반복되고 있어 경험이 적은 실무 공무원이나 관련 법령을 이해하기 어려운 일반 시민들이 정보를 정확히 찾는 것이 쉽지 않은 상황을 해소하고자 이번 매뉴얼을 만들었다고 설명했다.

‘공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼’은 재건축 관련 정비업체 등 전문가와 서울시 실무관계자 및 협의부서, 자치구 등의 의견을 반영, 재건축 사업의 추진단계별 필수적인 검토 사항과 알기 쉽게 쓴 팁, 참조자료, 질의회신, 판례, 체크리스트 등을 담았다.

재건축사업 추진을 위한 안전진단부터 조합해산까지 재건축사업의 전과정을 정비계획단계, 사업시행단계, 관리처분단계, 기타사항으로 나눠 필요 절차에 따라 내용을 찾아보기 쉽게 구성했다. 각 항목별로는 추진절차도, 기본방향, 용어정리, 관련 법령 및 조례, 서울시 방침 등을 더했다.

김성보 서울시 주택건축실장은 “신속통합기획 등을 통해 재건축사업이 활발히 진행되고 있는 상황에서 공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼로 더욱 원활하고 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 하겠다”며 “원활한 재건축사업 진행으로 서울시 주택공급에 시너지 효과가 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

‘공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼’은 서울시 및 자치구 재건축사업 관련 부서 등에 책자로 배포되며, 정비사업 정보몽땅 홈페이지에서도 정비사업 관계자, 시민 등 누구나 받아 볼 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211229&prsco_id=016&arti_id=0001930459

3기 신도시 사전 청약, 30대엔 ‘그림의 떡’

 

3기 신도시 사전 청약, 30대엔 ‘그림의 떡’

3기 신도시 중 주택 수요자의 관심이 집중됐던 하남 교산의 사전 청약 일반 공급에 당첨되려면 청약통장에 가입하고 15년 넘게 매달 돈을 저축했어야 하는 것으로 나타났다. 3기 신도시 청약을 기다리던 무주택자들 사이에선 “집값이 급등해도 ‘3기 신도시가 있으니 집 사지 말고 기다리라’는 정부 말만 믿고 있었는데 막상 뚜껑을 열어보니 ‘그림의 떡’”이라며 허탈감을 토로하는 목소리가 터져 나온다.

28일 국토교통부에 따르면, 이달 1일부터 9일까지 하남 교산 등 네 지구 4167가구에 대한 3차 사전 청약 신청을 받은 결과 6만8302명이 몰리며 평균 경쟁률 16대1을 기록했다. 경쟁이 치열해지면서 당첨 커트라인도 웬만한 30대는 넘보기 어려운 수준으로 치솟았다. 하남 교산은 당첨자의 청약저축 납부 최저 금액이 1860만원으로 집계됐다. 전체 네 타입 중 전용면적 55㎡만 커트라인이 2000만원을 밑돌았고 나머지는 모두 2000만원을 넘겼다.

공공 분양은 민간 분양과 달리 통장 납입액을 기준으로 청약 가점을 매긴다. 월 10만원까지만 인정되기 때문에 1860만원을 모으려면 15년 6개월간 통장에 납입했어야 한다는 뜻이다. 일반적으로 직장 생활을 시작하고 고정적 소득이 생긴 후에야 청약통장에 가입한다는 점을 감안할 때, 최소한 40대 초반은 돼야 1860만원을 모을 수 있다. 같은 기간 사전 청약을 받은 과천주암 역시 2220만원이 당첨 최저점이었다. 18년 넘게 청약통장에 납입해야 하는 금액이다.

인터넷 부동산 커뮤니티에서는 젊은 무주택자의 원성이 쏟아지고 있다. 작년 여름 20~30대 중심으로 ‘패닉 바잉(공황 매수)’이 확산할 때 김현미 당시 국토부 장관 등 정부 고위 인사들은 “저렴한 3기 신도시 청약이 있으니 기다리라”고 주문했는데, 정작 30대에겐 도전해볼 기회조차 돌아오지 않는다는 불만이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211228&prsco_id=023&arti_id=0003662526

너무 높은 집값·대출 규제… 서울 시민, 주택구매 망설이기 시작했다

 

너무 높은 집값·대출 규제… 서울 시민, 주택구매 망설이기 시작했다

서울 아파트가격 급등과 대출 규제 등으로 주택 매수심리가 위축되는 가운데 나이와 소득이 낮을수록 이런 경향이 더욱 두드러진 것으로 나타났다.

27일 서울연구원이 발표한 '4분기 서울시 체감 경기와 2020년 주요 경제 이슈 조사결과'에 따르면 올 4분기 '주택 구입 태도 지수'는 56.7로 전 분기 대비 1.3포인트(p) 하락했다. 주택 구입 태도 지수가 하락한 것은 올 1분기 이후 3분기 만이다. 주택 구입 태도 지수는 올 1분기 53.8에서 2분기 56.4, 3분기 58.0으로 상승 흐름을 보인 바 있다.

연령대별로는 30대 이하가 2.9포인트 내려 가장 크게 감소했다. 40대도 2.5포인트 하락했다. 나머지 연령대는 전 분기와 비슷한 수준을 유지했다. 연소득별로 보면 2400만원 미만 가구가 전 분기보다 7.4포인트 내려 가장 많이 하락했다. 3600만~4800만원(-5.4포인트), 2400만~3600만원(-4.1포인트) 순으로 하락 폭이 큰 것으로 조사됐다.

