재개발·재건축 열풍…사타 심의 크게 늘었다

 

재개발·재건축 열풍…사타 심의 크게 늘었다

부산 지난해 심의 20건…2020년 5건서 4배 늘어
올해는 5월까지만 15건…“尹정부 규제완화 기대감”올해 들어 부산에서 도시정비사업(재개발·재건축)을 위한 사전타당성 검토 준비가 대폭 늘면서 ‘재개발 재건축 붐’이 일고 있다. 몇 년째 계속되는 부동산 열풍과 새 정부의 규제 완화에 대한 기대감이 더해지며 앞다퉈 재개발 재건축 사업 추진에 나서고 있다.

30일 부산 수영구 망미동의 한 아파트 벽면에 ‘재건축 추진을 위한 사전타당성 동의서 접수 중’이란 플래카드가 걸려 있다. 해당 아파트에서 도보로 10분 거리에 있는 대형 아파트 단지 인근에도 재건축 추진위원회의 활동을 알리는 플래카드가 붙어 있다. 구는 다르지만 걸어서 30분이면 갈 수 있는 연제구 연산동의 주택가에도 재개발 사업을 예고하는 플래카드가 눈에 띄어 해당 지역에서 도시정비사업이 활발히 진행되고 있음을 짐작할 수 있다.

실제 올해 재개발 재건축 사업을 위한 사전타당성 검토 심의 건수가 크게 늘었다. 부산시에 따르면 올해 1~5월 정비구역 지정을 위한 사전타당성 검토 심의 안건은 15건(재개발 10건·재건축 5건)으로 집계됐다. 사전타당성 검토 심의가 도입된 2020년에는 5건(재개발 3건·재건축 2건)에 불과했지만, 지난해는 20건(재개발 15건·재건축 5건)으로 1년 새 4배나 늘었다. 그리고 올해 상반기에만 지난해 75% 수준의 심의가 이뤄졌다.

사전타당성 검토 심의는 재개발 재건축을 위한 첫걸음이다. 이전까지는 시가 재개발 재건축 추진을 위해 정비예정구역을 지정했지만, 2020년 ‘2030 부산시 도시주거 환경정비 기본계획’에 따라 주민 60% 이상이 동의하면 사전타당성 검토를 신청해 지자체의 심의를 받을 수 있게 됐다. 사전타당성 검토를 통과하면 안전진단 및 정비계획 수립, 시 도시계획위원회 심의, 정비구역 지정 등의 절차를 거쳐 정비사업을 진행할 수 있다.

사전타당성 검토 심의 건수가 크게 늘어난 것은 재개발 재건축 사업을 추진하는 곳이 많아졌기 때문이다. 부동산 열풍이 불면서 주택의 가치를 높이기 위해 정비사업을 추진하는 곳이 늘었고, 이와 맞물려 시도 원도심 용적률 상향 및 주거정비지수 항목 완화 등 정비사업 활성화 정책을 내놓았다.

여기에 윤석열 정부가 재개발 재건축 활성화를 위한 규제 완화의 뜻을 밝혀 그야말로 ‘재개발 재건축’ 분위기가 고조되고 있다.

하지만 재개발 재건축 추진 사례가 늘어나는 데 대한 우려도 나온다. 정비사업의 성공 여부나 원주민의 의지와 상관없이 집값 상승을 위해 일단 사전타당성 검토 절차를 시작하는 곳도 있어 애꿎은 주민들이 피해를 볼 수 있기 때문이다.

동의대 강정규 부동산대학원장은 “윤석열 정부가 주택 공급을 확대하기 위해 도시정비사업을 활성화하겠다고 공약하면서 사전타당성 검토를 준비하는 곳이 늘고 있다”며 “하지만 집값을 끌어올리려는 투자자와 일부 조합원들의 의견을 반영한 가수요가 창출되고 있어 사업 추진 동력의 진위를 확인하는 것이 필요하다”고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220601&prsco_id=658&arti_id=0000010967

월급으로 인생을 항해할 SHIP을 만들자

 월급으로 인생을 항해할 SHIP을 만들자

첫번째 봉우리

우리가 일생을 살아가는 동안 올라야 할 봉우리는 하나만 있는 것이 아니다.  금강산의 1만2천 봉처럼 많을 수도 없다. 오를 봉우리의 수는 사람마다 정하기에 따라 다르겠지만 30대, 40대, 50대, 60대 이렇게 4개 정도의 봉우리로 나눠볼 수 있다.

 

첫 번째 봉우리는 30대에 있다. 

사회 초년생이 되고 나서 10년이 지난 시점으로 볼 수 있다. 앞에서 언급했던 대략적인 가정으로 본다면, 4억 정도 돈이 내 손에 들어왔고 그 중 일부는 흘러나갔으며, 나머지는 내 손에 남아 있다. 각자의 10년 동안 예상하거나 기대하는 총 소득에서 현금성 자산을 어느 정도 모을 것인가에 대해서 ‘최우선 순위’로 고민해 본 다음, 나머지 금액으로 생활비와 자동차와 같은 동산과 부동산에 대한 예산을 잡아본다..

 

10년이면 현금성 자산으로 적어도 1억 ~ 1억 5천 정도를 생각해 볼 수 있다.  그 정도 높이는 올라가야 그 다음 두 번째 봉우리를 올라갈 수 있는 체력이 되지 않나 생각된다.  월 100 만원을 7년 정도 저축하면 1억 정도를 모을 수가 있다. 단, 연복리 5%로 이자소득세를 고려하지 않을 때의 기간으로, 이율이 좀 더 낮거나 이자소득세를 고려하면 기간은 더 길어질 수 있다.  

 

첫 번째 봉우리까지는 ‘체력’을 키우는 구간으로 생각하는 것이 좋다.  

충분한 체력이 생기기도 전에 ‘기술’부터 구사하려는 친구들을 많이 볼 수 있는데, 체력이 뒷받침 되지 못한 체 기술부터 써보려다가 회복이 오래 걸리는 큰 상처를 입게 되는 경우가 빈번하다.  어쩌다가 고수익 점프 한 번 멋지게 한 친구가 있더라도 결코 현혹되어서는 안 된다. 최대한 확률적인 수익에 배팅과는 담을 쌓고 지내는 것이 좋다. 

 

2012 런던올림픽에 출전한 자랑스런 태극전사들이 좋은 성적을 거둘 수 있었던 비결들에는“체력훈련”이라는 공통점이 있다고 한다. 가장 하기 힘들었던 훈련, 가장 하기 싫었던 운동 또한 “체력훈련”이라고 입을 모아 얘기한다.  경기에는 ‘운’이라는 것이 있지만 체력에는‘운’이라는 것이 없다. 체력은 어느 날 갑자기 2배가 되거나 절반으로 줄고 하는 일 없다.체력은 정직하다. 요령부터 배우거나 요행을 바라는 것은 기초 체력의 부실을 가져온다.아래는 첫 봉우리를 오를 때까지 체력을 키우는 방법이다.

 

(1)   확률적인 수익에 배팅은 삼간다
달콤한 고수익으로 유혹하는 주식종목투자나 지인의 투자 권유에 귀를 닫아라.
하더라도 현금성 자산의 10 %를 넘지 말고, 큰 수익을 거두었다고 해서 투자 자금을 더 늘려는 것은 위험하다.

