부동산의 모든것 Korea Real Estate News: 6월 2022

2022년 6월 30일 목요일

어느 대표의 글

이건희 회장, 일런머스크, 빌게이츠 이들은 왜 부자일까? 창업주라서? 아니다.

처음엔 대주주 보호예수기간으로 못 팔고 나중에는 대주주가 주식을 팔면 주가가 떨어지기에 못팔았다. 결국 이들은 본의든 타의든 안팔고 가지고 있어서 주가상승률 전체의 이득을 취했기에 천문학적 부자가 된것이다.

중간에 오르락 내리락 했지만 계속 우상향이다. 주변을 보면 올랐다고 팔고 떨어졌다고 팔고있다.

너무 안타깝다. 그러지말자. 우량주를 장기로 들고 있으면 누구나 승리한다.

눈으로 직접 확인되는 10년치 주가 흐름을 잊지 말아야 한다.

발전하는 회사의 주식을 장기 보유할때 나에게 오는 이익은 수십배, 수백배로 돌아온다는 걸 잊지 말아야한다.

자본주의 시스템은 정말 좋다.

내가 직접 회사를 차리지 않아도 유능한 회사에 자유롭게 승차 할 수 있다.

회사가 발전하는 만큼 나도 발전하니 이 얼마나 좋은 시스템인가.

유명한 투자자는 이런 말을 했다.

10년을 들고 있지 않을 주식이라면 2시간도 들고 있지 말라.

전세금 받고 싶으면 세입자 구해오라는 집주인에 대처법

한경닷컴 더 머니이스트

중도 해지 시 집주인 요구 '정당'
'묵시적 갱신'·'갱신 요구권 사용' 예외

"개인 사정이 생겨 전세 기간 중 이사를 해야 할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말했더니 계약 해지에 동의했습니다. 문제는 제가 계약 기간을 채우지 않았기 때문에 신규 세입자를 구해오면 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 원칙적으로 집주인이 신규 세입자를 구해야 하는 것이 맞지 않나요?"

신규 세입자를 구하는 일을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 생기는 경우가 있습니다. 계약 기간을 다 채운 후 이사를 하면 신규 세입자를 구하는 건 온전히 집주인 몫이지만, 계약 기간 중 세입자가 먼저 계약 해지를 요구한다면 상황은 간단치 않습니다.

예컨대 집주인 A씨와 세입자 B씨가 전세 계약을 맺었습니다. 기본적으로 B씨는 2년을 채워 거주해야 합니다. 하지만 B씨에게 사정이 생겨 2년을 채우지 못하고 나가게 됐습니다. 이 경우 집주인 A씨가 '신규 세입자를 구해오라'고 조건을 내세우면 B씨는 계약 해지를 위해 따르는 경우가 이에 해당합니다.

집주인의 '신규 세입자를 구해오라'는 요구는 정당한지 살펴보겠습니다. 방금 사례와 같이 세입자가 기존 계약 기간인 2년을 채우지 못하고 이사를 하는 경우, 즉 세입자가 계약을 중도에 해지해달라고 요구하는 경우엔 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 요구할 수 있습니다.

2년을 거주한 이후 새로운 조건으로 재계약이 맺어진 경우에도 마찬가지입니다. 이 역시 집주인과 세입자는 계약 기간을 준수해야 하는데 세입자가 계약 기간 중 계약 해지를 원하면 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 합의 조건으로 내세워도 법률상 문제가 없습니다.

하지만 세입자가 계약 기간 중 중도 해지를 원하더라도 집주인이 합의 조건을 걸 수 없는 경우가 있습니다. 대표적으로 묵시적 계약 갱신입니다. 묵시적 계약 갱신이란 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(구법 1개월 전)까지 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 조건에 대해 합의가 없었을 경우 기존 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 연장된 것을 말합니다.

주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조의2 제1항과 제2항에는 '묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있다', '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있습니다.

묵시적 계약 갱신 기간에는 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 계약을 해지할 때도 집주인과 합의가 필요하지 않습니다.

세입자가 갱신 요구권을 사용했을 때도 계약 중도 해지에 대한 책임을 지지 않습니다. 주임법 제6조의3 제4항에는 '계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 제6조의 2는 묵시적 갱신 시 임대차 해지 규정을 말합니다.

갱신 요구권을 사용한 갱신 기간에도 묵시적 갱신 때와 동일하게 세입자는 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

가끔 세입자가 계약 기간을 모두 채웠거나 법률상 문제없는 중도 해지임에도 집주인이 "신규 세입자가 구해지면 전세금을 돌려주겠다"고 주장하는 경우가 있습니다.

세입자의 계약 해지 사유가 법률상 문제없는 상황이라면 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없습니다. 그런데도 신규 세입자가 들어와야 한다는 것을 핑계로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환소송으로 대응해야 합니다.

전세금 반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220701&prsco_id=015&arti_id=0004719109

서울 -0.19% 경기 -0.51% 대구 -3.38%…반년새 뒤집어진 집값

올해 상반기(1~6월) 전국 아파트값이 0.11% 하락한 것으로 나타났다. 서울(-0.19%), 수도권(-0.40%) 아파트값은 전국 평균치보다 더 큰 하락 폭을 보였다.

30일 한국부동산원의 주간 아파트가격동향 조사에 따르면 전국 아파트값(6월27일 기준)은 일주일 전보다 0.04% 하락했다. 주간 조사를 기준으로 한 연간 누적 변동률은 -0.11%다. 지난해 같은 기간 6.65% 상승했던 것을 고려하면 큰 폭의 하락세다.

서울은 이번 주 0.03% 하락하면서 5주 연속 떨어졌다. 서울 25개 자치구 가운데 올해 상반기 아파트값이 오른 곳은 서초구(0.61%), 용산구(0.38%), 강남구(0.32%), 동작구(0.03%) 등 4곳에 불과하다. 성북구(-0.89%), 서대문구(-0.68%), 노원구(-0.59%), 종로구(-0.54%) 등 지난해 아파트값이 크게 올랐던 서울 도심과 외곽지역의 하락세가 두드러졌다.

양도소득세 중과 한시 배제에 따른 절세 매물이 쌓이고 있지만, 물가 상승, 금리 인상 등 경제 여건 악화로 매수심리가 위축되면서 거래절벽이 장기화하는 분위기다. 실제 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물은 6월 말 현재 6만4977건으로 지난달 10일 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 14.8% 증가했다. 하지만 서울 아파트 거래 신고 건수는 지난 4월 1752건에서 5월은 29일까지 1733건으로 줄었다.

경기도 아파트값 역시 지난해 6월까지 10.33% 상승했던 것이 올해는 -0.51%로 반전했다. 인천도 지난해 11.47% 상승에서 올해 0.47% 하락으로 돌아섰다. 특히 금리 인상의 여파로 이들 지역의 낙폭이 커지는 상황이다. 경기도의 아파트값은 지난주 -0.04%에서 -0.05%로, 인천은 지난주 -0.06%에서 -0.08%로 각각 하락 폭이 커졌다.