여경히 부동산R114 연구원은 "아파트가격에 대한 고점 인식이 많고 대출 규제와 금리 인상 이슈가 겹쳐 수요자들에게 큰 부담이 되고 있다"며 "연소득이 낮은 계층과 젊은층의 주택 구입 심리가 꺾이는 것은 이런 현상을 반영한 것으로 평가된다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211228&prsco_id=417&arti_id=0000768874

수도권 전세자금 대출 7억원까지 보증

 

수도권 전세자금 대출 7억원까지 보증

주택금융公, 내년부터 적용
非수도권은 5억원으로 올려내년 1월 3일부터 수도권의 7억 원짜리 전셋집도 한국주택금융공사의 보증을 받아 전세자금대출을 받을 수 있다. 최근 급격히 오른 전셋값에 맞춰 전세대출 보증 요건이 완화된 것이다.

주택금융공사는 전세보증 가입을 위한 임차보증금 요건을 수도권 기준 기존 5억 원에서 7억 원으로 상향한다고 26일 밝혔다. 비(非)수도권은 3억 원에서 5억 원으로 높아진다. 주택금융공사 관계자는 “최근 주택시장 상황을 반영해 서민, 실수요자의 주거비 부담을 줄이기 위해 가입 요건을 완화한다”고 설명했다.

새로운 요건은 내년 1월 3일 신청분부터 적용된다. 신규 전세 계약자뿐 아니라 이미 주택금융공사나 다른 기관의 보증 상품을 이용 중인 대출자도 전세 계약을 갱신한다면 주택금융공사의 전세자금 보증에 가입할 수 있다. 다만 보증 최대 한도는 기존과 동일한 2억 원이다.

전세자금 보증 상품은 대출을 받는 시중은행에서 신청하면 된다. 가입할 때 내는 보증료율은 임차보증금에 따라 달라진다. 주택금융공사가 공시한 보증료율(올해 7월 기준)은 임차보증금 1억 원 이하일 때 0.06%이며, 5억 원을 초과하면 0.20%까지 높아진다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=020&arti_id=0003402093

내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

 

내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

2022년 변경되는 부동산 제도 정리

차주단위 DSR 2,3단계 본격시행[이데일리 신수정 기자] 내년 1월부터는 양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출이 강화된다. 특히 차주단위 DSR 2,3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행할 예정이다.

27일 직방에 따르면 내년 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대된다. 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다.

시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

조합원입주권 양도소득세 비과세 요건도 정비된다. 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 한다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.

이와 함께 고가 상가주택은 주택부분만 양도소득세 비과세를 적용하는 방안도 시행한다. 2021년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐다. 그러나 2022년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

주택의 부수토지 범위도 조정된다. △1가구 1주택 양도소득세 비과세 판정 시나 △단기보유 주택에 대한 양도소득세 세율 적용 시 △주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때에 해당하는 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시지역 내에서는 주택정착 면적의 5배까지 인정했다. 그러나 1월부턴 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소한다. 이 배율을 초과한 토지는 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단하기 때문에 양도소득세 계산 시 주의가 필요하다.

동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 ‘직계비속’에 한정됐으나, 2022년부터는 ‘직계비속의 배우자’까지 확대된다.

내년 1월부턴 상속세 연부연납 기간이 연장된다. 기존의 일반 상속세 분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나, 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

오피스텔 시가표준액 기준도 정비된다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 2022년부터는 오피스텔을 별도로 분리해, 행정안전부 장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.

허가받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준을 강화한다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다.

재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

빈집 실태조사 및 정비계획 수립이 의무화된다. 빈집 조사결과를 토대로 효율적인 빈집 정비계획이 수립될 수 있도록 시장·군수 등은 5년마다 빈집정비계획 수립과 빈집 실태조사를 하도록 의무화했다.

국토교통부 장관이 요청하거나 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집 실태조사를 수시로 할 수 있으며, 정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다. 빈집정비사업을 시장·군수 등이 시행하는 경우, 빈집정비사업 시행구역, 예정시기, 시행방법 및 사업시행자, 임대주택 공급에 관한 계획 등을 포함해야 한다.

임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리도 강화된다. 더 효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입 여부 파악이나 관리에 활용한다. 또한, 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 부과하여 처벌의 실효성을 높인다.

내달 15일부턴 외국인 임대사업자 등록관리를 강화한다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하기 위함이다.

공공 소규모 재건축사업 용적률이 상향된다. 한국토지주택공사 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 건축 등 규제를 완화해 다수의 주택을 신속히 공급할 수 있도록 하는 한편, 증가하는 용적률에 따른 주택 일부는 공공임대주택으로 기부채납 받는다.

원주민 재정착을 위해 지분형 주택을 공급함으로써 서민의 주거안정에 이바지하려는 것이다. 허용되는 용적률은 최대 법적 상한 용적률의 120%까지 허용되며, 늘어난 용적률의 20%~50%는 공공임대주택을 건설해 기부해야 한다.

차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행이 확립된다. 2022년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다.

이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다. 특히 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 종전에는 최대만기를 적용했으나 앞으로는 ‘평균 만기’를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 같은 대출환경에서도 대출 가능 금액이 감소한다

대출 분할상환 유도 등 가계부채의 질적 건전성 제고도 시행된다. 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정한다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 2021년 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정될 예정이고 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다.

전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 성과보수를 부여해 가계부채 질적 건전성을 향상한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=018&arti_id=0005114194

옛 방위사업청 부지 녹지공간으로…용산공원 종합계획 변경한다

 

옛 방위사업청 부지 녹지공간으로…용산공원 종합계획 변경한다

국토부 "28일 용산공원조성추진委 심의 거처 확정"

용산공원 조감도.