(2)   지인에게 돈을 빌려주지 마라
돈을 빌려주지 않으면 우정은 깨질 수 있다. 그러나 돈을 빌려줬다가 못 받게 되면 우리의 인생이 곤궁해지고 경제적인 타격까지 받을 수 있다.  정말로 빌려줘야 한다면 돌려받지 못해도 전혀 아쉬워하지 않을 금액만큼만 빌려줘라.

(3)   돈을 빌려 소비하지 마라
돈을 빌려 소비하는 것은 50 만 원짜리를 55 만원에 비싸게 주고 사게 되는 셈이며 돈을 갚느라 앞으로 저축하기도 어렵다는 상황으로 인생에 있어서 빨간 불이 들어온 것으로 볼 수 있다.  신용카드 할부구매는 불필요한 소비를 꼭 필요한 소비로 둔갑시키는 흑마술과 같다. 돈을 빌려 소비하게 하는 가장 대표적인 방법이니 최대한 피하는 것이 좋다.

(4)   위의 3가지 항목에 예외 사항을 두지 마라

(5)   저축은 만기기간이 정해져 있는 것은 피해라
물을 자꾸 옮겨 담는 방법은 도중에 흘리는 물이 많기 마련이다.  1억이 된 후에도, 그1억이 2억 3억이 되어도 옮겨 담지 않고 한 그릇에 계속 담을 수 있는 자산의 그릇이 좋다.

위의 5가지를 지킨다면 우리는 곡예를 하듯이 고위험 고수익을 추구하지 않아도, 빠르지 않지만 꾸준함으로 인생을 항해할 배를 만들 수 있다.

 

Ship도 ‘배’이고 boat도 ‘배’이다. Boat를 만든다면 짧은 기간에 배를 건조하여 바다에 나갈 수 있지만 큰 파도를 만나면 뒤집히기 쉽다.  Ship을 만든다면 배를 건조하는데 오랜 시간이 걸리겠지만, 일단 바다에 나가 항해를 하기 시작하면 폭풍우가 치는 날 거칠고 높은 파도를 만나도 거뜬히 헤치며 나간다.  월급으로 인생을 항해할 배를 만든다면 boat보다 ship을 만들어야 하지 않을까? 그 것이 우리가 올라야 할 첫 봉우리이기도 하다.

출처:한경닷컴 재테크

원문:http://ft.hankyung.com/board/view.php?id=_column_263_1&no=38

새 정부 부동산 정책 놓고 매도·매수자 '눈치보기 장세'

 

새 정부 부동산 정책 놓고 매도·매수자 '눈치보기 장세'

기사내용 요약

새 정부 규제 완화 후 부동산 시장 파급 효과 의견 분분
"시장 지켜보자"…정책 불확실성 여전 매도·매수자 관망
새 정부의 새판짜기 윤곽 드러나기 전까지 관망세 지속

#1. 서울과 수도권에 아파트 2채를 보유한 강모(54)씨는 최근 아파트를 팔려고 내놨다가 다시 거둬들였다. 새 정부의 규제 완화로 집값이 상승할 것이란 기대감이 커졌기 때문이다. 강씨는 "다주택자 양도세 중과 한시 유예 조치로 집을 매매하려다, 새 정부의 규제 완화 논의가 본격화되면서 시장의 추이를 좀 더 지켜보기로 했다"며 "실제 주택 공급까지 상당한 시간이 필요하기 때문에 기존 주택의 집값이 더 오를 것 같다"고 말했다.

#2. 직장인 서모(46)씨는 주택공급 확대와 규제 완화를 통해 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 새 정부의 말을 믿고, 내 집 마련의 꿈을 잠시 미뤘다. 서씨는 "전세살이에 지쳐 내 집을 마련하고 했으나, 대출 규제 강화와 추가 금리 인상 등으로 앞으로 집값이 더 떨어질 것"이라며 "250호에 달하는 주택이 실제 공급되면 집값이 더 떨어지고, 내 집 마련의 기회가 생길 것 같아서 일단 시장을 지켜보고 있다"고 전했다.

새 정부가 부동산 정책에 대한 본격적인 논의에 착수한 가운데 부동산 시장의 관망세가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 매도·매수자 모두 '섣불리 움직이지 말고, 일단 시장 상황을 지켜보자'는 분위기가 역력하다. 분양가상한제를 비롯해 임대차보호법, 종합부동산세 등 새 정부가 부동산 관련 규제를 완화하려는 움직임을 두고 엇갈린 해석을 내놓고 있다. 새 정부의 부동산 규제 완화 정책에 대해 공감하면서도 향후 부동산 시장에 미칠 파장을 놓고 시각차를 보이는 것이다.

새 정부의 부동산 정책이 윤곽이 드러나지 않으면서 부동산 시장은 '눈치보기 장세'가 이어지고 있다. 부동산 시장은 재건축·재개발 규제 완화와 세금 부담 경감 등의 호재와 추가 금리 인상 등 악재가 혼재하면서 뚜렷한 방향성을 잡지 못하고 혼조세다. 새 정부의 부동산 정책이 확정될 때까지 이 같은 흐름이 계속될 것으로 보인다.

새 정부의 부동산 정책에 대한 불확실성이 커지면서 '거래 절벽' 현상이 가속화하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달(30일 기준) 서울 아파트 매매 건수는 885건으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 기간(4901건)에 비해서는 턱없는 수준이다.

반면 다주택자의 양도소득세 중과 유예 조치 시행 이후 매물이 늘었다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 30일 기준 서울 아파트 매물은 6만1024건으로 집계됐다. 다주택자 양도세 중과 유예 시행 직전인 지난 9일(5만5509건) 대비 약 10% 증가했다.

부동산시장에선 새 정부의 부동산 정책이 확실하게 드러나기 전까지 거래량이 회복되지 않을 것이라는 전망에 힘이 실린다. 정책에 대한 불확실성으로 인해 매도·매수자들이 의사결정을 미루고, 추가 금리 인상으로 인한 매수세 위축 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다.

전문가들은 매수심리가 위축되면서 거래절벽 현상이 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 정부가 부동산 관련 규제를 완화하겠다고 하지만, 7월부터 강화된 대출 규제가 시행되고, 기준금리 인상 단행, 세금 부담 증가 등 복합적인 요소들이 작용하면서 거래절벽 현상이 이어지고 있다"며 "정부의 부동산 정책에 대한 윤곽이 드러나기 전까지 눈치보기 장세가 계속될 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "거래절벽 상황이 이어지는 상황에서 금리 인상 등의 영향으로 거래량이 감소할 것"이라며 "새 정부의 부동산 정책이 구체적으로 나올 때까지 이같은 흐름이 이어질 것"이라고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220531&prsco_id=003&arti_id=0011219206

국토부, ‘1기 신도시 재정비 민관합동 TF’ 발족

 

국토부, ‘1기 신도시 재정비 민관합동 TF’ 발족

“도시 재창조 관점서 종합계획”정부가 ‘1기 신도시 특별법’을 제정하겠다고 밝힌 가운데 국토교통부가 ‘1기 신도시 재정비 민관합동 태스크포스(TF)’를 꾸리고 1기 신도시 마스터플랜 수립에 본격적으로 나섰다.

국토부는 주택·부동산·도시계획 분야 민간 전문가들과 정부·지방자치단체 담당자 등이 참여하는 ‘1기 신도시 재정비 민관합동 TF’를 발족하고 첫 회의를 열었다고 30일 밝혔다. TF 팀장은 김호철 단국대 도시계획부동산학과 교수와 김흥진 국토도시실장이 공동으로 맡았다. TF는 ‘계획’과 ‘제도’ 등 2개 분과로 나누어 정례 회의를 열고 1기 신도시의 재정비 정책 방향을 검토한다.