하반기에도 하락세를 이어갈 것이란 전망이 잇따르고 있다. 한국건설산업연구원(건산연)은 지난 27일 ‘하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 하반기에만 전국 주택가격이 0.7% 하락할 것이라고 예상했다. 김성환 부연구위원은 “하반기에 경제 상황이 더욱 악화할 것으로 전망돼 주택 가격의 변곡점이 나타날 가능성이 크다”고 말했다. 실수요자의 전망도 비슷하다. 부동산 정보제공업체 부동산R114가 이날 발표한 ‘올해 하반기 주택 시장 설문’ 조사 결과에 따르면 응답자의 38%가 하반기 주택 가격이 하락할 것으로 예상했다. 상승 전망을 예상한 비율은 24%에 그쳤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220701&prsco_id=025&arti_id=0003206561

지방은 세종시만 남기고 투기과열지구 다 풀었다

집값 하락-미분양에… 투기과열지구 6곳-조정지역 11곳 해제
수도권은 부동산 규제지역 유지… 부동산 대출은 더 깐깐해져
오늘부터 1억 넘으면 DSR규제

최근 집값이 하락하거나 미분양 물량이 많은 대구 수성구와 대전 유성구 등 6개 시군구가 투기과열지구에서 해제된다. 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산시, 전남 여수시 등 11개 시군구도 조정대상지역에서 풀린다. 규제지역은 강력한 세금과 대출 규제를 받는 지역으로, 문재인 정부 때인 2016년부터 전국 곳곳이 대거 지정됐던 것을 정상화시키기 위한 신호탄으로 풀이된다.

국토교통부는 30일 ‘2022년 제2차 주거정책심의위원회’를 열고 이 같은 내용을 담은 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안을 심의·의결했다. 이는 5일 0시부터 효력이 발생한다.

이번에 투기과열지구 지정이 해제된 곳은 △대구 수성구 △대전 동구 중구 서구 유성구 △경남 창원시 의창구 등 총 6곳이다. 이로써 지방은 세종시를 제외한 나머지 지역이 투기과열지구에서 해제된다. 조정대상지역 지정이 해제된 곳은 △대구 동구 서구 남구 북구 중구 달서구 달성군 △경북 경산시 △전남 여수시 순천시 광양시 등 총 11곳이다.

정부가 지방의 규제지역 일부를 이번에 해제한 건 향후 집값 상승 여력이 크지 않고 투기 세력이 몰릴 가능성이 작다고 판단했기 때문으로 보인다. 대구 등 지방은 집값 하락세와 공급 과잉으로 미분양 증가가 뚜렷하다.

전문가들은 이번에 규제지역이 해제됐지만 집값 상승에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 본다. 한국은행이 빅스텝을 단행할 수 있는 등 추가 금리 인상이 예상되는 데다 생애 최초로 주택 마련에 나서는 무주택자를 제외하면 부동산 대출이 더 어려워지고 있기 때문이다.

1일부터 주택담보대출과 신용대출 등 개인이 받은 대출 총액이 1억 원을 넘으면 깐깐한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다. 종전에는 총 대출액이 2억 원을 초과할 때만 적용을 받았다. 하지만 이달부터 총 대출액 1억 원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘어서면 추가 대출을 받을 수 없다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 “시장에 유동성이 여전히 많은 만큼 규제지역을 광범위하게 해제하면 투기 수요가 몰리거나 시장이 재과열될 수 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220701&prsco_id=020&arti_id=0003437474

2022년 6월 29일 수요일

30년 노후된 1기 신도시 입주민 “재건축 선호, 비용은 1.8억까지”

분당 등 경기도 1기 신도시 주택 소유자는 가장 선호하는 주택 재정비 방식으로 재건축을 꼽았다. 또 재건축을 위해서 가구당 평균 1억8000만원을 지불할 의사가 있다고 했다.

국토연구원은 29일 이 같은 내용이 담긴 ‘1기 신도시 주택 소유자의 인식조사’ 보고서를 발간했다. 국토연구원은 경기도 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동 등 5개 1기 신도시의 주택 소유자 546명을 대상으로 주택 구매와 거주, 전출과 주택 재정비에 대한 인식을 파악해 보고서를 작성했다.

이 보고서에 따르면 1기 신도시는 주택과 기반시설이 노후화되면서 주차난과 층간소음, 편의시설 노후화 등으로 인해 소유자와 거주자로부터 해당 지역의 재정비 요구가 커지고 있는 것으로 나타났다.

1기 신도시의 최초 입주는 1991~1993년 사이로, 가장 빠르게 입주한 단지의 경우 현재 입주 32년이 지났고 올해를 기준으로 건축 연한이 30년을 넘는 아파트가 전체 36만5492가구 중 6만986가구로 16.7%에 달한다. 특히 평촌과 분당의 경우 2만5000가구 이상이 건축 연한 30년이 지나 노후화가 진행되고 있다.

이런 가운데 이들이 가장 선호하는 주택 재정비 방식으로는 재건축(46.2%)으로 나타났다. 이어 리모델링 35.9%, 없음 또는 현행 유지 11.2%, 개별 개조 또는 수선 5.8% 순이었다. 신도시 별로는 분당의 재건축 희망 답변 비율이 57.1%로 가장 높았고 이어 평촌 44.7%, 산본 44.4%, 중동 41.6%, 일산 40.3% 등의 순이었다.

재건축의 가장 큰 걸림돌은 사업성이다. 추가 부담금이 클수록 재건축 사업 추진 유인은 약해진다. 1기 신도시 주택 소유자들은 제약 조건이 없는 경우 재건축에 평균 1억8000만원, 리모델링과 동별 전면개조에 평균 1억원을 지불할 의향이 있는 것으로 조사됐다. 다만 개인 분담금이 늘어날수록 재건축이 아닌 다른 재정비 방식을 선택할 가능성이 커지는 것으로 나타났다.

재건축 사업에서는 분담금이 2억원일 경우 56.0%, 3억원일 경우 82.0%가 사업을 수용할 의사가 없는 것으로 확인됐다. 리모델링 사업의 경우 분담금이 1억원일 경우 40.0%, 1억5000만원일 경우 70.0%가 사업 수용 의사가 없는 것으로 조사됐다.

손은영 국토연구원 전문연구원은 “주택 재정비 방식으로 주로 재건축과 리모델링을 선호하는 것으로 조사됐지만, 신도시별로 순위 간 격차가 존재하고 수단별 최대 지불가능 금액의 차이도 있어 수요자와 지역의 특성에 맞춘 관리 수단이 필요하다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220630&prsco_id=025&arti_id=0003206183

오늘 규제지역 10곳 이상 해제한다..대구·전남 해제할듯

[대구 7곳 해제하고 수성구는 유지할 가능성도.. 수도권·세종·대전은 유지]

정부가 오늘(30일) 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 전국 112곳(조정대상지역 기준)의 규제지역 중 최소 10곳 이상 규제지역을 해제할 것으로 전해졌다. 특히 미분양 물량이 쌓이고 있는 대구는 8곳 중 최소 7곳 이상이 해제 대상에 오른다. 다만 투기과열지구이자 조정대상지역인 대구 수성구는 집값이 높은 수준을 유지하고 있어 해제대상에서 제외될 수도 있다. 이 밖에도 집값이 많이 하락한 전남 여수, 순천, 광양 등과 천안도 규제지역에서 해제될 가능성이 높다.

관심을 모았던 세종과 수도권, 대전, 창원 등은 규제지역이 그대로 유지될 것으로 보인다. 최근 집값이 하락하긴 했지만 과거에 집값이 대폭 올라 아직은 규제지역 해제가 '시기상조'라는 판단에서다.

주정심에서 규제지역 10곳 이상 해제 논의... 원희룡 "최근 미분양 심한곳들, 상황 맞게 풀어야"

30일 국토교통부에 따르면 정부는 이날 주정심을 개최한다. 새 정부 들어 열리는 첫 주정심으로 주정심 위원 29명 중에서 과반 이상이 민간 전문가로 채워진다. 이날 민간 위원들은 대면으로 주정심에 참여하고, 정부 관계자들은 비대면으로 진행한다.