옛 방위사업청과 군인아파트 부지가 녹지공간으로 조성된다. 또 미군의 기지 반환이 지연됨에 따라 접근성이 높은 지역부터 먼저 공사를 시작해 순차적으로 개방하기로 했다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '용산공원 정비구역 종합기본계획 변경계획'이 28일 '용산공원조성추진위원회' 심의를 거쳐 확정·고시된다고 27일 밝혔다.

변경계획에는 Δ용산공원 경계확장 Δ용산기지 부분반환 및 개방 Δ국민소통과 참여 등 그간의 변화 내용이 담긴다. 국토부는 그동안 내실 있는 계획수립을 위해 전문기관(한국조경학회)의 연구용역을 토대로 전문가 자문회의, 공청회, 관계기관 협의를 거쳐 계획안을 마련해 왔다.

우선 '신규 편입부지에 대한 기본구상'도 수립됐다. 옛 방위사업청과 군인아파트 부지는 남산과 용산공원을 생태적으로 연결하기 위한 녹지공간으로 조성하되, 부지 내 역사·문화적 가치를 지닌 건축물은 주변 지역과 연계해 문화·예술 프로그램에 활용한다.

전쟁기념관, 용산가족공원, 국립중앙박물관 등 공원 조성 후에도 유지되는 기존 시설의 경우, 이를 통해 용산공원으로의 접근이 쉽도록 경계부를 새롭게 계획하기로 했다.

용산공원 조성지구 기본구상. 국토교통부 제공

또 미군이 2016년 전체기지 반환을 완료할 것으로 가정해 2027년 공원 조성 완료 및 개원으로 수립했던 기존 계획을 기지반환 시점으로부터 7년 후 개원(N+7년)으로 수정했다. 반환이 완료되면 접근성이 높은 지역부터 먼저 공사해 개방하는 방식이다.

아울러 '부문별 추진계획'을 보완했다. 공원 조성부터 운영까지 전 단계에서 국민의 의견을 수렴할 수 있도록 참여 플랫폼을 구축하고, 다양한 참여·소통 프로그램을 운영한다.

이 외에도 공원에 사물인터넷(IoT)과 빅데이터 등 스마트기술을 활용하고, 탄소중립을 위해 공원 내 건축물은 제로에너지 건축으로 리모델링하기로 했다.

김복환 국토부 용산공원조성추진기획단장은 "이번 변경되는 용산공원 정비구역 종합기본계획을 바탕으로 용산공원을 자연과 문화, 역사와 미래가 어우러진 국민의 여가 및 휴식 공간으로 조성할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=421&arti_id=0005806288

 

올라도 문제, 내려도 문제 '부동산 딜레마'

한국은행이 어제 내놓은 ‘하반기 금융안정보고서’는 금융 불균형이 얼마나 심각한지 적나라하게 보여준다. 집값 상승률, 소득 대비 집값 비율 등으로 산출하는 ‘금융취약성지수 부동산 부문’이 올 3분기 100으로, 역대 최고치라는 것부터 그렇다. 2000년대 중반 집값 급등기보다 지금이 더 거품이 심하다는 얘기다. 그 여파로 1845조원까지 불어난 가계부채는 글로벌 금융위기 직후의 두 배 규모다. GDP 대비 가계부채 비율은 106.5%로 국제결제은행의 권고 수준(85% 이하)을 훌쩍 넘겼다.

이어진 한은의 전망은 거의 ‘묵시록’처럼 들린다. 금융 불균형이 실질소득 감소, 소비 제약을 가져와 집을 팔려는 사람이 갑자기 몰리면 부동산 거품 붕괴를 막기 어렵다는 것이다. “세계 주요국 경제도 같이 흔들리는 최악의 경우, 1년 뒤 경제성장률이 -3.0%까지 추락할 수 있다”고 경고했다. 외환위기 때인 1998년(-5.1%) 이후 최악의 위기가 될 수 있다는 것이다.

최근 주택시장에서 그 전조가 일부 감지된다. 시장이 매도세 우위로 돌아서고, 서울 강남·마포 같은 선호지역에서도 실거래 가격이 1억~2억원씩 떨어진 사례가 잇따른다. 일각에선 일본의 ‘잃어버린 20년’이 한국에서 재현될 가능성까지 우려한다. 여건은 일본 부동산 시장이 붕괴하던 1990년대 세계 경제보다 지금이 훨씬 나쁘다. 지속되는 코로나 위기, 원자재 공급난, 인플레이션 위험, 금리인상 움직임, 세계 성장률 저하 등 도처에 위협요인이 가득하다. 거품이 한순간에 꺼질 경우, 경제가 쇼크에서 회복하기 힘든 상황이다. 급하게 올라도 문제지만, 집값 내리는 걸 마냥 반길 수도 없는 딜레마에 처한 것이다.

물론 그 책임은 전적으로 정부 측에 있다. 아무리 주택경기 호전 기대감이 컸다고 해도 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 가격이 93.9% 오른 것은 비정상적이다. 수요 틀어막기 일변도의 규제책이 집값 상승을 더욱 부추긴 것이다. 이제 반대로 집값 급락이 경제에 미칠 악영향을 고민해야 한다면 정부의 무리한 시장 개입이 가격 변동성을 키울 위험부터 경계해야 한다.