TF는 도시 재창조 관점에서 △노후주택 정비 △기반시설 확충 △광역교통 개선 △도시기능 향상 방안 등을 검토하고 종합계획(마스터플랜)을 수립할 계획이다. 또 국회에 계류 중인 노후 신도시 재정비 관련 법안을 분석해 제도화 방안을 찾고, 입법을 지원하기로 했다. 민간 측 공동팀장인 김 교수는 “시장 요구를 적극 수용해 지역의 활력을 증진하고 지역 간 균형발전이 확보되도록 내실 있는 마스터플랜 수립을 지원하겠다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220531&prsco_id=020&arti_id=0003431638

4월 주택매매량 9.3% 증가… 전월세 거래도 소폭 늘어

 

4월 주택매매량 9.3% 증가… 전월세 거래도 소폭 늘어

4월 전국 주택 매매량이 전월 대비 9.3%가량 증가한 것으로 나타났다.

31일 국토교통부에 따르면 4월 전국의 주택 매매량(신고일 기준)은 총 5만8407건으로 전월(5만3461건) 대비 9.3% 증가한 것으로 나타났다. 전년 동월(9만3068건) 대비로는 37.2% 감소했다.

지역별로 보면 수도권(2만3346건)은 전월 대비 16.1% 증가했고, 전년 동월 대비 48.1% 감소했다. 지방(3만5061건)은 전월 대비 5.1% 늘었고, 전년 동월 대비 27.0% 감소했다.

4월 전체 매매량을 주택 유형별로 보면 아파트가 3만5679건으로 전월 대비 9.8% 증가, 전년 동월 대비 39.8% 감소했다. 아파트 외(2만2728건)는 전월 대비 8.4% 늘고, 전년 동월 대비 32.8% 감소했다.

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 4월 전월세 거래량은 25만8318건으로 집계됐다. 전월(25만79건) 대비 3.3% 증가, 전년 동월(18만6560건) 대비 38.5% 증가한 수치다.

임차유형별로는 전세 거래량(12만8023건)이 전월 대비 1.4%, 전년 동월 대비 19.8% 증가했다. 월세 거래량(13만295건)은 전월 대비 5.2% 증가, 전년 동월 대비 63.5% 늘었다.

지난달 착공한 주택은 전국적으로 11만8525호로 전년 동기 대비(17만4287호) 32.0% 감소했다. 아파트 착공 실적은 8만8942호로 전년 동기 대비 36.6% 감소했으며, 아파트 외 주택은 2만9583호로 13.1% 감소했다.

분양실적은 전국 7만8894호로 전년 동기 대비(9만9191호) 20.5% 감소했다. 일반분양은 6만2583호로 전년 동기 대비 17.6% 감소했고, 임대주택은 7613호로 36.2% 줄었다. 조합원분은 8698호로 23.1% 감소했다.

준공실적은 전국 10만9534호로 전년 동기 대비(11만8992호) 7.9% 줄었다. 지역별로 수도권은 6만2635호로 전년 동기 대비 12.3% 감소했고, 지방은 4만6899호로 1.3% 줄었다. 준공 아파트는 8만1239호로 전년 동기 대비 8.1% 감소했으며, 아파트 외 주택은 2만8295호로 7.4% 줄었다.

4월 미분양 주택은 총 2만7180호로 전월(2만7974호) 대비 2.8%(794호) 감소한 것으로 집계됐다.

수도권은 2970호로 전월(2921호) 대비 1.7%(49호) 증가했으며, 지방은 2만4210호로 전월(2만5053호) 대비 3.4%(843호) 줄었다.

준공 후 미분양은 6978호로 전월(7061호) 대비 1.2%(83호) 감소했다.

규모별로 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1773호로 전월(1689호) 대비 5.0%(84호) 감소했고, 85㎡ 이하는 2만5407호로 전월(2만6285호) 대비 3.3%(878호) 감소했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220531&prsco_id=277&arti_id=0005096637

계약갱신 만료되는 8월…"전세대란 보단, 국지적 불안"

 

계약갱신 만료되는 8월…"전세대란 보단, 국지적 불안"

지난해 보다 입주물량 4만여가구 늘어
"5월부터 이중가격 노출…지역별 상황 다르게 나타날 것"

세입자가 집주인에게 전·월세 계약 연장을 강제할 수 있는 권한을 부여했던 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 시행 2년을 앞두고 전세시장 불안이 가중되고 있다. 그간 이전 계약을 연장하면서 전월세를 5%까지만 올렸던 임대인이 이번에 임대료를 대폭 올릴 수가 있어서다.

30일 부동산R114에 따르면 지난 26일 기준 지난해 서울시 3.3㎡당 아파트 평균전세가는 3년 전인 2018년 대비 44.28% 상승했다.

전세가격이 상승하는 가운데 8월 계약갱신청구권을 소진한 세입자들이 전세 수요로 가세하면 가격은 더욱 뛸 것이란 예상이다. 다만 지역별로 상황은 다르게 나타날 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "일부 공급이 많지 않은 지역에서 불안할 수는 있지만 지난해 보다 아파트 입주물량이 증가했고 최근 전세대출은 다소 규제가 완화돼 우려했던 것만큼의 불안양상으로 전이되지는 않을 것"이라고 말했다.

그러면서도 "계약갱신권이 종료되는 7월말을 기점으로 갱신거절 통보를 해야 하는 5월부터 이중가격에 노출되는 임차인이 늘어날 수 있고 지역별 국지적 불안은 있을 수 있다"고 덧붙였다.

직방 집계 결과, 지난해 입주물량 21만5866가구에서 올해는 25만6844가구로 4만여가구가 늘었다. 또 계약일 집계기준 2020년 7월 전국 아파트 전세 거래량은 5만5196건이고 이중 3만5154건은 수도권 거래였다. 향후 이들을 중심으로 첫 계약 갱신거래 종료가 발생될 것으로 추정된다.

그는 "인천, 대구, 부산 등지는 비교적 공급량(입주예정)이 많은 편인 반면, 서울 등 일부지역은 5년 이하의 신축 주택이나 공급이 부족하다"며 "임대차 유입수요가 많은 곳 위주로 불안요인이 상존한다"고 했다.

결국 같은 단지, 같은 평면에서도 갱신계약과 신규계약의 가격이 배 이상 차이나는 거래가 발생하고, 갱신계약 종료이후 가파르게 오른 임대료에 노출되는 임차인이 늘어날 수 있다는 분석이다.

한편, 정부는 이달 말 종료될 예정이던 임대차 3법 가운데 전월세 신고제에 적용하던 과태료 부과 유예 기간을 1년 연장하기로 했다.

이에 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 나머지 임대차법도 개정될 것이란 해석이 나온다.