국토부는 이번 주정심에서 규제지역 조정안을 1안과 2안으로 복수 제시할 것으로 전해졌다. 민간 참여가 확대된 만큼 민간 전문가들의 의견을 적극 반영해 규제지역 해제 범위를 확정하겠다는 취지에서다. 민간 전문가들은 부동산 분야 뿐 아니라 세금과 대출 등 금융 전문가들이 대거 참여한 것으로 알려졌다.

주정심에서는 조정대상지역 전국 112곳 중에서 최소 10곳 이상에 대해 해제 논의가 진행될 전망이다. 최근 물가가 급등하는 사이 집값이 안정세를 찾아가면서 대부분의 지역이 해제를 위한 정량요건은 충족했다. 새 정부의 규제완화 기조를 감안해 해제 범위가 넓어질 것이란 관측도 나왔으나 대규모 해제 보다는 예상 가능한 지역 위주로만 풀릴 전망이다.

원희룡 국토부 장관은 전날 관훈클럽 토론회에 참석해 규제지역 해제와 관련해 "지난 정부에서 너무 묶어놨다. 요즘 미분양 사태가 심한 곳들이 있기 때문에 새 정부는 상황에 맞게 풀어나가야 한다는 원칙은 갖고 있다"고 말했다.

그러면서도 "지금 미분양이 나오고 금리가 오르는 것은 길게 보면 작년 8월부터이고 짧게 보면 몇 달 안됐다"며 "지나치게 높은 집값과 지나치게 높게 호가를 부르거나 분양가를 제시하면서 시장이 꿈틀거리기를 기다리는 부분도 있기 때문에 과열됐던 시장을 안정화시켜야 한다는 필요성은 아직 엄연히 존재한다. 두 가지를 다 고민하게 될 것"이라고 말했다.

미분양 쌓이는 대구는 대부분 해제, 집값 고점 '수성구'는 제외될 수도...광양·순천 등 전남과 천안 등도 해제 가능성

규제지역 해제 1순위는 대구다. 대구는 미분양 물량이 쌓이고 있고 집값도 타 지역 대비 큰 폭으로 하락했다. 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향 기준으로 보면 최근 3개월 아파트값이 가장 많이 하락한 지역은 대구 달서구로 3.10% 떨어졌다. 대구 중구(-2.80%) 동구(-1.87%) 달성군(-1.87%) 수성구(-1.86%) 서구(-1.85%) 등 대구 지역 전역이 집값 하락률 상위 10위권내에 들었다.

다만 투기과열지구이자 조정대상지역인 수성구는 집값이 지나치게 올랐다는 판단에 따라 규제지역 유지 가능성이 있다. 해제와 유지 등 2가지 안건을 놓고 주정심 위원이 판단할 것으로 보인다.

아울러 전남 여수, 순천, 광양 등 집값 하락지역 위주로 규제지역이 풀릴 것으로 보인다. 천안도 규제지역 해제 대상에 올랐다.

초미의 관심을 모았던 세종의 규제지역 해제는 하지 않을 가능성이 높다. 전년말 대비 집값이 4.13% 하락하긴 했지만 원 장관이 지적한 대로 '지나치게 높은 집값'을 유지하고 있어서다. 세종국회의사당 건립 등의 이슈도 있어 규제지역을 해제할 경우 집값이 반등할 가능성도 배제할 수 없다. 세종 인근의 대전 역시 규제지역 해제 대상에서는 빠질 것으로 보인다.

수도권 역시 규제지역이 유지된다. 경기도 시흥, 화성 등은 집값 하락 상위 지역에 들어가지만 역시 집값이 절대적으로 높다는 지적이 있다. 최근 집값이 재차 오르고 있는 전북 지역과 창원 의창, 창원 성산구 역시 이번에 규제지역 해제 대상에서는 빠질 가능성이 높은 것으로 전해졌다.

국토부 관계자는 다만 "주정심 위원들이 충분한 논의를 거쳐 규제지역 조정 여부 등을 확정할 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220630&prsco_id=008&arti_id=0004764861

원희룡 국토 “임대차3법 중… 갱신요구권-상한제 없애야”

원희룡 국토교통부 장관(사진)이 임대차3법의 핵심인 계약갱신요구권과 전월세상한제를 폐지해야 한다고 밝혔다. 새 정부는 출범 이후 임대차3법에 ‘보완이나 수정’을 언급했지만 원 장관이 ‘폐지’를 직접 언급하며 임대차 제도에 대한 대대적인 개편이 이뤄질 것으로 전망된다.

원 장관은 29일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청토론회에서 “임대차3법은 이대로 갈 수는 없는 법”이라며 “졸속 입법(2020년 7월)한 부분에 대해서 근본적으로 손질해야 한다”고 밝혔다. 이어 “집주인 편을 드는 게 아니라 세입자들의 주거 안정 취지를 달성하면서도 시장 원리에 따라 임대인들도 공급량(전월세 물량)을 늘릴 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 시장의 물량이나 가격을 직접 통제하는 계약갱신요구권과 전월세상한제 대신 시장 원리에 거스르지 않는 대안을 내놓겠다는 취지로 보인다. 그는 소형 아파트(전용면적 60m² 이하) 위주로 등록 임대를 부활하고 집주인에게 세제 혜택 등 인센티브를 주는 방법으로 전월세 물량을 이끌어 낼 수 있다고 했다.

원희룡 “집주인 인센티브”… 10년 임대차계약 유지땐 ‘보유세 면제’ 검토

전월세 가격 통제 임대차법 탓… 물량은 줄고 가격 올랐다고 판단
임대 연장-임대료 소폭 인상땐, 세제혜택줘 매물 유도하기로
소형 임대사업자 부활도 시사
“강남 집값 잡기가 목표는 아냐… 세금 정의롭게 매기는게 중요”

“이대로 갈 수 없는 법이다. 졸속 입법한 부분은 근본적으로 손질해야 한다.”

29일 원희룡 국토교통부 장관이 다음 달 말 시행 2년이 되는 임대차 3법에 대해 강도 높은 발언을 쏟아낸 것은 시장 원리에 반하는 정책은 결국 실패한다는 인식에서 비롯된 것으로 보인다. 그는 세입자를 보호하려면 가격을 묶어두는 직접적인 규제보다는 시장에 자연스럽게 전월세 매물이 늘어나도록 유도해야 한다고 강조했다. 세입자 주거 안정을 위해 임대기간을 10년 유지한 집주인에게는 보유세를 면제해줄 수도 있다는 파격적인 방안도 제시했다.

○ “임대차 3법, 이대로 갈 수 없어”

원 장관이 임대차 3법 폐지를 언급한 것은 전세 기간을 ‘2년+2년’으로 강제하는 계약갱신요구권과 전월세 인상률을 5%로 묶어 전월세 가격을 직접 통제하는 전월세 상한제가 전월세 물량 급감과 가격 급등을 초래했다는 판단을 하기 때문이다. 다만 원 장관은 전월세 신고제는 유지해야 한다고 덧붙였다.

실제로 2020년 7월 말 임대차법 시행 이후 서울 아파트 전세가격지수는 23%(KB부동산 올 6월 20일 기준) 올랐다. 계약 기간이 끝난 뒤 가격을 올리지 못할 것으로 예상하는 집주인들이 신규 임대를 놓을 때 가격을 대폭 올린 데 따른 것이다. 원 장관은 “(집주인이 계약 갱신 기간이 끝난) 4년 뒤 한꺼번에 (임대료를) 올리고, 지역별로 전월세 전환율을 묶어 놓아 집값이 오르는 부작용이 나타났다”고 했다.

다만 원 장관 뜻대로 계약갱신요구권과 전월세 상한제를 폐지하려면 국회 통과가 필요해 향후 진통이 예상된다. 현재 다수당인 더불어민주당 등 야당에서는 임대차 3법 폐지를 반대하고 있다. 원 장관은 “야당이 응해주진 않으면서 정쟁만 일어날 수 있어 대안을 제시해 최대한 합의를 이끌어 내겠다”고 했다.