다주택자 양도세 중과 한시 유예 등 표 계산에 급급한 단기·대증요법은 해결책이 될 수 없다. 국민 세부담 완화는 가계부채가 소비 등 실물경제에 악영향을 미치지 않게 차단하는 정도로 활용해야 한다. 길게 보고 시장 과열을 서서히 가라앉히는 정책 마련이 중요하다. 그래야 가계 파산과 연쇄적 금융 부실화, 일본식 거품 붕괴의 길을 피할 수 있을 것이다.

출처:한국경제신문

원문:https://www.hankyung.com/opinion/article/2021122399981

 

강남 뺨치는 판교…제2의 판교, 제3의 판교도

미래의 고급 일자리, 주거가치 좌우
판교 일대 '10년 전매제한' 풀리는 중
판교 공급 부족으로 분당까지 공실 없어

판교테크노밸리 /자료=한경DB

네이버, 카카오 등 대형 IT기업들이 자리잡은 판교·분당이 뜨겁습니다. 지난 3분기 기준으로 판교와 성남시의 핵심업무지구를 지칭하는 BBD(Bundang Business District)의 공실률은 제로(0%)입니다. 가게 두 곳 중 한 곳은 비어 있는 명동의 상권과 비교하면 대조적입니다. 불과 10년 만에 판교는 강남의 위상을 흔들 정도의 우수 상권으로 거듭나고 있습니다.

대형IT기업 사이에서 직접에 따른 이익을 누릴 수 있는 판교를 선호하는 기업들은 넘쳐납니다. 지난 3년간 판교를 1순위 임차 후보지로 희망했던 기업의 실제 계약 권역은 분당이 오히려 더 많았습니다. 판교지역에서 사무실 구하기가 어려워지자 임차수요는 분당으로 향한 겁니다. 판교에 오피스를 구할 수 없다면 거리라도 가까운 분당지역 사무실을 구한 회사가 많았다는 의미입니다.

2009년부터 본격적인 개발에 들어간 마곡도 마찬가지입니다. R&D업무지구라는 명확한 지역정체성을 가진 마곡의 업무지구 조성은 마무리 단계에 들어섰습니다. 르웨스트와 원웨스트라는 초대형개발사업이 완공되면 오피스 재고량은 판교와 유사하게 성장할 겁니다. 나이스지니데이타(Nicezinidata)에 따르면 마곡은 팬데믹 이후 서울에서 음식업 매출이 오른 지역 4위에 꼽혔습니다. 17만명의 고급인력이 근무하게 될 마곡의 성장세는 무섭습니다.

상업용 부동산의 선전과 함께 아파트의 가격 또한 많이 올랐습니다. 판교는 2009년에 입주한 백현2단지휴먼시아 전용 84㎡가 지난 8월 21억을 기록했습니다. 5단지, 6단지 또한 20억에 가까운 19억8000만원, 19억4500만원으로 20억원에 안착하는 모양새입니다. 마곡도 마찬가지입니다. 마곡엠밸리7단지 전용 84㎡는 지난 9월 17억5500만원에 거래되었습니다. 이 아파트는 현재 매물이 거의 없습니다. 마곡이 있는 강서구의 최고가 순위 아파트는 대부분 마곡지구 내에 있습니다.

이렇게 직주근접의 도시인 판교와 마곡의 가장 큰 특징은 클러스터(cluster)입니다. 관련업종이 집적되어 있다는 말입니다. 판교는 IT, 마곡은 R&D입니다. 서울생활권계획을 살펴보면 7광역이라는 개념이 나옵니다. 이 지역들은 대부분 일자리가 많거나 앞으로 많을 곳입니다. 서울에서 일자리가 많기로 대표적인 지역인 가산동 또한 7광역에 포함됩니다. 하지만 일자리가 많은 지하철역 1위로 뽑히기도 한 가산디지털단지역을 직주근접이라고 언급하기는 애매합니다. 왜냐하면 특정산업이 모여 있지 않기 때문입니다. 일자리는 많지만 특정산업의 고급일자리는 부족하기 때문입니다.

고급인력이 상주하는 대기업이 많다는 점도 큰 특징입니다. 대표적인 대기업들이 핵심임차인(Key Tenant)의 역할을 하면서 주변의 수요를 끌어당기게 됩니다. 판교의 네이버·카카오, 마곡의 LG를 말합니다. 대기업이 많다는 점은 오피스 공급이 더 이상 이루어지지 않는다는 것을 의미하기도 합니다. 대부분이 사옥을 짓고 입주하기 때문입니다. 공급은 부족한데 수요는 많으니 주변지역으로의 확장이 이루어집니다. 전매제한 또한 공급을 막는 큰 이유입니다. 판교는 10년, 마곡은 5년 동안 사옥을 팔 수 없습니다. 판교테크노밸리 빌딩에 대한 ‘10년 전매제한’은 이제 줄줄이 풀리기 시작하는 중입니다. 2006년 용지 분양을 시작해 2011년경 완공된 주요 빌딩들이 올해부터 매매가 가능해지면서 눈독을 들이는 기업들도 늘어나고 있습니다. 조성 초기 평당 1천만원에 불과했던 부지 가격은 이제는 1억원을 돌파했음에도 불구하고 입도선매하려는 움직임이 본격화되고 있습니다.

수요가 넘치니 이를 충족하기 위한 대형개발사업은 계속 진행될 예정입니다. 판교는 아예 제2판교, 제3판교를 만들 겁니다. 마곡은 원웨스트, 르웨스트, 그리고 가양코엑스 등 3조원 이상의 대형개발사업들이 줄줄이 대기 중입니다. 이런 대형개발사업은 그 지역에 계속적인 호재로 작용하면서 아파트뿐만 아니라 비(非)아파트 상품까지 완판 행진을 이끄는 중입니다. 마곡 르웨스트의 생활형숙박시설은 평균 경쟁률 657대1을 기록하면서 분양직후 억대의 웃돈이 붙어 거래되기도 했습니다.