함 랩장은 "실거래가 신고 의무화를 제외하고 갱신계약권과 임대료 상한제를 개정을 검토할 것으로 예상된다"면서 "다만 갱신계약을 앞둔 세입자의 반발과 월세화 문제, 충분히 주택공급을 할 수 있는 토대 마련이 전제될 필요가 있다는 점에서 법 개정 속도조절은 불가피할 것"이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220530&prsco_id=119&arti_id=0002608115

분상제 아파트, 곧바로 실거주 안하고 전월세 가능해진다

 

분상제 아파트, 곧바로 실거주 안하고 전월세 가능해진다

규제지역 주담대 6개월 전입요건도 완화..정부, 전월세 매물 늘리면서 '갭투자'는 막는 '묘수' 고심

이르면 올 하반기부터 서울과 수도권 등 '분양가 상한제'(이하 분상제)가 적용된 새 아파트에 집주인이 곧바로 입주하지 않고 세입자를 들이는 것이 가능해진다. 정부가 오는 8월 이후 '전세대란' 우려에 대비해 최대 5년의 실거주의무를 완화하기로 했기 때문이다. 실거주의무는 유지하되, '최초 입주 가능시점'부터 무조건 실거주토록 하는 조항을 손볼 것으로 전해졌다.

정부는 아울러 2020년 6·17 대책에서 내놓은 주택담보대출(이하 주담대) 실거주 의무도 완화할 예정이다. 규제지역에서 주택 구입자금용도로 주담대를 받으면 6개월 안에 매수한 집에 전입해야 하는 의무를 푸는 것이다. 이에 따라 올 하반기부터 전월세 매물이 늘어날 것으로 전망된다.

'전월세 금지법' 완화해 집주인 '무조건 처음부터 거주' 삭제할듯..'전세대란 '우려 속 하반기부터 매물 증가 기대

29일 정부와 관련업계 등에 따르면 국토교통부는 다음달 '임대차3법 종합대책'을 내놓으면서 분상제 아파트에 적용되는 현행 2~5년 실거주 의무를 완화할 방침이다.

분상제 주택 실거주 의무는 지난 2020년 주택법 개정 및 2021년 시행령 개정에 따라 지난해 2월19일 이후 입주자모집 승인신청 단지부터 적용돼 왔다. 공공택지는 분양가격이 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년의 실거주 기간을 채워야 한다. 민간택지는 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이 적용되고 있다. 입주부터 무조건 실거주해야 한다는 점에서 시장에선 '전월세금지법'으로 불려왔다.

국토부는 실거주 의무 규제 자체는 지금처럼 유지하면서도 '최초 입주가능일부터' 무조건 수분양자가 들어가야 하는 부분을 삭제하는 방안을 유력 검토 중인 것으로 전해졌다. 정부가 사전에 정해 놓은 실거주 의무기간만 채우면 되지, 준공 후 입주가능일이 통보된 첫날부터 곧바로 새 아파트에 실거주할 필요는 없다는 뜻이다. 양도세 비과세 혜택도 2년 실거주 의무가 적용되는데, 역시 보유기간 중 2년 실거주 기간만 채우면 된다.

이렇게 되면 집주인은 처음부터 새 아파트에 세입자를 들여 전세보증금으로 잔금을 치르는 것이 가능해지고 세입자 입장에선 전월세 매물이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 정부는 다만 실거주 의무를 완전히 폐지할 경우 '갭투자'(전세를 낀 매매)를 부추길 수 있어 규제 자체는 유지키로 한 것으로 알려졌다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "실거주 의무가 완화되면 집주인이 거주하지 않고 세입자를 들일 수 있기 때문에 전월세 매물이 늘어날 것"이라며 "정부가 다음달 내놓은 분상제 합리화 방안까지 더해지면 수도권 분양 물량이 늘어 공급 우려에 대한 해갈이 될 수 있다"고 말했다.

정부는 다음달 중 이주비, 원자재 가격 상승분 등을 반영하는 분상제 합리화 방안을 내놓을 예정인데, 이렇게 되면 분양가격이 지금보다는 올라갈 수밖에 없다. 수분양자 입장에선 올라간 분양가의 일부를 전세금으로 충당할 수 있게 된다.

근본적으로 임대차2법 도입 2년을 맞아 8월 이후 전월세 대란 우려를 불식시킬 수 있다. 실거주 의무가 부과된 분상제 아파트는 지난해 2월 19일 이후 수도권에서 약 17개 단지인 것으로 전해졌다. 분상제 아파트라도 '주변 시세의 100%를 초과' 한 분양가격이라면 실거주 의무가 부과되지는 않았다. 업계에선 호반건설의 경기 화성 동탄2신도시 A62블록 '호반써밋 동탄'이 실거주의무가 풀리는 첫 단지가 될 것으로 전망한다. 입주 예정 물량은 744가구다.

'규제지역서 주담대 받으면 6개월내 전입요건'도 풀린다..대출 많으면 세입자도 꺼려 '갭투자' 위험은 크지 않을듯

정부는 지난 2020년 6·17 대책 때 강화한 주담대 실거주 의무도 완화할 방침이다. 무주택자 혹은 1주택자가 규제지역에서 주택 구입자금 용도로 주담대를 받으면 무조건 6개월 이내에 전입해야 하는 규제다. 1주택자의 경우 규제지역에서 다른 집을 구매했다면 기존 주택을 팔아야 하는 조항까지 붙었다. 6·17대책 이전에는 주택가격 9억원 이상에 대해서만 투기지역 및 투기과열 지역은 1년, 조정대상 지역은 2년 전입요건이 있었는데 이를 6개월 이내로 확 당겨 버렸다.

분상제 주택 실거주 요건을 완화할 때 주담대 실거주 요건도 함께 풀어야 실질적으로 전월세 매물을 유도할 수 있다. 금융권 관계자는 "6개월 전입의무가 완화되면 본인이 곧바로 거주하지 않고 세입자를 들이는 것이 가능해진다"면서도 "다만 주담대 금액이 과도할 경우 세입자 입장에서는 그만큼 위험도가 크기 때문에 전월세 계약을 꺼릴 수 있다"고 말했다. 6개월 전입요건을 일부 완화하면 전월세 매물이 늘어나는 효과는 있지만 이를 계기로 '갭투자'가 확 늘어날 것으로 보지는 않는다는 설명이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220530&prsco_id=008&arti_id=0004752264

생애최초 LTV 80%까지 완화…"거래 숨통 트이지만 영향 제한적"

 

생애최초 LTV 80%까지 완화…"거래 숨통 트이지만 영향 제한적"

17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 한국부동산원이 이날 발표한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 다시 상승 전환한 것은 지난해 10월 180.0을 기록한지 5개월 만이다

정부가 생애 최초 실수요자와 청년층의 대출 한도를 높이는 규제완화 방안을 내놨다. 올해 3분기 중 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 완화하고, 50년 초장기 모기지를 도입하는 것이 골자다. 전문가들은 현재 위축된 부동산 거래 숨통을 터주는 정책이라고 평가하면서도, 금리인상·주택가격 정체 등 외부요인으로 영향은 제한적일 수 있다고 봤다.

정부가 30일 경제장관회의에서 내놓은 대출규제 완화 대책은 실수요자가 주택을 구입하는데 어려움이 없도록 대출한도를 풀어주는 것이 주요 내용이다.

생애 최초 주택구입자에 대한 LTV를 80%까지 완화한 것이 대표적이다. 현재 생애 최초 LTV는 지역·주택가액별로 60~70%가 적용된다. 예를 들어 투기과열지구인 서울에서 9억원 이하 아파트를 구입할 경우 최대 4억원 한도 내에서 LTV 60%를 적용받았다. 하지만 정부는 단기간내 주택가격이 급격히 상승한 것을 감안해 생애 첫 주택구입자에 대한 대출 규제를 완화했다. LTV 80%를 적용받을 경우 서울에서 5억원짜리 아파트 구입 시 대출한도가 기존 3억원에서 4억원까지 확대된다.