○ 임대 10년 유지하는 집주인, 보유세 면제 검토

장관은 임대차 3법의 새로운 대안으로 ‘집주인 인센티브’를 제시했다. 임대 기간을 연장하고 임대료를 소폭 올린 다주택자에게 등록임대사업자에 준하는 세제 혜택을 줘 전월세 매물을 유도하겠다는 것이다.

원 장관은 “‘2+2’를 다섯 번 유지하면 보유세가 제로(0)가 되는 누진적 인센티브 등을 줄 수 있을 것”이라며 “세금, 대출, 세입자와 보증 문제 등과 관련해 인센티브를 줄 수 있는 게 많다”고 설명했다. 집주인이 2년씩 5번, 총 10년 동안 임대차 계약을 유지하면 재산세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 혜택을 줄 수 있다는 의미로 해석된다. 현행 10년 등록임대사업자(비아파트)도 비슷한 혜택을 받는다.

그는 또 소형 아파트(전용면적 60m² 이하) 등록임대사업자 제도 부활도 시사했다. 문재인 정부 때에는 임대사업자를 투기의 온상으로 보고 제도 자체를 폐지했지만, 민간임대주택을 공급한다는 이들의 순기능을 인정해 혜택을 줘서 전월세 매물을 늘리겠다는 것. 원 장관은 “전 정부에서 서울의 큰 아파트에도 등록임대사업자 세제 혜택이 적용되다 보니 투기에 악용된 게 치명적 실수였다”며 “서민들이 이용하는 소형 아파트에 등록임대를 적용해 공급을 확대하는 방향으로 가야 한다”고 했다.

○ “강남 집값 잡기 목표하지 않겠다”

원 장관은 보유세 부과 기준도 주택 수가 아니라 주택 가액으로 가야 한다고 강조했다. 이는 윤석열 대통령이 대선 과정에서 공약으로 내걸었던 사항이기도 하다. 원 장관은 “다주택자여도 세금을 합리적으로 매겨야 하고 착한 임대인으로서 안정적인 (민간임대) 공급자 역할을 하는 사람은 대우해줄 필요가 있다”고 강조했다.

극심한 거래절벽 속 집값 양극화가 심해지고 있는 상황을 두고는 “초고가 주택은 특수 시장으로 따로 놓고 봐야 한다”며 “강남 집값을 잡겠다는 목표를 세우면 전 정부처럼 될 수 있기 때문에 특수 시장은 그것대로 다루면서 세금을 정의롭게 매기는 것이 중요하다”고 강조했다. 집값 전망에 대해선 “기준금리가 본격적으로 오르고 있어 전체적인 집값 평균이 대폭 상승하기는 힘들 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220630&prsco_id=020&arti_id=0003437274

2022년 6월 28일 화요일

"집값 부담에 서울 떠나"…분상제 개편에 '탈서울' 가속화하나

기사내용 요약

최근 1년 탈서울 10명 중 6명 경기로 전입
서울 아파트 평균 매매가격 11억5041만원
분양가 최대 4% 상승…탈서울 행렬 '계속'

치솟은 집값과 전셋값을 감당할 방법이 없어요."

직장인 강모(46)씨는 주말마다 경기 안양과 광명, 의왕 등 수도권 아파트 단지를 돌고 있다. 강씨의 직장은 서울 여의도지만, 치솟은 서울 집값과 전셋값을 감당할 수 없어 '탈(脫)서울'을 결정했기 때문이다.

강씨는 "대출을 아무리 많이 받더라도 서울에서 내 집을 마련하는 게 사실상 불가능하다"며 "직장이 서울이라 고민을 많이 했지만 집값과 전셋값이 너무 많이 올랐고, 금리도 인상되면서 경기도 쪽으로 이사를 할 생각"이라고 말했다.

서울에서 경기도로 집을 옮기는 탈서울 행렬이 이어지고 있다. 기준금리 인상과 대출 규제 영향으로 서울 집값과 전셋값이 조정국면에 들어섰으나 여전히 무주택자와 세입자에게는 '넘을 수 없는 벽'이다.

천정부지로 치솟은 집값과 심각한 전세난에 지친 무주택자들이 서울보다 상대적으로 저렴한 경기와 인천 등으로 눈을 돌리고 있다. 부동산시장에선 서울 집값·전셋값 부담이 커진 상황에서 대출 규제와 금리 인상이 겹치면서 탈서울로 이어졌다는 분석이 나온다.

통계청 국내인구이동 자료에 따르면 최근 1년간(지난해 5월~올해 4월) 서울을 벗어난 인구는 모두 53만728명으로, 이 중 62.08%(32만9468명)가 경기도로 전입했다.

탈서울 현상이 가속화하면서 서울 인구도 줄었다. 행정안전부 주민등록통계 집계 결과, 지난달 말 서울의 주민등록 인구는 949만6887명으로, 2016년 5월 인구 1000만명 선이 무너진 지 6년 만이다.

탈서울의 가장 큰 이유는 집값이다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억5041만원으로 집계됐다. 불과 1년 전보다 26.1% 올랐다. 반면 같은 기간 경기도 아파트 평균 매매가격은 6억710만원으로 나타났다.

전셋값도 한몫했다. KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에서 지난달 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 4억2618만원에서 6억7709만원으로 58.8% 상승했다. 경기도 아파트 평균 전셋값은 3억9158만원으로, 서울의 60% 수준이다.

특히 정부가 아파트 공급의 걸림돌로 작용한 분양가 상한제를 대폭 개편하면서 탈서울 추세가 더욱 뚜렷해질 수 있다는 관측이 나온다. 이번 분양가 상한제 개편은 건설 자재비 상승분과 정비사업 특성상 발생하는 비용을 분양가에 반영하는 게 골자다.

정부는 지난 20일 조합원 이주비 등 필수 비용과 건설 자재비 인상분 등을 신속하게 분양가에 반영하도록 분양가 상한제를 대폭 개선했다. 정부는 이주비와 대출 이자, 영업손실 보상비와 명도 소송비, 총회 개최 등 필수 소요 경비도 분양가 산정에 포함하도록 했다.

국토교통부는 기본형 건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에 최근 현장에서 많이 쓰는 창호 유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집의 가격을 반영키로 했다. 매년 두 차례 기본형 건축비를 조정해 고시하는 것과 별개로, 레미콘과 철근 가격이 합해서 15% 이상 오르면 건축비를 조정할 수 있다. 택지비를 산정할 때도 한국부동산원이 단독으로 심사했던 것을 검증위원회를 설치해 감정평가사가 의견을 반영하는 등 민간 전문가도 참여할 수 있도록 했다.

이에 따라 내달 중순부터 분양가 상한제 지역 내 재건축·재개발 아파트 분양가격이 기존보다 최대 4% 인상될 것으로 전망된다.

전문가들은 분양가 상한제 개편에 따른 분양가 상승으로 탈서울 행렬이 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 집값·전셋값이 좀처럼 꺾이지 않고, 분양가 상한제 개편에 따른 분양가 상승 등으로 탈서울 현상이 더욱 거세질 수 있다"며 "집값이 서울에 비해 비교적 저렴하면서도 서울과 가까운 수도권 중저가 아파트를 향한 주택 수요가 늘어날 것"이라고 설명했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220629&prsco_id=003&arti_id=0011273397

집값 하락속 전국서 “규제 풀어달라”… 정부는 ‘신중’

내일 주거정책심의위 앞두고 건의 봇물

‘아파트 거래는 물론이고 아파트 청약마저 최악인 상황이다.’(대구시내 한 부동산 중개업소)

대구 아파트값은 32주째 하락을 거듭하고 있다. 대구 수성구의 A아파트 30평대(전용면적 84m²)는 지난해 3월 8억8000만 원에 팔렸다가 올해 4월 6억 원대로 급락했다. 분양 시장도 비슷하다. 대구 전역이 규제지역으로 묶인 2020년 12월만 해도 280채에 그쳤던 대구 미분양 아파트는 올해 4월 6827채로 급증했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “매수 문의를 받은 게 언제인지 기억도 안 난다”며 “그나마 최근 대구가 규제지역에서 언제 해제되는지 묻는 전화는 좀 온다”고 전했다.