입주 초기 미분양이 많았던 판교와 마곡이 이렇게 바뀐 데에는 ‘미래의 고급일자리’의 힘이 컸습니다. 직주근접은 주거뿐만 아니라 상업용부동산도 춤추게 만들 수 있습니다. 2021년11월 현재 2030세대가 가장 많이 거주하는 곳 또한 직주근접의 배후 주거지인 관악구, 광진구, 영등포구 등입니다. 투자목적과 교육환경 때문에 주택을 구입했던 베이비붐세대와 다르게 MZ세대들은 직장과의 접근성을 가장 중요하게 생각합니다. 직주근접이 중요시되면서 주택 구매여력이 높은 전문직, 연구직, 대기업 직장인 등이 많은 업무밀집지역의 주거가치는 올라갈 수밖에 없습니다. 부동산시장에서 직주근접보다 더 강력한 투자격언은 없는 듯합니다.

출처:한국경제신문

원문:https://www.hankyung.com/realestate/article/202112240502Q

서울 은평구 아파트값 '0.03%' ↓… 5개월 새 '1억' 하락도

 

서울 은평구 아파트값 '0.03%' ↓… 5개월 새 '1억' 하락도

서울 은평구 주간 아파트값 변동률이 1년 7개월 만에 하락 전환했다. 하락 거래도 눈에 띤다. 지난 1일~23일 은평구 아파트거래 11건 가운데 2건은 직전거래 대비 가격이 하락한 거래인 것으로 집계됐다. 

23일 한국부동산원이 발표한 '2021년 12월 3주 주간 아파트가격 동향'(지난 20일 기준)에 따르면 전국 아파트값 상승률은 전주(0.09%)보다 0.02%포인트 축소한 0.07%를 기록했다. 수도권과 지방도 상승폭이 둔화해 각각 0.07%를 나타냈다. 전주보다 0.03%포인트, 0.01%포인트 각각 축소했다.

서울 역시 전주(0.07%)보다 0.02%포인트 축소해 0.05% 상승률을 보였다. 25개 자치구 가운데 15개구는 상승폭이 축소했다. 금천구는 대단지 위주로 매물이 쌓이며 보합 전환했다. 은평구(-0.03%)는 하락 전환했다. 한국부동산원은 "매물이 적체되고 하락 거래가 발생하며 지난해 5월 이후 1년 7개월 만에 하락 전환했다"고 설명했다.

은평구는 실거래가를 통해서도 하락세를 확인할 수 있었다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 지난 1일부터 23일까지 은평구에서 거래된 건은 총 11건으로 2건이 직전거래보다 가격이 하락한 거래였다. 2건은 최초거래, 1건은 보합, 6건은 상승 거래로 나타났다.

구산동 갈현1단지e편한세상 85㎡(이하 전용면적)는 지난 11일 6억8000만원(4층)에 매매계약을 체결했다. 7월 13일 7억9700만원(13층)에 매매계약된 직전 거래보다 1억1700만원 하락한 가격이다. 수색동 대림한숲타운 85㎡는 8월 8일 9억2700만원(15층)에 매매 거래된 바 있으나 지난 6일에는 8억5000만원(1층)에 손바뀜됐다.

경기와 인천도 상승률이 줄었다. 경기는 전주보다 0.04%포인트 축소한 0.07%, 인천은 전주보다 0.03%포인트 축소한 0.10%를 나타냈다. 경기의 경우 시군구 가운데 34개 시군구의 상승폭 축소했다. 의왕시(0.00%)는 보합으로 수원 영통구(-0.01%)는 2년 5개월 만에 하락으로 전환했다.

시도별로 보면 광주(0.15%) 충남(0.15%) 경남(0.13%) 충북(0.12%) 전북(0.12%) 강원(0.11%) 제주(0.11%) 경북(0.08%) 등은 상승했다. 세종(-0.57%) 대구(-0.03%)는 하락세를 유지했다. 한국부동산원은 "세종은 가계대출 관리 강화와 신규 입주물량 증가 영향 등으로 매수심리가 위축되고 매물이 적체되며 전주 대비 하락폭이 확대했다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211224&prsco_id=417&arti_id=0000767796

서울 아파트 거래 '꽁꽁'…불확실성에 매수세 2년3개월만에 최저치

 

서울 아파트 거래 '꽁꽁'…불확실성에 매수세 2년3개월만에 최저치

20일 기준 서울 매매수급지수 93.9…내년 대선 앞두고 양도세 등 불확실성 ↑
마포·은평 등 서북권 91.2 가장 낮아…인천 14개월만에 '매도>매수'

서울 부동산 시장이 꽁꽁 얼었다. 내년 대선을 앞두고 시장 불확실성이 커지면서 매매수급지수는 지난 2019년 9월 이후 2년 3개월 만에 가장 낮은 수준까지 떨어진 것으로 나타났다.

24일 한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 93.9로 1주 전보다 1.3포인트(p) 하락했다.

매매수급지수는 0~200으로 100 이하로 내려갈수록 수요보다 공급이 많다는 의미다.