대출한도를 결정하는 또다른 요소인 총부채원리금상환비율(DSR)은 규제를 유지하되, 청년층에게는 미래소득이 보다 정확하게 반영될 수 있도록 가이드라인을 개선하기로 했다. 지난해 7월부터 DSR 산정시 미래소득을 반영할 수 있으나, 사실상 현장에서 제대로 활용되지 않고 있기 때문이다. 정부는 미래소득 계산방식을 바꿔 반영폭을 확대하고, 은행에서 이를 적용 활용하도록 유도한다.

이와 함께 정부가 지원하는 대출상품인 보금자리론과 적격대출에 만 39세 이하 청년과 신혼부부를 대상으로 50년 초장기 상품을 도입하기로 했다. 5억원 대출, 금리 4.4%를 가정했을 때 50년짜리 상품에 가입할 경우 월상환액은 206만원으로, 40년 만기 상품(222만원) 대비 원리금 상황 부담이 월 16만원 가량 줄어든다.

전문가들은 그동안 부동산 거래를 대출규제를 통해 인위적으로 막아온 만큼 실수요자들의 대출 숨통을 터주는 효과가 있을 것이라 보면서도 현재의 거래절벽 상태를 정상화하는덴 한계가 있을 것으로 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "LTV를 완화하더라도 금리인상에 따른 이자부담과 주택가격 정체로 인해 지난해 수준의 주택 구입열풍이 재현되기는 한계가 있을 것"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "3분기에도 금리파고가 몰려올 것이라는 불확실성이 큰 상황인데 대출을 풀어준다고 집을 사는 사람은 많지 않을 것"이라며 "금리 충격이 시장의 임계점을 넘고, 집값이 바닥을 쳤다는 신호가 있을때 집단적 매수 움직임이 있을 것으로 본다"고 말했다.

반면 실수요자를 중심으로 거래가 일부 풀릴 것이라는 전망도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "기대감에 의한 거래량 증가는 있을 것으로 본다. 지방선거라는 불확실성이 사라지고, 보유세 과세기준일(6월1일) 이후 매물잠김이 가시화되면 매도자우위시장으로 바뀔 여지도 있다"고 말했다. 그는 금리인상과 관련해서도 "원하는 주택이 매물로 나왔고, 대출도 나오는데 금리가 비싸기 때문에 매수를 망설일 케이스는 드물 것"이라며 "전월세 시장에 거주해도 대출을 일으키고 있다면 금리는 동일하게 오르기 때문에 금리인상이 주택매수의 결정적 요인이 되긴 힘들다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220530&prsco_id=277&arti_id=0005096119

부자들은 어떻게 투자를 할까?

 부자들은 어떻게 투자를 할까?

대한 민국의 성인 남녀는 모두 투자자라고 할 수 있다.

작게 운용하건 크게 운용하건 매월 받는 급여를 100% 홀랑 써버리는 경우는 없기 때문이다.

청약통장에 일단 가입을 하고 한 두개의 보험상품에 가입을 한 후에 조금 더 관심이 있으면 적립식 펀드나 은행의 적금에 납입을 하고 있다.

만약에 투자에 대한 관심이 지대한 사람이라면 주식에 일부 직접 투자를 하거나 ELS나 ETF 혹은 DLS 등 주식형(원자재)간접 투자에도 일부 하고 있다.

이렇게 하다가 결혼이나 결정적인 순간에 내 집 마련이라는 지상과제의 달성을 위해서 대출을 받아 부동산에도 드디어 투자를 하기 시작한다.

대부분의 성인 남녀가 이렇게 투자나 재테크에 발을 담그고 그 구렁텅이(???)에 빠지게 되는 것이다.

투자나 자산의 운용에 있어서 정답은 없다.누가 더 잘하고 못하고는 누가 시의적절하게 그 시기에 맞는 투자에 좀더 집중해서 자산을 운용했느냐에 따라서 달려있다고 해도 과언이 아니다.

IMF에 주식이나 부동산에 투자한 사람은 대부분 지금 큰 수익을 거두었다.2008년도 글로벌 금융위기를 못 피한 투자자는 아직까지도 원금손실 30%이상의 속앓이를 하고 있다.

투자를 하느냐 마느냐가 중요한 것이 아니고 거기서 어떻게 수익률을 거두었느냐가 중요하다는 것이다.

그렇다면 세계적인 부자들은 어떻게 투자를 하고 있을까? 어떻게 자산을 운용하길래 글로벌 금융위기를 피하고 유럽의 재정위기나 중국의 경제 약세나 중동의 각종 시위사태와 미국의 부채 등 너무나도 많은 악재를 회피할 수 있을까?

미국 Prince& Associates사에서 지난 2007년에 실시한 설문조사에 의하면 부자들은 투자 방식에 있어서도 독특한 패턴을 보이는 걸로 나타났다.

즉,자산이 많은 부자일 수록 점점 더 많은 대체 상품이나 틈새 상품에 투자를 하는 습성이 있다는 것이다.

조사결과,자산 규모 50만 달러에서 100만 달러 사이 투자가들 중 58.1%는 뮤추얼펀드에 투자하는 것으로 나타났고 500만달러~1,000만달러 사이의 자산가들은 헤지펀드등에도 투자하는 것으로 나타났다.

이 번위 내의 38.1%가 헤지펀드에 투자하는 반면에 앞의 작은 규모의 자산가들에서는 1~2%만이 헤지펀드에도 자산을 운용하는 결과를 보였다.

자산 규모가 2,000만달러 이상의 자산가들에게서 새로이 나타나는 투자 방법은 35.8%가 신생회사들의 설립에 투자를 하고 있었고 무려 76.4%가 헤지펀드에 투자하고 뮤추얼펀드에 투자하는 비율은 최소화하고 있는 것으로 나타났다.

흔히 사람들은 부자들은 그만큼 자본이 많으니까 다양한 대체 상품들에 어느정도 위험도 감수하고 투자할 수 있지 않겠느냐고 얘기할 수 있겠지만 부자들 중에 자신의 자산의 20%이상을 3년 정도 보고 투자하는 경우를 거의 본 적이 없다.즉,80%이상의 자산을 최소한 10년을 보고 투자를 하고 있었고 길게는 20년 이상 세대를 거슬러가면서 투자를 하고 배당이나 수익을 내는 경우가 많은 점을 보면 부자들의 투자 전략 중 가장 으뜸은 적당한 분산투자와 함께 장기투자가 아닐까 싶다.

정리하자면..

부자들의 투자 원칙은 분산 투자하기와 시장의 등락 및 흐름과 무관하게 정기적이고 꾸준하게 운용하기,끊임없는 호기심으로 새로운 투자처를 발굴하기,라이프 스타일에 맞는 투자하기(주식 및 예술품 등) 등으로 정리할 수 있다.

물론 외국의 사례라고 우리나라의 상황과 다르지 않느냐는 식으로 치부할 수도 있겠지만 분산투자와 꾸준한 정기,장기투자는 투자의 리스크를 최소화하는 마지막 보루라는 생각에는 필자도 변함이 없다.

지금 중국의 경제성장률이 7.5%가 되느냐 안되느냐에 따라서 전 세계의 투자자들이 촉각을 곤두서고 있다.
포르투갈에 이어 프랑스마져 신용등급이 추가로 하락하면서 이대로 주저 앉지 않을까라는 우려가 여기 저기서 고개를 들고 있다.
일본의 아베노믹스에 이은 '아베게돈'이라는 혼란이 예상되고 있다.
미국의 부채는 늘 흙속에 묻혀있는 지뢰같은 존재로 모든 투자자들의 머릿속에 존재해 있다.