전국이 집값 하락세에 접어든 가운데 30일 규제지역 일부 해제를 앞두고 전국 곳곳에서 규제지역 해제 건의가 쏟아지고 있다. 부동산 당국은 규제지역에서 풀리면 해당 지역 집값을 자극할 우려가 여전해 규제지역 해제 범위를 놓고 고심하고 있다.

국토교통부는 이달 30일 주거정책심의위원회에서 전국 투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳 중 일부를 해제하는 방안을 검토할 예정이다. 윤석열 정부의 첫 부동산대책인 6·21부동산대책에서 규제지역 일부를 해제하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 현재 서울 등 수도권 대부분과 지방 광역시 일부가 규제지역으로 묶여 있다.

규제지역은 세금, 대출 등 강력한 규제를 받는다. 비(非)규제지역에선 70%인 주택담보인정비율(LTV) 상한(9억 원 이하)이 조정대상지역에선 50%로 줄어든다. 투기과열지구·투기지역에선 LTV가 40%로 제한되고, 9억 원 초과분은 20%에 그친다. 15억 원을 초과하는 주택은 아예 담보대출이 안 된다.

현재까지 대구와 울산 남구, 경기 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등이 국토부에 조정대상지역 해제를 공식 요청했다. 집값 하락 폭이 큰 세종 역시 주민들 사이에서는 규제지역 해제 요구 목소리가 크다.

이들 지역은 각종 지표를 따지는 정량 평가에서는 대부분 규제 해제가 가능한 것으로 파악된다. 세종시 아파트값은 6월 셋째 주(20일 조사 기준)에도 전주보다 0.15% 떨어지며 지난해 7월 26일 이후 48주 연속 하락했다. 올해 세종 아파트값은 4% 하락해 전국에서 하락 폭이 가장 크다. 대구시도 아파트값이 지난해 11월 15일 이후 32주째 하락세다. 충북 청주시는 올해 1월만 해도 아예 없던 미분양 주택이 4월에는 270채로 늘었다.

지역 부동산 업계는 규제지역 해제에 기대감이 큰 상황이다. 전주시 덕진구 중개업소 관계자는 “작년부터 주택이 팔리지 않고 매물만 쌓이고 있다”며 “매물만 1년 새 최소 30% 늘었지만 매수 심리는 거의 끊겼다”고 했다. 세종시 내 중개업소 관계자도 “전용 59m² 기준으로 1년 전보다 2억 원 이상씩 떨어졌다”며 “현 상황에서 (규제지역 해제 등) 다른 변수가 없다면 하락세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

다만 30일 주거정책심의위에서 정부가 규제지역 해제 대상을 제한할 수도 있다. 규제지역 해제는 정량 평가뿐 아니라 시장 과열 우려 분석(정성 평가)도 함께 실시한다. 규제지역 해제로 인근 부동산 시장의 투기가 다시 성행하거나 집값이 급등할 우려가 있다고 판단될 경우 지정 해제의 폭을 제한할 수 있다는 의미다.

이번 6·21부동산대책에서 수도권·광역시·특별시를 제외한 지역에 공시가격 3억 원 이하 주택을 보유한 2주택자는 1주택자로 간주한다는 종합부동산세 부담 완화 방안이 규제지역 해제와 맞물리면 지방을 중심으로 투기성 수요가 커질 수 있다는 점도 부담이다. 지방 저가 주택은 주택을 여러 채 보유해도 괜찮다는 신호를 줄 수 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “유동성 자금이 여전히 시중에 많은 만큼 장기간 집값이 떨어졌거나 미분양 적체가 심각한 일부를 제외하면 규제지역 해제에 신중해야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220629&prsco_id=020&arti_id=0003437080

대출로 집 사거나 전월세땐 지역건보료 깎아준다

9월부터 주택금융부채 공제 적용
공시가격-전월세 보증금 5억 이하
월평균 2만2000원 인하될 듯

대출을 받아 집을 사거나 전월세를 얻은 사람의 건강보험료를 깎아 주는 주택금융부채 공제제도가 9월 보험료 납입분부터 적용된다. 보유 주택의 공시가격이나 임차한 주택의 전월세 보증금이 5억 원 이하인 건강보험 지역가입자 74만 가구가 월평균 2만2000원씩 보험료 삭감 혜택을 볼 것으로 예상된다. 직장가입자와 다주택자는 적용 대상이 아니다.

보건복지부는 이 같은 내용의 국민건강보험법 시행령 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다고 28일 밝혔다.

국민건강보험공단은 지역가입자가 집을 가지고 있으면 주택 공시가격의 60%를 ‘재산 과세표준’으로 책정해 건보료를 산출한다. 앞으로 주택금융부채 공제제도가 시행되면 이 과세표준에서 대출잔액의 60%를 뺀 금액이 최종 과세표준이 돼 건보료가 준다. 다만 고가 주택 보유자가 혜택을 많이 받는 상황을 막기 위해 공제 상한액을 5000만 원으로 정했다.

전세는 전세보증금의 30%를 과세표준으로 하고 대출잔액의 30%를 추가 공제할 예정이다. 월세 거주자는 보증금에 월세의 40배를 더한 금액을 전체 보증금으로 간주해 계산하면 된다.

공제를 원하는 사람은 다음 달 1일부터 건보공단 홈페이지(www.nhis.or.kr) 또는 모바일 애플리케이션에 접속하거나 전국 공단 지사를 방문해 신청하면 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220629&prsco_id=020&arti_id=0003437025

국토부, '국가산단' 후보지역 선정 절차 착수…尹 균형발전 공약 본격화

내년 하반기 연구용역 마무리…선정안 도출

정부가 새로운 국가산업단지(국가산단) 후보지를 선정하기 위한 절차에 착수했다.

29일 국토교통부와 업계에 따르면 국토부는 최근 이같은 내용의 '지역 주력산업 경쟁력 제고를 위한 산업거점 조성 방안 연구' 용역을 발주했다.

앞서 윤석열 정부는 인수위 시절 국정과제를 통해 차별화된 강소도시를 육성하기 위해 신규 국가산단을 조성하겠다고 밝힌 바 있다. 수도권에 집중된 경제력 및 인구를 분산하는 등 균형발전을 추진한다는 취지다.

대선후보 시절 공약에는 수소특화 국가산단(전북), 해양플랜트 국가산단(경남), 국가 차세대 원자력연구개발 거점 및 국가산단(경북), 메가시티 상생협력 국가산단(충청권) 등을 조성한다는 내용이 포함됐다.

국토부는 이번 연구용역을 통해 국가산단 등의 산업단지 개발현황을 우선 분석한다는 방침이다. 최근 10년간의 조성 현황을 검토해 사업 추진상의 어려움을 살피고 이를 보완한다는 것이다.

이후 지역에서 건의한 국가산단 조성안에 대한 타당성 검토에 들어간다. 토지규제 현황, 입지, 상위 개발계획 등과의 정합성을 살피는 한편 유치산업 성장 전망, 정부·지자체 지원정책 등 사업성도 들여다볼 예정이다.