올해 서울 매매수급지수는 4월 5일(96.1)을 제외하곤 줄곧 100 이상을 기록했다. 추석 연휴 이후 대출 규제, 금리 인상 등으로 매수세는 둔화했고, 11월 15일(99.6) 공급이 수요보다 많은 '매도자 우위'로 전환해 현재까지 6주째 이어지고 있다.

이번 주 매매수급지수 93.9는 2019년 9월 23일 96.3 이후 2년 3개월여 만에 가장 낮은 수준이다. 내년 대선을 앞두고 양도소득세 완화 가능성 등 시장 불확실성이 커지면서 관망세가 더 짙어진 까닭이다.

지역별로 최근 집값 상승세가 하락 전환한 은평구와 마포구 등이 속한 서북권이 91.2로 가장 저조했다. 중구 등이 있는 도심권이 91.6으로 뒤를 이었다. 이 밖에 동북권 93.4(노원·강북·중랑구 등), 동남권(강남·서초·송파·강동구) 94.6, 서남권(양천·강서구 등) 95.4 등을 기록했다.

서울을 포함한 수도권 역시 매매수급은 95.3으로 4주 연속 매도자 우위 시장을 지속했다. 경기와 인천은 각각 95.1, 99.8을 기록했다. 인천은 지난해 10월 5일 이후 처음으로 100 아래로 떨어졌다. 전국 아파트 매매수급지수는 96.8을 기록했다.

한편 서울 아파트 전세수급지수는 1주 전보다 1.6p 하락한 96.9로 집계됐다. 도심권이 94.5로 가장 낮으며 Δ동남권 96.2 Δ서북권 96.4 Δ동북권 97.1 Δ서남권 97.9 등의 순으로 나타났다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211224&prsco_id=421&arti_id=0005803272

임대사업자에 당근줬다 채찍줬다…그사이 망가진 시장

 

임대사업자에 당근줬다 채찍줬다…그사이 망가진 시장

세제 혜택 부여하며 권장하던 제도 돌연 손질
저렴하게 안정적으로 거주하던 세입자에 '불똥'
보유세 부담 늘어난 집주인, 반전세·월세로 전환
"정부가 전세시장 흔들어…내년에도 상승세 계속될 것"

겹겹이 규제와 세금 부담이 커지면서 '전세의 월세화'가 가속화되고 있다. 내년에도 전세가격이 쉽게 떨어지지 않을 거란 전망이 우세하다.

시장에선 정부의 오락가락한 정책이 임대차시장 불안을 부추기는 데 한몫했다고 지목한다. 시장 안정에 기여한 몇 안 되는 제도를 어설프게 손질해 오히려 세입자 주거 불안을 가중시켰단 지적이다.

24일 국내 주요 부동산 연구기관 등에 따르면 내년에도 전셋값 상승세는 지속될 것으로 전망된다. 주택산업연구원은 내년 전국의 주택 전세가격이 2.5% 상승할 것으로 내다봤다. 대한건설정책연구원은 4%, 한국건설산업연구원은 6.5% 상승률을 기록할 것으로 관측했다.

정부가 임대차3법 시행과 입주물량 증가 등으로 시장에 매물이 늘고 가격 상승세가 둔화되는 등 전세시장이 안정세를 되찾고 있다고 평가한 것과는 대조적이다.

전셋값 상승세가 꺾이지 않을 거라 판단하는 데는 공급 부족 영향이 크다. 입주 물량이 해마다 줄어드는 상황에서 정부는 대규모 공급대책 카드를 꺼냈지만, 현재의 수급불균형을 해소하진 못했다.

그나마 시세 대비 저렴한 금액으로 안정적인 거주가 가능했던 등록임대주택 제도마저 유명무실해졌다. 등록임대주택 제도는 2017년 정부 여당이 임대물량 공급을 늘리기 위해 다주택자에게 세제 혜택을 부여하며 적극 권장하던 제도다.

반복되는 정책 실패에도 서민 주거안정에 기여한단 긍정적인 평가를 받았다. 시세 대비 30~40%가량 싼 보증금으로 의무거주기간에 따라 장기간 거주가 가능해서다.

이듬해부터 정부는 다주택자가 집값 상승의 주범이라며 제도를 손질하기 시작했다. 지난해 7·10대책에서는 아파트 장기매입임대와 모든 주택형의 단기매입임대를 폐지, 보증보험 가입 의무조항도 만들었다.

이로 인해 자동말소된 집주인들을 비롯해 보증보험 가입 요건을 충족하지 못한 사례가 속출했지만 여전히 제대로 된 후속조치는 이뤄지지 않았다. 지난 8월 보증보험 가입 의무가 본격 시행된 이후 4개월여 만인 12월 들어서 한시적 규제 완화 방안 마련에 착수했다.

대선을 앞두고 선심성 공약도 이어지고 있다. 그간 임대사업자 관련 혜택을 전면 폐지해야 한다고 주장하던 이재명 더불어민주당 대선후보는 제도 폐지 유예 및 세 부담 완화 등 제도 개선을 검토하고 나섰다.

시시각각 달라지는 정책에 따른 피해는 고스란히 세입자에게 전가되는 실정이다. 임대사업자 지위가 말소된 다주택자들은 올해 대폭 늘어난 보유세 부담을 덜기 위해 전세보증금을 올리거나 반전세, 월세로 돌아서기 시작했다.

성창엽 대한임대인협회장은 "정부가 전세제도 자체를 흔들고 있다"며 "기존 임대사업자들까지 무리하게 보증보험 가입 의무를 부여한 것도, 대출을 옥죈 것도 모두 시장 혼란을 가중시키는 요인이 됐다"고 말했다.

