"낙찰됐다 좋아했는데 1억 넘게 손해"…시세보다 비싼 경매 입찰가 속출
연이은 금리 인상 여파로 아파트값이 약세로 돌아서면서 경매 감정가가 시세를 웃도는 사례가 속출하고 있다. 물건이 감정평가를 거쳐 경매에 나오는 사이 시세가 하락했기 때문이다. 감정가가 시세보다 비싸다 보니 신규 입찰 건은 유찰이 기본이고 한두 차례 유찰된 물건만 이렇다 할 경쟁 없이 주인을 찾아가는 모습이다.
24일 지지옥션에 따르면 지난 18일 인천지방법원 경매23계에서는 취하·변경 건을 제외하고 총 10건의 아파트 경매가 진행됐다. 이 가운데 새로 경매 나온 6건은 유찰됐다. 한 차례 유찰로 최저입찰가가 감정가의 70%로 형성된 4건만 감정가 74~83% 선에서 낙찰됐다. 다른 법정도 상황은 마찬가지다. 이달 22일까지 서울 권역에서 진행된 총 24건의 아파트 경매(취하·변경 건 제외) 가운데 신규 입찰 건이 낙찰된 사례는 3건에 불과했다. 절반이 넘는 14건은 유찰됐고 재입찰 건이었던 7건만 감정가의 평균 81% 선에서 주인을 찾았다.
최근 금리 인상에 따른 대출금리 부담이 커지면서 주택시장에 이어 경매시장까지 분위기가 악화된 가운데 주택 가격 하락세 전환으로 감정가가 시세보다 비싸게 느껴진 응찰자들이 입찰을 포기했을 것으로 업계는 진단하고 있다.
실제 이날 유찰된 서구 청라동 청라SK뷰 전용 102㎡의 감정가는 8억9000만원으로, 시세(7억5000만~8억1500만원)보다 높은 가격에 책정됐다. 이 아파트의 같은 주택형은 지난달 7억5000만원에 매매거래가 체결되기도 했다. 앞서 지난달 서울 강동구 강일동 강일리버파크 전용 84㎡도 경매에 나왔는데 최저 입찰가가 11억7600만원이었다. 현재 이 아파트에서는 같은 면적 저층부를 10억원에도 매매할 수 있다. 법원은 지난 22일 최저입찰가를 9억4000만원까지 낮췄지만, 또다시 입찰자가 한 명도 나오지 않았다.
지난 23일 서울북부지법 경매에 나온 서울 도봉구 창동 창동주공4단지 전용 41㎡는 시세보다 비싸게 최저 입찰가가 책정됐다. 6억3000만원부터 입찰가를 쓸 수 있는데 현재 지역 공인중개사무소엔 저층부는 4억5000만원, 고층부도 5억1000만원에 같은 면적 물건이 나와 있다. 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이 가능하다고 알려져 있지만, 이 아파트이 경우 낙찰받는게 실거래를 통한 매입보다 1억8000만원 손해인 셈이다.
최근 경매 감정가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 감정 평가 이후 입찰까지 시차가 있기 때문이다. 일반적으로 감정평가가 자체가 시장 호가보다 낮게 책정되는 데다가 집값이 완만하게라도 오르면 그 격차가 더 커진다. 그러나, 문제는 하락기다. 감정가 자체가 당시 시장가보다 낮게 책정된다고 하더라도 집값이 내려가면 감정가는 시세보다 높아질 수 있다. 더욱이 최근 매매 시장에선 매물 적체가 심화하면서 '급 매물' 가격 하락이 더욱 가팔라지고 있다.
전문가들은 집값 하락기에 섣불리 입찰했다간 손해를 볼 수 있다고 조언한다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "최근 매매 시장에서 실거래가가 낮아지면서 경매 시장에도 영향이 이어지고 있으며, 한동안 낙찰률 하락 추세는 지속될 것으로 에상된다"면서 "경매 수요자라면 낙찰받는 데 매몰되기 보다는 입찰 가격과 시장 시세를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.
24일 지지옥션에 따르면 지난 18일 인천지방법원 경매23계에서는 취하·변경 건을 제외하고 총 10건의 아파트 경매가 진행됐다. 이 가운데 새로 경매 나온 6건은 유찰됐다. 한 차례 유찰로 최저입찰가가 감정가의 70%로 형성된 4건만 감정가 74~83% 선에서 낙찰됐다. 다른 법정도 상황은 마찬가지다. 이달 22일까지 서울 권역에서 진행된 총 24건의 아파트 경매(취하·변경 건 제외) 가운데 신규 입찰 건이 낙찰된 사례는 3건에 불과했다. 절반이 넘는 14건은 유찰됐고 재입찰 건이었던 7건만 감정가의 평균 81% 선에서 주인을 찾았다.
최근 금리 인상에 따른 대출금리 부담이 커지면서 주택시장에 이어 경매시장까지 분위기가 악화된 가운데 주택 가격 하락세 전환으로 감정가가 시세보다 비싸게 느껴진 응찰자들이 입찰을 포기했을 것으로 업계는 진단하고 있다.
실제 이날 유찰된 서구 청라동 청라SK뷰 전용 102㎡의 감정가는 8억9000만원으로, 시세(7억5000만~8억1500만원)보다 높은 가격에 책정됐다. 이 아파트의 같은 주택형은 지난달 7억5000만원에 매매거래가 체결되기도 했다. 앞서 지난달 서울 강동구 강일동 강일리버파크 전용 84㎡도 경매에 나왔는데 최저 입찰가가 11억7600만원이었다. 현재 이 아파트에서는 같은 면적 저층부를 10억원에도 매매할 수 있다. 법원은 지난 22일 최저입찰가를 9억4000만원까지 낮췄지만, 또다시 입찰자가 한 명도 나오지 않았다.
지난 23일 서울북부지법 경매에 나온 서울 도봉구 창동 창동주공4단지 전용 41㎡는 시세보다 비싸게 최저 입찰가가 책정됐다. 6억3000만원부터 입찰가를 쓸 수 있는데 현재 지역 공인중개사무소엔 저층부는 4억5000만원, 고층부도 5억1000만원에 같은 면적 물건이 나와 있다. 경매는 시세보다 저렴하게 내 집 마련이 가능하다고 알려져 있지만, 이 아파트이 경우 낙찰받는게 실거래를 통한 매입보다 1억8000만원 손해인 셈이다.
최근 경매 감정가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 감정 평가 이후 입찰까지 시차가 있기 때문이다. 일반적으로 감정평가가 자체가 시장 호가보다 낮게 책정되는 데다가 집값이 완만하게라도 오르면 그 격차가 더 커진다. 그러나, 문제는 하락기다. 감정가 자체가 당시 시장가보다 낮게 책정된다고 하더라도 집값이 내려가면 감정가는 시세보다 높아질 수 있다. 더욱이 최근 매매 시장에선 매물 적체가 심화하면서 '급 매물' 가격 하락이 더욱 가팔라지고 있다.
전문가들은 집값 하락기에 섣불리 입찰했다간 손해를 볼 수 있다고 조언한다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "최근 매매 시장에서 실거래가가 낮아지면서 경매 시장에도 영향이 이어지고 있으며, 한동안 낙찰률 하락 추세는 지속될 것으로 에상된다"면서 "경매 수요자라면 낙찰받는 데 매몰되기 보다는 입찰 가격과 시장 시세를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.
출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=70&prsco_id=009&arti_id=0005008349
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