국토부는 이같은 검토를 토대로 국가산단 지정이 필요한 사업 후보지 선정안을 도출할 계획이다.

국토부 관계자는 "후보지 최종 선정이 언제 이뤄질지에 대해선 가늠하기 어렵다"면서도 "연구 용역은 내년 상반기 내에 마무리할 예정"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220629&prsco_id=421&arti_id=0006185120

2022년 6월 26일 일요일

전셋값 하락하고 물량은 늘고…'8월 전세 대란' 사라졌나

1년 전 대비 전세 36.39% 늘어…전셋값·전세수급지수도 하락세
"대란 가능성 적지만 불안 요인 여전해…대출 지원·공급책 필요"

임대차2법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제) 시행 2년 차를 앞두고 이른바 '8월 전세대란' 가능성이 유력하게 거론됐지만, 최근 들어 임대차 시장에서 매물이 늘고 전셋값도 내리며 우려가 잦아드는 분위기다.

여기에 시장 안정을 위한 정부 대책까지 발표되며 우려했던 '대란' 가능성은 작다는 관측이 고개를 들고 있다. 다만 불안 요인이 여전한 만큼, 대출 지원책을 비롯한 추가 대책과 구체적인 공급안 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

27일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만7985건으로 지난해 같은 날(2만518건) 대비 36.39% 늘었다. 전세와 월세를 합친 매물 건수는 4만4756건으로 같은 기간 22.18% 늘었다.

전셋값도 지난 1월 말부터 매주 하락 혹은 보합이 계속되고 있다. 한국부동산원 조사 결과 서울은 지난주와 같은 -0.01%로 2주 연속 하락했다. 높은 전세가격 부담과 금리인상 우려 속에 매물이 늘었지만 수요가 감소하면서다.

서울 아파트 전세수급지수는 이번 주 94.3으로 2주 연속 줄었다. 수급지수는 100을 기준으로 커질수록 공급 부족, 작을수록 수요 위축으로 판단한다. 지금은 집을 구하는 세입자보다, 세입자를 구하려는 집주인들이 더 많은 상황이다.

당초 시장에서는 임대차2법 시행 2년 차를 맞는 8월 시장에 큰 혼란이 올 것이란 우려가 팽배했다. 계약갱신청구권이 끝난 매물을 내놓는 집주인들이 이번엔 4년 치 보증금과 월세를 한꺼번에 올릴 것이란 관측 때문이었다.

계약 만료 2~3개월 전 시장에 매물이 나온다는 점을 고려하면 이달 거래 추세는 8월 대란을 짐작하게 하는 가늠자로 주목받았다. 하지만 최근 들어 시장 분위기가 바뀌면서 우려했던 임대차 혼란 가능성은 적다는 예상이 고개를 들고 있다.

전세 물량은 더욱 늘 것으로 예상된다. 윤석열 정부는 시장 안정화를 위해 상생임대인 제도를 발표했다. 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 적용하겠다는 것이다. 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항을 삭제하기로 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "이미 시행 중인 양도세 중과 유예 조치로 다주택자의 매물이 일부 시장에 출하될 수 있고, 규제지역과 분양가상한제 적용 주택에 부과되었던 실거주 의무의 개선으로 신축 전월세 매물이 풀릴 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

다만 여전히 임대차 시장 불안 가능성은 여전하다는 우려가 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최근 전월세 물량이 평상시보다 많은 편"이라며 "신규 전환 물량이 나와 물건이 늘면 시세가 일부 조정되는 것으로 보일 수 있다"고 말했다. 다만 "이미 수년간 전셋값이 수억원 올라서 큰 폭으로 줄기는 어렵다"고 말했다.

김효선 위원은 "전월세 시장은 거래량 추이가 유사한데, 임대차2법이 시행되기 직전인 2020년 7월엔 전년 동월 대비 140%가량 거래가 늘었다"며 "계약 갱신권 만료 기간이 도래하며 거래가 늘어날 수밖에 없고, 인기 지역으로 수요가 집중되며 전셋값 상승은 불가피할 것"이라고 예상했다.

함영진 직방 데이터랩장도 "7월 임대차 계약 종료를 앞두고 아파트 입주량이 많지 않아 수급이 불안한 지역, 교통망 확충 예정지 등은 주담대 여신 시 처분 및 전입조건 완화 조치로 국지적 불안 요인이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없다"고 말했다.

월세화가 가속화되는 가운데 전셋값 상승이 적더라도 주거비 부담은 커질 수밖에 없다는 지적이 나온다. 서울 평균 전셋값이 2년 전 대비 2억원가량 오르고 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지면서다.

장기 대책 마련 필요성도 제기된다.

김효선 위원은 "현실적으로 할 수 있는 조치들이 이번 정책에 포함되어 있는 것으로 판단된다"면서도 "향후 무주택자들이 안정적으로 거주할 수 있도록 대출에 대한 지원책과 구체적인 공급안이 나오길 기대한다"고 말했다.

윤지해 수석연구원도 "현재 무주택 가구 920만 가구가 잠재적 수요자로 존재하고 있기 때문에 근본적인 해결책은 공급량 확대"라며 "이들이 안정적으로 전월세 시장에 있으려면, 8%에 불과한 공공 주도 임대 비중을 두 배 이상 늘려야 한다고 본다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220627&prsco_id=421&arti_id=0006180041

"무주택자 '갭투기' 부추긴다"…상생임대인에 우려 쏟아진 이유

21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 Δ상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 Δ갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 Δ월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다. 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 2022.6.21/뉴스1 정부가 전셋값 상승, 전세매물 실종 등을 우려해 내놓은 '상생임대인 제도'가 갭투자를 부추길 수 있다는 지적이 나온다. 내년 6월 전까지만 전세가 만기되는 집에 '갭투자' 하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있어서다.

정부는 지난 21일 제1차 부동산관계장관회의를 열고 '상생임대인 혜택'을 종전 1주택자 대상에서 다주택자까지 확대한다고 밝혔다. 상생임대인 제도에 따라 규제지역에서 전셋값을 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 임대인은 1세대1주택 양도세 비과세 요건인 '2년 실거주'를 면제 받는다.

상생임대인이 되기 위해서는 직전계약과 5%룰을 지킨 당해계약의 임대인이 동일해야 한다. 또 직전계약기간이 1년6개월 이상, 당해계약기간이 2년 이상이어야 하며 당해계약 시점이 2024년 12월 전이어야 한다.

양도세 비과세 혜택은 최종 1주택을 팔때만 적용이 되기에 다주택자 입장에서 크게 매력적이지는 않다는 게 시장의 분석이다. 본인이 거주하는 주택을 먼저 팔고 상생임대주택을 마지막에 팔아야 혜택을 볼 수 있어서다.

다만 무주택자의 경우에는 '갭투자'에 뛰어들었다가 집값이 올랐을 때 되팔면 양도세를 내지 않고 시세차익을 온전히 누릴 수 있는 구조다. 애초에 집이 없는 상태에서 갭투자 하는 것이기 때문에 거주 중인 집을 먼저 팔아야 하는 번거로움도 없다.

이런 이유로 일부 전문가들은 앞으로 규제지역 내에서 무주택자의 갭투자가 증가할 수 있을 것으로 우려하고 있다. 갱신계약이 올해까지 만기되는 물건을 전세를 끼고 매수한 다음, 신규계약 할 때 보증금을 시세만큼 올려 받고 2년 후 다음 계약때 '5%룰'을 지키면 언제 이 집을 되팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

세입자와 협상할 여지가 있다면 내년 6월 전 갱신계약이 만기되는 물건을 갭투자하더라도 혜택을 볼 수 있다. 직전계약이 2년이 아닌 1년6개월 이상만 돼도 상생임대인이 될 수 있기 때문이다. 첫 계약을 1년6개월, 갱신계약을 2년하자고 제안해 세입자가 이를 받아들인다면 가능하다.