그러면서 "이사철이 다가오고 계약갱신청구권 만료 시점이 도래하는 데다 내년도 공시가격 인상으로 세금이 올해보다 더 늘게 되면 집주인들은 보증금을 올려서 충당하는 것 외엔 방법이 없다"고 덧붙였다.

이와 관련해 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "등록임대주택 제도를 통해서 안정적인 전세시장 분위기를 가져갈 수 있었던 걸 정부가 나서서 망가뜨린 격"이라며 "내년에도 전셋값은 우상향 기조를 유지하고 보증부 월세시장으로의 전환이 계속될 것"이라고 진단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211224&prsco_id=119&arti_id=0002560416

2년 실거주 백지화까지 1년…"수요자만 잡았다"

 

2년 실거주 백지화까지 1년…"수요자만 잡았다"

집주인 세입자 내보내자 매물 뚝…전셋값 유례없는 상승
"부작용 최소화 위해선 당정 정책 방향 서둘러 정해야"

정부와 여당이 합작해 내놓은 부동산 대책이 최근 오락가락 하고 있다. 대선을 앞두고 시장의 반발이 심하자 '우클릭'에 나선 까닭이다. 다만 문제는 각종 부작용이 발생한 뒤에야 문제를 받아들이고 수정하고 있다는 것이다.

6·17 대책의 핵심 정책 중 하나였던 재건축 2년 실거주 의무가 대표적이다. 당시 해당 규제가 발표된 뒤 집주인들은 부랴부랴 입주를 시작했고, 상대적으로 저렴한 값에 시장에 풀리던 재건축 단지의 전세 매물들은 자취를 감췄다.

이후 전셋값은 뛰기 시작했고, 사업추진 속도만 자극하며 집값을 상승을 유도했다. 결국 규제는 백지화 됐지만, 이렇게 되기까지 1년 이상이 소요됐다.

23일 부동산 업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난 7월12일 국토법안심사소위원회를 열어 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 중 투기과열지역 내 재건축 단지 조합원의 경우 2년 이상 실거주해야 분양 신청이 가능하도록 한 규정을 제외했다.

이 규정은 지난해 정부가 발표한 6·17대책의 핵심 내용으로, 전세를 끼고 재건축 아파트를 여러 채 매입하는 일명 '갭투자'를 방지하기 위한 조치였다.

하지만 제도 시행 전부터 부작용을 우려하는 의견이 쏟아졌다. 집 주인들이 입주를 하게 되며 전세 매물이 부족해진다는 것이었다.

재건축 단지의 경우 집주인들은 다른 곳에 살면서 세입자에게 임차를 주는 경우가 많다. 낡은 탓에 전셋값도 인근 시세 대비 저렴해 수요가 많은 편에 속한다.

결국 대선을 앞두고 당정도 부동산 민심이 심상치 않자 두손을 들었지만, 이미 시장이 출렁인 뒤였다. 세간의 우려대로 정부 발표 직후 집주인들이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내고 자신의 집으로 이주하는 사례가 급증하며 전세 매물은 줄었고, 전셋값은 뛰었다. 일부 집 주인들은 입주를 위해 수천만원을 들여 리모델링 공사까지 한 것으로 알려진다.

거기다 임대차법과 맞물리며 유례없는 상승세를 이끌었다. 실제로 지난해 7월 이후 1년 만에 서울 아파트 평균 전셋값이 1억3528만원 올랐다.서울 자치구 중 강남구 전셋값은 1년 새 2억5857만원이 상승했다.

이 같은 혼란은 지금도 지속되고 있다. 양도세에 대한 오락가락 행보가 대표적이다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 주장하고 나서자, 김부겸 총리 등 청와대 측에서 즉각 반발하며 신구권력의 파워게임이 벌어지고 있다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 "지금이라도 정책 변화를 하겠다는 점은 다행이지만, 오락가락 정책으로 인해 피해는 고스란히 국민들이 입고 있다"며 "이미 부작용은 시장에 다 나타나 정책의 완화 시점도 좋지 않은 상황이다 보니 서둘러 당정에서 방향을 정해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211223&prsco_id=119&arti_id=0002559975

홍남기 "1주택 보유세 완화 검토…외국인 불법 임대업 차단"(종합)

 

홍남기 "1주택 보유세 완화 검토…외국인 불법 임대업 차단"(종합)

기사내용 요약

부동산시장 점검 관계장관 회의서 입장 밝혀
'다주택자 양도세 완화'에는 "계획 없다" 선 그어
"외국인 서울 아파트 매수 비중 0.8%…평년 수준"
"주택 매매시장 하향 안정 흐름 전환…공급에 속도"

 정부가 1주택을 보유한 서민·중산층의 세금 부담을 완화하기 위해 보유세를 줄여주는 방안을 검토하고 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 제안한 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 완화와 관련해서는 세제 변경 계획이 없다고 못을 박았다.

무자격 외국인의 불법 임대사업자 등록을 막기 위해 관련 절차도 강화한다. 다주택 비거주자의 1주택자 위장 사례도 가려내 엄중 대응한다는 방침이다.

최근 부동산시장에 대해서는 서울을 비롯해 주요 지역 매매시장이 하향 안정 흐름으로 전환하고 있다고 평가하고, 지금까지 부동산 정책을 일관되고 속도감 있게 추진하겠다고 강조했다.

"서민·중산층 보유세 부담 완화…다주택자 양도세 유예 계획은 없어"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 22일 정부서울청사에서 열린 '제35차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하면서 모두발언을 통해 이같이 밝혔다.