삼성전자를 비롯해서 국내 수출기업들의 실적에 대한 고민은 매 어닝시즌마다 우리를 불안에 떨게 하고 있다.
정부에서 부동산 시장의 활성화를 위해서 취득세를 영구 감면조치 한다고 해도 누구하나 환하게 웃는 사람이 없다.

투자는 고사하고 있는 자산을 어떻게 손해안보고 쓸때까지 잘 지키느냐가 진정한 승부라고 할 정도로 투자와 재테크시장은 암흑기를 걷고 있는 요즘을 생각한다면 다시한번 자산운용의 나만의 원칙과 룰을 정해서 진득한 투자...기본을 지키는 투자를 통해서 남들보다 덜 불안해하고 덜 힘들어하는 여러분이 되었으면 하는 바램 간절하다.

 

출처:한국경제신문

원문:http://ft.hankyung.com/board/view.php?id=_column_76_1&no=470&ch=ft

6월말 윤석열 정부 첫 '집값전망' 나온다…하반기 시장 영향줄까

 

6월말 윤석열 정부 첫 '집값전망' 나온다…하반기 시장 영향줄까

한국부동산원, 6월말에서 7월 초 사이 발표 유력
2020년 중단 후 약 3년만에 발표…"외부 불확실성에 고도화 작업"

정부의 공식 부동산 통계를 담당하는 한국부동산원이 이르면 6월 말에 하반기 집값 전망을 발표한다. 윤석열 정부가 부동산 시장에 대해 내놓은 첫번째 공식적인 전망인 만큼 발표 여파에도 관심이 높아진다.

27일 정부와 국회 관계자 등에 따르면 한국부동산원이 6월 말에서 7월 초 사이에 하반기 주택 시장 전망을 발표할 것으로 확인됐다.

국회 관계자는 "(고도화 작업이) 현재 마무리 단계가 돼 하반기부터는 전망을 발표하는 것으로 안다"고 귀띔했다.

부동산원은 2015년 이후 상반기와 하반기에 주택 매매와 전세 관련 전망을 발표해왔으나 2020년 하반기부터 발표를 중단했다.

이에 정부가 대선을 앞두고 부동산 시장의 상승세를 언급하는 것에 부담을 느껴 발표를 중단했다는 지적이 이어졌다. 당시 문재인 정부가 집값의 하향 안정세를 외치는 상황에서 민간 지표는 전국 매매시장 및 전세시장의 집값 상승을 예견하며 엇갈리는 상황이었다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19), 금리변동 등 외부 불확실성이 커지며 주택시장에 변수가 늘어 통계를 고도화한다는 것이 부동산원 측의 공식 입장이었다.

특히 연초에 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 집값 전망을 묻는 국민의힘 의원들의 질의에 노형욱 전 국토부 장관이 "시장 수치를 정부가 직접 언급하는 것은 적절치 않다"며 즉답을 피한 바 있다.

다만 부동산원은 실제로 코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 원자잿값 상승 등의 변수를 고려한 전망모형을 연구 중인 것으로 알려졌다.

현재 대선공약에 따른 정책 방향성 등 대내외 변수로 인해 부동산 시장이 혼조세를 보여 보다 정밀한 모델을 준비하는 것으로 풀이된다.

결국 이번 부동산원이 내놓는 전망에 따라 후폭풍이 거셀 것으로 예상된다. 이번 대선이 '부동산 심판론'적 성격이 강했다는 점을 감안하면 국민의 관심이 집중될 가능성도 크다.

전문가들 사이에서는 큰 폭의 상승세가 있지는 않을 것이라는 전망이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난해 하반기부터 대출을 조이고 인위적으로 규제를 했기 때문에 거래가 줄고 가격변동이 없을 수밖에 없다"며 "정부기조도 완급조절을 하겠다는 상황이다"고 평가했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220530&prsco_id=421&arti_id=0006120751

투자의 최대의 적은 무엇일까?

 투자의 최대의 적은 무엇일까?

상황 1 : 얼마전 모 백화점 문화센터에서 세미나가 끝나고 정리를 하는데 어떤 주부가 강원도 어느 지역의 항공사진을 가져와서 필자에게 질문을 했다.

"이 땅이 평당 88만원에 나왔는데 이걸 투자하면 괜찮을까요?"
"네...답변드리기 전에 실례지만 이 항공사진을 어디서 구하셨나요?"
"아..아는 사람이 가져와서 보여주고 투자를 권하던데요?"
"그럼 이 매물이 있는 현장에 다녀는 오셨는지요?"
"아니요? 그냥 아는 사람이 권하길래..."

상황 2 : 필자의 업무상 많은 분들과 재무적인 상담을 하는데 최근에 상담을 한 60대 초반의 J모씨와의 대화이다

"4억원이나 주식을 투자하시는데 운용하시는 종목은 몇개나 되시고 어떤 종목들인가요?"
"예..종목을 다 말씀드리기 뭐한게 전부 다 합치면 한 68개 정도 되는데요.."
"아니 그렇게 많은 종목을 다 분석하고 투자가치를 판단하고 투자하신건가요?"
"아니죠...딸의 친구가 모 증권회사에서 근무하는데 알아서 관리해 준다고 해서 맡긴거예요.."
"네...알아서 관리해준다는게 4억원을 68개나 되는 종목에 운용하는군요.."

눈치가 빠른 독자들은 벌써 필자의 의도를 알아 차렸으리라..

투자자들이 투자를 고민하고 종목을 선정해서 투자를 실천하기까지 많은 과정을 거치게 된다.
그러한 과정중에 꼭 개입이 되는 사람들이 있으니 업계의 전문가나 관련 분야에서 오랫동안 경험해 본 유 경험자가 아닌 '아는사람','친구','선후배','지인'들이라는 사람들이다.

이 사람들의 특징은 자기 돈으로 투자를 하지 않기 때문에 원금에 손실이 나도 크게 문제가 될 것이 없고 그냥 툭툭 던지듯이 얘기를 하며 수익이 나면 제대로 식사나 한번 얻어 먹고 손실이 나도 그만인 사람들이다.
그러다 보니 부정적인 내용보다는 희망적이고 긍정적인 방향성으로 얘기하고 전망하는 것도 이 사람들의 특징중에 하나이다.

따라서 투자의 제 1의 적은 바로 이러한 주변 사람들이라는 것을 잊지 말아야 한다.

물론 주변 사람들의 조언이나 간접경험담이나 의견을 귀를 닫고 무시하라는 것은 아니다.어느 정도 투자 결정의 참고사항으로만 생각해야지 맹목적인 믿음을 주면 안된다는 것이다.

우리가 투자를 하려고 하면 정말 많은 투자 종목들과 방법이 있다.

우리나라에서 현재 팔리고 있는 금융상품은 수 천개가 넘고 주식투자에 있어서도 코스피,코스닥을 비롯해서 비상장 주식까지 합치면 역시 수 천개가 넘는 주식이 있다.

부동산 투자에 있어서도 투자의 종목 구분만 해도 아파트,단독주택,상가,오피스텔,연립과 빌라,토지,주상복합 아파트 등 다양하고 아파트에 대한 투자만 하더라도 그 많은 지역의 구분과 함께 청약,급매물,경매,미분양,조합원 지분 등 많은 투자 방법이 있다.