시장에서는 이번 제도 시행으로 전세시장에 3중 가격이 나타날 수 있다고 보고 있다. △신규계약으로 전셋값을 올려 받고 다음 계약에서 5%룰을 지킨 집 △갱신청구권 행사(5% 이내 인상) 후 다음 계약에서 5%룰을 또 한번 지킨 집 △시세대로 전셋값 받는 집 등 경우에 따라 전셋값 차이가 클 것이란 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리 인상으로 부동산 시장이 안정세를 찾아가는 상황에서, 이번 상생임대인 제도가 무주택자들의 갭투자를 부추기면서 집값을 다시 자극할 수 있을 것으로 본다"고 우려했다. 금리 인상과 DSR 규제 등으로 시장이 하락 안정화 되면 집값 상승에 대한 기대도 사라지기 때문에 '갭투자'가 크게 늘지는 않을 것이란 반론도 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220627&prsco_id=008&arti_id=0004763228

분양가 인상에 무주택자 '내 집 마련' 셈법 복잡

분상제 개편, 하반기 분양가 상승 가능성
대출규제·금리인상, 무주택자 자금조달 부담 커져
공공·민간분양 시장 내 청약 대기수요 이원화 전망

정부의 분양가상한제 개편안에 따라 향후 신규 공급되는 단지들의 분양가가 상승할 가능성이 커지면서 무주택자들의 내 집 마련 전략에도 변화가 생길 것으로 보인다.

27일 업계 등에 따르면 정부의 '분양가 제도운영 합리화 방안'에 따라 향후 분양가가 1.5%에서 최대 4%가량 오를 것으로 전망된다. 분상제 개편안에 따라 앞으로 정비사업 추진 시 필수적으로 투입되는 비용을 가산비에 반영하도록 하고 원활한 주택공급을 위해 자잿값 급등에 탄력적으로 대응하기로 하면서다.

이번 조치로 정부는 분양가를 현실화해 주택공급에 속도를 높이겠단 방침이다. 업계에선 올 들어 자잿값 및 인건비 급등으로 제동이 걸린 서울 등 일부 지역에서 주택공급이 숨통을 틀 것으로 내다보고 있다.

다만 공급이 늘더라도 무주택자들의 내 집 마련 문턱은 여전히 높을 것으로 전망된다. 대출 규제와 금리 인상이 맞물린 가운데 상승한 분양가 만큼 자금 조달 부담이 더 커지면서다.

분상제 개편안에 따라 서울 주요 정비사업 단지의 향후 일반 분양가는 9억원이 넘을 수 있단 관측이 나온다. 일반 분양가가 9억원을 초과할 경우 중도금 집단대출이 불가해 유동자금이 부족한 수분양자들은 청약에 당첨되더라도 자금 마련이 어려워지게 된다.

직방에 따르면 지난 21일 기준 올해 서울 아파트의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 3301만원이다. 전용 60㎡ 이하 아파트의 평균 분양가는 7억4310만원, 전용 60~85㎡ 평균 분양가는 10억4554만원 수준이다. 전용 85㎡ 초과 대형 평형인 경우 17억5078만원에 이르는 것으로 파악됐다.

서울에서 중형 면적 이상 아파트를 분양받을 때 중도금 대출은 현재도 사실상 불가능한 셈이다.

한국은행이 다음 달 기준금리를 0.5%포인트 한 번에 올리는 '빅스텝'을 단행할 거란 전망이 우세한 데다 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 시행을 앞둔 것도 내 집 마련 문턱을 높이는 요인이다.

업계에선 공공택지지구와 도심 민간 정비사업지 간 분양가 간극이 더 심화할 것으로 내다본다.

청약가점이 높거나 주택청약 불입액이 높은 무주택자의 경우 사전청약 등 2~3기 신도시 공공택지 청약으로 눈을 돌릴 가능성도 커졌단 분석이다. 공공택지지구에서 공급되는 단지들은 은근 시세 대비 분양가가 70~80% 수준이다.

LH는 올 하반기 무주택 실수요자를 위한 분양주택 2만 가구와 임대주택 6만7000가구를 공급할 계획이다. 분양주택은 공공분양 1만5818가구를 비롯해 신혼희망타운 4035가구, 분양전환 공공임대 343가구 등이다. 지역별로는 경기·인천 등 수도권에 전체 물량의 절반 이상인 1만1124가구가 공급되고 광역시 및 기타지역에 9072가구를 공급한단 계획이다.

상대적으로 자금여력이 충분한 청약대기자라면 도심 내 민간 알짜 정비사업지 청약을 노리는 등 무주택 실수요자 사이에서 이원화 현상이 발생할 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "똘똘한 한 채에 대한 소구와 분상제 개편으로 민간 청약시장의 양극화는 커지고 인기 지역의 고분양가 문제는 여전할 것"이라며 "청약 대기수요가 많은 인기지역은 분양가의 적정성과 재고주택의 급매물 가격 등을 비교 선별해 청약을 결정할 필요가 있다"고 설명했다.

이어 "분양가 부담이 덜하고 GTX 등 광역교통망 확충 기대가 있는 공공택지와 사전청약 사업지에 청약 수요자들의 관심이 지속될 것으로 판단된다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220627&prsco_id=119&arti_id=0002615712

용산·강남도 꺾였다… 서울 집값, 현장 분위기 ‘싸늘’

현장 중심 ‘서울 집값 하락’ 확산세
올해 집값 ‘강보합’ 전망도 여전

현장을 중심으로 서울 집값이 내려간다는 전망이 확산하고 있다. 거래절벽 상황은 여전하지만, 집값 내림세 조짐이 곳곳에서 관측되면서 ‘하락’을 예상하는 목소리가 커졌다. 특히 최근 들어 집값 상승을 이끌어 온 서울 용산구와 강남 일대의 주간 집값 상승률이 꺾이는 등 하향 안정 전망이 눈에 띄고 있다. 다만 부동산 업계에서는 상승과 하락 진단이 엇갈린다.

26일 KB부동산 월간주택가격 동향에 따르면 서울의 매매가격전망지수는 전월(92)보다 크게 떨어진 78로 집계됐다. 2019년 3월 이후 3년여 만에 처음으로 70대를 기록했다. 서울 매매가격 전망지수는 부동산 ‘패닉 바잉(공황 구매)’이 시작된 2020년 6월에 130까지 치솟은 뒤 줄곧 100을 넘어왔다.

KB부동산 가격 전망지수는 전국 4000개 중개업소를 대상으로 해당 지역 집값의 상승·하락 전망을 조사해 수치화한 지표다. 100을 초과할수록 상승 전망이 높고, 반대로 100 미만이면 하락 전망이 많음을 의미한다. 이 지수가 78까지 떨어졌다는 건 시장에서 향후 집값 하락 가능성에 무게를 두고 있음을 보여준다.

실제로 주간 통계로 보면 서울 집값의 하락 조짐은 점차 뚜렷해지고 있다. 서울 대부분 지역이 내림세를 탔다. 여기에 지난달까지 집값 상승을 주도했던 용산구마저 지난주에 보합(0.00%)으로 돌아섰다. 강남 4구가 속한 서울 동남권은 0.01%로 3개월여 만에 처음으로 하락했다.

그러나 올해도 집값이 ‘강보합’할 것이라는 전망이 여전히 지지를 얻고 있다. 원자재값 인상으로 서울 아파트 공급 부족이 심화하는 데다, 전셋값이 올라 매매 전환 수요가 뒤따를 수 있다. 무엇보다 고물가 상황에서 집값만 혼자 역행할 리 없다는 거시 관점의 분석도 나온다.