홍 부총리는 "최근 일각에서 제기된 양도세 중과 유예 및 보유세 부담 완화 문제와 관련, 정부로서는 보유세 사안의 경우 1주택 보유 서민·중산층의 세 부담을 일정 부분 완화해주는 보완책을 검토해오고 있다"고 말했다.

이어 양도세에 대해서는 "다주택자 양도세 중과 유예 사안은 시장 안정, 정책 일관, 형평 문제 등을 감안해 세제 변경 계획이 없다"고 선을 그었다.

대선을 앞두고 정치권에서 나오고 있는 부동산 관련 세제 부담 완화 목소리에 대해 정부가 입장을 분명히 한 것을 보인다. 최근 더불어민주당은 다주택자 양도세 중과 한시 완화 법안 마련에 착수했다.

여당은 긴급 당정회의를 거쳐 내년 재산세, 종부세를 산정할 때 올해 공시가격을 적용하는 방안과 종부세 납부 대상인 고령자 납세를 유예해주는 방안 등을 정부에 제안했다. 이 같은 제안에 정부가 내년도 보유세 산정 방침과 관련 다양한 방안을 검토 중인 것으로 전해진다.

"무자격 외국인 불법 임대업 등록 차단…1주택 위장사례 적발"

정부가 무자격 외국인의 불법 임대사업자 등록을 막기 위해 관련 절차를 강화하고, 다주택 비거주자의 1주택자 위장 사례 등을 적발하기 위한 준비 절차에 돌입한다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 22일 오전 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두발언을 통해 이같이 밝혔다.

홍 부총리는 "무자격 외국인의 불법 임대사업자 등록을 차단하기 위해 내년 1월부터 외국인이 주택임대사업자로 등록하고자 할 경우 체류자격·기간 등을 기재하도록 할 것"이라며 "임대업이 가능하지 않은 비자 보유자는 사업 등록을 불허할 계획"이라고 전했다.

외국인의 아파트 매수세가 예년에 비해 강하다고 보지는 않았다.

홍 부총리는 "올해 상반기 외국인의 서울 아파트 매수 비중은 약 0.8%로 평년 수준에서 유지되고 있다"며 "다만 일부 거주자들이 정보 비대칭성을 악용해 불법 부당 이득을 취하는 정황이 계속 포착, 이번에 유관기관 간 종합대응체계를 구축하고자 한다"고 언급했다.

그러면서 "비거주자의 부동산 취득자금 불법 유출입을 방지하기 위해 한국은행이 관세청에 외국인 국내 부동산 취득 신고 현황을 통보하도록 개선됐다"며 "2022년 3월까지 정보협력시스템 구축을 완료할 예정"이라고 덧붙였다.

국내에 거주하지 않으면서 다주택을 보유한 외국인을 가려내기 위한 시스템도 갖춰진다.

홍 부총리는 "다주택 비거주자의 1주택자 위장 사례 등을 적발하기 위해 내년 국토부가 연구용역을 거쳐 외국인 거래 현황, 보유 현황을 정확히 파악할 수 있도록 필요한 통계 생산도 준비하고 있다"고 발언했다.

이어 "제도 개선과 함께 모니터링상 발견된 불법 행위 의심 건에 대해서는 관세청·경찰청 등을 통한 별도의 심층 조사·수사를 거쳐 엄중 대응할 것"이라고 말했다.

"주택 매매시장 하향 안정 흐름 전환…서울도 하락"

홍 부총리는 최근 주택매매시장에 대해 "비록 거래 위축이 있기는 하나 주요 지역에서 가격 하락 사례가 확산되는 등 하향 안정 흐름으로 전환되는 모습"이라고 평가했다.

그는 "세종·대구가 각각 21주, 5주 연속 하락세를 이어가는 가운데 12월 들어서는 수도권에서도 동두천, 화성 등 하락세 진입 지역이 본격적으로 포착됐다"며 "또한 서울에서도 가격 하락 경계점 진입 지역이 확대되고 실거래가로도 지난 10월 강남 4구 하락 전환(-0.03%)에 이어 11월에는 서울 전역까지 0.91% 하락했다"고 진단했다.

그러면서 "서울의 민간 매수우위지수(KB)도 12월 둘째 주 기준 51.8로 올해 8월 둘째 주 112.3 대비 절반 이하로 하락했다" 며 "또한 매도·매수 조사 항목에 매수자가 많다는 응답 비중은 0%까지 근접했다"고 덧붙였다.

정부는 부동산시장 하향 안정세를 위해 지금까지의 정책 기조를 내년에도 이어간다는 방침이다.

홍 부총리는 "주택 공급은 기존 발표 대책대로 공급 속도를 최대한 높여 나가되, 이에 더해 내년 주택 사전청약 물량 6000호를 추가할 것"이라며 "11.19 대책에서 내년 전세 물량 5000호 이상을 추가하는 등 단기 공급 물량을 최대한 추가 확보하겠다"고 강조했다.

지속적으로 문제가 제기되는 부동산시장 투기·불법·교란 행위에 대해서는 "엄정 대응할 것"이라며 "과도한 민간이익 환수를 위한 도시개발사업 공공성 강화 방안 관련 법 개정이 마무리된 만큼 최대한 빠르게 시행을 준비하겠다"고 언급했다.

이어 "주거취약계층 보호 및 전·월세 시장 동반 안착을 위해 상생임대인에게는 인센티브를 제공하고, 임차인에게는 대항력 제고 및 주거 부담 경감 등 다양한 지원 방안을 강구하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211222&prsco_id=003&arti_id=0010902315