이러한 상황에서 직접 확인도 안하고 아는 사람이나 지인들의 얘기에 현혹되어 덥석 투자를 결정하는 것은 바람직하지 못한 결정이라고 생각한다.

투자자들의 발목을 잡는 악재 내지는 투자의 공공의 적(敵)은 상당히 많다.

국내외 경제 상황만 보더라도 계속적으로 부정적인 얘기들이 나오고 있는 유럽국가들의 재정위기와 함께 중동국가들의 정치적인 불안정성,중국 경제의 저성장 전망과 미국의 부채 해결과 경제 상황에 따른 출구전략의 조기 시행 여부등 참으로 많겠고 국내로 눈을 돌려보아도 북한과의 관계 정립에 아직도 많은 불안감을 보이고 있기 때문에 투자자들에게 많은 고민을 만들어내고 있다.

흔히 투자의 고려사항 3요소라고 해서 수익성,안정성,유동성을 들고 있고 이는 얼마나 시중 금리보다 높은 수익률이 기대되는가와 함께 그 수익률 달성을 위해서 얼마만큼의 위험을 감수해야 하는 지 그리고 얼마만에 현금화 할 수 있는가를 척도로 삼는다.

이 3가지 투자의 3요소를 명심해서 자신의 투자와 함께 자산운용의 틀을 잡았으면 좋겠다.

적어도 "이 종목을 왜 투자하셨습니까?"

라는 질문에 "네...아는 사람이 권하더라고요....괜찮다고 하던데...아닌가요?"

의 답변보다는 "제 생각에는 최근 몇 개월사이 이 종목의 낙폭이 상대적으로 컸고요..해당 업종의 전망도 어쩌구 저쩌구.....해서 이 모든것을 감안해서 투자를 결정했습니다.물론 ........ 등의 불안요소는 있지만요..그 정도의 위험정도는 제가 수용이 가능하답니다.."

 

라고 자신있게 얘기할 수 있는 독자들의 모습을 그려본다.

출처:한국경제신문

원문:http://ft.hankyung.com/board/view.php?id=_column_76_1&no=471&ch=ft

강남 4구도 아파트값 양극화 뚜렷 ‘재건축’ 강남·서초 오르고 송파·강동 하락

 

강남 4구도 아파트값 양극화 뚜렷 ‘재건축’ 강남·서초 오르고 송파·강동 하락

■ 부동산원 5월4주 아파트값 동향

재건축 규제 완화 기대심리 작용

‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 영향으로 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 가격 흐름도 상반된 모습을 보이고 있다. 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 재건축 단지를 중심으로 부동산 거래가 이뤄지는 가운데, 재건축 아파트가 많은 강남구와 서초구 아파트 매매가격은 상승하고 있다. 반면 주요 재건축 아파트가 없는 송파구와 강동구 아파트값은 내림세다. 부동산 전문가들은 수요자들의 똘똘한 한 채 선호가 심해지면서 최상급지로 분류되는 강남·서초구와 송파·강동구 간에도 옥석 가리기가 이뤄지는 것으로 보고 있다.

27일 한국부동산원이 집계한 5월 4주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향자료에 따르면 서초구(0.04%)는 한강 변 인기 단지와 잠원동 재건축 위주로 거래가 이어지면서 10주 연속 상승했다. 강남구(0.02%)도 개발 호재가 있는 삼성동과 재건축 이슈의 대치동이 상승했지만 송파구는 대체로 매수세가 위축되며 0.01% 하락했다. 강동구도 보합(0.00%)을 기록했다.

부동산R114가 지난해 말 대비 지난 20일 기준 서울 자치구별 아파트값 변동률을 조사한 결과에서도 서초구와 강남구는 각각 1.71%, 0.95% 상승한 것으로 나타났다. 대통령 집무실 이전 호재 등이 작용한 용산구(2.06%)를 제외하고는 서초구와 강남구의 상승률이 가장 높았다. 반면 강동구(-0.34%)는 올해 들어 노원구(-0.18%), 강북구(-0.19%)와 함께 아파트값이 하락한 지역 중 한 곳이었다. 송파구 아파트는 같은 기간 0.26% 상승하긴 했지만, 최근 들어 매물이 늘어나며 7주 연속 전주대비 가격이 하락 또는 보합 흐름을 띠고 있다.

부동산 업계 관계자는 “최근에 속도 조절에 나선 것처럼 보이지만 정부가 서울 내 주택 공급 확대를 위해 결국은 재건축 규제 완화에 나설 수밖에 없을 것이란 심리가 작용한 것”이라며 “반포주공 아파트와 압구정 현대아파트 등 강남·서초구에 비해 송파·강동구는 잠실주공 5단지와 둔촌주공아파트 등을 제외하면 시세를 견인할 재건축 단지가 없고, 사업도 어려움을 겪고 있어 기대감이 상대적으로 크지 않다”고 말했다.

한국부동산원 집계에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 90.6으로 이달 첫째 주(91.1) 이후 3주 연속 하락했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220528&prsco_id=021&arti_id=0002515362

예비신혼, 혼인신고 없이 청약 넣어도 될까?

 

예비신혼, 혼인신고 없이 청약 넣어도 될까?

공공분양 신혼특공 청약 가능… 입주 전까지 혼인사실 증명
민간 생애최초 특공은 전용 60㎡ 이하만 신청 가능해

집값이 천정부지로 치솟아버리면서 아파트 청약은 ‘내집마련’을 위한 가장 효과적인 선택지로 꼽힌다. 특히 신혼부부 특별공급(특공)과 생애최초 특공은 유형별로 자격 요건이 달라 결혼을 앞둔 예비 신혼부부들은 고민이 깊어지는 모습이다. 혼인신고를 해버리면 다시 되돌릴 수 없다 보니 청약 당첨 확률이 높은 선택지를 찾는 것이다.

우선 신혼부부 특공의 경우 공공분양인지 민간분양인지에 따라 자격 요건이 다르다. 공공분양 아파트 신혼부부 특공은 결혼을 앞둔 예비 신혼부부도 지원할 수 있다. 만약 당첨될 경우 아파트 입주 전까지 혼인 사실을 증명해야 한다. 다만 공공 신혼부부 특공은 입주자 선정순위에서 자녀가 있는 부부가 1순위로, 이에 해당하지 않는 예비 신혼부부 등이 2순위로 배정되기 때문에 예비 신혼부부에게는 ‘그림의 떡’이라는 지적도 나온다. 반면 민간분양 아파트 신혼부부 특공은 혼인 사실을 증명해야 당첨이 가능해 예비 신혼부부들은 지원할 수 없다.

생애최초 특공은 자격 요건이 반대다. 공공분양 아파트 생애최초 특공의 경우 혼인한 사실이 있어야 지원할 수 있어 예비 신혼부부는 지원 자격이 없다. 반면 민간분양 생애최초 특공의 경우 60㎡(전용면적) 이하 단지에 한정해서 혼인신고를 하지 않은 예비 신혼부부도 지원이 가능하다. 만약 ‘국민평형’으로 꼽히는 84㎡ 이상 아파트 청약에 지원하고자 한다면 반드시 혼인신고를 끝마쳐야 한다.