집값 하락 전망은 서울의 일만은 아니다. 전국 매매가격전망지수도 82를 찍었다. 전국 광역시·도 가운데 매매가격 전망지수가 기준점(100)을 넘은 곳은 강원도(105)와 충북(100)뿐이었다. 나머지는 모두 100을 밑돌았다. 특히 서울과 함께 수도권 집값 상승을 이끌어 온 경기도(77)와 인천(71)의 매매가격 전망이 크게 식었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220627&prsco_id=005&arti_id=0001535701

2022년 6월 24일 금요일

얼어붙은 매수심리…다시 증여로 눈 돌리는 다주택자

서울 아파트 4명 중 1명은 증여 거래
강남권 증여 움직임 활발
세금 절감 및 똘똘한 한 채 집중 움직임

대출 규제와 금리 인상 여파 등으로 매수심리가 위축되면서 거래절벽 현상이 좀처럼 해소되지 않는 모습이다. 이런 가운데 세 부담을 덜고 똘똘한 한 채에 집중하려는 다주택자들의 증여 움직임이 다시 두드러지고 있다.

24일 법원 등기정보광장에 따르면 23일 기준 5월 서울에서 증여에 의한 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 소유권이전등기를 신청한 건수는 1534건으로 집계됐다. 지난 1월과 비교하면 2배가량 확대됐다.

올 들어 증여 건수는 1월 813건에서 2월 852건, 3월 942건, 4월 1792건으로 지속 증가세를 나타내고 있다. 이달 말까지 신고기한이 남은 만큼 5월 증여 건수도 더 늘어날 것으로 전망된다.

시군구별로 보면 고가 아파트가 밀집한 강남권의 증여 움직임이 활발했다. 같은 기준 지난달 강남구의 증여 건수는 144건으로 25개 자치구 가운데 가장 많았다. 올 1월 55건에 그쳤던 것을 감안하면 2배 이상 늘었다.

서초구의 증여 건수는 4월 109건에 이어 5월 125건으로 세 자릿수를 유지했다. 송파는 124건, 강동은 58건 등으로 집계됐다.

전체 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중도 커졌다. 한국부동산원 아파트 원인별 거래 통계에 따르면 지난 4월 거래된 서울 아파트 전체 3508건 가운데 812건은 증여로 조사됐다.

전체의 23.1%를 차지하는 것으로 4명 중 1명꼴로 증여를 통해 아파트 거래를 한 셈이다. 이는 2006년 관련 통계를 집계한 이래 지난해 3월(24.2%) 이후 두 번째로 높은 수치다.

대출 규제와 금리 인상 여파가 맞물리면서 매수심리가 위축돼 주택 처분이 여의치 않자 증여로 눈을 돌려 절세 효과를 보려는 것으로 풀이된다.

정부는 공시가격 급등에 따른 세 부담을 완화하기 위해 재산세 및 종합부동산세를 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하겠다고 밝혔다. 다만 1주택자에 한해 세제 혜택이 주어지는 것으로 다주택자는 올해 급등한 공시가격을 그대로 적용받게 된다.

집값 하방 압력이 커졌지만 새 정부 출범 이후 규제 완화에 따른 향후 집값 상승 기대감이 일면서 매도 대신 증여를 선택하는 움직임도 적지 않다.

전문가들은 강남권 일대 고가 아파트를 중심으로 증여 거래가 지속될 것으로 내다본다.

양지영 양지영 R&C 연구소 소장은 "양도세 중과 한시적 배제와 보유세 부담감 등으로 다주택자들은 매도 혹은 증여에 고민할 것으로 보인다"며 "매도 시에는 양도세 부담이 덜하고 시세 상승 여력이 덜한 지방 중심으로 매물을 내놓을 것으로 보여 지방의 집값 하락 폭은 더 커질 전망"이라고 설명했다.

또 다른 부동산 전문가는 "집값 상승 기대감이 크지 않은 지방이나 수도권 외곽 등지의 주택은 처분하겠지만 개발 호재가 있거나 향후 미래가치가 높다고 판단되는 강남권 일대 고가 아파트를 보유한 경우라면 증여를 택할 가능성이 크다"며 "증여로 일부 세금 절감 효과를 거두는 동시에 똘똘한 한 채에 집중하려는 움직임"이라고 진단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220625&prsco_id=119&arti_id=0002615212

규제 피해 아파트 45채 사들인 미국인…정부 첫 기획조사

정부가 외국인 부동산 불법 거래에 대해 첫 기획조사를 한다. 외국인 주택 보유 현황 통계도 만들어 집중 관리할 예정이다.

40대 미국인 A씨는 한국 아파트를 집중적으로 사들였다. 집값이 큰 폭으로 오를 때였다. 경기도의 한 단지에 7채씩 3개 단지를 돌며 21채의 아파트를 사들이는 등 총 45채의 집을 사들였다. A씨는 현재 해외자금 불법 유입 및 허위신고 등의 혐의로 조사를 받고 있다. 또 서울 용산구에서는 17세 외국인 B씨는 27억6000만원 상당의 아파트를 매수하기도 했다. B씨 역시 편법증여 및 명의신탁 혐의로 조사할 예정이다.

정부가 그동안 사각지대에 놓였던 외국인 부동산 불법 거래에 대해 첫 기획조사를 한다. 외국인 주택 보유 관련한 통계가 없어 제대로 된 관리가 이뤄지지 못해 내국인 역차별 논란이 일기도 했다.

국토교통부는 24일부터 9월까지 법무부·국세청·관세청 등 관계기관과 함께 외국인의 투기성 부동산 거래에 대해 기획조사를 한다고 23일 밝혔다. 2020년부터 올해 5월까지 전국에서 이뤄진 외국인의 주택거래 2만38건 가운데 투기성 거래가 의심되는 1145건을 대상으로 1차 조사를 한다.

외국인의 국내 주택 거래 건수는 전체 거래량의 1% 미만으로 낮은 수준이지만, 매수 건수는 지난 2017~2019년 연간 최대 6757건에서 2020~2021년 최대 8756건에 이르는 등 지속해서 늘어났다. 8세 중국인이 아파트를 사거나, 외국인 주택 거래 중 직거래 비중이 47.7%에 달하는 등 이상징후가 계속 포착됐다. 이에 국토부는 이번 조사에서 미성년자 매수, 외국인 간 직거래, 허위 신고, 갭 투기, 임대사업 자격 위반 등의 행위를 중점 단속할 계획이다.

외국인 주택 거래에 대한 관리도 강화된다. 현재 정부는 외국인의 토지 보유·거래 관련 통계는 만들고 있지만, 주택 관련 통계는 생산하고 있지 않아 이상 거래 및 투기 적발 등에 한계가 있었다. 국토부는 올해 4분기 중으로 외국인 주택 거래 관련 통계를 시범 생산하고, 내년부터 국가승인통계로 공표할 계획이다. 국토부 관계자는 “지금까지 외국인 고유등록 번호를 토대로 인당 보유 현황은 파악할 수 있었지만, 세대별 보유현황은 알 수 없어 한계가 많았다”고 말했다.

또 법 개정을 통해 외국인 부동산 투기가 우려되는 지역에서는 지자체장이 외국인의 토지·주택 거래를 규제하기 위해 ‘거래허가구역’을 지정하는 방안도 추진된다. 외국인의 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 제한하는 내용의 법 개정도 함께 추진한다. 국내에 거주하지 않는 외국인의 경우 규제지역과 관계없이 주택을 취득할 때 자금조달계획서 제출을 의무화하는 방안도 검토한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220625&prsco_id=025&arti_id=0003204682