한편 신혼부부들을 위해 공급되는 신혼희망타운(신희타)의 경우 혼인 기간 7년 이내인 신혼부부 뿐만 아니라 혼인을 앞둔 예비 신혼부부도 청약 신청할 수 있다. 청약에 당첨된 예비 신혼부부의 경우 공고일로부터 1년 이내 혼인사실을 증명해야 한다. 다만 신혼희망타운은 소형아파트 위주로 공급되고, 대출 상품에 ‘환매조건부’ 조항이 들어있다보니 시세차익이 온전히 분양계약자 몫이 아니라는 점을 충분히 고려해야 한다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “신혼부부 특공에서는 주로 자녀 수에 따라 당락이 결정되기 때문에 당첨확률을 꼼꼼히 따져봐야 한다”라며 “혼인신고를 하게 되면 부부의 소득기준이 합산돼 대출이 어려워지는 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다”라고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220528&prsco_id=277&arti_id=0005095268

'1기 신도시' 업무, 주택정비→도시계획 부서로 이전 검토

 

'1기 신도시' 업무, 주택정비→도시계획 부서로 이전 검토

국토부 내 주택토지실서 국토도시실로

1기 신도시 재정비사업 총괄 업무를 국토교통부 내 국토도시실에서 맡을 전망이다. 도시계획을 포함해 전반적인 마스터플랜 수립을 더욱 효율적으로 수행한기 위한 조치로 풀이된다.

27일 복수의 국토부 관계자들의 말을 종합하면 국토부는 1기 신도시 재정비 사업 담당 부서를 부처 내 주택토지실에서 국토도시실로 이관하는 방안을 검토하고 있다.

국토부 내 주택토지실은 정비사업이나 분양 등 주택 공급을 총괄하며 부동산 거래나 주거복지 분야 등도 담당한다. 국토도시실은 도시계획, 국토균형발전, 건축정책 등의 분야를 맡는다.

재건축이나 리모델링 같은 정비사업 이슈가 부각된 1기 신도시 관련 사업은 그간 주택토지실에서 처리해왔다. 다만 도시계획의 필요성이 더욱 부각되면서 국토부 내부에서는 관련 업무를 국토도시실로 이전하는 방안을 논의해왔다.

현재 여분의 용적률이 적은 1기 신도시는 용적률 상향이나 토지 용도변경이 주된 이슈이지만 추가적인 과제도 만만치 않다는 목소리가 이어지고 있다. 예를 들어 용적률을 높여 인구가 늘어나면 교통망이나 상하수도 같은 도시 인프라 역시 추가로 확장해야 한다는 것이다.

또한 1기 신도시가 1980년대 말 계획되고 1990년대 초반 입주를 시작한 것을 감안하면 현재의 도시 구조는 높아진 기준을 충족하지 못한다는 분석도 나온다. 이를 고려하지 않고 개별적으로 정비사업을 진행하면 자칫 난개발로 이어질 수 있다는 지적이다.

원희룡 국토부 장관 역시 전반적인 계획 마련의 필요성을 꾸준히 언급해왔다. 그는 대통령직인수위원회(인수위) 기획위원장 시절 "1기 신도시는 30만 가구에 해당하는 것을 한 번에 지은 것으로 개별적인 재개발·재건축과는 다르다"고 강조했다.

지난 23일 기자간담회에서는 "1기 신도시는 30만 가구가 한꺼번에 지어진 곳이고, 당시 교통도 없이 지어진 문제가 있다"며 "도시 계획으로서의 종합적인 마스터플랜, 이주해야 할 전세대책 등 정밀하게 따라갈 부분이 많다"고 언급했다.

향후 국토도시실이 도시계획과 관련 업무를 총괄하지만 용적률 상향 같은 정비사업 업무는 주택토지실에서 담당하는 협업 관계가 구축될 전망이다. 원 장관이 언급했던 1기 신도시 TF가 추후 구성되면, 이같은 관계가 토대가 될 것이란 관측도 나온다.

국토부 관계자는 "1기 신도시의 도시계획 수립 측면을 강화하기 위해 업무 이전을 검토한 것"이라며 "용적률 상향 같은 정비사업 업무와 관련해서는 주택 관련 부서와도 계속 협력해나갈 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220528&prsco_id=421&arti_id=0006120686

'이자부담·집값하락' 폭탄 맞을까…들썩이는 금리에 떨고있는 영끌족

 

'이자부담·집값하락' 폭탄 맞을까…들썩이는 금리에 떨고있는 영끌족

한국은행의 기준금리가 또 오른 가운데 서울과 전국 아파트값이 3주 연속 보합권 또는 하락권을 유지 중이다. '영끌'(영혼까지 끌어모아)로 주택을 매수한 2030 세대는 올 하반기 추가로 금리가 오르면 집값 하락과 대출이자 부담이라는 '이중고'를 겪을 것이란 우려가 제기된다. 다만 새 정부의 재건축 규제완화 기조, 원자재 가격 급등에 따른 분양가격 상승 등에 따라 집값이 대폭 하락하기는 쉽지 않을 것이란 관측도 나온다.

한국부동산원은 지난 23일 기준 전국 주간 아파트 매매가격이 0.01% 하락했다고 26일 밝혔다. 전국 아파트값은 지난주 0.01% 하락에 이어 3주 연속 내림세다.

서울 아파트값은 이번 주 보합(0.00%)을 기록해 역시 3주째 제자리를 유지 중이다. 서울 강북 14개구는 0.01 % 하락했다. 강남 11개구는 소폭(0.01%) 상승했다. 강남4구 가운데 서초구는 한강변 인기단지와 잠원동 재건축 단지 위주로 0.04% 상승했으나 전주(0.07%) 보다는 오름폭이 줄었다.

수도권 주요 지역 중 인천은 지난주에 이어 이번 주도 0.05% 떨어졌다. 경기도는 지난주(- 0.02% )에 이어 이번 주도 0.03% 하락했다.
서울을 비롯해 전국 아파트값이 하락세 내지는 보합권을 유지하고 있는 것은 기준금리 추가 인상 가능성 때문이다. 이날 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 1.75%로 지난달 대비 0.25%p(포인트) 인상했다. 지난달에 이어 두 달 연속 금리를 인상했다. 이는 15년 만의 일이다.

한은은 지난해 8월 15개월 만에 기준금리를 0.25%p 인상한 이후 같은 해 11월과 올해 1월, 4월에 이어 이날까지 9개월 새 금리를 1.25%p 올렸다. 미국의 금리 인상 기조에 맞춰 한은도 올 하반기 추가적인 금리 인상을 단행할 가능성이 높다. 기준금리 인상에 맞춰 시중은행의 주택담보대출, 신용대출 금리도 가파르게 올랐다.

서영수 키움증권 연구원은 "기준금리를 1.5%p가량 올린다고 가정하면 기존 가계대출자의 이자 부담이 1년 전에 비해 50%가량 늘어날 수 있다"고 전망했다.

대출이자 부담에 주택 매수수요가 줄어들면 집값 하방 압력으로 작용할 수 있다. 가계대출 잔액이 20년 만에 감소세를 기록한 것도 집값 하락 요인이 될 수 있다는 지적이다. 다만 이번 금리 인상이 곧바로 집값의 대세 하락이 될 것으로 보지 않는 시각도 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "규제완화에 대한 기대, 원자재값 급등에 따른 공급부족 우려가 있기 때문에 금리 인상에도 급락보다 거래 두절이나 금리부담의 임계점을 지나야 가격이 하락할 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220527&prsco_id=008&arti_id=0004751535